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종합부동산세 합산배제 임대주택 해당 요건 해석
서면-2021-부동산-1166[부동산납세과-1166] · 2021. 03. 17.Q질의내용
- 임대주택 사업자등록만 하고 관련 법령상 임대사업자 자격이 없는 경우에도 종합부동산세 합산배제 임대주택에 해당할 수 있는지요?
S요약
R회신 내용 서면-2021-부동산-1166[부동산납세과-1166] · 2021. 03. 17.
- 국세청 서면-2021-부동산-1166[부동산납세과-1166](2021.03.17) 회신에 따르면, 단순히 주택임대업 사업자등록만으로는 종합부동산세 합산배제 임대주택에 해당하지 않는 것으로 보입니다.
- 합산배제 임대주택이 되기 위해서는 반드시 공공주택특별법상 공공주택사업자 또는 민간임대주택법상 임대사업자에 해당해야 합니다.
- 관련 회신은 과세기준일 현재 법적 임대사업자 요건을 갖추지 않은 경우, 종합부동산세법 시행령 제3조제1항제2호에 따른 합산배제 임대주택 요건을 충족하지 못한다고 명확히 밝히고 있습니다.
- 과거 유사 사례(서면-2019-부동산-1029)에서도 합산배제 요건에는 사업자등록과 함께 법령상 임대사업자 지위를 모두 충족해야 함을 재확인한 바 있습니다.
- 결국, 임대사업자 등록의 말소 등으로 임대사업자 자격이 상실된 경우 합산배제 적용이 어려울 수 있음을 유의해야 합니다.
L관련 법령 해석
- 종합부동산세법 시행령 제3조(합산배제 임대주택): 과세기준일 현재 공공주택특별법상 공공주택사업자 또는 민간임대주택법상 임대사업자로서 사업자등록 후 임대하는 주택에 한해 합산배제 적용
- 공공주택 특별법 제4조: 공공주택사업자 정의 및 자격 규정
- 민간임대주택에 관한 특별법 제2조제7호: 민간임대주택법상 임대사업자 자격에 대한 정의
- 소득세법 제168조 및 법인세법 제111조: 주택임대업 사업자등록 의무 및 절차 명시
* 중앙부처 1차 해석은 부처에서 해석한 내용을 수집·제공하는 공공데이터로, 현재 기준과 다를 수 있습니다. 구체적 사안은 소관 부처에 확인하거나 전문가 상담을 권장합니다.
요지
합산배제 임대주택은 ｢공공주택 특별법｣제4조에 따른 공공주택사업자 또는 ｢민간임대주택에 관한 특별법｣제2조제7호에 따른 임대사업자로서 과세기준일 현재 ｢소득세법｣제168조 또는 ｢법인세법｣제111조에 따른 주택임대업 사업자등록을 한 자가 과세기준일 현재 임대하는 주택을 의미하는 것임
회신
귀 질의와 같이 ｢법인세법｣제111조에 따른 주택임대사업자 등록을 하였으나, ｢공공주택 특별법｣제4조에 따른 공공주택사업자 또는 ｢민간임대주택에 관한 특별법｣제2조제7호에 따른 임대사업자에 해당하지 아니한 경우 ｢종합부동산세법 시행령｣제3조제1항제2호에 따른 합산배제 임대주택에 해당하지 않는 것입니다.
※ 관련참고자료
1. 질의내용 요약
○ 사실관계
-상기 법인은 주택협동조합으로 주택임대업을 하는 면세사업자로 ’16년부터 단기 매입임대주택을 보유하여 임차하고 있음
-4년 단기임대사업자로 등록 이후 계속사업하던 중 임대주택 제도변경에 따라 관할 지자체로부터 임대사업자 등록 말소됨
○ 질의내용
-상기 법인은 단기민간임대주택사업자로서 의무임대기간이 종료되어 임대사업자 등록말소되었으나, ｢종합부동산세법 시행령｣제3조제1항제2호의 적용을 받아 계속 합산배제 가능한 것인지 질의함
2. 질의내용에 대한 자료
가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙)
○종합부동산세법 시행령 제3조 【합산배제 임대주택】
① 법 제8조제2항제1호에서 "대통령령으로 정하는 주택"이란 「공공주택 특별법」 제4조에 따른 공공주택사업자 또는 「민간임대주택에 관한 특별법」 제2조제7호에 따른 임대사업자(이하 "임대사업자"라 한다)로서 과세기준일 현재 「소득세법」 제168조 또는 「법인세법」 제111조에 따른 주택임대업 사업자등록(이하 이 조에서 "사업자등록"이라 한다)을 한 자가 과세기준일 현재 임대(제1호부터 제3호까지, 제5호부터 제8호까지의 주택을 임대한 경우를 말한다)하거나 소유(제4호의 주택을 소유한 경우를 말한다)하고 있는 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 주택(이하 "합산배제 임대주택"이라 한다)을 말한다. 이 경우 과세기준일 현재 임대를 개시한 자가 법 제8조제3항에 따른 합산배제 신고기간 종료일까지 임대사업자로서 사업자등록을 하는 경우에는 해당 연도 과세기준일 현재 임대사업자로서 사업자등록을 한 것으로 본다.
(중 간 생 략)
2. ｢민간임대주택에 관한 특별법」 제2조제3호에 따른 민간매입임대주택과 「공공주택 특별법」 제2조제1호의3에 따른 공공매입임대주택(이하 이 조에서 "매입임대주택"이라 한다)으로서 다음 각 목의 요건을 모두 갖춘 주택. 다만, 「민간임대주택에 관한 특별법」 제2조제3호에 따른 민간매입임대주택의 경우에는 2018년 3월 31일 이전에 사업자등록등을 한 주택으로 한정한다.
가.해당 주택의 임대개시일 또는 최초로 제9항에 따른 합산배제신고를 한 연도의 과세기준일의 공시가격이 6억원[「수도권정비계획법」제2조제1호에 따른 수도권(이하 "수도권"이라 한다) 밖의 지역인 경우에는 3억원] 이하일 것
나.5년 이상 계속하여 임대하는 것일 것
다.임대료등의 증가율이 100분의 5를 초과하지 않을 것. 이 경우 임대료등 증액 청구는 임대차계약의 체결 또는 약정한 임대료등의 증액이 있은 후 1년 이내에는 하지 못하고, 임대사업자가 임대료등의 증액을 청구하면서 임대보증금과 월임대료를 상호 간에 전환하는 경우에는 「민간임대주택에 관한 특별법」 제44조제4항 및 「공공주택 특별법 시행령」 제44조제3항에 따라 정한 기준을 준용한다.
(이 하 생 략)
나. 기존해석사례
○종부, 서면-2019-부동산-1029[부동산납세과-682],2019.07.02
[ 제 목 ]
합산배제 건설임대주택 적용여부
[ 요 지 ]
합산배제 건설임대주택은 「민간임대주택에 관한 특별법」 제2조제2호에 규정된 민간건설임대주택으로서 2018년 3월 31일 이전 같은 법 제5조에 따른 임대사업등록과 「소득세법」 제168조 또는 「법인세법」 제111조에 따른 주택임대업 사업자등록을 한 자가 과세기준일 현재 임대하는 주택을 의미하는 것임
출처 : 국세청 2021. 03. 17. 서면-2021-부동산-1166[부동산납세과-1166] | 국세법령정보시스템
유권해석
종합부동산세 합산배제 임대주택 해당 요건 해석
서면-2021-부동산-1166[부동산납세과-1166] · 2021. 03. 17.Q질의내용
- 임대주택 사업자등록만 하고 관련 법령상 임대사업자 자격이 없는 경우에도 종합부동산세 합산배제 임대주택에 해당할 수 있는지요?
S요약
R회신 내용 서면-2021-부동산-1166[부동산납세과-1166] · 2021. 03. 17.
- 국세청 서면-2021-부동산-1166[부동산납세과-1166](2021.03.17) 회신에 따르면, 단순히 주택임대업 사업자등록만으로는 종합부동산세 합산배제 임대주택에 해당하지 않는 것으로 보입니다.
- 합산배제 임대주택이 되기 위해서는 반드시 공공주택특별법상 공공주택사업자 또는 민간임대주택법상 임대사업자에 해당해야 합니다.
- 관련 회신은 과세기준일 현재 법적 임대사업자 요건을 갖추지 않은 경우, 종합부동산세법 시행령 제3조제1항제2호에 따른 합산배제 임대주택 요건을 충족하지 못한다고 명확히 밝히고 있습니다.
- 과거 유사 사례(서면-2019-부동산-1029)에서도 합산배제 요건에는 사업자등록과 함께 법령상 임대사업자 지위를 모두 충족해야 함을 재확인한 바 있습니다.
- 결국, 임대사업자 등록의 말소 등으로 임대사업자 자격이 상실된 경우 합산배제 적용이 어려울 수 있음을 유의해야 합니다.
L관련 법령 해석
- 종합부동산세법 시행령 제3조(합산배제 임대주택): 과세기준일 현재 공공주택특별법상 공공주택사업자 또는 민간임대주택법상 임대사업자로서 사업자등록 후 임대하는 주택에 한해 합산배제 적용
- 공공주택 특별법 제4조: 공공주택사업자 정의 및 자격 규정
- 민간임대주택에 관한 특별법 제2조제7호: 민간임대주택법상 임대사업자 자격에 대한 정의
- 소득세법 제168조 및 법인세법 제111조: 주택임대업 사업자등록 의무 및 절차 명시
* 중앙부처 1차 해석은 부처에서 해석한 내용을 수집·제공하는 공공데이터로, 현재 기준과 다를 수 있습니다. 구체적 사안은 소관 부처에 확인하거나 전문가 상담을 권장합니다.
요지
합산배제 임대주택은 ｢공공주택 특별법｣제4조에 따른 공공주택사업자 또는 ｢민간임대주택에 관한 특별법｣제2조제7호에 따른 임대사업자로서 과세기준일 현재 ｢소득세법｣제168조 또는 ｢법인세법｣제111조에 따른 주택임대업 사업자등록을 한 자가 과세기준일 현재 임대하는 주택을 의미하는 것임
회신
귀 질의와 같이 ｢법인세법｣제111조에 따른 주택임대사업자 등록을 하였으나, ｢공공주택 특별법｣제4조에 따른 공공주택사업자 또는 ｢민간임대주택에 관한 특별법｣제2조제7호에 따른 임대사업자에 해당하지 아니한 경우 ｢종합부동산세법 시행령｣제3조제1항제2호에 따른 합산배제 임대주택에 해당하지 않는 것입니다.
※ 관련참고자료
1. 질의내용 요약
○ 사실관계
-상기 법인은 주택협동조합으로 주택임대업을 하는 면세사업자로 ’16년부터 단기 매입임대주택을 보유하여 임차하고 있음
-4년 단기임대사업자로 등록 이후 계속사업하던 중 임대주택 제도변경에 따라 관할 지자체로부터 임대사업자 등록 말소됨
○ 질의내용
-상기 법인은 단기민간임대주택사업자로서 의무임대기간이 종료되어 임대사업자 등록말소되었으나, ｢종합부동산세법 시행령｣제3조제1항제2호의 적용을 받아 계속 합산배제 가능한 것인지 질의함
2. 질의내용에 대한 자료
가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙)
○종합부동산세법 시행령 제3조 【합산배제 임대주택】
① 법 제8조제2항제1호에서 "대통령령으로 정하는 주택"이란 「공공주택 특별법」 제4조에 따른 공공주택사업자 또는 「민간임대주택에 관한 특별법」 제2조제7호에 따른 임대사업자(이하 "임대사업자"라 한다)로서 과세기준일 현재 「소득세법」 제168조 또는 「법인세법」 제111조에 따른 주택임대업 사업자등록(이하 이 조에서 "사업자등록"이라 한다)을 한 자가 과세기준일 현재 임대(제1호부터 제3호까지, 제5호부터 제8호까지의 주택을 임대한 경우를 말한다)하거나 소유(제4호의 주택을 소유한 경우를 말한다)하고 있는 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 주택(이하 "합산배제 임대주택"이라 한다)을 말한다. 이 경우 과세기준일 현재 임대를 개시한 자가 법 제8조제3항에 따른 합산배제 신고기간 종료일까지 임대사업자로서 사업자등록을 하는 경우에는 해당 연도 과세기준일 현재 임대사업자로서 사업자등록을 한 것으로 본다.
(중 간 생 략)
2. ｢민간임대주택에 관한 특별법」 제2조제3호에 따른 민간매입임대주택과 「공공주택 특별법」 제2조제1호의3에 따른 공공매입임대주택(이하 이 조에서 "매입임대주택"이라 한다)으로서 다음 각 목의 요건을 모두 갖춘 주택. 다만, 「민간임대주택에 관한 특별법」 제2조제3호에 따른 민간매입임대주택의 경우에는 2018년 3월 31일 이전에 사업자등록등을 한 주택으로 한정한다.
가.해당 주택의 임대개시일 또는 최초로 제9항에 따른 합산배제신고를 한 연도의 과세기준일의 공시가격이 6억원[「수도권정비계획법」제2조제1호에 따른 수도권(이하 "수도권"이라 한다) 밖의 지역인 경우에는 3억원] 이하일 것
나.5년 이상 계속하여 임대하는 것일 것
다.임대료등의 증가율이 100분의 5를 초과하지 않을 것. 이 경우 임대료등 증액 청구는 임대차계약의 체결 또는 약정한 임대료등의 증액이 있은 후 1년 이내에는 하지 못하고, 임대사업자가 임대료등의 증액을 청구하면서 임대보증금과 월임대료를 상호 간에 전환하는 경우에는 「민간임대주택에 관한 특별법」 제44조제4항 및 「공공주택 특별법 시행령」 제44조제3항에 따라 정한 기준을 준용한다.
(이 하 생 략)
나. 기존해석사례
○종부, 서면-2019-부동산-1029[부동산납세과-682],2019.07.02
[ 제 목 ]
합산배제 건설임대주택 적용여부
[ 요 지 ]
합산배제 건설임대주택은 「민간임대주택에 관한 특별법」 제2조제2호에 규정된 민간건설임대주택으로서 2018년 3월 31일 이전 같은 법 제5조에 따른 임대사업등록과 「소득세법」 제168조 또는 「법인세법」 제111조에 따른 주택임대업 사업자등록을 한 자가 과세기준일 현재 임대하는 주택을 의미하는 것임
출처 : 국세청 2021. 03. 17. 서면-2021-부동산-1166[부동산납세과-1166] | 국세법령정보시스템
