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주택임대용 오피스텔 분양 시 부가가치세 면제 여부

법규부가2012-201  ·  2012. 05. 23.
질의 및 요약

Q질의내용

  • 전용면적 85㎡ 이하 오피스텔을 건설사가 신축·분양하고 수분양자가 주택임대사업자등록 후 주거용으로 임대하는 경우, 해당 오피스텔 공급을 조세특례제한법상 국민주택으로 보아 부가가치세를 면제할 수 있는지 여부

S요약

｢임대주택법｣상 매입임대주택 요건을 충족하는 전용 85㎡ 이하 오피스텔을 건설사가 신축·분양하고, 수분양자가 주택임대사업자로 등록해 주거용으로 임대하더라도, 해당 오피스텔의 공급은 ｢조세특례제한법｣ 제106조제1항제4호의 국민주택 및 건설용역에 해당하지 않아 부가가치세 면제 대상으로 볼 수 없다는 취지로 판단된 사례입니다.
#오피스텔 부가세 #임대주택법 매입임대주택 #국민주택 부가세 면제 #조세특례제한법 제106조 #국민주택 규모 기준 #주택임대사업자 오피스텔
핵심 정리

R회신 내용 법규부가2012-201  ·  2012. 05. 23.

  • 국세청 법규과-법규부가2012-201(2012.05.23.) 회신에 따르면, ｢임대주택법｣상 매입임대주택 요건을 충족하는 오피스텔의 신축·분양이더라도 ｢조세특례제한법｣ 제106조 제1항 제4호에 따른 국민주택 부가가치세 면제를 적용할 수 없다고 회신하였습니다.
  • 질의 사안에서 신청인은 인천시 남동구에 주용도가 업무시설인 오피스텔을 건축허가 받고, 전용면적 85㎡ 이하, 상하수도·전용입식 부엌·전용수세식 화장실·목욕시설을 갖춘 형태로 신축 후 분양을 준비하고 있었으며, 수분양자들은 주택임대사업자등록을 하고 주거용 임대를 계획하고 있었습니다.
  • 국세청은 조세특례제한법 제106조 제1항 제4호 및 같은 법 시행령 제106조 제4항의 체계상, 부가가치세 면제 대상은 대통령령으로 정한 국민주택 및 그 건설용역으로 한정되며, 단순히 임대주택법상 매입임대주택 요건을 충족하거나 주거용으로 사용된다는 사정만으로 오피스텔 공급을 국민주택 공급으로 보기는 어렵다고 보았습니다.
  • 또한 같은 시행령 제51조의2 제3항에서 정하는 국민주택 규모는 ｢주택법｣상 국민주택의 전용면적 기준 등을 의미하는 것으로, 오피스텔과 같이 주용도가 업무시설로 허가된 건축물은 그 면적·설비 요건을 충족하더라도 조세특례제한법상 국민주택으로 당연히 의제되는 것은 아니라는 해석이 전제된 것으로 보입니다.
  • 따라서 건설업을 영위하는 중소기업이 전용면적 85㎡ 이하 오피스텔을 신축·분양하고, 수분양자가 이를 주택임대사업에 사용하는 경우에도, 해당 오피스텔의 공급은 조세특례제한법상 국민주택 공급으로 보아 부가가치세를 면제할 수 없는 것으로 판단된다고 답변하였습니다.

L관련 법령 해석

  • 조세특례제한법 제106조 제1항 제4호: 대통령령으로 정하는 국민주택 및 그 주택의 건설용역에 대해서 부가가치세를 면제하는 규정을 두고 있음
  • 조세특례제한법 시행령 제106조 제4항 제1호: 법 제106조 제1항 제4호의 대통령령으로 정하는 국민주택을 같은 영 제51조의2 제3항에 규정된 규모 이하의 주택으로 한정하고 있음
  • 조세특례제한법 시행령 제106조 제4항 제2호·제3호: 국민주택 규모 주택의 건설용역·설계용역 중 등록·신고된 사업자가 공급하는 용역을 면세 대상으로 규정하고 있음
  • 조세특례제한법 시행령 제51조의2 제3항: 대통령령으로 정하는 규모를 ｢주택법｣에 따른 국민주택 규모로 규정하여, 전용면적 기준으로 국민주택 범위를 한정하고 있음
  • 임대주택법(취지): 매입임대주택 등 일정 요건을 갖춘 주택을 임대주택으로 규율하나, 임대주택법상 매입임대주택 요건 충족 여부가 조세특례제한법상 국민주택 면세 요건과 직접적 동일 개념은 아님
사례 Q&A
1. 주택임대사업용 오피스텔 분양 시 부가가치세를 면제받을 수 있나요?
답변
국세청 법규부가2012-201 회신에 따르면, 전용 85㎡ 이하 오피스텔을 신축·분양하고 수분양자가 주택임대사업자등록을 하여 주거용으로 임대하더라도, 해당 오피스텔 공급은 ｢조세특례제한법｣ 제106조 제1항 제4호의 국민주택 및 그 건설용역에 해당하지 않아 부가가치세 면제를 적용하기 어렵다고 보입니다.
근거
답변 내용에서 신청인이 ｢임대주택법｣상 매입임대주택 요건을 충족하는 오피스텔을 신축·분양하고, 수분양자가 이를 주택임대사업에 사용하는 경우에도 해당 오피스텔 공급에 대해서는 ｢조세특례제한법｣ 제106조 제1항 제4호에 따라 부가가치세를 면제할 수 없는 것이라고 명시하고 있습니다.
2. 전용 85㎡ 이하 오피스텔이 국민주택 규모를 충족하면 자동으로 부가세 면제 국민주택에 해당하나요?
답변
이 유권해석에서는 전용면적 85㎡ 이하이고 설비를 갖춘 오피스텔이라도, ｢주택법｣상 국민주택으로 보아 조세특례제한법 제106조 제1항 제4호의 면세 대상에 자동 포함된다고 보지 않았습니다. 건축허가상 주용도와 법령상 국민주택 범위가 부합해야 하며, 단지 면적·설비 요건이나 임대용 사용 사실만으로는 부족하다는 취지로 해석됩니다.
근거
조세특례제한법 시행령 제106조 제4항과 제51조의2 제3항은 대통령령으로 정하는 국민주택을 ｢주택법｣에 따른 국민주택 규모의 주택으로 한정하고 있고, 회신은 임대주택법상 매입임대주택 요건 충족 및 주거용 임대 사실만으로는 해당 오피스텔을 국민주택 면세 대상으로 보지 않았습니다.
3. 임대주택법상 매입임대주택 요건을 갖춘 오피스텔도 부가가치세 면제 국민주택에 포함되나요?
답변
국세청 회신은 ｢임대주택법｣상 매입임대주택 요건을 충족하는 오피스텔이라도, 그 자체로 조세특례제한법 제106조 제1항 제4호의 국민주택으로 인정되는 것은 아니라고 보았습니다. 임대주택법상 지위와 별개로, 조세특례제한법 및 시행령이 정한 국민주택 요건을 충족해야만 부가가치세 면제가 가능하다는 취지입니다.
근거
요지 및 답변 내용에서, 임대주택법상 매입임대주택 요건을 충족하는 오피스텔을 신축·분양하고 수분양자가 주택임대사업에 사용하는 경우에도, 해당 오피스텔 공급에 대해서는 부가가치세를 면제할 수 없는 것이라고 명시하여, 두 법률상의 요건이 별개임을 전제로 하고 있습니다.

* 중앙부처 1차 해석은 부처에서 해석한 내용을 수집·제공하는 공공데이터로, 현재 기준과 다를 수 있습니다. 구체적 사안은 소관 부처에 확인하거나 전문가 상담을 권장합니다.

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유권해석 전문

요지

｢임대주택법｣상 매입임대주택의 요건을 충족하는 오피스텔을 신축․분양하고, 수분양자가 이를 주택임대사업에 사용하는 경우에도 해당 오피스텔의 공급에 대해서는 부가가치세를 면제할 수 없는 것임

답변내용

귀 세법해석 사전답변 신청의 사실관계와 같이 신청인이 ｢임대주택법｣상 매입임대주택의 요건을 충족하는 오피스텔을 신축․분양하고, 수분양자가 이를 주택임대사업에 사용하는 경우에도 해당 오피스텔의 공급에 대해서는 ｢조세특례제한법｣ 제106조제1항제4호에 따라 부가가치세를 면제할 수 없는 것입니다.

1. 사실관계

○ 신청인은 건설업을 영위하는 중소기업으로서 인천시 남동구에 오피스텔의 건축허가(주용도:업무시설)를 받고 공사 진행 중이며 분양을 준비하고 있음

 - 해당 오피스텔은 전용면적 85㎡이하로서 상하수도 시설이 갖추어진 전용입식 부엌과 전용수세식 화장실 및 목욕시설을 갖추고 있음

2. 질의내용

○ 신청인이 공급하는 오피스텔(전용면적 85㎡이하)을 수분양자가 주택임대사업자등록을 하고 주거용으로 임대하는 경우 해당 오피스텔을 국민주택으로 보아 면세할 수 있는지 여부

3. 관련 법령

○ 조세특례제한법 제106조 【부가가치세의 면제 등】

① 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 재화 또는 용역의 공급에 대해서는 부가가치세를 면제한다. 이 경우 제1호부터 제3호까지, 제9호 및 제12호는 2012년 12월 31일까지 공급한 것에만 적용하고, 제4호의2, 제9호의2 및 제11호는 2014년 12월 31일까지 공급한 것에만 적용하며, 제8호는 2012년 12월 31일까지 실시협약이 체결된 것에만 적용한다.

 4. 대통령령으로 정하는 국민주택 및 그 주택의 건설용역(대통령령으로 정하는 리모델링 용역을 포함한다)

○ 조세특례제한법 시행령 제106조 【부가가치세 면제 등】

④ 법 제106조제1항제4호에서 "대통령령으로 정하는 국민주택 및 그 주택의 건설용역"이란 다음 각 호의 것을 말한다.

 1. 제51조의2제3항에 규정된 규모 이하의 주택

 2. 제1호의 규정에 의한 주택의 건설용역으로서 ⁠「건설산업기본법」·「전기공사업법」·「소방법」·「정보통신공사업법」·「주택법」·「하수도법」 및 ⁠「가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률」에 의하여 등록을 한 자가 공급하는 것

 3. 제1호의 규정에 의한 주택의 설계용역으로서 ⁠「건축사법」, ⁠「전력기술관리법」, ⁠「소방시설공사업법」, 「기술사법」 및 ⁠「엔지니어링산업 진흥법」에 따라 등록 또는 신고를 한 자가 공급하는 것

○ 조세특례제한법 시행령 제51조의2 【자기관리부동산투자회사 등에 대한 과세특례】

③ 법 제55조의2제4항에서 "대통령령으로 정하는 규모"란 ⁠「주택법」에 따른 국민주택 규모(기획재정부령이 정하는 다가구주택의 경우에는 가구당 전용면적을 기준으로 한 면적을 말한다)를 말한다.

출처 : 국세청 2012. 05. 23. 법규부가2012-201 | 국세법령정보시스템