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장기임대주택 용도변경 시 양도세 감면적용 여부
서면-2022-법규재산-4201[법규과-3669] · 2022. 12. 22.Q질의내용
- 임대등록된 주택을 매매계약 후 잔금청산 전에 상가로 용도변경하여 양도할 경우, 조세특례제한법 제97조의 장기임대주택 양도소득세 감면 규정을 적용받을 수 있나요?
S요약
R회신 내용 서면-2022-법규재산-4201[법규과-3669] · 2022. 12. 22.
- 국세청 서면-2022-법규재산-4201[법규과-3669](2022.12.22) 회신에 따름.
- 주택을 임대하다가 매매계약 후 잔금청산 전에 상가로 용도변경한 경우, 해당 건물은 양도일 현재 상가로 판단됩니다.
- 따라서 조세특례제한법 제97조의 장기임대주택에 대한 양도소득세 감면 규정은 적용할 수 없는 것으로 회신하였습니다.
- 양도물건의 판정 기준일은 잔금청산일(양도일)로 보는 것이 타당하며, 이 해석은 회신일 이후 매매계약 체결 건부터 적용된다고 명시되어 있습니다.
- 관련 법령과 해석사례(기획재정부 재산세제과-1322, 2022.10.21.)도 동일 취지를 보여줍니다.
L관련 법령 해석
- 조세특례제한법 제97조: 장기임대주택에 대한 양도소득세 감면. 5년 이상 임대한 임대주택 양도 시 세금 감면 혹은 면제
- 조세특례제한법 시행령 제97조: 감면 적용을 위한 임대주택 보유 및 임대조건, 임대기간 산정 규정
- 소득세법 제88조 제7호: 주택의 정의를 사실상 주거용 사용 여부 기준으로 규정하되, 용도가 불분명할 때는 공부상의 용도를 따름
* 중앙부처 1차 해석은 부처에서 해석한 내용을 수집·제공하는 공공데이터로, 현재 기준과 다를 수 있습니다. 구체적 사안은 소관 부처에 확인하거나 전문가 상담을 권장합니다.
요지
주택으로 임대하다 매매특약에 따라 잔금청산 전 상가로 용도변경하여 양도하는 경우 조특법§97의 장기임대주택에 대한 양도소득세 감면규정은 적용할 수 없는 것임
회신
주택에 대한 매매계약을 체결하고, 그 매매특약에 따라 잔금청산 전에 주택을 상가로 용도변경한 경우 양도물건의 판정방법에 관하여는 기획재정부 해석사례(재산세제과-1322, 2022.10.21.)를 참고하시기 바랍니다.
또한, 양도일 현재 상가를 양도하는 경우, 「조세특례제한법」제97조의 장기임대주택에 대한 양도소득세 감면규정은 적용할 수 없는 것입니다.
[질의] 주택에 대한 매매계약을 체결하고, 그 매매특약에 따라 잔금청산 전에 주택을 상가로 용도변경한 경우
○ (쟁점1) 1세대1주택 비과세, 장기보유특별공제(표1, 표2) 및 다주택자 중과세율 적용 여부 등 판정 시 양도물건의 판정 기준일
매매계약 체결일
양도일
○ (쟁점2) ‘쟁점1’이 제2안인 경우 새로운 해석 적용시기
새로운 해석 이후 결정ㆍ경정분부터
새로운 해석 이후 양도분부터
[회신] 귀 질의의 경우 양도일(잔금청산일)이 타당하며, 회신일 이후 매매계약 체결하는 경우부터 적용하는 것입니다.
1. 사실관계
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’94.2. |
’94.7. |
’22.11. |
’22.12. |
예정 |
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A주택 취득 |
A주택 임대등록 |
A주택 양도 계약 |
A주택 용도변경 (주택→상가) |
A주택 양도 |
○ ’94.2월 A주택(다가구주택(9가구)) 취득
○ ’94.7월 A주택 임대등록(소득령§167의3①(2)가목에 따른 임대등록)
○ ’22.11월 A주택 양도 매매계약＊ 체결
* 특약사항 : 매수인의 요청으로 주택→상가 용도변경 매매특약 전체
○ ’22.12월 A주택 용도변경(다가구주택→상가)
* A주택은 용도변경 전 조특법 §97에 따른 특례 요건 충족함을 전제
○ ’23년 이후 잔금청산 예정
2. 질의내용
○ 조특법§97에 따른 장기임대주택(매입임대주택)을 등록한 1세대가 임대주택을 양도하기 위하여 매매계약을 체결한 경우로서,
- 잔금청산 전에 상가로 용도 변경하기로 매매특약한 경우, 조특법§97에 따른 감면을 적용받을 수 있는지 여부
3. 관련법령 및 관련 사례
□ 조세특례제한법 제97조【장기임대주택에 대한 양도소득세의 감면】
① 대통령령으로 정하는 거주자가 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 국민주택(이에 딸린 해당 건물 연면적의 2배 이내의 토지를 포함한다)을 2000년 12월 31일 이전에 임대를 개시하여 5년 이상 임대한 후 양도하는 경우에는 그 주택(이하 "임대주택"이라 한다)을 양도함으로써 발생하는 소득에 대한 양도소득세의 100분의 50에 상당하는 세액을 감면한다. 다만, 「민간임대주택에 관한 특별법」 또는 「공공주택 특별법」에 따른 건설임대주택 중 5년 이상 임대한 임대주택과 같은 법에 따른 매입임대주택 중 1995년 1월 1일 이후 취득 및 임대를 개시하여 5년 이상 임대한 임대주택(취득 당시 입주된 사실이 없는 주택만 해당한다) 및 10년 이상 임대한 임대주택의 경우에는 양도소득세를 면제한다.
1. 1986년 1월 1일부터 2000년 12월 31일까지의 기간 중 신축된 주택
2. 1985년 12월 31일 이전에 신축된 공동주택으로서 1986년 1월 1일 현재 입주된 사실이 없는 주택
② 「소득세법」 제89조제1항제3호를 적용할 때 임대주택은 그 거주자의 소유주택으로 보지 아니한다.
□ 조세특례제한법 시행령 제97조【장기임대주택에 대한 양도소득세의 감면】
① 법 제97조제1항 각 호 외의 부분 본문에서 "대통령령으로 정하는 거주자"란 임대주택을 5호 이상 임대하는 거주자를 말한다. 이 경우 임대주택을 여러 사람이 공동으로 소유한 경우에는 공동으로 소유하고 있는 임대주택의 호수에 지분비율을 곱하여 호수를 산정한다.
⑤ 법 제97조제4항의 규정에 의한 임대주택에 대한 임대기간(이하 이 조에서"주택임대기간"이라 한다)의 계산은 다음 각호에 의한다.
1. 주택임대기간의 기산일은 주택의 임대를 개시한 날로 할 것
2. 삭제
3. 상속인이 상속으로 인하여 피상속인의 임대주택을 취득하여 임대하는 경우에는 피상속인의 주택임대기간을 상속인의 주택임대기간에 합산할 것
3의2. 삭제
4. 5호 미만의 주택을 임대한 기간은 주택임대기간으로 보지 아니할 것
5. 제1호 또는 제3호의 규정을 적용함에 있어서 기획재정부령이 정하는 기간은 이를 주택임대기간에 산입할 것
□ 소득세법(2021.03.16. 법률 제17925호로 개정된 것, 이하 같음) 제88조 【정의】
이 장에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.
7. "주택"이란 허가 여부나 공부(公簿)상의 용도구분과 관계없이 사실상 주거용으로 사용하는 건물을 말한다. 이 경우 그 용도가 분명하지 아니하면 공부상의 용도에 따른다.
출처 : 국세청 2022. 12. 22. 서면-2022-법규재산-4201[법규과-3669] | 국세법령정보시스템
유권해석
장기임대주택 용도변경 시 양도세 감면적용 여부
서면-2022-법규재산-4201[법규과-3669] · 2022. 12. 22.Q질의내용
- 임대등록된 주택을 매매계약 후 잔금청산 전에 상가로 용도변경하여 양도할 경우, 조세특례제한법 제97조의 장기임대주택 양도소득세 감면 규정을 적용받을 수 있나요?
S요약
R회신 내용 서면-2022-법규재산-4201[법규과-3669] · 2022. 12. 22.
- 국세청 서면-2022-법규재산-4201[법규과-3669](2022.12.22) 회신에 따름.
- 주택을 임대하다가 매매계약 후 잔금청산 전에 상가로 용도변경한 경우, 해당 건물은 양도일 현재 상가로 판단됩니다.
- 따라서 조세특례제한법 제97조의 장기임대주택에 대한 양도소득세 감면 규정은 적용할 수 없는 것으로 회신하였습니다.
- 양도물건의 판정 기준일은 잔금청산일(양도일)로 보는 것이 타당하며, 이 해석은 회신일 이후 매매계약 체결 건부터 적용된다고 명시되어 있습니다.
- 관련 법령과 해석사례(기획재정부 재산세제과-1322, 2022.10.21.)도 동일 취지를 보여줍니다.
L관련 법령 해석
- 조세특례제한법 제97조: 장기임대주택에 대한 양도소득세 감면. 5년 이상 임대한 임대주택 양도 시 세금 감면 혹은 면제
- 조세특례제한법 시행령 제97조: 감면 적용을 위한 임대주택 보유 및 임대조건, 임대기간 산정 규정
- 소득세법 제88조 제7호: 주택의 정의를 사실상 주거용 사용 여부 기준으로 규정하되, 용도가 불분명할 때는 공부상의 용도를 따름
* 중앙부처 1차 해석은 부처에서 해석한 내용을 수집·제공하는 공공데이터로, 현재 기준과 다를 수 있습니다. 구체적 사안은 소관 부처에 확인하거나 전문가 상담을 권장합니다.
요지
주택으로 임대하다 매매특약에 따라 잔금청산 전 상가로 용도변경하여 양도하는 경우 조특법§97의 장기임대주택에 대한 양도소득세 감면규정은 적용할 수 없는 것임
회신
주택에 대한 매매계약을 체결하고, 그 매매특약에 따라 잔금청산 전에 주택을 상가로 용도변경한 경우 양도물건의 판정방법에 관하여는 기획재정부 해석사례(재산세제과-1322, 2022.10.21.)를 참고하시기 바랍니다.
또한, 양도일 현재 상가를 양도하는 경우, 「조세특례제한법」제97조의 장기임대주택에 대한 양도소득세 감면규정은 적용할 수 없는 것입니다.
[질의] 주택에 대한 매매계약을 체결하고, 그 매매특약에 따라 잔금청산 전에 주택을 상가로 용도변경한 경우
○ (쟁점1) 1세대1주택 비과세, 장기보유특별공제(표1, 표2) 및 다주택자 중과세율 적용 여부 등 판정 시 양도물건의 판정 기준일
매매계약 체결일
양도일
○ (쟁점2) ‘쟁점1’이 제2안인 경우 새로운 해석 적용시기
새로운 해석 이후 결정ㆍ경정분부터
새로운 해석 이후 양도분부터
[회신] 귀 질의의 경우 양도일(잔금청산일)이 타당하며, 회신일 이후 매매계약 체결하는 경우부터 적용하는 것입니다.
1. 사실관계
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’94.2. |
’94.7. |
’22.11. |
’22.12. |
예정 |
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A주택 취득 |
A주택 임대등록 |
A주택 양도 계약 |
A주택 용도변경 (주택→상가) |
A주택 양도 |
○ ’94.2월 A주택(다가구주택(9가구)) 취득
○ ’94.7월 A주택 임대등록(소득령§167의3①(2)가목에 따른 임대등록)
○ ’22.11월 A주택 양도 매매계약＊ 체결
* 특약사항 : 매수인의 요청으로 주택→상가 용도변경 매매특약 전체
○ ’22.12월 A주택 용도변경(다가구주택→상가)
* A주택은 용도변경 전 조특법 §97에 따른 특례 요건 충족함을 전제
○ ’23년 이후 잔금청산 예정
2. 질의내용
○ 조특법§97에 따른 장기임대주택(매입임대주택)을 등록한 1세대가 임대주택을 양도하기 위하여 매매계약을 체결한 경우로서,
- 잔금청산 전에 상가로 용도 변경하기로 매매특약한 경우, 조특법§97에 따른 감면을 적용받을 수 있는지 여부
3. 관련법령 및 관련 사례
□ 조세특례제한법 제97조【장기임대주택에 대한 양도소득세의 감면】
① 대통령령으로 정하는 거주자가 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 국민주택(이에 딸린 해당 건물 연면적의 2배 이내의 토지를 포함한다)을 2000년 12월 31일 이전에 임대를 개시하여 5년 이상 임대한 후 양도하는 경우에는 그 주택(이하 "임대주택"이라 한다)을 양도함으로써 발생하는 소득에 대한 양도소득세의 100분의 50에 상당하는 세액을 감면한다. 다만, 「민간임대주택에 관한 특별법」 또는 「공공주택 특별법」에 따른 건설임대주택 중 5년 이상 임대한 임대주택과 같은 법에 따른 매입임대주택 중 1995년 1월 1일 이후 취득 및 임대를 개시하여 5년 이상 임대한 임대주택(취득 당시 입주된 사실이 없는 주택만 해당한다) 및 10년 이상 임대한 임대주택의 경우에는 양도소득세를 면제한다.
1. 1986년 1월 1일부터 2000년 12월 31일까지의 기간 중 신축된 주택
2. 1985년 12월 31일 이전에 신축된 공동주택으로서 1986년 1월 1일 현재 입주된 사실이 없는 주택
② 「소득세법」 제89조제1항제3호를 적용할 때 임대주택은 그 거주자의 소유주택으로 보지 아니한다.
□ 조세특례제한법 시행령 제97조【장기임대주택에 대한 양도소득세의 감면】
① 법 제97조제1항 각 호 외의 부분 본문에서 "대통령령으로 정하는 거주자"란 임대주택을 5호 이상 임대하는 거주자를 말한다. 이 경우 임대주택을 여러 사람이 공동으로 소유한 경우에는 공동으로 소유하고 있는 임대주택의 호수에 지분비율을 곱하여 호수를 산정한다.
⑤ 법 제97조제4항의 규정에 의한 임대주택에 대한 임대기간(이하 이 조에서"주택임대기간"이라 한다)의 계산은 다음 각호에 의한다.
1. 주택임대기간의 기산일은 주택의 임대를 개시한 날로 할 것
2. 삭제
3. 상속인이 상속으로 인하여 피상속인의 임대주택을 취득하여 임대하는 경우에는 피상속인의 주택임대기간을 상속인의 주택임대기간에 합산할 것
3의2. 삭제
4. 5호 미만의 주택을 임대한 기간은 주택임대기간으로 보지 아니할 것
5. 제1호 또는 제3호의 규정을 적용함에 있어서 기획재정부령이 정하는 기간은 이를 주택임대기간에 산입할 것
□ 소득세법(2021.03.16. 법률 제17925호로 개정된 것, 이하 같음) 제88조 【정의】
이 장에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.
7. "주택"이란 허가 여부나 공부(公簿)상의 용도구분과 관계없이 사실상 주거용으로 사용하는 건물을 말한다. 이 경우 그 용도가 분명하지 아니하면 공부상의 용도에 따른다.
출처 : 국세청 2022. 12. 22. 서면-2022-법규재산-4201[법규과-3669] | 국세법령정보시스템
