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기준시가 고시 전 상속주택 산정 기준시가 적용방법
사전-2022-법규재산-0676[법규과-2170] · 2022. 07. 21.Q질의내용
- 상속개시일에 새로운 기준시가가 공시되기 전 상속받은 공동주택의 기준시가는 어떻게 적용해야 하나요?
S요약
R회신 내용 사전-2022-법규재산-0676[법규과-2170] · 2022. 07. 21.
- 회신 주체·출처: 국세청, 사전-2022-법규재산-0676[법규과-2170] (2022-07-21)
- 국세청 유권해석에 따르면 새로운 기준시가가 고시되기 전에 상속이 개시되는 경우에는 직전의 기준시가를 적용함이 타당하다고 해석하였습니다.
- 상속세 및 증여세법과 시행령, 소득세법 시행령 제164조 제3항의 규정에 따라, '22.4.9. 상속개시 당시 새로운 기준시가('22.1.1. 기준)가 공시되기 전이었다면, 상속개시일 기준으로 바로 직전 연도의 기준시가를 상속세 신고·납부의 기준으로 사용해야 한다고 답변하였습니다.
- 실제 사례에서도 2022년 4월 9일 상속개시, 2022년 4월 29일 새로운 기준시가(2022.1.1. 기준)가 공시된 경우, 상속개시일에는 적용 가능한 최신 기준시가가 2021.1.1. 기준이므로, 989백만원(2021.1.1 기준)을 상속재산 평가에 적용해야 함을 명확히 하였습니다.
- 공동주택 등 감정평가원칙, 감정기관 선정 및 기준시가 10억 기준 등에 관한 시행령·시행규칙 근거도 함께 제시하였으니 실무 처리 시 참고하시기 바랍니다.
L관련 법령 해석
- 상속세 및 증여세법 제60조: 상속세 과세 재산은 상속개시일 현재 시가로 평가
- 상속세 및 증여세법 시행령 제49조: 평가기준일 전후 매매, 감정, 수용, 경매 또는 공매 가액 등 시가 인정
- 상속세 및 증여세법 시행령 제49조제6항: 공동주택 등 기준시가 적용 요건, 감정평가 금액 기준
- 소득세법 제99조: 기준시가 산정 규정, 개별주택·공동주택 가격은 국세청장 고시 가액
- 소득세법 시행령 제164조 제3항: 새로운 기준시가가 고시되기 전에는 직전 기준시가 적용
* 중앙부처 1차 해석은 부처에서 해석한 내용을 수집·제공하는 공공데이터로, 현재 기준과 다를 수 있습니다. 구체적 사안은 소관 부처에 확인하거나 전문가 상담을 권장합니다.
요지
새로운 기준시가가 고시되기 전에 취득한 주택의 기준시가는 직전의 기준시가에 의하는 것임
답변내용
귀 사전답변의 경우 「상속세 및 증여세법」 제60조제5항 전단 및 같은 법 시행령 제49조제6항을 적용함에 있어서 새로운 기준시가가 고시되기 전에 상속이 개시되는 경우에는 직전의 기준시가를 적용하는 것입니다.
【관련 참고자료】
1. 사실관계
○ ’22.4.9. 질의자의 부친이 사망하여 ’22.5.19. 상속부동산을 등기 접수하여 소유권 이전하였음
- 상속부동산의 상속개시일의 기준시가는 989백만원이었으나, 이후 ’22.4.29.에 ’22.1.1. 기준 공동주택가격이 1,117백만원으로 공시됨
2. 질의내용
○ 부친으로부터 상속받은 공동주택 감정평가 시 기준시가 10억 이하는 하나의 감정기관에 감정을 의뢰할 수 있는바,
- 상속받은 공동주택의 상속개시일이 속하는 연도의 공동주택가격이 공시되기 전에 본 건의 공동주택을 취득한 경우로서,
- 당해 주택 취득 당시 전년도의 공동주택가격만 있는 경우 당해 공동주택의 기준시가 적용방법
※ 상속개시일(’22.4.9.)의 공동주택가격(’21.1.1.기준) : 989백만원
vs ’22.4.29.에 공시된 공동주택가격(’22.1.1.기준) : 1,117백만원
3. 관련법령
□ 상속세 및 증여세법 제60조【평가의 원칙 등】
① 이 법에 따라 상속세나 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일(이하 "평가기준일"이라 한다) 현재의 시가(時價)에 따른다. (이하 생략)
② 제1항에 따른 시가는 불특정 다수인 사이에 자유롭게 거래가 이루어지는 경우에 통상적으로 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용가격ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것을 포함한다.
⑤ 제2항에 따른 감정가격을 결정할 때에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 둘 이상의 감정기관(대통령령으로 정하는 금액 이하의 부동산의 경우에는 하나 이상의 감정기관)에 감정을 의뢰하여야 한다. 이 경우 관할 세무서장 또는 지방국세청장은 감정기관이 평가한 감정가액이 다른 감정기관이 평가한 감정가액의 100분의 80에 미달하는 등 대통령령으로 정하는 사유가 있는 경우에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 대통령령으로 정하는 절차를 거쳐 1년의 범위에서 기간을 정하여 해당 감정기관을 시가불인정 감정기관으로 지정할 수 있으며, 시가불인정 감정기관으로 지정된 기간 동안 해당 시가불인정 감정기관이 평가하는 감정가액은 시가로 보지 아니한다. 2017.12.19>
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부칙 제1조(시행일) 이 법은 2018년 1월 1일부터 시행한다. 다만, 제52조의2제2항ㆍ제4항 및 제60조제5항의 개정규정은 2018년 4월 1일부터 시행하고, 제18조제3항의 개정규정은 2019년 1월 1일부터 시행한다. 제2조(일반적 적용례) 이 법은 이 법 시행 이후 상속이 개시되거나 증여를 받는 경우부터 적용한다. 제6조(감정가격 결정에 관한 적용례) 제60조제5항의 개정규정은 2018년 4월 1일 이후 감정을 의뢰하는 경우부터 적용한다. |
□ 상속세 및 증여세법 시행령 제49조【평가의 원칙등】
① 법 제60조제2항에서 "수용가격ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것"이란 상속개시일 또는 증여일(이하 "평가기준일"이라 한다) 전후 6개월(증여재산의 경우에는 평가기준일 전 6개월부터 평가기준일 후 3개월까지로 한다. 이하 이 항에서 "평가기간"이라 한다)이내의 기간 중 매매ㆍ감정ㆍ수용ㆍ경매(「민사집행법」에 따른 경매를 말한다. 이하 이 항에서 같다) 또는 공매(이하 이 조 및 제49조의2에서 "매매등"이라 한다)가 있는 경우에 다음 각 호의 어느 하나에 따라 확인되는 가액을 말한다. (이하 생략)
2. 해당 재산(법 제63조제1항제1호에 따른 재산을 제외한다)에 대하여 둘 이상의 기획재정부령이 정하는 공신력 있는 감정기관(이하 "감정기관"이라 한다)이 평가한 감정가액이 있는 경우에는 그 감정가액의 평균액. (이하 생략)
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□ 상속세 및 증여세법 시행규칙 제15조【평가의 원칙등】 ① 영 제49조제1항제2호 각 목 외의 부분 본문에서 "기획재정부령으로 정하는 공신력 있는 감정기관"이란 「감정평가 및 감정평가사에 관한 법률」 제2조제4호의 감정평가법인등을 말한다. □ 감정평가 및 감정평가사에 관한 법률 제2조【정의】 이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다. 4. "감정평가법인등"이란 제21조에 따라 사무소를 개설한 감정평가사와 제29조에 따라 인가를 받은 감정평가법인을 말한다. |
⑥ 법 제60조제5항 전단에서 "대통령령으로 정하는 금액 이하의 부동산"이란 「소득세법」 제99조제1항제1호에 따른 부동산 중 기준시가 10억원 이하의 것을 말한다.
□ 소득세법 제99조【기준시가의 산정】
① 제100조 및 제114조제7항에 따른 기준시가는 다음 각 호에서 정하는 바에 따른다.
1. 제94조제1항제1호에 따른 토지 또는 건물
|
□ 소득세법 제94조【양도소득의 범위】 ① 양도소득은 해당 과세기간에 발생한 다음 각 호의 소득으로 한다. 1. 토지[「공간정보의 구축 및 관리 등에 관한 법률」에 따라 지적공부(地籍公簿)에 등록하여야 할 지목에 해당하는 것을 말한다] 또는 건물(건물에 부속된 시설물과 구축물을 포함한다)의 양도로 발생하는 소득 |
가. 토지
「부동산 가격공시에 관한 법률」에 따른 개별공시지가(이하 "개별공시지가"라 한다). 다만, 개별공시지가가 없는 토지의 가액은 납세지 관할 세무서장이 인근 유사토지의 개별공시지가를 고려하여 대통령령으로 정하는 방법에 따라 평가한 금액으로 하고, 지가(地價)가 급등하는 지역으로서 대통령령으로 정하는 지역의 경우에는 배율방법에 따라 평가한 가액으로 한다.
나. 건물
건물(다목 및 라목에 해당하는 건물은 제외한다)의 신축가격, 구조, 용도, 위치, 신축연도 등을 고려하여 매년 1회 이상 국세청장이 산정ㆍ고시하는 가액
다. 오피스텔 및 상업용 건물
건물에 딸린 토지를 공유로 하고 건물을 구분소유하는 것으로서 건물의 용도ㆍ면적 및 구분소유하는 건물의 수(數) 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 오피스텔(이에 딸린 토지를 포함한다) 및 상업용 건물(이에 딸린 토지를 포함한다)에 대해서는 건물의 종류, 규모, 거래상황, 위치 등을 고려하여 매년 1회 이상 국세청장이 토지와 건물에 대하여 일괄하여 산정ㆍ고시하는 가액
라. 주택
「부동산 가격공시에 관한 법률」에 따른 개별주택가격 및 공동주택가격. 다만, 공동주택가격의 경우에 같은 법 제18조제1항 단서에 따라 국세청장이 결정ㆍ고시한 공동주택가격이 있을 때에는 그 가격에 따르고, 개별주택가격 및 공동주택가격이 없는 주택의 가격은 납세지 관할 세무서장이 인근 유사주택의 개별주택가격 및 공동주택가격을 고려하여 대통령령으로 정하는 방법에 따라 평가한 금액으로 한다.
□ 소득세법 시행령 제164조【토지·건물의 기준시가 산정】
③ 법 제99조제1항제1호가목부터 라목까지의 규정을 적용함에 있어서 새로운 기준시가가 고시되기 전에 취득 또는 양도하는 경우에는 직전의 기준시가에 의한다.
출처 : 국세청 2022. 07. 21. 사전-2022-법규재산-0676[법규과-2170] | 국세법령정보시스템
유권해석
기준시가 고시 전 상속주택 산정 기준시가 적용방법
사전-2022-법규재산-0676[법규과-2170] · 2022. 07. 21.Q질의내용
- 상속개시일에 새로운 기준시가가 공시되기 전 상속받은 공동주택의 기준시가는 어떻게 적용해야 하나요?
S요약
R회신 내용 사전-2022-법규재산-0676[법규과-2170] · 2022. 07. 21.
- 회신 주체·출처: 국세청, 사전-2022-법규재산-0676[법규과-2170] (2022-07-21)
- 국세청 유권해석에 따르면 새로운 기준시가가 고시되기 전에 상속이 개시되는 경우에는 직전의 기준시가를 적용함이 타당하다고 해석하였습니다.
- 상속세 및 증여세법과 시행령, 소득세법 시행령 제164조 제3항의 규정에 따라, '22.4.9. 상속개시 당시 새로운 기준시가('22.1.1. 기준)가 공시되기 전이었다면, 상속개시일 기준으로 바로 직전 연도의 기준시가를 상속세 신고·납부의 기준으로 사용해야 한다고 답변하였습니다.
- 실제 사례에서도 2022년 4월 9일 상속개시, 2022년 4월 29일 새로운 기준시가(2022.1.1. 기준)가 공시된 경우, 상속개시일에는 적용 가능한 최신 기준시가가 2021.1.1. 기준이므로, 989백만원(2021.1.1 기준)을 상속재산 평가에 적용해야 함을 명확히 하였습니다.
- 공동주택 등 감정평가원칙, 감정기관 선정 및 기준시가 10억 기준 등에 관한 시행령·시행규칙 근거도 함께 제시하였으니 실무 처리 시 참고하시기 바랍니다.
L관련 법령 해석
- 상속세 및 증여세법 제60조: 상속세 과세 재산은 상속개시일 현재 시가로 평가
- 상속세 및 증여세법 시행령 제49조: 평가기준일 전후 매매, 감정, 수용, 경매 또는 공매 가액 등 시가 인정
- 상속세 및 증여세법 시행령 제49조제6항: 공동주택 등 기준시가 적용 요건, 감정평가 금액 기준
- 소득세법 제99조: 기준시가 산정 규정, 개별주택·공동주택 가격은 국세청장 고시 가액
- 소득세법 시행령 제164조 제3항: 새로운 기준시가가 고시되기 전에는 직전 기준시가 적용
* 중앙부처 1차 해석은 부처에서 해석한 내용을 수집·제공하는 공공데이터로, 현재 기준과 다를 수 있습니다. 구체적 사안은 소관 부처에 확인하거나 전문가 상담을 권장합니다.
요지
새로운 기준시가가 고시되기 전에 취득한 주택의 기준시가는 직전의 기준시가에 의하는 것임
답변내용
귀 사전답변의 경우 「상속세 및 증여세법」 제60조제5항 전단 및 같은 법 시행령 제49조제6항을 적용함에 있어서 새로운 기준시가가 고시되기 전에 상속이 개시되는 경우에는 직전의 기준시가를 적용하는 것입니다.
【관련 참고자료】
1. 사실관계
○ ’22.4.9. 질의자의 부친이 사망하여 ’22.5.19. 상속부동산을 등기 접수하여 소유권 이전하였음
- 상속부동산의 상속개시일의 기준시가는 989백만원이었으나, 이후 ’22.4.29.에 ’22.1.1. 기준 공동주택가격이 1,117백만원으로 공시됨
2. 질의내용
○ 부친으로부터 상속받은 공동주택 감정평가 시 기준시가 10억 이하는 하나의 감정기관에 감정을 의뢰할 수 있는바,
- 상속받은 공동주택의 상속개시일이 속하는 연도의 공동주택가격이 공시되기 전에 본 건의 공동주택을 취득한 경우로서,
- 당해 주택 취득 당시 전년도의 공동주택가격만 있는 경우 당해 공동주택의 기준시가 적용방법
※ 상속개시일(’22.4.9.)의 공동주택가격(’21.1.1.기준) : 989백만원
vs ’22.4.29.에 공시된 공동주택가격(’22.1.1.기준) : 1,117백만원
3. 관련법령
□ 상속세 및 증여세법 제60조【평가의 원칙 등】
① 이 법에 따라 상속세나 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일(이하 "평가기준일"이라 한다) 현재의 시가(時價)에 따른다. (이하 생략)
② 제1항에 따른 시가는 불특정 다수인 사이에 자유롭게 거래가 이루어지는 경우에 통상적으로 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용가격ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것을 포함한다.
⑤ 제2항에 따른 감정가격을 결정할 때에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 둘 이상의 감정기관(대통령령으로 정하는 금액 이하의 부동산의 경우에는 하나 이상의 감정기관)에 감정을 의뢰하여야 한다. 이 경우 관할 세무서장 또는 지방국세청장은 감정기관이 평가한 감정가액이 다른 감정기관이 평가한 감정가액의 100분의 80에 미달하는 등 대통령령으로 정하는 사유가 있는 경우에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 대통령령으로 정하는 절차를 거쳐 1년의 범위에서 기간을 정하여 해당 감정기관을 시가불인정 감정기관으로 지정할 수 있으며, 시가불인정 감정기관으로 지정된 기간 동안 해당 시가불인정 감정기관이 평가하는 감정가액은 시가로 보지 아니한다. 2017.12.19>
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부칙 제1조(시행일) 이 법은 2018년 1월 1일부터 시행한다. 다만, 제52조의2제2항ㆍ제4항 및 제60조제5항의 개정규정은 2018년 4월 1일부터 시행하고, 제18조제3항의 개정규정은 2019년 1월 1일부터 시행한다. 제2조(일반적 적용례) 이 법은 이 법 시행 이후 상속이 개시되거나 증여를 받는 경우부터 적용한다. 제6조(감정가격 결정에 관한 적용례) 제60조제5항의 개정규정은 2018년 4월 1일 이후 감정을 의뢰하는 경우부터 적용한다. |
□ 상속세 및 증여세법 시행령 제49조【평가의 원칙등】
① 법 제60조제2항에서 "수용가격ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것"이란 상속개시일 또는 증여일(이하 "평가기준일"이라 한다) 전후 6개월(증여재산의 경우에는 평가기준일 전 6개월부터 평가기준일 후 3개월까지로 한다. 이하 이 항에서 "평가기간"이라 한다)이내의 기간 중 매매ㆍ감정ㆍ수용ㆍ경매(「민사집행법」에 따른 경매를 말한다. 이하 이 항에서 같다) 또는 공매(이하 이 조 및 제49조의2에서 "매매등"이라 한다)가 있는 경우에 다음 각 호의 어느 하나에 따라 확인되는 가액을 말한다. (이하 생략)
2. 해당 재산(법 제63조제1항제1호에 따른 재산을 제외한다)에 대하여 둘 이상의 기획재정부령이 정하는 공신력 있는 감정기관(이하 "감정기관"이라 한다)이 평가한 감정가액이 있는 경우에는 그 감정가액의 평균액. (이하 생략)
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□ 상속세 및 증여세법 시행규칙 제15조【평가의 원칙등】 ① 영 제49조제1항제2호 각 목 외의 부분 본문에서 "기획재정부령으로 정하는 공신력 있는 감정기관"이란 「감정평가 및 감정평가사에 관한 법률」 제2조제4호의 감정평가법인등을 말한다. □ 감정평가 및 감정평가사에 관한 법률 제2조【정의】 이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다. 4. "감정평가법인등"이란 제21조에 따라 사무소를 개설한 감정평가사와 제29조에 따라 인가를 받은 감정평가법인을 말한다. |
⑥ 법 제60조제5항 전단에서 "대통령령으로 정하는 금액 이하의 부동산"이란 「소득세법」 제99조제1항제1호에 따른 부동산 중 기준시가 10억원 이하의 것을 말한다.
□ 소득세법 제99조【기준시가의 산정】
① 제100조 및 제114조제7항에 따른 기준시가는 다음 각 호에서 정하는 바에 따른다.
1. 제94조제1항제1호에 따른 토지 또는 건물
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□ 소득세법 제94조【양도소득의 범위】 ① 양도소득은 해당 과세기간에 발생한 다음 각 호의 소득으로 한다. 1. 토지[「공간정보의 구축 및 관리 등에 관한 법률」에 따라 지적공부(地籍公簿)에 등록하여야 할 지목에 해당하는 것을 말한다] 또는 건물(건물에 부속된 시설물과 구축물을 포함한다)의 양도로 발생하는 소득 |
가. 토지
「부동산 가격공시에 관한 법률」에 따른 개별공시지가(이하 "개별공시지가"라 한다). 다만, 개별공시지가가 없는 토지의 가액은 납세지 관할 세무서장이 인근 유사토지의 개별공시지가를 고려하여 대통령령으로 정하는 방법에 따라 평가한 금액으로 하고, 지가(地價)가 급등하는 지역으로서 대통령령으로 정하는 지역의 경우에는 배율방법에 따라 평가한 가액으로 한다.
나. 건물
건물(다목 및 라목에 해당하는 건물은 제외한다)의 신축가격, 구조, 용도, 위치, 신축연도 등을 고려하여 매년 1회 이상 국세청장이 산정ㆍ고시하는 가액
다. 오피스텔 및 상업용 건물
건물에 딸린 토지를 공유로 하고 건물을 구분소유하는 것으로서 건물의 용도ㆍ면적 및 구분소유하는 건물의 수(數) 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 오피스텔(이에 딸린 토지를 포함한다) 및 상업용 건물(이에 딸린 토지를 포함한다)에 대해서는 건물의 종류, 규모, 거래상황, 위치 등을 고려하여 매년 1회 이상 국세청장이 토지와 건물에 대하여 일괄하여 산정ㆍ고시하는 가액
라. 주택
「부동산 가격공시에 관한 법률」에 따른 개별주택가격 및 공동주택가격. 다만, 공동주택가격의 경우에 같은 법 제18조제1항 단서에 따라 국세청장이 결정ㆍ고시한 공동주택가격이 있을 때에는 그 가격에 따르고, 개별주택가격 및 공동주택가격이 없는 주택의 가격은 납세지 관할 세무서장이 인근 유사주택의 개별주택가격 및 공동주택가격을 고려하여 대통령령으로 정하는 방법에 따라 평가한 금액으로 한다.
□ 소득세법 시행령 제164조【토지·건물의 기준시가 산정】
③ 법 제99조제1항제1호가목부터 라목까지의 규정을 적용함에 있어서 새로운 기준시가가 고시되기 전에 취득 또는 양도하는 경우에는 직전의 기준시가에 의한다.
출처 : 국세청 2022. 07. 21. 사전-2022-법규재산-0676[법규과-2170] | 국세법령정보시스템
