요지
신탁부동산의 실질적 통제권이 이전되는 때가 위탁자가 우선수익자에게 신탁부동산을 공급하는 시기이며, 이 때에 신탁부동산의 시가를 과세표준으로 세금계산서를 발급한 후 실제로 매각된 때에 그 차액(시가와 실제 매각가액)에 대하여 수정세금계산서를 발급하는 것임
답변내용
신탁계약상 위탁자 외의 수익자가 따로 지정되어 신탁의 수익이 우선수익자에게 귀속되는 타익신탁에 있어 신탁부동산에 대한 사용·수익 및 처분의 권한(이하 “실질적 통제권”)이 위탁자에서 우선수익자로 이전되는 경우 위탁자가 우선수익자에게 신탁부동산을 공급하는 것이며,「부가가치세법」(2013.6.7. 법률 제11873호로 개정되기 전의 것) 제9조제1항에 따라 실질적 통제권이 이전되는 때가 공급시기에 해당하며, 이 때에 신탁부동산의 시가를 과세표준으로 세금계산서를 발급한 후 실제로 매각된 때에 그 차액(신탁부동산의 시가와 실제 매각가액)에 대하여 수정세금계산서를 발급하는 것임. 다만, 신탁부동산에 대한 실질적 통제권이 우선수익자에게 이전되었는지 여부는 실질내용에 따라 사실판단할 사항임
○ □□(주)(이하 “신청인”이라 함)는 경기도 ■■시 일대에서 ★★건설 주식회사가 시공하는 총 2,000세대 규모의 아파트 신축사업에 주식회사 ☆☆건설 등(이하 “시행사”이라 함)과 함께 시행사로 참여하여
- 주식회사 ◇◇은행과 사업자금대출계약을 맺고 사업자금을 대출받았으며, ◇◇은행 등이 신축아파트 수분양자들과 중도금대출계약한 건에 대하여 연대보증을 약정함
- 신청인과 시공사들은 사업자금 대출 및 중도금 대출관련하여 본인들 소유의 미입주분 아파트를 신탁부동산으로 하여 신탁회사와 담보신탁계약을 맺고 ◇◇은행 등을 우선수익자로 지정함
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부동산담보신탁계약서
위탁자:시공사
수탁자:△△신탁
제1조(신탁목적) 이 신탁은 신탁부동산의 소유권관리와 위탁자가 부담하는 채무 내지는 책임의 이행을 보장하기 위하여 수탁자가 신탁부동산을 보전·관리하고 채무불이행시 환가·정산하는데 그 목적이 있다
제8조(우선수익자의 수익권) ①우선수익자가 갖는 수익권의 수익범위는 우선수익자와 채무자간의 여신거래, 보증채무 및 공사도급계약으로 인하여 증감 변동되는 우선수익자의 원금, 이자 및 지연손해금, 소송관련비용, 법적절차비용, 공사비 등에 한한다. ③ 신탁원본에 대한 우선수익자의 수익권은 위탁자의 수익권보다 우선한다.
제19조(신탁부동산 처분 시기) ① 다음 각 호의 1에 해당하는 경우에는 신탁기간 종료 전이더라도 우선수익자의 요청 등에 의하여 신탁부동산을 처분할 수 있다. 다만, 제3호의 사유 발생으로 위탁자가 우선수익자의 채권을 확보하기에 충분하다고 인정하는 부동산을 추가 제공하는 경우에는 처분하지 아니한다.
1. 우선수익자와 채무자간에 체결한 여신거래, 보증채무 및 공사도급계약 불이행시
2. 신탁계약 위반시
3. 기타 담보가치 저감 등 환가요인 발생시
제25조(신탁해지 및 책임부담) ① 위탁자는 천재지변 기타 부득이한 사정이 있는 경우를 제외하고는 원칙적으로 우선수익자 및 수탁자의 동의 없이 신탁해지를 할 수 없으며, “이하 생략”
제26조(신탁종료) ① 이 신탁은 신탁기간 만료, 신탁기간중 위탁자가 우선수익자에 대한 채무를 변제하고 신탁계약을 해지하는 때, 위탁자가 수익권증서를 교부받은 후 우선수익자와 여신거래를 하지 아니하고 그 수익권증서를 반환하여 신탁계약을 해지하는 때, “중략” 종료한다.
특 약 사 항
제3조(신탁부동산의 관리) 수탁자는 등기부등본상의 소유권관리와 우선수익자들의 요청에 따른 처분업무 등을 수행하며, 이외 신탁부동산의 현실적 점유, 유지관리, 분양/임대업무등 실질적 관리는 위탁자 또는 시공사가 처리하기로 한다.
제11조(수분양자 등에 대한 소유권이전) ① 본 신탁부동산에 대하여 수분양자에게 소유권을 이전하기 위해서는 해당 신탁부동산의 채권(우선수익권)이 있는 우선수익자 전원이 작성한 “별지4” 양식의 신탁부동산 처분요청서 사본을 수탁자에게 팩스로 송부하여 소유권이전을 요청하면 수탁자는 수분양자에게 직접 소유권 이전등기를 할 수 있다.
제12조(신탁부동산의 처분) ① 기본계약 제19조①항에 따라 수탁자는 위탁의 별도 요청이나 동의가 없어도 1순위 우선수익자의 요청이 있을 경우 수탁자는 신탁부동산을 1순위 우선수익자가 지정한 자에게 처분 또는 공매할 수 있으며, 위탁자는 이에 사전 동의한 것으로 간주하여 이에 일체의 이의를 제기하지 않는다.
제13조(처분대금의 수납 및 소유권 이전) ① 수탁자는 본 신탁부동산의 모든 처분대금을 본 신탁부동산의 1순위 우선수익자가 지정하는 계좌로 수납하는 것에 동의하며, “이하생략” |
○ ◇◇은행 등은 신축아파트의 분양자들이 중도금대출계약상 대출금 상환의무를 이행하지 않는 등 담보신탁 환매요청사유가 발생한 것으로 보아 2013.00.00. 신탁회사에 신탁부동산 공매요청을 함
2. 질의내용
○ (질의1) 신청내용의 사실관계가 신탁부동산에 대한 실질적 통제권이 우선수익자에게 이전된 경우에 해당하는지(공급시기)
○ (질의2) 신탁부동산에 대한 실질적 통제권이 위탁자에서 우선수익자로 이전된 것으로 가정하여 위탁자가 우선수익자에게 공급한 신탁부동산에 대하여
- 부가가치세 과세표준을 우선수익권의 범위로 한정하여 신탁부동산의 처분예정가액에서 신탁계약상 우선수익권보다 우선하는 비용을 차감한 금액으로 할 수 있는지 여부
3. 관련법령
6.7. 법률 제11873호로 개정되기 전의 것>
○ 부가가치세법 제1조【과세대상】
① 부가가치세는 다음 각 호의 거래에 대하여 부과한다.
1. 재화 또는 용역의 공급
2. 재화의 수입
○ 부가가치세법 제2조【납세의무자】
① 영리목적의 유무에 불구하고 사업상 독립적으로 재화 또는 용역을 공급하는 자는 이법에 의하여 부가가치세를 납부할 의무가 있다.
○ 부가가치세법 제6조【재화의 공급】
① 재화의 공급은 계약상 또는 법률상의 모든 원인에 의하여 재화를 인도 또는 양도하는 것으로 한다.
○ 부가가치세법 제9조【거래 시기】
① 재화가 공급되는 시기는 다음 각 호에 규정하는 때로 한다.
1. 재화의 이동이 필요한 경우: 재화가 인도되는 때
2. 재화의 이동이 필요하지 아니한 경우: 재화가 이용가능하게 되는 때
3. 제1호와 제2호를 적용할 수 없는 경우: 재화의 공급이 확정되는 때
○ 부가가치세법 제13조【과세표준】
① 재화 또는 용역의 공급에 대한 부가가치세의 과세표준은 다음 각 호의 가액을 합한 금액으로 한다.
1. 금전으로 대가를 받는 경우: 그 대가
2. 금전 외의 대가를 받는 경우: 자기가 공급한 재화 또는 용역의 시가
출처 :
국세청 2013. 07. 12. 법규부가2013-233 | 국세법령정보시스템
