토지 일부 수용 시 잔여지 손실보상금의 양도소득 여부

요지

「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」에 따라 토지의 일부가 취득되거나 사용됨으로 인하여 같은 법 제73조제1항 본문에 따라 사업시행자로부터 잔여지의 가격감소나 손실에 대해 지급받는 보상금은 양도소득에 해당하지 아니함

회신

1. 양도소득은 ⁠「소득세법」 제94조제1항의 소득을 말하는 것입니다.
2. 귀 질의와 같이 ⁠「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」에 따라 토지의 일부가 취득되거나 사용됨으로 인하여 같은 법 제73조제1항 본문에 따라 사업시행자로부터 잔여지의 가격감소나 손실에 대해 지급받는 보상금은 양도소득에 해당하지 아니하는 것입니다.

※ 붙임 : 관련 참고자료

1. 질의내용 요약

○ 사실관계

- 2009.7.1. 甲 소유의 토지 수용(소유권이전등기)

  · A토지 5,570㎡ 중 2,872㎡ 수용(잔여지 : 2,698㎡)

- 재결 및 행정소송 결과 아래와 같이 보상금 증액 판결(2012.8.30.)

   * ⁠「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」 제73조제1항 및 같은 법 시행규칙 제32조제1항에 따른 손실보상금

- 잔여지 가치하락으로 인한 손실보상금 관련 판결 내용

  · 수용된 토지에 11m～12m 높이로 국도가 건설되는 사실, 수용재결일 현재 A토지의 ㎡당 단가는 149,000원, 공익사업 시행 후 잔여지의 ㎡당 단가는 112,000원인 사실 등이 인정되므로

    ⇒ 공익사업의 시행으로 인하여 잔여지의 일조, 통풍, 조망, 소음 등 자연조건의 가치하락이 있음

- 잔여지의 가격감소로 인한 손실보상액은 99,826,000원

   {= ⁠(149,000원×2,698㎡) - ⁠(112,000원 × 2,698㎡)}

  * 2심에서 1심 판결 인정, 2심 판결선고 후 상고포기로 판결 확정

○ 질의내용

- 소유토지의 일부가 수용됨으로 인하여 잔여지의 가격이 감소하여 ⁠「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」 제73조제1항에 따라 지급받은 손실보상금이 양도소득에 해당하는지 여부

2. 질의내용에 대한 자료

○ 소득세법 제4조 【소득의 구분】

① 거주자의 소득은 다음 각 호와 같이 구분한다.

1. 종합소득 이 법에 따라 과세되는 모든 소득에서 제2호 및 제3호에 따른 소득을 제외한 소득으로서 다음 각 목의 소득을 합산한 것

가. 이자소득

나. 배당소득

다. 사업소득

라. 근로소득

마. 연금소득

바. 기타소득

2. 퇴직소득

3. 양도소득

②·③ 생략

○ 소득세법 제88조 【양도의 정의】

① 제4조제1항제3호 및 이 장에서 "양도"란 자산에 대한 등기 또는 등록과 관계없이 매도, 교환, 법인에 대한 현물출자 등으로 인하여 그 자산이 유상으로 사실상 이전되는 것을 말한다. 이 경우 부담부증여(負擔附贈與)(「상속세 및 증여세법」 제47조제3항 본문에 해당하는 경우는 제외한다)에 있어서 증여자의 채무를 수증자(受贈者)가 인수하는 경우에는 증여가액 중 그 채무액에 상당하는 부분은 그 자산이 유상으로 사실상 이전되는 것으로 본다.

② 생략

○ 소득세법 제94조 【양도소득의 범위】

① 양도소득은 해당 과세기간에 발생한 다음 각 호의 소득으로 한다.

1. 토지[「측량·수로조사 및 지적에 관한 법률」에 따라 지적공부(地籍公簿)에 등록하여야 할 지목에 해당하는 것을 말한다] 또는 건물(건물에 부속된 시설물과 구축물을 포함한다)의 양도로 발생하는 소득

2. ～ 4. 생략

② 생략

○ 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 제73조 【잔여지의 손실과 공사비 보상】

① 사업시행자는 동일한 소유자에게 속하는 일단의 토지의 일부가 취득되거나 사용됨으로 인하여 잔여지의 가격이 감소하거나 그 밖의 손실이 있을 때 또는 잔여지에 통로·도랑·담장 등의 신설이나 그 밖의 공사가 필요할 때에는 국토해양부령으로 정하는 바에 따라 그 손실이나 공사의 비용을 보상하여야 한다. 다만, 잔여지의 가격 감소분과 잔여지에 대한 공사의 비용을 합한 금액이 잔여지의 가격보다 큰 경우에는 사업시행자는 그 잔여지를 매수할 수 있다.

② 제1항 본문에 따른 손실 또는 비용의 보상은 해당 사업의 공사완료일부터 1년이 지난 후에는 청구할 수 없다.

③ 사업인정고시가 된 후 제1항 단서에 따라 사업시행자가 잔여지를 매수하는 경우 그 잔여지에 대하여는 제20조에 따른 사업인정 및 제22조에 따른 사업인정고시가 된 것으로 본다.

④ 제1항에 따른 손실 또는 비용의 보상이나 토지의 취득에 관하여는 제9조제6항 및 제7항을 준용한다.

⑤ 제1항 단서에 따라 매수하는 잔여지 및 잔여지에 있는 물건에 대한 구체적인 보상액 산정 및 평가방법 등에 대하여는 제70조, 제75조, 제76조, 제77조 및 제78조제4항부터 제6항까지의 규정을 준용한다.

○ 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 제74조 【잔여지 등의 매수 및 수용 청구】

① 동일한 소유자에게 속하는 일단의 토지의 일부가 협의에 의하여 매수되거나 수용됨으로 인하여 잔여지를 종래의 목적에 사용하는 것이 현저히 곤란할 때에는 해당 토지소유자는 사업시행자에게 잔여지를 매수하여 줄 것을 청구할 수 있으며, 사업인정 이후에는 관할 토지수용위원회에 수용을 청구할 수 있다. 이 경우 수용의 청구는 매수에 관한 협의가 성립되지 아니한 경우에만 할 수 있으며, 그 사업의 공사완료일까지 하여야 한다.

② 제1항에 따라 매수 또는 수용의 청구가 있는 잔여지 및 잔여지에 있는 물건에 관하여 권리를 가진 자는 사업시행자나 관할 토지수용위원회에 그 권리의 존속을 청구할 수 있다.

③ 제1항에 따른 토지의 취득에 관하여는 제73조제3항을 준용한다.

④ 잔여지 및 잔여지에 있는 물건에 대한 구체적인 보상액 산정 및 평가방법 등에 대하여는 제70조, 제75조, 제76조, 제77조 및 제78조제4항부터 제6항까지의 규정을 준용한다.

○ 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 시행령 제39조 【잔여지의 판단】

① 법 제74조제1항에 따라 잔여지가 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 해당 토지소유자는 사업시행자 또는 관할 토지수용위원회에 잔여지를 매수 또는 수용하여 줄 것을 청구할 수 있다.

1. 대지로서 면적의 과소 또는 부정형 등의 사유로 인하여 건축물을 건축할 수 없거나 건축물의 건축이 현저히 곤란한 경우

2. 농지로서 농기계의 진입과 회전이 곤란할 정도로 폭이 좁고 길게 남거나 부정형 등의 사유로 인하여 영농이 현저히 곤란한 경우

3. 공익사업의 시행으로 인하여 교통이 두절되어 사용 또는 경작이 불가능하게 된 경우

4. 제1호 내지 제3호외에 이와 유사한 정도로 잔여지를 종래의 목적대로 사용하는 것이 현저히 곤란하다고 인정되는 경우

② 잔여지가 제1항 각호의 1에 해당하는지 여부를 판단함에 있어서는 다음 각호의 사항을 종합적으로 고려하여야 한다.

1. 잔여지의 위치ㆍ형상ㆍ이용상황 및 용도지역

2. 공익사업 편입토지의 면적 및 잔여지의 면적

○ 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 시행규칙 제32조 【잔여지의 손실 등에 대한 평가】

① 동일한 토지소유자에 속하는 일단의 토지의 일부가 취득됨으로 인하여 잔여지의 가격이 하락된 경우의 잔여지의 손실은 공익사업시행지구에 편입되기 전의 잔여지의 가격(당해 토지가 공익사업시행지구에 편입됨으로 인하여 잔여지의 가격이 변동된 경우에는 변동되기 전의 가격을 말한다)에서 공익사업시행지구에 편입된 후의 잔여지의 가격을 뺀 금액으로 평가한다.

② 동일한 토지소유자에 속하는 일단의 토지의 일부가 취득 또는 사용됨으로 인하여 잔여지에 통로ㆍ구거ㆍ담장 등의 신설 그 밖의 공사가 필요하게 된 경우의 손실은 그 시설의 설치나 공사에 필요한 비용으로 평가한다.

③ 동일한 토지소유자에 속하는 일단의 토지의 일부가 취득됨으로 인하여 종래의 목적에 사용하는 것이 현저히 곤란하게 된 잔여지에 대하여는 그 일단의 토지의 전체가격에서 공익사업시행지구에 편입되는 토지의 가격을 뺀 금액으로 평가한다.

○ 소득세과-442, 2010.4.8.

귀 질의의 경우, 공익사업의 시행과 관련하여 거주자가 소유하는 일단의 토지의 일부가 수용되어 그 잔여지의 가치가 하락됨으로 인해 ⁠「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」제73조에 따라 지급받는 손실보상금은 ⁠「소득세법」제21조에 따른 기타소득에 해당하지 아니하는 것입니다.

○ 부동산거래관리과-496, 2010.3.31.

양도소득세가 과세되는 "양도"란 자산(「소득세법」 제94조제1항 각호의 것을 말함)에 대한 등기 또는 등록과 관계없이 매도, 교환, 법인에 대한 현물출자 등으로 인하여 그 자산이 유상으로 사실상 이전되는 것을 말하는 것으로, 귀 질의의 경우 창고와 관련하여 수령하는 금액이 자산양도에 따른 대가로서 양도소득에 해당하는지 임대업 폐지에 따른 영업손실보상금으로서 사업소득에 해당하는지는 지급사유, 지급조건, 사업현황, 자산 평가내역 등 사실관계를 종합하여 판단할 사항입니다.

○ 법규과-0025, 2010.1.13(과세기준자문)

[사실관계] 

- 납세자는 재건축이 기정사실화 된 서울시 ◇◇구 ○○동 413 △△아파트 단지 내 가동상가를 1997.5월 취득 후 2002.11월 간이과세자로 부동산 임대 사업자등록을 하였고

- 2002.2기부터 철거 직전기인 2003.2기까지 간주임대료만을 과세표준으로 하여 부가가치세를 신고함

- 이후 △△아파트 재건축사업 시행 과정에서 재건축에 따른 동의서 제출 문제로 △△아파트 재건축정비사업조합과 분쟁 중 2004.2월 조합 측에서 사전계약이나 허락없이 상가를 철거하여 법정 소송으로 이어졌으나

- 2006.4월 동 소송건에 대하여 쌍방 변호사의 화해조정에 따라 37억원에 조합과 합의를 하면서 구체적 합의내용으로서

- 철거 상가의 양도가액 1,900백만원, 건물 파기로 인한 영업손실 배상금 1,300백만원 및 소송비용 및 정신적 위자료 500백만원 등으로 구분하여 합의서를 작성하였음

- 납세자는 위 합의내용에 따라 당해 상가의 양도가액으로 1,900백만원을 신고하였으나 상가 파기에 따른 영업손실 배상금 1,300백만원에 대하여는 제세를 신고·납부하지 아니함

[질의내용] 

- 부동산임대사업을 영위하는 거주자가 당해 사업장에 대한 재건축사업이 시행되면서 건물이 강제 철거되어 사업시행자로부터 건물파기로 인한 영업손실 배상금을 수령한 경우, 동 배상금이 부동산임대소득의 총수입금액 산입대상에 해당되는지

[회신내용] 

거주자가 부동산임대사업을 영위하는 중 당해 사업장에 대한 재건축사업이 시행되면서 임대용 건물이 임의 철거됨으로 인하여 사업시행자로부터 수령하는 영업손실에 따른 보상금(補償金)은 당해 부동산임대소득의 총수입금액에 산입하는 것임

다만, 영업손실 배상금 명목의 금원이 임대업 폐지에 따른 영업손실 보상금에 해당하는지, 자산양도에 따른 대가보상금으로서 양도소득에 해당하는지 여부는 당사자 간의 거래동기, 사업 현황, 거래의 경위 등 사실관계를 종합하여 거래의 실질에 따라 판단할 사항임

출처 : 국세청 2013. 01. 04. 부동산거래관리과-5 | 국세법령정보시스템