조합원입주권 2개 동시양도 비과세 순서 판단

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조합원입주권 2개 동시 양도 시 1세대1주택 비과세 적용 순서

부동산거래관리과-20 · 2013. 01. 17.

질의 및 요약

Q질의내용

도시 및 주거환경정비법에 따라 2개의 조합원입주권을 취득한 1세대가 이를 같은 날 제3자에게 양도하는 경우, 조합원입주권에 대한 1세대1주택 비과세 특례 적용 시 양도 순서를 어떻게 판단하는지요?

S요약

조합원입주권에 대한 1세대1주택 비과세 특례를 적용할 때 2개 이상의 조합원입주권을 같은 날에 양도하는 경우, 「소득세법 시행령」 제154조제9항을 준용하여 해당 거주자가 선택하는 순서에 따라 양도한 것으로 보아 비과세 여부를 판단하는 것으로 보입니다.

#조합원입주권 비과세 #1세대1주택 특례 #같은 날 양도 순서 #소득세법 시행령 154조 9항 #소득세법 시행령 155조 17항 #재개발 조합원입주권 양도소득세

핵심 정리

R회신 내용 부동산거래관리과-20 · 2013. 01. 17.

본 회신은 국세청 부동산거래관리과-20 (2013.01.17.) 유권해석으로, 조합원입주권 비과세 특례 적용 시 양도 순서 판단기준에 대한 회신입니다.
국세청은 「소득세법 시행령」 제155조 제17항에 따른 조합원입주권 비과세 특례를 적용할 때, 2개 이상의 조합원입주권을 같은 날에 양도하는 경우에는 같은 시행령 제154조 제9항의 취지를 준용하여, 해당 거주자가 선택하는 순서에 따라 조합원입주권을 양도한 것으로 보는 것으로 회신하였습니다.
사안에서 甲은 2009.11.26. 부산 소재 A주택을 취득하고, 2012.8.1. 「도시 및 주거환경정비법」 제48조에 따른 관리처분계획 인가를 받아 기존 주택 평가액(725,384천원)을 기초로 같은 법 제48조 제2항 제7호 다목에 따라 전용 114.71㎡ 및 59.97㎡ 아파트 2주택에 대한 조합원입주권 2개를 취득한 후 이를 제3자에게 양도할 예정인 사실관계가 전제되었습니다.
이 경우 2개의 조합원입주권을 같은 날 양도하더라도, 조합원입주권에 대한 1세대1주택 비과세 특례 적용 여부는 납세자가 어느 입주권을 먼저 양도한 것으로 선택하는지에 따라 판단하며, 선택된 순서에 따라 각 조합원입주권의 양도에 대해 비과세 요건 충족 여부를 검토하는 것으로 보입니다.
국세청은 종전 재산세과-1887(2008.7.24.) 및 재산세과-1268(2009.6.25.) 예규에서, 여러 개의 주택을 소유한 1세대가 같은 날에 2개 이상의 주택을 양도하는 경우에도 「소득세법 시행령」 제154조 제9항에 따라 거주자가 선택하는 순서를 기준으로 양도시기를 의제하고, 마지막으로 양도한 것으로 선택한 주택이 다른 1주택을 취득한 날부터 일정 기간 이내에 양도된 경우에 한해 비과세 요건 충족 여부를 판단한다고 회신한 바 있으며, 본 건 조합원입주권 비과세 특례 적용 시에도 이와 같은 원칙을 따른 것으로 해석됩니다.

L관련 법령 해석

소득세법 제89조 제1항 제3호: 1세대1주택 양도소득에 대해 일정 요건을 충족하는 경우 양도소득세 비과세 규정
소득세법 시행령 제154조 제1항: 1세대1주택의 범위를 규정하고, 보유기간 등 비과세 요건을 정함
소득세법 시행령 제154조 제9항: 2개 이상의 주택을 같은 날에 양도하는 경우 당해 거주자가 선택하는 순서에 따라 주택을 양도한 것으로 본다는 규정
소득세법 시행령 제155조 제17항: 1세대가 조합원입주권 1개를 소유한 경우 일정 요건 하에서 해당 조합원입주권을 양도하더라도 1세대1주택으로 보는 비과세 특례 규정
도시 및 주거환경정비법 제48조 제2항 제7호 다목: 재개발 등 정비사업에서 관리처분계획 인가 시 종전자산 평가액에 따라 2주택 분양신청이 가능한 조합원입주권 관련 규정

사례 Q&A

1. 조합원입주권 2개를 같은 날 양도하면 1세대1주택 비과세 특례를 모두 받을 수 있나요?

답변

조합원입주권에 대한 1세대1주택 비과세 특례는 2개를 같은 날 양도하더라도 자동으로 모두 적용되는 것은 아니며, 「소득세법 시행령」 제154조 제9항을 준용하여 거주자가 선택한 양도 순서에 따라 각 입주권에 대해 요건 충족 여부를 따로 검토하여 비과세 적용 여부를 판단하는 것으로 보입니다.

근거

국세청 부동산거래관리과-20(2013.1.17.) 회신은 조합원입주권 비과세 특례 적용 시, 2개 이상의 조합원입주권을 같은 날 양도하는 경우 해당 거주자가 선택하는 순서에 따라 양도한 것으로 본다고 하여, 개별 입주권별로 비과세 요건을 검토해야 함을 전제하고 있습니다.

2. 같은 날 양도한 조합원입주권의 양도 순서는 누가 어떻게 정하나요?

답변

2개 이상의 조합원입주권을 같은 날 양도한 경우에는 「소득세법 시행령」 제154조 제9항의 규정을 준용하여 해당 거주자가 임의로 선택하는 순서를 양도 순서로 보게 되며, 이를 전제로 조합원입주권 비과세 특례 적용 여부가 판단되는 것으로 해석됩니다.

근거

부동산거래관리과-20 유권해석은 소득세법 시행령 제155조 제17항의 조합원입주권 비과세 특례를 적용함에 있어, 2개 이상의 입주권을 같은 날 양도하는 경우에는 거주자가 선택하는 순서에 따라 양도한 것으로 본다고 명시하여, 양도 순서 결정 권한이 납세자에게 있음을 전제하고 있습니다.

3. 재개발로 받은 조합원입주권 2개 양도 시 주택 2채 동시 양도 규정이 그대로 적용되나요?

답변

조합원입주권에 대한 비과세 특례를 적용할 때 2개 이상의 입주권을 같은 날 양도하는 경우, 「소득세법 시행령」 제154조 제9항의 2주택 같은 날 양도 시 순서 선택 규정을 준용하여 동일하게 선택 순서에 따라 양도한 것으로 보도록 해석되고 있습니다.

근거

국세청 재산세과-1887, 재산세과-1268 예규는 다주택자가 같은 날 여러 주택을 양도하는 경우 제154조 제9항을 적용해 거주자가 선택한 순서를 양도 순서로 본다고 하였고, 부동산거래관리과-20 회신은 같은 취지를 조합원입주권 비과세 특례(시행령 제155조 제17항)에도 준용하여 적용한다고 밝히고 있습니다.

* 중앙부처 1차 해석은 부처에서 해석한 내용을 수집·제공하는 공공데이터로, 현재 기준과 다를 수 있습니다. 구체적 사안은 소관 부처에 확인하거나 전문가 상담을 권장합니다.

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유권해석 전문

요지

조합원입주권에 대한 비과세 특례를 적용할 때 2개 이상의 조합원입주권을 같은 날에 양도하는 경우에는 해당 거주자가 선택하는 순서에 따라 조합원입주권을 양도한 것으로 봄

회신

「소득세법 시행령」 제155조제17항에 따른 조합원입주권에 대한 비과세 특례를 적용할 때 2개 이상의 조합원입주권을 같은 날에 양도하는 경우에는 해당 거주자가 선택하는 순서에 따라 조합원입주권을 양도한 것으로 보는 것입니다.

※ 붙임 : 관련 참고자료

1. 질의내용 요약

○ 사실관계

’09.11.26. ’12.8.1.

--------∥----------------------------------------∥------------------------------∥--------

A주택 A주택 재개발 조합원입주권

취득 관리처분계획인가 양도(2개)

⇒ 조합원입주권 2개 취득

- 2009.11.26. 甲은 부산시 소재 A주택 취득

- 2012.8.1. A주택 재개발관리처분계획인가

· 기존 주택 평가액 : 725,384천원

· 甲은 「도시 및 주거환경정비법」 제48조제2항제7호 다목(2012.2.1. 신설)에 따라 2주택 분양신청

(전용면적 114.71㎡ 및 59.97㎡ 아파트 분양신청)

- 甲은 2개의 조합원입주권을 제3자에게 양도할 예정임

○ 질의내용

- A주택의 재개발사업으로 「도시 및 주거환경정비법」 제48조제2항제7호 다목에 따라 취득한 2개의 조합원입주권을 양도하는 경우 양도소득세가 과세되는지 여부

2. 질의내용에 대한 자료

○ 소득세법 시행령 제154조 【1세대1주택의 범위】

① 법 제89조제1항제3호에서 "대통령령으로 정하는 1세대 1주택"이란 거주자 및 그 배우자가 그들과 동일한 주소 또는 거소에서 생계를 같이 하는 가족과 함께 구성하는 1세대(이하 "1세대"라 한다)가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 해당 주택의 보유기간이 2년(제8항제2호에 해당하는 거주자의 주택인 경우는 3년) 이상인 것을 말한다. 다만, 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그 보유기간의 제한을 받지 아니한다.

1. ～ 3. 생략

② ～ ⑧ 생략

⑨ 법 제89조제1항제3호의 규정을 적용함에 있어서 2개 이상의 주택을 같은 날에 양도하는 경우에는 당해 거주자가 선택하는 순서에 따라 주택을 양도한 것으로 본다.

⑩ 생략

○ 소득세법 시행령 제155조 【1세대1주택의 특례】

① ～ 생략

법 제89조제2항 본문에 따른 조합원입주권(이하 "조합원입주권"이라 한다)을 1개 소유한 1세대{「도시 및 주거환경정비법」 제48조에 따른 관리처분계획의 인가일(인가일 전에 기존주택이 철거되는 때에는 기존주택의 철거일) 현재 제154조제1항에 해당하는 기존주택을 소유하는 세대에 한한다}가 당해 조합원입주권을 양도하는 경우 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 법 제94조제1항제2호가목에도 불구하고 제154조제1항에 따른 1세대1주택으로 본다.

1. 양도일 현재 다른 주택이 없는 경우

2. 양도일 현재 1조합원입주권 외에 1주택을 소유한 경우로서 해당 1주택을 취득한 날부터 3년 이내에 해당 조합원입주권을 양도하는 경우(3년 이내에 양도하지 못하는 경우로서 기획재정부령으로 정하는 사유에 해당하는 경우를 포함한다)

～ 생략

○ 재산세과-1887, 2008.7.24.

1. 여러개의 주택을 소유한 1세대가 같은 날에 양도하는 경우에는 ⁠「소득세법」제154조 제9항의 규정을 준용하여 당해 거주자가 선택하는 순서에 따라 주택을 양도한 것으로 보는 것이며,

2. 귀 질의의 경우, 거주자가 마지막으로 양도한 것으로 선택한 주택이 나머지 1주택을 취득한 날로부터 1년 이내에 양도한 주택인 경우에는 같은법 시행령 제154조 제1항의 요건을 충족한 경우에 한하여 양도소득세가 비과세되는 것입니다.

○ 재산세과-1268, 2009.6.25.

1세대 1주택 비과세 규정 및 1세대 2주택 이상 중과 규정을 적용함에 있어 2개 이상의 주택을 같은 날에 양도하는 경우에는 당해 거주자가 선택하는 순서에 따라 주택을 양도한 것으로 봄

출처 : 국세청 2013. 01. 17. 부동산거래관리과-20 | 국세법령정보시스템

간편 문의

조합원입주권 2개 동시 양도 시 1세대1주택 비과세 적용 순서

Q질의내용

S요약

R회신 내용 부동산거래관리과-20 · 2013. 01. 17.

L관련 법령 해석

요지

회신