주택 현물출자 후 신축주택의 1세대2주택 비과세 적용 여부

요지

다세대주택을 소유한 거주자들이 소유주택을 현물출자하여 공동사업(주택신축판매업)약정을 체결하고 현물출자하여 새로이 취득한 신축주택은 종전주택과 다른 새로운 주택임

회신

다세대주택을 소유한 거주자들이 소유주택(이하 ⁠“종전주택”이라 함)을 현물출자하여 공동으로 주택을 지어 각각 1주택씩 갖고 나머지 주택들은 분양하기로 하는 공동사업(주택신축판매업)의 약정을 체결하고, 약정에 따라 거주자가 종전주택을 조합에 현물출자하여 새로이 취득한 신축주택은 종전주택과 다른 새로운 주택으로 보아 ⁠「소득세법 시행령」제155조 제1항을 적용하는 것입니다

1. 질의내용

 ○ 「소득세법 시행령」제155조 제1항에 의한 일시적 1세대2주택은 비과세가 적용되는바

  - 공동사업으로 종전주택을 현물출자하여 신축한 주택을 새로운 주택취득으로 보아 일시적 1세대2주택을 적용할 수 있는지 여부

2. 사실관계

 ○1990.3.15. 납세자 이@@는 ⁠‘경기도 ##시 $$구 &&동 60-10 백두빌라(전체 6세대임) 지층 1호(이하 ⁠“A주택”이라 함)’를 취득함

 ○2002.11.30. 납세자는 ⁠‘경기도 ##시 $$구 **동 522 한라아파트 A동 312호(이하 ⁠“B주택”이라 함)를 취득함(1세대 2주택)

 ○2012.9.5. 위 ⁠‘백두빌라’ 소유자인 납세자 등 6명은 구주택을 멸실하고 새로운 다세대주택을 건축하기로 합의하고 임의조합을 결성하여 주택신축판매 목적으로 사업자등록 후 소유주택을 조합에 현물출자^*함

  * 출연지분이 같으므로 신축 후 8세대를 출연자별 각 1세대씩 가지고 남은 2주택은 매도 후 건축비 충당 후 정산하기로 함.

 ○2013.1.15. 위 ⁠‘백두빌라’가 같은 지번 소재 ⁠‘설악아트빌’로 사용 승인되고 2013.1.26. 출자자 공유로 소유권보존 등기됨(토지는 전부 대지권으로 등기됨) 후 2013.4.30.에 납세자 이@@는 ⁠‘설악아트빌 401호(이하 ⁠“AA주택” 이라 함)’를 공유물 분할로 취득함

 ○2013.11.6. 납세자 이@@는 상기 B주택을 양도함

3. 관련 법령

○ 소득세법 제88조【양도의 정의】

   (2013.8.13 법률 제12030호로 개정된 것, 이하 같음)

 ① 제4조제1항제3호 및 이 장에서 "양도"란 자산에 대한 등기 또는 등록과 관계없이 매도, 교환, 법인에 대한 현물출자 등으로 인하여 그 자산이 유상으로 사실상 이전되는 것을 말한다. 이 경우 부담부증여(負擔附贈與)(「상속세 및 증여세법」 제47조제3항 본문에 해당하는 경우는 제외한다)에 있어서 증여자의 채무를 수증자(受贈者)가 인수하는 경우에는 증여가액 중 그 채무액에 상당하는 부분은 그 자산이 유상으로 사실상 이전되는 것으로 본다.

 ② ⁠「도시개발법」이나 그 밖의 법률에 따른 환지처분으로 지목 또는 지번이 변경되거나 보류지(保留地)로 충당되는 경우에는 제1항에 따른 양도로 보지 아니한다.

○ 소득세법 제89조【비과세 양도소득】

 ① 다음 각 호의 소득에 대해서는 양도소득에 대한 소득세(이하 "양도소득세"라 한다)를 과세하지 아니한다.

  1.～2. ⁠(생략)

  3.대통령령으로 정하는 1세대 1주택(가액이 대통령령으로 정하는 기준을 초과하는 고가주택은 제외한다)과 이에 딸린 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령으로 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지(이하 이 조에서 "주택부수토지"라 한다)의 양도로 발생하는 소득

 ② 대통령령으로 정하는 1세대가 주택(주택부수토지를 포함한다. 이하 이 조에서 같다)과 「도시 및 주거환경정비법」 제48조에 따른 관리처분계획의 인가로 인하여 취득한 입주자로 선정된 지위[같은 법에 따른 주택재건축사업 또는 주택재개발사업을 시행하는 정비사업조합의 조합원으로서 취득한 것(그 조합원으로부터 취득한 것을 포함한다)으로 한정하며, 이에 딸린 토지를 포함한다. 이하 "조합원입주권"이라 한다]를 보유하다가 그 주택을 양도하는 경우에는 제1항에도 불구하고 같은 항 제3호를 적용하지 아니한다. 다만, ⁠「도시 및 주거환경정비법」에 따른 주택재건축사업 또는 주택재개발사업의 시행기간 중 거주를 위하여 주택을 취득하는 경우나 그 밖의 부득이한 사유로서 대통령령으로 정하는 경우에는 그러하지 아니하다.

○ 소득세법 시행령 제154조【1세대1주택의 범위】

   (2013.8.23 시행령 제24697호로 개정된 것, 이하 같음)

 ① 법 제89조제1항제3호에서 "대통령령으로 정하는 1세대 1주택"이란 거주자 및 그 배우자가 그들과 동일한 주소 또는 거소에서 생계를 같이 하는 가족과 함께 구성하는 1세대(이하 "1세대"라 한다)가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 해당 주택의 보유기간이 2년(제8항제2호에 해당하는 거주자의 주택인 경우는 3년) 이상인 것을 말한다. 다만, 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그 보유기간의 제한을 받지 아니한다.

  (중략)

 ⑧ 제1항에 따른 거주기간 또는 보유기간을 계산함에 있어서 다음 각 호의 기간을 통산한다.

  1. 거주하거나 보유하는 중에 소실·도괴·노후 등으로 인하여 멸실되어 재건축한 주택인 경우에는 그 멸실된 주택과 재건축한 주택에 대한 거주기간 및 보유기간

  (후략)

○ 소득세법 시행령 제155조【1세대1주택의 특례】

 ① 국내에 1주택을 소유한 1세대가 그 주택(이하 이 항에서 "종전의 주택"이라 한다)을 양도하기 전에 다른 주택을 취득(자기가 건설하여 취득한 경우를 포함한다)함으로써 일시적으로 2주택이 된 경우 종전의 주택을 취득한 날부터 1년 이상이 지난 후 다른 주택을 취득하고 그 다른 주택을 취득한 날부터 3년 이내에 종전의 주택을 양도하는 경우(3년 이내에 양도하지 못하는 경우로서 기획재정부령으로 정하는 사유에 해당하는 경우를 포함한다)에는 이를 1세대1주택으로 보아 제154조제1항을 적용한다. ⁠(후략)

 ②～󰊉󰊘 생략

 󰊉󰊙 법 제89조제2항 본문에 따른 조합원입주권(이하 "조합원입주권"이라 한다)을 1개 소유한 1세대{「도시 및 주거환경정비법」제48조에 따른 관리처분계획의 인가일(인가일 전에 기존주택이 철거되는 때에는 기존주택의 철거일) 현재 제154조제1항에 해당하는 기존주택을 소유하는 세대에 한한다}가 당해 조합원입주권을 양도하는 경우 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 법 제94조제1항제2호가목에도 불구하고 제154조제1항에 따른 1세대1주택으로 본다.

  1. 양도일 현재 다른 주택이 없는 경우

  2. 양도일 현재 1조합원입주권 외에 1주택을 소유한 경우로서 해당 1주택을 취득한 날부터 3년 이내에 해당 조합원입주권을 양도하는 경우(3년 이내에 양도하지 못하는 경우로서 기획재정부령으로 정하는 사유에 해당하는 경우를 포함한다)

  (이하 생략)

○ 소득세법 제98조【양도 또는 취득의 시기】

    자산의 양도차익을 계산할 때 그 취득시기 및 양도시기는 대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우 등 대통령령으로 정하는 경우를 제외하고는 해당 자산의 대금을 청산한 날로 한다. 이 경우 자산의 대금에는 해당 자산의 양도에 대한 양도소득세 및 양도소득세의 부가세액을 양수자가 부담하기로 약정한 경우에는 해당 양도소득세 및 양도소득세의 부가세액은 제외한다

○ 소득세법 시행령 제162조【양도 또는 취득의 시기】

 ① 법 제98조 전단에서 "대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우 등 대통령령으로 정하는 경우"란 다음 각 호의 경우를 말한다.

  1. 대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우에는 등기부·등록부 또는 명부 등에 기재된 등기·등록접수일 또는 명의개서일

  2. 대금을 청산하기 전에 소유권이전등기(등록 및 명의의 개서를 포함한다)를 한 경우에는 등기부·등록부 또는 명부등에 기재된 등기접수일

  3.기획재정부령이 정하는 장기할부조건의 경우에는 소유권이전등기(등록 및 명의개서를 포함한다) 접수일·인도일 또는 사용수익일중 빠른 날

  4. 자기가 건설한 건축물에 있어서는 사용검사필증교부일. 다만, 사용검사전에 사실상 사용하거나 사용승인을 얻은 경우에는 그 사실상의 사용일 또는 사용승인일로 하고 건축허가를 받지 아니하고 건축하는 건축물에 있어서는 그 사실상의 사용일로 한다.

  5.～8. ⁠(생략)

  9. 「도시개발법」 또는 그 밖의 법률에 따른 환지처분으로 인하여 취득한 토지의 취득시기는 환지 전의 토지의 취득일. 다만, 교부받은 토지의 면적이 환지처분에 의한 권리면적보다 증가 또는 감소된 경우에는 그 증가 또는 감소된 면적의 토지에 대한 취득시기 또는 양도시기는 환지처분의 공고가 있은 날의 다음날로 한다.

  10. ⁠(생략)

 ②～⑧ ⁠(생략)

○ 소득세법 기본통칙 88-0...2【토지 등을 공동사업체에 현물출자한 경우 양도 여부】

  공동사업(주택신축판매업 등)을 경영할 것을 약정하는 계약에 따라 ⁠「소득세법」제94조 제1항의 자산을 해당 공동사업체에 현물출자하는 경우에는 등기에 관계없이 현물출자한 날 또는 등기접수일 중 빠른 날에 해당 토지 등이 그 공동사업체에 유상으로 양도된 것으로 본다.(2011.3.21. 신설)

출처 : 국세청 2014. 04. 14. 서면법규과-365 | 국세법령정보시스템