1주택+입주권 동시 보유 양도, 특례 적용 요건

요지

종전의 주택을 취득한 날부터 1년 이내에 조합원입주권을 취득한 경우로서 조합원입주권을 취득한 후 3년 이내에 종전의 주택을 양도하는 경우에는 ⁠「소득세법 시행령」제156조의 2제4항의 규정에 따른 1주택과 1조합원입주권 특례 요건에 해당하지 아니하므로 같은 규정에 따른 특례를 적용받을 수 없는 것임

회신

「소득세법 시행령」제156조의 2제3항 또는 제4항의 규정에 따른 1주택과 1조합원입주권 특례를 적용할 때 종전의 주택(A)을 취득한 날부터 1년 이내에 조합원입주권(B)을 취득하였고 조합원입주권을 취득한 후 3년 이내에 종전의 주택을 양도한 귀 질의의 경우에는 특례 요건에 해당하지 아니하므로 같은 규정에 따른 특례를 적용받을 수 없는 것입니다.

1. 질의내용 요약

○ 사실관계

- 2010.07.30. 甲, 부산광역시 연제구 소재 A아파트 취득(296백만원)

- 2011.04.05. 甲․乙(甲의 배우자), 서울 성동구 소재 B조합원입주권 승계 취득

- 2012.04.30. B조합원입주권 해당 아파트 완공(이하 ⁠“B아파트”라 함) 및 세대전원 거주개시

- 2014.01.07. A아파트 양도(340백만원)

  ○ 질의내용

- B입주권 취득 후 3년 이내에 A아파트를 양도하는 경우에도 ⁠「소득세법 시행령」 제156조의 2제4항에 따른 특례를 적용받을 수 있는지 여부(’12.6.29. 개정규정 시행 전에는 위 사실관계의 ①․② 모두를 적용받을 수 있었으나, 개정되면서 ④의 경우를 제외하고는 특례 적용을 받지 못하게 됨(2년에서 3년으로 늘어난 것이 납세자에게 오히려 불리하게 작용))

2. 질의내용에 대한 자료

○ 소득세법 제89조 【비과세 양도소득】

① 다음 각 호의 소득에 대해서는 양도소득에 대한 소득세(이하 "양도소득세"라 한다)를 과세하지 아니한다.

1. 파산선고에 의한 처분으로 발생하는 소득

2. 대통령령으로 정하는 경우에 해당하는 농지의 교환 또는 분합(分合)으로 발생하는 소득

3. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 주택(가액이 대통령령으로 정하는 기준을 초과하는 고가주택은 제외한다)과 이에 딸린 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령으로 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지(이하 이 조에서 "주택부수토지"라 한다)의 양도로 발생하는 소득

가. 대통령령으로 정하는 1세대 1주택

나. 1세대가 1주택을 양도하기 전에 다른 주택을 대체취득하거나 상속, 동거봉양, 혼인 등으로 인하여 2주택 이상을 보유하는 경우로서 대통령령으로 정하는 주택

② 대통령령으로 정하는 1세대가 주택(주택부수토지를 포함한다. 이하 이 조에서 같다)과 「도시 및 주거환경정비법」 제48조에 따른 관리처분계획의 인가로 인하여 취득한 입주자로 선정된 지위[같은 법에 따른 주택재건축사업 또는 주택재개발사업을 시행하는 정비사업조합의 조합원으로서 취득한 것(그 조합원으로부터 취득한 것을 포함한다)으로 한정하며, 이에 딸린 토지를 포함한다. 이하 ⁠“조합원입주권”이라 한다]를 보유하다가 그 주택을 양도하는 경우에는 제1항에도 불구하고 같은 항 제3호를 적용하지 아니한다. 다만, ⁠「도시 및 주거환경정비법」에 따른 주택재건축사업 또는 주택재개발사업의 시행기간 중 거주를 위하여 주택을 취득하는 경우나 그 밖의 부득이한 사유로서 대통령령으로 정하는 경우에는 그러하지 아니하다.

(이하 생략)

○ 소득세법 시행령 제154조 【1세대 1주택의 범위】

① 법 제89조제1항제3호가목에서 "대통령령으로 정하는 1세대 1주택"이란 거주자 및 그 배우자가 그들과 동일한 주소 또는 거소에서 생계를 같이 하는 가족과 함께 구성하는 1세대(이하 "1세대"라 한다)가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 해당 주택의 보유기간이 2년(제8항제2호에 해당하는 거주자의 주택인 경우는 3년) 이상인 것을 말한다. 다만, 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그 보유기간의 제한을 받지 아니한다.

(이하 생략)

○ 소득세법 시행령(2012.6.29. 대통령령 제23887호로 개정된 것) 제156조의 2 【주택과 조합원입주권을 소유한 경우 1세대1주택의 특례】

① 법 제89조제2항 본문에서 "대통령령으로 정하는 1세대"란 제154조에 따른 1세대를 말한다.

② 법 제89조제2항 단서에서 "대통령령으로 정하는 경우"란 제3항부터 제11항까지의 규정에 해당하는 경우를 말한다.

③국내에 1주택을 소유한 1세대가 그 주택(이하 이 항에서 "종전의 주택"이라 한다)을 양도하기 전에 조합원입주권을 취득함으로써 일시적으로 1주택과 1조합원입주권을 소유하게 된 경우 종전의 주택을 취득한 날부터 1년 이상이 지난 후에 조합원입주권을 취득하고 그 조합원입주권을 취득한 날부터 3년 이내에 종전의 주택을 양도하는 경우(3년 이내에 양도하지 못하는 경우로서 기획재정부령으로 정하는 사유에 해당하는 경우를 포함한다)에는 이를 1세대1주택으로 보아 제154조제1항을 적용한다.

④국내에 1주택을 소유한 1세대가 그 주택을 양도하기 전에 조합원입주권을 취득함으로써 일시적으로 1주택과 1조합원입주권을 소유하게 된 경우 조합원입주권을 취득한 날부터 3년이 지나 종전의 주택을 양도하는 경우로서 다음 각 호의 요건을 모두 갖춘 때에는 이를 1세대1주택으로 보아 제154조제1항을 적용한다.

1. 주택재개발사업 또는 주택재건축사업의 관리처분계획에 따라 취득하는 주택이 완성된 후 2년 이내에 그 주택으로 세대전원이 이사(기획재정부령이 정하는 취학, 근무상의 형편, 질병의 요양 그 밖의 부득이한 사유로 세대의 구성원 중 일부가 이사하지 못하는 경우를 포함한다)하여 1년 이상 계속하여 거주할 것

2. 주택재개발사업 또는 주택재건축사업의 관리처분계획에 따라 취득하는 주택이 완성되기 전 또는 완성된 후 2년 이내에 종전의 주택을 양도할 것

(이하 생략)

○ 소득세법 시행령(2012.6.29. 대통령령 제23887호로 개정되기 전의 것) 제156조의 2 【주택과 조합원입주권을 소유한 경우 1세대1주택의 특례】

① 법 제89조제2항 본문에서 "대통령령으로 정하는 1세대"란 제154조에 따른 1세대를 말한다.

② 법 제89조제2항 단서에서 "대통령령으로 정하는 경우"란 제3항부터 제11항까지의 규정에 해당하는 경우를 말한다.

③국내에 1주택을 소유한 1세대가 그 주택을 양도하기 전에 조합원입주권을 취득함으로써 일시적으로 1주택과 1조합원입주권을 소유하게 된 경우 조합원입주권을 취득한 날부터 2년 이내에 종전의 주택을 양도하는 경우(2년 이내에 양도하지 못하는 경우로서 기획재정부령이 정하는 사유에 해당하는 경우를 포함한다)에는 이를 1세대1주택으로 보아 제154조제1항을 적용한다.

④국내에 1주택을 소유한 1세대가 그 주택을 양도하기 전에 조합원입주권을 취득함으로써 일시적으로 1주택과 1조합원입주권을 소유하게 된 경우 조합원입주권을 취득한 날부터 2년이 지나 종전의 주택을 양도하는 경우로서 다음 각 호의 요건을 모두 갖춘 때에는 이를 1세대1주택으로 보아 제154조제1항을 적용한다.

1. 주택재개발사업 또는 주택재건축사업의 관리처분계획에 따라 취득하는 주택이 완성된 후 2년 이내에 그 주택으로 세대전원이 이사(기획재정부령이 정하는 취학, 근무상의 형편, 질병의 요양 그 밖의 부득이한 사유로 세대의 구성원 중 일부가 이사하지 못하는 경우를 포함한다)하여 1년 이상 계속하여 거주할 것

2. 주택재개발사업 또는 주택재건축사업의 관리처분계획에 따라 취득하는 주택이 완성되기 전 또는 완성된 후 2년 이내에 종전의 주택을 양도할 것

○ 소득세법 시행령(2012.6.29. 대통령령 제23887호로 개정된 것) 부칙

제1조(시행일) 이 영은 공포한 날부터 시행한다.

제2조(일반적 적용례) 이 영은 이 영 시행 후 최초로 양도하는 분부터 적용한다.

출처 : 국세청 2014. 05. 08. 부동산납세과-329 | 국세법령정보시스템