요지
구주택을 멸실하고 주택을 신축하여 단기 양도하는 경우 양도소득세 세율 적용시 신축주택의 보유기간에 구주택 보유기간은 포함하지 않는 것이며 주택은 1년 미만인 경우 40% 세율을 적용하고 주택 부수토지의 보유기간은 구주택과 신축주택의 부수토지의 기간을 합하여 1년 이상인 경우 일반세율을 적용함
회신
거주자가 주택(이하 “구주택”이라 함)과 이에 딸린 토지로서 「소득세법」(2014.1.1. 법률 제12169호로 개정된 것)제89조제1항제3호에 따른 토지(이하 “주택부수토지”라 함)를 취득하여 보유하다가 구주택을 멸실하고 주택부수토지는 나대지 상태에서 해당 나대지에 신축한 주택(이하 “신축주택”이라 함)과 이에 딸린 주택부수토지를 2014.1.1. 이후 함께 양도하는 경우로서 해당 토지의 주택부수토지인 보유기간이 1년 이상 2년 미만이고, 신축주택의 보유기간이 1년 미만인 경우
신축주택의 양도소득 과세표준에 대해서는 같은 법 제104조제1항제3호에 따른 100분의40의 세율을 적용하고, 해당 토지의 양도소득 과세표준에 대해서는 같은 법 같은 조 같은 항 제1호에 따른 세율을 적용하는 것입니다.
1. 사실관계
○ 2012.12.28. : 1983.9.28. 신축된 서울시 송파구 송파동 45-7 소재 주택 취득(대지 165.2㎡, 건물 237.65㎡)
○ 2013.02.25. : 주택멸실
○ 2013.09.10. : 주택신축하여 사용승인(대지 165.2㎡, 건물 260.74㎡)
○ 2014.08.28. : 신축주택 및 부수토지 양도
○ 주택의 보유기간
- 구주택 보유기간 : 1개월 28일
- 신축주택 보유기간 : 11개월 18일
○ 토지의 보유기간
- 토지의 전체 보유기간 : 1년 8개월 (1년이상 2년미만)
- 주택 부수토지로서 보유기간 : 1년 1개월 (1년이상 2년미만)
- 나대지로서 보유기간 : 7개월 (1년 미만)
2. 질의내용
○ 노후된 구주택을 취득하여 보유하다 멸실한 후 주택을 신축하여 단기 양도한 경우 2014.1.1. 개정된 양도소득세 세율 적용시 구주택 보유기간 통산 여부
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보유기간 |
자산종류 |
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주택, 주택부수토지 |
일반토지 |
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1년 미만 |
40% |
50% |
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1년 이상
2년 미만 |
기본세율(8～38%) |
40% |
3. 관련 법령
○ 소득세법 제104조 【양도소득세의 세율】
① 거주자의 양도소득세는 해당 과세기간의 양도소득과세표준에 다음 각 호의 세율을 적용하여 계산한 금액(이하 "양도소득 산출세액"이라 한다)을 그 세액으로 한다. 이 경우 하나의 자산이 다음 각 호에 따른 세율 중 둘 이상의 세율에 해당할 때에는 그 중 가장 높은 것을 적용한다.
1. 제94조제1항제1호ㆍ제2호 및 제4호에 따른 자산
제55조제1항에 따른 세율
2. 제94조제1항제1호 및 제2호에서 규정하는 자산[주택(이에 딸린 토지로서 대통령령으로 정하는 토지를 포함한다. 이하 이 항에서 같다) 및 조합원입주권은 제외한다]으로서 그 보유기간이 1년 이상 2년 미만인 것
양도소득 과세표준의 100분의 40
3. 제94조제1항제1호 및 제2호에 따른 자산으로서 그 보유기간이 1년 미만인 것
양도소득 과세표준의 100분의 50(주택 및 조합원 입주권의 경우에는 100분의 40)
4.～11. (생략)
② 제1항제2호ㆍ제3호 및 제11호가목의 보유기간은 해당 자산의 취득일부터 양도일까지로 한다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 각각 그 정한 날을 그 자산의 취득일로 본다.
1. 상속받은 자산은 피상속인이 그 자산을 취득한 날
2. 제97조의2제1항에 해당하는 자산은 증여자가 그 자산을 취득한 날
3. 법인의 합병ㆍ분할[물적분할(物的分割)은 제외한다]로 인하여 합병법인, 분할신설법인 또는 분할ㆍ합병의 상대방 법인으로부터 새로 주식등을 취득한 경우에는 피합병법인, 분할법인 또는 소멸한 분할ㆍ합병의 상대방 법인의 주식등을 취득한 날
(이하생략)
○ 소득세법 부칙 제2조 (2014.1.1. 법률 제12169호로 개정된 것)
제1조(시행일) 이 법은 2014년 1월 1일부터 시행한다. 다만, 제162조의3제4항의 개정규정은 2014년 7월 1일부터 시행하고, 제12조제2호바목, 제19조제1항제1호의 개정규정은 2015년 1월 1일부터 시행한다.
제2조(일반적 적용례) ① 이 법은 이 법 시행 후 발생하는 소득분부터 적용한다.
② 이 법 중 양도소득에 관한 개정규정은 이 법 시행 후 양도하는 분부터 적용한다.
○ 소득세법 시행령 제167조 의5 【단기보유 주택부수토지의 범위】
법 제104조제1항제2호에서 "대통령령으로 정하는 토지"란 법 제89조제1항제3호에 따른 주택부수토지를 말한다.
○ 소득세법 제89조 【 비과세 양도소득 】
① 다음 각 호의 소득에 대해서는 양도소득에 대한 소득세(이하 "양도소득세"라 한다)를 과세하지 아니한다.
1. 파산선고에 의한 처분으로 발생하는 소득
2. 대통령령으로 정하는 경우에 해당하는 농지의 교환 또는 분합(分合)으로 발생하는 소득
3. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 주택(가액이 대통령령으로 정하는 기준을 초과하는 고가주택은 제외한다)과 이에 딸린 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령으로 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지(이하 이 조에서 "주택부수토지"라 한다)의 양도로 발생하는 소득
가. 대통령령으로 정하는 1세대 1주택
나. 1세대가 1주택을 양도하기 전에 다른 주택을 대체취득하거나 상속, 동거봉양, 혼인 등으로 인하여 2주택 이상을 보유하는 경우로서 대통령령으로 정하는 주택
○ 소득세법 시행령 제154조 【1세대1주택의 범위】
① 법 제89조제1항제3호가목에서 "대통령령으로 정하는 1세대 1주택"이란 거주자 및 그 배우자가 그들과 동일한 주소 또는 거소에서 생계를 같이 하는 가족과 함께 구성하는 1세대(이하 "1세대"라 한다)가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 해당 주택의 보유기간이 2년(제8항제2호에 해당하는 거주자의 주택인 경우는 3년) 이상인 것을 말한다. 다만, 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그 보유기간의 제한을 받지 아니한다.
②～⑦ (생략)
⑧ 제1항에 따른 거주기간 또는 보유기간을 계산함에 있어서 다음 각 호의 기간을 통산한다.
1. 거주하거나 보유하는 중에 소실ㆍ도괴ㆍ노후 등으로 인하여 멸실되어 재건축한 주택인 경우에는 그 멸실된 주택과 재건축한 주택에 대한 거주기간 및 보유기간
2. 비거주자가 해당 주택을 3년 이상 계속 보유하고 그 주택에서 거주한 상태로 거주자로 전환된 경우에는 해당 주택에 대한 거주기간 및 보유기간
3. 상속받은 주택으로서 상속인과 피상속인이 상속개시 당시 동일세대인 경우에는 상속개시 전에 상속인과 피상속인이 동일세대로서 보유한 기간
⑨～⑩ (생략)
⑪ 법 제89조제1항제3호나목에서 "대통령령으로 정하는 주택"이란 제155조에 따른 1세대1주택의 특례에 해당하여 이 조를 적용하는 주택을 말한다.
출처 :
국세청 2014. 11. 19. 서면법규과-1222 | 국세법령정보시스템
