연접다수필지 일괄지출 자본적지출액의 필지별 안분기준

요지

연접한 여러 필지에 일괄지출한 개량비 등 자본적지출액은 투입된 토지의 면적에 비례하여 안분계산하는 것임

회신

귀 서면질의의 경우, 연접한 다수의 토지를 일괄 취득한 후 전체 토지에 걸쳐 성토공사와 보강토공사를 실시하고 그 비용을 필지별로 구분하지 않고 일괄적으로 지출함으로써 필지별 귀속이 불분명한 경우
해당 성토공사비와 보강토공사비는 토지의 면적을 기준으로 안분계산하여 각 토지별 기타 필요경비로 산입하는 것입니다.

1. 질의내용

 가. 신청내용

 ○연접한 여러 필지의 토지를 일괄취득한 이후 해당 토지들에 대해 일괄적으로 지출한 자본적지출액이 있는 경우

  - 필지별 안분계산기준은? 공시지가 vs 면적(공사물량)

 나. 사실관계

 ○’14.1.6. 갑은 4필지의 토지를 경매로 일괄취득(낙찰가 160백만원)하였으며, 현황은 아래와 같음

  - 상기 토지는 도로보다 낮고 돈사를 방치하여 시멘트블럭 및 보온덮개 등이 산재되어 있어 폐기물업소를 통해 처리하였고, A～D필지 모두에 대해서 성토 및 보강토공사를 실시함

  - 관련된 지출액은 성토공사비 5백만원, 보강토공사비 15백만원, 폐기물처리비 3백만원 등 총 23백만원이며, 공사비는 필지별 구분 없이 일괄적으로 지출함

(단위 :㎡, 천원)

 ○갑은 D토지(잡종지)에 향후 전원주택을 신축하여 2년 이상 보유하다 양도할 예정(1세대1주택 비과세 적용 예정)

  - 성토공사의 경우 면적이 넓은 토지에 공사비가 많이 지출되었는바 면적을 기준으로 필지별 성토공사비의 안분계산할 수 있는지

  - 보강토공사의 경우 토지의 형상에 따라 공사물량의 차이가 있으므로 공사물량을 기준으로 필지별 보강토공사비의 안분계산할 수 있는지

2. 관련 법령

○ 소득세법 제97조 【양도소득의 필요경비 계산】

① 거주자의 양도차익을 계산할 때 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각 호에서 규정하는 것으로 한다.

1. 취득가액

가. 제94조 제1항 각 호의 자산 취득에 든 실지거래가액. 다만, 제96조 제2항 각 호 외의 부분에 해당하는 경우에는 그 자산 취득 당시의 기준시가

나. 가목 본문의 경우로서 취득 당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 대통령령으로 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액

2. 자본적지출액 등으로서 대통령령으로 정하는 것

3. 양도비 등으로서 대통령령으로 정하는 것

(이하 생략)

○ 소득세법 제100조 【양도차익의 산정】

① 생략

② 제1항을 적용할 때 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 따라 산정하는 경우로서 토지와 건물 등을 함께 취득하거나 양도한 경우에는 이를 각각 구분하여 기장하되 토지와 건물 등의 가액 구분이 불분명할 때에는 취득 또는 양도 당시의 기준시가 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 바에 따라 안분계산(按分計算)한다. 이 경우 공통되는 취득가액과 양도비용은 해당 자산의 가액에 비례하여 안분계산한다.

③ 양도차익을 산정하는 데에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.

○ 소득세법 시행령 제67조 【즉시상각의 의제】

① 생략

② 제1항에서 ⁠“자본적 지출”이라 함은 사업자가 소유하는 감가상각자산의 내용연수를 연장시키거나 당해 자산의 가치를 현실적으로 증가시키기 위하여 지출한 수선비를 말하며, 다음 각호의 1에 규정하는 것에 대한 지출을 포함하는 것으로 한다.

1. 본래의 용도를 변경하기 위한 개조

2. ~ 4. 생략

5. 기타 개량ㆍ확장ㆍ증설 등 제1호 내지 제4호와 유사한 성질의 것

(이하 생략)

○ 소득세법 시행령 제163조 【양도자산의 필요경비】

①․② 생략

③ 법 제97조 제1항 제2호에서 ⁠“자본적지출액 등으로서 대통령령으로 정하는 것”이란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 것을 말한다.

1. 제67조 제2항의 규정을 준용하여 계산한 자본적 지출액

2. 생략

3. 양도자산의 용도변경ㆍ개량 또는 이용편의를 위하여 지출한 비용

3의 2. 생략

3의 3. 생략

4. 제1호 내지 제3호, 제3호의 2 및 제3호의 3에 준하는 비용으로서 기획재정부령이 정하는 것

(이하 생략)

○ 소득세법 시행령 제166조 【양도차익의 산정 등】

① ~ ⑤ 생략

⑥ 법 제100조 제2항의 규정을 적용함에 있어서 토지와 건물 등의 가액의 구분이 불분명한 때에는 「부가가치세법 시행령」 제64조에 따라 안분계산한다.

(이하 생략)

○ 소득세법 시행규칙 제79조 【양도자산의 필요경비 계산등】

① 영 제163조 제3항 제4호에서 ⁠“기획재정부령이 정하는 것”이라 함은 다음 각 호의 비용을 말한다.

1. ⁠「하천법」ㆍ「댐건설 및 주변지역지원 등에 관한 법률」 그 밖의 법률에 따라 시행하는 사업으로 인하여 해당 사업구역 내의 토지소유자가 부담한 수익자부담금 등의 사업비용

2. 토지이용의 편의를 위하여 지출한 장애철거비용

3. 토지이용의 편의를 위하여 해당 토지 또는 해당 토지에 인접한 타인 소유의 토지에 도로를 신설한 경우의 그 시설비

4. 토지이용의 편의를 위하여 해당 토지에 도로를 신설하여 국가 또는 지방자치단체에 이를 무상으로 공여한 경우의 그 도로로 된 토지의 취득당시 가액

5. 사방사업에 소요된 비용

6. 제1호 내지 제5호의 비용과 유사한 비용

(이하 생략)

○ 부가가치세법 시행령 제64조 【토지와 건물 등을 함께 공급하는 경우 건물 등의 공급가액 계산】

법 제29조제9항 단서에 따라 실지거래가액 중 토지의 가액과 건물 또는 구축물 등(이하 이 조에서 "건물등"이라 한다)의 가액의 구분이 불분명한 경우에는 다음 각 호의 구분에 따라 계산한 금액을 공급가액으로 한다.

1. 토지와 건물등에 대한 「소득세법」 제99조에 따른 기준시가(이하 이 조에서 "기준시가"라 한다)가 모두 있는 경우: 공급계약일 현재의 기준시가에 따라 계산한 가액에 비례하여 안분(안분) 계산한 금액. 다만, 감정평가가액[제28조에 따른 공급시기(중간지급조건부 또는 장기할부판매의 경우는 최초 공급시기)가 속하는 과세기간의 직전 과세기간 개시일부터 공급시기가 속하는 과세기간의 종료일까지 ⁠「부동산가격공시 및 감정평가에 관한 법률」에 따른 감정평가법인이 평가한 감정평가가액을 말한다. 이하 이 조에서 같다]이 있는 경우에는 그 가액에 비례하여 안분 계산한 금액으로 한다.

2. 토지와 건물등 중 어느 하나 또는 모두의 기준시가가 없는 경우로서 감정평가가액이 있는 경우: 그 가액에 비례하여 안분 계산한 금액. 다만, 감정평가가액이 없는 경우에는 장부가액(장부가액이 없는 경우에는 취득가액)에 비례하여 안분 계산한 후 기준시가가 있는 자산에 대해서는 그 합계액을 다시 기준시가에 의하여 안분 계산한 금액으로 한다.

3. 제1호와 제2호를 적용할 수 없거나 적용하기 곤란한 경우: 국세청장이 정하는 바에 따라 안분하여 계산한 금액

출처 : 국세청 2014. 12. 02. 서면법규과-1266 | 국세법령정보시스템