요지
공동으로 상가 등을 건축하여 분양할 목적으로 구성한 재건축조합의 조합원이 소유의 토지 등을 현물출자하는 경우에는 「소득세법」제88조제1항에 따라 그 자산이 유상으로 사실상 이전되는 것으로 보아 양도소득세를 과세하는 것임
회신
귀 질의의 경우, 기존해석사례(재일46014-353, 1997.02.19.)를 참고하시기 바랍니다.
1. 질의내용 요약
○ 사실관계
- 가칭 ‘☆☆재건축조합’(임의재건축조합)의 조합원 33명은 소유 부동산(토지 및 건축물)을 개발신탁회사에 신탁등기한 후 개발사업을 진행할 예정
- ‘☆☆재건축조합’의 업종은 부동산공급업이며, 오피스텔 및 상가를 신축하여 조합원에게 공급하고 남는 나머지는 일반분양할 예정
- 개발신탁회사 명의로 건축허가신청 예정이며, 신탁과 관련한 제비용을 제외하고는 신탁원본이 수익자에게 귀속됨
○ 질의내용
임의재건축조합이 조합원 소유의 부동산을 개발신탁회사에 신탁등기하는 경우 공동사업에 현물출자하는 것으로 보아 양도소득세를 과세하는 것인지
신탁회사 명의로 건축허가를 받고, 자금조달도 신탁회사가 책임지므로
실질상 내부규약이 있는 조합(공동사업)을 구성하여 모든 의사를 결정하므로
2. 질의내용에 대한 자료
○ 소득세법 제88조 【양도의 정의】
① 제4조 제1항 제3호 및 이 장에서 “양도”란 자산에 대한 등기 또는 등록과 관계없이 매도, 교환, 법인에 대한 현물출자 등으로 인하여 그 자산이 유상으로 사실상 이전되는 것을 말한다. 이 경우 부담부증여(負擔附贈與)(「상속세 및 증여세법」 제47조 제3항 본문에 해당하는 경우는 제외한다)에 있어서 증여자의 채무를 수증자(受贈者)가 인수하는 경우에는 증여가액 중 그 채무액에 상당하는 부분은 그 자산이 유상으로 사실상 이전되는 것으로 본다.
② 「도시개발법」이나 그 밖의 법률에 따른 환지처분으로 지목 또는 지번이 변경되거나 보류지(保留地)로 충당되는 경우에는 제1항에 따른 양도로 보지 아니한다.
○ 소득세법 시행령 제151조 【양도로 보지 아니하는 경우】
① 법 제88조제1항의 규정을 적용함에 있어서 채무자가 채무의 변제를 담보하기 위하여 자산을 양도하는 계약을 체결한 경우에 다음 각호의 요건을 갖춘 계약서의 사본을 과세표준확정신고서에 첨부하여 신고하는 때에는 이를 양도로 보지 아니한다.
1. 당사자간에 채무의 변제를 담보하기 위하여 양도한다는 의사표시가 있을 것
2. 당해 자산을 채무자가 원래대로 사용ㆍ수익한다는 의사표시가 있을 것
3. 원금ㆍ이율ㆍ변제기한ㆍ변제방법등에 관한 약정이 있을 것
② 제1항의 규정에 의한 계약을 체결한 후 동항의 요건에 위배하거나 채무불이행으로 인하여 당해 자산을 변제에 충당한 때에는 그 때에 이를 양도한 것으로 본다.
○ 소득세법 시행령 제152조 【환지등의 정의】
① 법 제88조제2항에서 환지처분 이란 「도시개발법」에 의한 도시개발사업, 「농어촌정비법」에 의한 농업생산기반 정비사업 그 밖의 법률에 따라 사업시행자가 사업완료후에 사업구역내의 토지소유자 또는 관계인에게 종전의 토지 또는 건축물 대신에 그 구역내의 다른 토지 또는 사업시행자에게 처분할 권한이 있는 건축물의 일부와 그 건축물이 있는 토지의 공유지분으로 바꾸어주는 것(사업시행에 따라 분할ㆍ합병 또는 교환하는 것을 포함한다)을 말한다.
② 법 제88조제2항에서 보류지(保留地) 란 제1항에 따른 사업시행자가 해당 법률에 따라 일정한 토지를 환지로 정하지 아니하고 다음 각 호의 토지로 사용하기 위하여 보류한 토지를 말한다.
1. 해당 법률에 따른 공공용지
2. 해당 법률에 따라 사업구역 내의 토지소유자 또는 관계인에게 그 구역 내의 토지로 사업비용을 부담하게 하는 경우의 해당 토지인 체비지
○ 재일46014-353, 1997.02.19.
[사실관계]
- ○○시 ○○정 ○○, ○○, ○○, ○○번지에 상기 건립을 위해 구성된 조합원들입니다.
- 1979년12월 ○○시 ○○출장소(현 ○○시)로부터 농지가 공단 배후도시로 편입 되면서 생활대책 일환으로 상가 대지를 분양 받았으나, 조합이 구성 되기전 사기꾼들에 의해 저질러진 문제들을 해결하는데 무려 10여년이 소요되어, 소송 관계가 1996.11월에 마무리된 상태입니다.
- 소송이 마무리 됨에 따라 ○○공사 자회사인 ○○신탁(주)에 신탁 의뢰하여 건축코자 진행중이나 신탁 조건으로 조합원 76명 지분을 조합 또는 법인으로 이전등기 되지 않으면 계약할수 없는 사항이 되어, 순수하게 건축을 하기 위하여 조합 또는 법인으로 매매가 아닌 이전등기를 해야 할 예정입니다.
[질의내용]
- 이럴 경우에도 이전등기시 양도 소득세 및 취득세가 부과 되는지 여부
[ 회 신 ]
1. 거주자가 공동으로 상가를 건축하여 분양할 목적으로 조합을 구성하고 조합원 소유토지를 현물출자 하는 경우에는 소득세법 제88조 제1항의 규정에 의하여 등기에 관계없이 현물출자한 날 또는 그 등기접수일중 빠른 날에 그 출자지분에 따른 토지가 사실상 유상으로 양도된 것으로 보아 양도소득세가 과세되는 것이나
2. 생략
출처 :
국세청 2013. 03. 29. 상속증여세과-23 | 국세법령정보시스템
