요지
「임대주택법」에 따른 임대주택을 분양전환에 따라 취득하는 경우 취득시기는 원칙적으로 해당 자산의 대금을 청산한 날로 하는 것이며, 대금을 청산한 날이 분명하지 아니하거나 대금을 청산하기 전에 소유권이전등기 등을 한 경우에는 등기부 등에 기재된 등기접수일을 취득시기로 함
회신
1. 「소득세법」 제98조 및 같은 법 시행령 제162조제1항에 따른 자산의 취득시기는 원칙적으로 해당 자산의 대금을 청산한 날로 하는 것이며, 대금을 청산한 날이 분명하지 아니하거나 대금을 청산하기 전에 소유권이전등기 등을 한 경우에는 등기부 등에 기재된 등기접수일을 취득시기로 하는 것입니다.
2. 위 “1”을 적용할 때 「임대주택법」에 따른 임대주택을 분양전환에 따라 취득하는 경우 “대금을 청산한 날”에 대해서는 기존 해석사례(재정경제부 재산세제과-506, 2006.4.26.)를 참고하시기 바랍니다.
※ 붙임 : 관련 참고자료
1. 질의내용 요약
○ 사실관계
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’10.11. ’12.12. ’15.7.
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임대차계약 임대보증금 입주(임대개시) 분양전환
매매예약 예약증거금 소유권이전
납부(계약일～입주일) |
- A사는 민간건설임대주택을 신축·임대 후 분양전환할 예정임
· 2010.7.19. 건축허가 및 2010.9.14. 임차인 모집공고 승인
- 2010.11월 거주자 甲은 A사와 임대차계약 및 매매예약 체결
임대차계약 내용>
① 전용면적 : 133.96㎡
② 임대보증금 693,000천원(월 임대료 1,630천원 : 매매예약자 유예)
③ 임대기간 : 입주일부터 2년 6개월(임차권 양도 및 전대 금지)
④ 임대보증금 납부 일정
(단위 : 천원)
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구분 |
납부일 |
금액 |
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계 |
693,000 |
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계약금(20%) |
1차(10%) |
계약체결시 |
69,300 |
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2차(10%) |
2010.12.20. |
69,300 |
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중도금(40%) |
1차(14%) |
2012. 1.18. |
97,000 |
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2차(13%) |
2012. 5.18. |
90,000 |
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3차(13%) |
2012. 8.17. |
90,000 |
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잔금(40%) |
입주일. 단, 입주지정기간 종료 후 입주시에는 지정기간 종료일(’12.12월) |
277,400 |
매매예약 내용>
① 분양전환금(매매대금) : 950,000천원
* 매매대금은 임대보증금에서 우선 충당
② 분양전환시기 : 입주지정기간 종료일부터 2년 6개월 후 지방자치단체에 분양전환신고 후 분양전환. 조기분양전환 불가능한 경우 임대의무기간(5년) 종료 후 분양전환(임대주택법 시행령 §13①3)
③ 매매예약증거금 : 257,000천원
④ 예약증거금 납부 일정
(단위 : 천원)
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구분 |
납부일 |
금액 |
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계 |
257,000 |
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1차(10%) |
매매예약체결시 |
25,700 |
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2차(10%) |
2011.3.22. |
25,700 |
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3차(10%) |
2011.6.22. |
25,700 |
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4차(10%) |
2011.9.22. |
25,700 |
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5차(60%) |
입주지정기간 말일 또는 실제 입주일 중 빠른 날(’12.12월) |
154,200 |
⑤ 분양전환 포기시 임대보증금 및 예약증거금 반환
- 2012년 12월 입주
- 2015년 7월 분양전환 및 소유권이전등기(예정)
○ 질의내용
- 甲이 A사로부터 분양전환 받는 아파트의 취득시기
2. 질의내용에 대한 자료
○ 소득세법 제98조 【양도 또는 취득의 시기】
자산의 양도차익을 계산할 때 그 취득시기 및 양도시기는 대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우 등 대통령령으로 정하는 경우를 제외하고는 해당 자산의 대금을 청산한 날로 한다. 이 경우 자산의 대금에는 해당 자산의 양도에 대한 양도소득세 및 양도소득세의 부가세액을 양수자가 부담하기로 약정한 경우에는 해당 양도소득세 및 양도소득세의 부가세액은 제외한다.
○ 소득세법 시행령 제162조 【양도 또는 취득의 시기】
① 법 제98조 전단에서 "대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우 등 대통령령으로 정하는 경우"란 다음 각 호의 경우를 말한다.
1. 대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우에는 등기부·등록부 또는 명부 등에 기재된 등기·등록접수일 또는 명의개서일
2. 대금을 청산하기 전에 소유권이전등기(등록 및 명의의 개서를 포함한다)를 한 경우에는 등기부·등록부 또는 명부등에 기재된 등기접수일
3. 기획재정부령이 정하는 장기할부조건의 경우에는 소유권이전등기(등록 및 명의개서를 포함한다) 접수일·인도일 또는 사용수익일중 빠른 날
4. 자기가 건설한 건축물에 있어서는 사용검사필증교부일. 다만, 사용검사전에 사실상 사용하거나 사용승인을 얻은 경우에는 그 사실상의 사용일 또는 사용승인일로 하고 건축허가를 받지 아니하고 건축하는 건축물에 있어서는 그 사실상의 사용일로 한다.
5. 상속 또는 증여에 의하여 취득한 자산에 대하여는 그 상속이 개시된 날 또는 증여를 받은 날
6. 「민법」 제245조제1항의 규정에 의하여 부동산의 소유권을 취득하는 경우에는 당해부동산의 점유를 개시한 날
7. 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」이나 그 밖의 법률에 따라 공익사업을 위하여 수용되는 경우에는 대금을 청산한 날, 수용의 개시일 또는 소유권이전등기접수일 중 빠른 날
8. 완성 또는 확정되지 아니한 자산을 양도 또는 취득한 경우로서 해당 자산의 대금을 청산한 날까지 그 목적물이 완성 또는 확정되지 아니한 경우에는 그 목적물이 완성 또는 확정된 날. 이 경우 건설 중인 건물의 완성된 날에 관하여는 제4호를 준용한다.
9. · 10. 생략
② ～ ⑧ 생략
○ 소득세법 시행규칙 제78조 【장기할부조건의 범위】
① 삭제
② 삭제
③ 영 제162조제1항제3호에서 "기획재정부령이 정하는 장기할부 조건"이라 함은 법 제94조제1항 각호에 규정된 자산의 양도로 인하여 해당 자산의 대금을 월부·연부 기타의 부불방법에 따라 수입하는 것중 다음 각호의 요건을 갖춘 것을 말한다.
1. 계약금을 제외한 해당 자산의 양도대금을 2회 이상으로 분할하여 수입할 것
2. 양도하는 자산의 소유권이전등기(등록 및 명의개서를 포함한다) 접수일·인도일 또는 사용수익일중 빠른 날의 다음날부터 최종 할부금의 지급기일까지의 기간이 1년 이상인 것
○ 임대주택법 제16조 【임대주택의 매각 제한 등】
① 임대주택은 다음 각 호의 기간(이하 "임대의무기간"이라 한다)이 지나지 아니하면 매각할 수 없다.
1. 건설임대주택 중 국가나 지방자치단체의 재정으로 건설하는 임대주택 또는 국민주택기금의 자금을 지원받아 영구적인 임대를 목적으로 건설한 임대주택은 그 임대주택의 임대개시일부터 50년
2. 건설임대주택 중 국가나 지방자치단체의 재정과 국민주택기금의 자금을 지원받아 건설되는 임대주택은 임대개시일부터 30년
2의2. 장기전세주택은 그 임대주택의 임대개시일부터 20년
3. 제1호와 제2호 외의 건설임대주택 중 제26조에 따라 임대 조건을 신고할 때 임대차 계약기간을 10년 이상으로 정하여 신고한 주택은 그 임대주택의 임대개시일부터 10년
4. 제1호부터 제3호까지의 규정에 해당하지 아니하는 건설임대주택 및 매입임대주택은 대통령령으로 정하는 기간
② ～ ⑤ 생략
○ 임대주택법 시행령 제13조 【임대주택의 임대의무기간 등】
① 법 제16조제1항제4호에서 "대통령령으로 정하는 기간"이란 해당 임대주택의 임대 개시일부터 5년을 말한다.
② 법 제16조제3항에 따라 다음 각 호의 경우에는 임대의무기간 이내에 매각할 수 있다.
1. 국토해양부령으로 정하는 바에 따라 시장·군수 또는 구청장에게 신고한 후 다른 임대사업자에게 매각하는 경우
2. 임대사업자가 부도, 파산, 그 밖의 경제적 사정 등으로 임대를 계속할 수 없는 경우로서 다음 각 목의 구분에 따른 분양전환허가 또는 분양전환승인을 받은 경우
가. 국가·지방자치단체·한국토지주택공사 또는 지방공사가 임대하는 임대주택의 경우에는 국토해양부장관의 허가
나. 가목 외의 공공건설임대주택의 경우 법 제21조제3항에 따른 승인
다. 가목 및 나목 외의 임대주택의 경우에는 해당 임대주택이 있는 곳을 관할하는 시장·군수 또는 구청장의 허가
3. 법 제16조제1항제3호 및 제4호에 해당하는 임대주택으로서 임대 개시 후 해당 주택의 임대의무기간의 2분의 1이 지난 경우로서 임대사업자와 임차인이 해당 임대주택의 분양전환에 합의하여 임대사업자가 국토해양부령으로 정하는 바에 따라 시장·군수 또는 구청장에게 신고(임대사업자가 국가, 지방자치단체, 한국토지주택공사 또는 지방공사인 경우는 제외한다)한 후 임차인에게 분양전환하는 경우. 이 경우 공공건설임대주택은 법 제21조제1항 또는 제2항에 해당하는 임차인에게만 분양전환을 할 수 있다.
4. 생략
③ ～ ⑦ 생략
○ 임대주택법 시행규칙 제8조 【임대주택의 분양전환 신고】
영 제13조제2항제3호에 따라 임차인에게 임대주택을 분양전환하려는 임대사업자는 분양전환계약일 10일 전까지 별지 제11호서식의 임대주택 분양전환 신고서에 다음 각 호의 서류를 첨부하여 시장·군수·구청장에게 제출하여야 한다. 이 경우 시장·군수·구청장은 「전자정부법」 제36조제1항에 따른 행정정보의 공동이용을 통하여 임차인의 주민등록표등본을 확인하여야 하며, 신고인이 확인에 동의하지 아니하는 경우에는 해당 서류를 첨부하도록 하여야 한다.
1. 표준임대차계약서 사본
2. 분양전환가격 산정의 근거서류
3. 특별수선충당금 적립통장 사본
4. 하자보수보증금 예치증서
○ 재정경제부 재산세제과-506, 2006.4.26.
[질의내용 요약]
확정분양가로 분양된 민간임대아파트로서 입주시 임대보증금을 완납한 후(①)
임대의무기간(5년)의 2분의 1(2년 6월)이 경과된 상태에서 임대사업자와의 합의에 의하여 임대보증금 총액을 분양대금으로 분양전환하고 소유권이전등기(②)를 하는 경우
⇒ 임대주택의 취득시기는
① 임대보증금 납부일인지
② 분양전환하는 날인지 여부
[회신]
소득세법 제98조 및 동법 시행령 제162조 제1항의 규정에 따른 자산의 취득시기는 원칙적으로 당해 자산의 대금을 청산한 날이며, 대금을 청산한 날이 분명하지 아니하거나 대금을 청산하기 전에 소유권이전등기 등을 한 경우에는 등기부 등에 기재된 등기접수일임.
위 소득세법 제98조 및 동법 시행령 제162조 제1항의 규정을 적용함에 있어 귀 질의와 같이 임대주택법에 의한 임대주택을 당해 임대사업자로부터 분양받은 경우 “대금을 청산한 날”은 당초 임대보증금을 납부한 날이 아니라 임대관계 종료로 임대사업자와 당해 임대주택의 분양전환 합의에 의하여 이미 납부한 임대보증금이 매매대금화 되는 날임.
출처 :
국세청 2012. 12. 07. 부동산거래관리과-663 | 국세법령정보시스템
