요지
농어촌주택 2채(B1,B2)를 취득하여 3년 이상 보유하다가 1채(B1 또는 B2)를 양도한 후에 농어촌주택 취득 전에 보유하던 다른 주택(A)을 양도하는 경우 남은 1채의 농어촌 주택(B1 또는 B2)은 해당 1세대의 소유주택이 아닌 것으로 보아 A에 대해서 「소득세법」제89조제1항제3호에 따른 1세대 1주택 비과세 규정을 적용하는 것임
회신
「조세특례제한법」 제99조의 4제1항의 규정에 따른 농어촌주택 취득자에 대한 양도소득세 과세특례를 적용할 때 “농어촌주택등취득기간” 중에 농어촌주택 2채(B1,B2)를 취득하여 3년 이상 보유하다가 1채(B1 또는 B2)를 양도한 후에 농어촌주택 취득 전에 보유하던 다른 주택(A)을 양도하는 경우 남은 1채의 농어촌 주택(B1 또는 B2)은 해당 1세대의 소유주택이 아닌 것으로 보아 A에 대해서 「소득세법」제89조제1항제3호에 따른 1세대 1주택 비과세 규정을 적용하는 것이나, 귀 질의의 경우에는 이에 해당되지 아니하는 것입니다.
1. 질의내용 요약
○ 사실관계
- 1986.00. 갑, 부산 소재 A주택 취득
- 2008.00. 을(갑의 배우자), 경남 함양 소재 B주택 취득
- B주택은 1필지의 토지 위에 2동의 주택으로 구성(B1,B2)되어 있으며, 해당 1필지 및 2동의 주택은 을 및 병(타인)이 각각 지분 1/2씩을 공유등기하고 있으나, B1은 ’10년도에 귀농한 갑세대가 실제 거주하며, B2는 병세대가 실제 거주하고 있음
- 갑은 ’14년도에 A주택을 양도함
○ 질의내용
- 「조세특례제한법」제99조의 4제1항제1호에 따른 농어촌주택 해당여부를 판정할 때 1필지 위의 2동의 주택을 공유자가 각각 1동씩 실제 거주하는 경우에도 2동 전체면적을 기준으로 과세특례 적용대상여부를 판정하는지 여부
2. 질의내용에 대한 자료
○ 조세특례제한법 제99조의 4 【농어촌주택등 취득자에 대한 양도소득세 과세특례】
① 거주자 및 그 배우자가 구성하는 대통령령으로 정하는 1세대(이하 이 조에서 “1세대”라 한다)가 2003년 8월 1일(고향주택은 2009년 1월 1일)부터 2014년 12월 31일까지의 기간(이하 이 조에서 “농어촌주택등취득기간”이라 한다) 중에 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 1채의 주택(이하 이 조에서 “농어촌주택등”이라 한다)을 취득(자기가 건설하여 취득한 경우를 포함한다)하여 3년 이상 보유하고 그 농어촌주택등 취득 전에 보유하던 다른 주택(이하 이 조에서 “일반주택”이라 한다)을 양도하는 경우에는 그 농어촌주택등을 해당 1세대의 소유주택이 아닌 것으로 보아 「소득세법」 제89조 제1항 제3호를 적용한다.
1. 다음 각 목의 요건을 모두 갖춘 주택(이 조에서 “농어촌주택”이라 한다)
가. 취득 당시 다음의 어느 하나에 해당하는 지역을 제외한 지역으로서 「지방자치법」 제3조 제3항 및 제4항에 따른 읍 또는 면에 소재할 것
1) 수도권지역. 다만, 「접경지역 지원 특별법」 제2조에 따른 접경지역 중 부동산가격동향 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 지역은 제외한다.
2) 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제6조 및 같은 법 제117조에 따른 도시지역 및 허가구역
3) 「소득세법」 제104조의 2 제1항에 따른 지정지역
4) 그 밖에 관광단지 등 부동산가격안정이 필요하다고 인정되어 대통령령으로 정하는 지역
나. 대지면적이 660 제곱미터 이내이고, 주택의 면적이 대통령령으로 정하는 기준 이내일 것
다. 주택 및 이에 딸린 토지의 가액(「소득세법」 제99조에 따른 기준시가를 말한다)의 합계액이 해당 주택의 취득 당시 2억원(대통령령으로 정하는 한옥은 4억원)을 초과하지 아니할 것
2. 생략
② (삭제, 2007. 12. 31.)
③ ~ ⑥ 생략
⑦ 농어촌주택등의 면적 및 취득가액의 산정방법, 농어촌주택등의 보유기간 계산, 농어촌주택등의 판정기준 등에 관하여 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.
○ 조세특례제한법 시행령 제99조의 4 【농어촌주택등 취득자에 대한 양도소득세 과세특례】
① ~ ③ 생략
④ 법 제99조의 4 제1항 제1호 나목 및 같은 항 제2호 다목에서 “대통령령으로 정하는 기준 이내”란 주택의 연면적이 150제곱미터(공동주택의 경우에는 전용면적 116제곱미터)이내를 말한다.
⑤ ~⑨ 생략
⑩ 법 제99조의 4 제1항 제1호 나목ㆍ다목 및 같은 항 제2호 다목ㆍ라목에 따라 농어촌주택등의 면적 및 가액을 산정함에 있어서 일반주택의 양도일까지 농어촌주택등의 증축 또는 그 부수토지의 추가 취득이 있는 경우에는 당해 증가된 건물ㆍ 토지의 면적 및 가액을 포함하여 계산한다.
⑪ 농어촌주택등의 증축 또는 그 부수토지의 추가 취득이 있는 경우에 있어서 법 제99조의 4 제1항 및 같은 조 제4항에 따른 농어촌주택등의 보유기간은 당초 농어촌주택등의 취득일부터 기산하여 계산한다.
⑫ 농어촌주택등의 증축 또는 그 부수토지의 추가 취득이 있는 경우에 있어서 법 제99조의 4 제1항 각 호 외의 부분에 따른 농어촌주택등취득기간 이내의 취득 또는 같은 항 제1호 가목 및 제2호 가목ㆍ나목에 따른 지역에 해당하는 여부의 판정은 당초 농어촌주택등의 취득일을 기준으로 한다.
⑬ 법 제99조의 4 제1항 제1호 다목 및 같은 항 제2호 라목에서 “대통령령으로 정하는 한옥”이란 각각 「건축법 시행령」 제2조 제16호에 따른 한옥으로서 지방자치단체의 조례에 따라 건축비ㆍ수선비 지원, 보존의무 등의 대상으로 해당 지방자치단체의 장에게 등록된 한옥을 말한다
○ 소득세법 시행령 제154조의 2 【공동소유주택의 주택 수 계산】
1주택을 여러 사람이 공동으로 소유한 경우 이 영에 특별한 규정이 있는 것 외에는 주택 수를 계산할 때 공동 소유자 각자가 그 주택을 소유한 것으로 본다.
○ 재산세과-1096, 2009.06.02.
[ 회 신 ]
「조세특례제한법」 제99조의4 “농어촌주택 취득자에 대한 양도소득세 과세특례”(2008.12.26. 법률 제9272호로 개정되기 전의 것)를 적용함에 있어 “농어촌주택 취득기간” 중에 농어촌주택 2채를 취득하여 3년 이상 보유하다가 1채를 양도한 후에 보유하고 있는 농어촌주택 취득 전에 보유하던 다른 주택을 양도하는 경우에는 해당 농어촌 주택을 당해 1세대의 소유주택이 아닌 것으로 보아 1세대1주택 비과세 규정을 적용하는 것입니다.
[사실관계]
- 2005.11.14. 서울에 2주택 보유 상태에서 강원 평창 진부면 소재 A아파트 취득
- 2006. 2.21. 강원 평창 진부면 소재 B아파트 취득
- 2009. 6.17. 서울 소재 1주택 양도 예정
[질의내용]
- 서울 소재 나머지 1주택 양도시 비과세를 적용받기 위해 강원도의 아파트 2채를 다 팔아야 하는지, 1채만 팔아도 되는지(조특법 제99조의4 적용 여부)
○ 부동산거래관리과-1274, 2010.10.21.
[ 회 신 ]
1주택을 수인이 공유로 취득한 경우 「조세특례제한법(2005.12.31. 법률 제7839호로 개정된 것)」 제99조의4제1항에 따른 농어촌주택 해당여부는 소유지분에 관계없이 해당 주택을 기준으로 판정하는 것입니다.
[사실관계]
- 2007. 충남 아산 영인면 소재 주택(토지 1,148㎡, 주택 188.43㎡)을 별도 세대인 세자녀가 증여 받음
[질의내용]
- 농어촌주택 주택 해당여부를 판정함에 있어 토지∙건물의 총면적 기준을 적용하면 기준을 초과하나, 수증자별 면적 기준을 적용하면 기준에 적합한데 어느 기준을 적용하는지
○ 부동산거래관리과-328, 2012.06.15.
[ 회 신 ]
1주택을 수인이 공유로 취득한 경우 「조세특례제한법(2005.12.31. 법률 제7839호로 개정된 것)」 제99조의4제1항에 따른 농어촌주택 해당여부는 소유지분에 관계없이 해당 주택을 기준으로 판정하는 것입니다.
[사실관계]
- 2007. 충남 아산 영인면 소재 주택(토지 1,148㎡, 주택 188.43㎡)을 별도 세대인 세자녀가 증여 받음
[질의내용]
- 농어촌주택 주택 해당여부를 판정함에 있어 토지∙건물의 총면적 기준을 적용하면 기준을 초과하나, 수증자별 면적 기준을 적용하면 기준에 적합한데 어느 기준을 적용하는지
출처 :
국세청 2014. 09. 26. 부동산납세과-733 | 국세법령정보시스템
