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도시개발사업 동의자 산정 및 동의요건 해석

도시재생과-1527  ·  2012. 08. 24.
질의 및 요약

Q질의내용

  • 도시개발사업 제안 시 토지소유자 동의요건과 동의자·동의면적 산정 기준(여러 필지 보유, 신탁토지, 제안 후 동의서 제출, 잔금 지급 후 미등기 토지의 동의주체)은 어떻게 판단되는지?

S요약

이 유권해석은 도시개발사업에서 동의자 및 동의면적 산정 기준을 정리한 것입니다. 여러 필지를 가진 1인 소유자의 경우 필지별이 아니라 1인 토지소유자 기준으로 동의면적을 보며, 신탁토지는 신탁회사가 토지소유자에 해당하지 않음을 밝힙니다. 제안서 접수 후 제출된 동의서는 도시개발법령의 체계상 제안 전에 동의요건을 충족해야 유효한 것으로 보이며, 항상 등기부상 토지소유자가 동의대상자라는 점을 재확인합니다.
#도시개발법 동의요건 #토지소유자 동의 기준 #도시개발 동의면적 산정 #신탁토지 토지소유자 #도시개발 제안 후 동의서 #잔금지급 미등기 토지 동의
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핵심 정리

R회신 내용 도시재생과-1527  ·  2012. 08. 24.

  • 본 회신은 국토교통부 도시재생과(구 도시활력지원과) 도시재생과-1527(2012. 8. 24.) 유권해석으로, 도시개발법령 및 도시개발업무지침에 근거한 동의자 산정 및 동의요건 판단 기준을 제시한 것입니다.
  • 여러 필지의 토지를 1인이 소유한 경우, 도시개발법 제4조 제3항 및 도시개발업무지침 1-6-1에서 동의대상자를 부동산등기법에 따른 등기부 등재 “토지소유자”로 규정하고 있을 뿐, 1인의 토지소유자가 소유한 토지를 필지별로 구분하여 동의면적을 산정하도록 정하고 있지 않다고 회신하였습니다. 따라서 1인이 여러 필지를 소유하면서 그 중 일부 토지에 대해서만 동의서를 제출한 경우에도, 동의면적은 1인 토지소유자 기준으로 판단되는 것으로 보입니다.
  • 신탁토지의 동의대상자에 관하여, 국토교통부는 법제처 해석례(안건번호 09-0329, 회신일자 2009.11.09)를 인용하여, 해당 신탁회사는 도시개발법 제11조 제1항 제5호에 따른 토지소유자에 해당하지 않는다고 명확히 밝혔습니다. 따라서 신탁회사는 도시개발법령상 토지소유자로서 동의주체가 될 수 없는 것으로 해석됩니다.
  • 제안서 접수 이후 제출된 동의서의 효력에 대하여, 도시개발법령에 명문의 규정은 없으나, 도시개발법 시행령 제6조 제4항 제4호가 제안 전에 동의서가 철회된 경우 동의자 수에서 제외하도록 규정하고 있는 점을 근거로, 동의요건은 도시개발사업 제안 전에 이미 충족되어 있어야 할 것으로 보인다고 해석하였습니다. 이에 따라 제안서 접수 후 추가 제출된 동의서는 도시개발법령상 동의요건 충족을 위한 동의자로 산입되기 어렵다는 취지입니다.
  • 잔금을 지급하였으나 아직 등기부상 명의이전을 하지 않은 토지의 동의대상자에 관하여, 도시개발업무지침 1-6-1에 따라 동의대상자는 원칙적으로 부동산등기법에 따라 등기부에 등재된 토지소유자라고 다시 확인하였습니다. 따라서 실무상 매매계약과 잔금 지급이 완료되었더라도, 등기부상 소유자 명의가 이전되지 않았다면 동의권자는 등기부상 소유자로 보아야 한다는 입장을 취하고 있습니다.

L관련 법령 해석

  • 도시개발법 제4조 제3항: 도시개발사업 제안 시 필요한 토지소유자 등의 동의요건과 절차를 규정
  • 도시개발법 제11조 제1항 제5호: 토지소유자 개념 및 도시개발사업 관련 토지소유자의 지위를 규정
  • 도시개발법 시행령 제6조 제4항 제4호: 도시개발사업 제안 전에 동의가 철회된 경우 동의자 수에서 제외하도록 규정
  • 도시개발법 시행령 제25조: 도시개발사업 제안 등에 필요한 토지소유자 동의자 수 산정 기준을 규정
  • 도시개발업무지침 1-6-1: 동의대상자를 부동산등기법에 따른 등기부 등재 토지소유자로 정하고 동의요건 판단 기준을 제시
사례 Q&A
1. 도시개발사업에서 여러 필지를 가진 1인 토지소유자가 일부 필지에만 동의하면 동의면적은 어떻게 계산되나요?
답변
국토교통부 유권해석에 따르면 1인의 토지소유자가 소유한 토지를 필지별로 구분하여 동의면적을 산정하도록 한 규정은 없으므로, 동의면적은 등기부상 1인 토지소유자 기준으로 판단되는 것으로 보입니다.
근거
도시개발법 제4조 제3항과 도시개발업무지침 1-6-1은 동의대상자를 부동산등기법상 등기부 등재 토지소유자로만 규정할 뿐, 1인 소유자의 여러 필지를 개별 필지별로 나누어 동의면적을 산정하라는 규정을 두고 있지 않습니다.
2. 신탁등기된 토지는 도시개발사업 동의 시 신탁회사가 토지소유자로서 동의할 수 있나요?
답변
법제처 해석을 인용한 국토교통부 회신에 따르면 신탁회사는 도시개발법 제11조 제1항 제5호의 토지소유자에 해당하지 않으므로, 도시개발사업 동의의 주체가 되는 토지소유자로 보기 어렵습니다.
근거
국토교통부 도시재생과-1527 회신은 법제처 안건번호 09-0329(2009.11.09)를 근거로, 신탁회사가 도시개발법 제11조 제1항 제5호에 따른 토지소유자에 해당하지 않는다고 명시하였습니다.
3. 도시개발사업 제안서 제출 후에 받은 토지소유자 동의서는 동의요건 충족에 포함되나요?
답변
도시개발법령에 명시 규정은 없으나, 국토교통부는 동의요건은 도시개발사업 제안 전에 이미 충족되어야 한다고 보아 제안서 접수 후 제출된 동의서는 동의요건 산정에 포함되기 어렵다는 해석을 제시하였습니다.
근거
도시개발법 시행령 제6조 제4항 제4호가 제안 전에 철회된 동의서를 동의자 수에서 제외하도록 규정한 점을 고려하여, 국토교통부 도시재생과-1527 회신은 도시개발법령상 동의요건은 제안 전에 충족되어야 한다고 보아 제안 후 동의서 제출의 효력은 제한된다고 해석하였습니다.

* 중앙부처 1차 해석은 부처에서 해석한 내용을 수집·제공하는 공공데이터로, 현재 기준과 다를 수 있습니다. 구체적 사안은 소관 부처에 확인하거나 전문가 상담을 권장합니다.

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유권해석 전문

동의자 산정 및 동의요건

 ⁠[국토교통부 도시재생과-1527, 2012. 8. 24.]

국토교통부(도시활력지원과), 044-201-3740

기관 홈페이지에서 수집한 데이터입니다.

* 출처: ⁠(130424) ⁠(국토해양부) 도시개발법령_개정에_따른_질의_회신_사례집_도시재생과.pdf

【질의요지】

가. 여러 필지의 토지를 소유한 토지소유자가 일부 토지에 대해서만 동의 서를 제출한 경우 동의면적 산정방법은?
나. 「도시개발법 시행령」 제25조에 따른 동의자 수 산정 시 신탁토지의 경우 동의대상자는 누구인지?
다. 제안서 접수 이후 제출된 동의서의 효력을 인정할 수 있는지?
라. 토지매매계약을 통하여 잔금을 지급하였으나 등기부 상 명의이전을 하 지 않은 경우 해당 토지의 동의대상자는 누구인지?

【회답】

가. 「도시개발법」제4조제3항 및 「도시개발업무지침」1-6-1.에서는 동의대상자를 「부 동산등기법」에 따라 등기부에 등재된 ⁠“토지소유자”로 명시하고 있으나, 1인의 토지 소유자가 소유한 토지를 필지로 구분하여 동의면적을 산하도록 정하고 있지 않습니다.
나. 법제처 해석례(안건번호 09-0329, 회신일자 2009.11.09)에 따라 해당 신탁회사는 ⁠「도 시개발법 제11조제1항제5호에 따른 토지소유자에 해당하지 않음을 알려드립니다.
다. 도시개발법령에서는 제안서 접수 이후 제출된 동의서의 효력에 대하여 별도의 규정을 두고 있지 않으나, 「도시개발법 시행령」 제6조제4항제4호에서 제안 전에 동의서가 철회된 경우 이를 동의자 수에서 제외하도록 정하고 있는 점을 고려할 때 도시개발법 령에 따른 동의요건은 제안 전에 충족하여야 할 것으로 보입니다.
라. ⁠「도시개발업무지침」1-6-1에 따라 동의대상자는 「부동산등기법」에 따라 등기부에 등재된 토지소유자입니다.



출처 : 국토교통부 2012. 08. 24. 도시재생과-1527 | 법제처 유권해석