즉시 상담을 받아보세요!
* 연중무휴, 24시간 상담 가능
승계 취득 조합원입주권 관련 2주택 비과세 특례 불인정 사례
서면-2022-부동산-2750[부동산납세과-1032] · 2023. 04. 19.Q질의내용
- 승계 취득한 조합원입주권을 가진 1세대가 그 후 일반 주택을 취득하고, 재건축 주택 완공 후 일반 주택을 양도할 때 일시적 2주택 비과세 특례를 적용받을 수 있나요?
S요약
R회신 내용 서면-2022-부동산-2750[부동산납세과-1032] · 2023. 04. 19.
- 국세청 서면-2022-부동산-2750[부동산납세과-1032] 회신에 따르면, 승계 취득한 조합원입주권을 먼저 보유한 1세대가 이후 일반 주택을 취득한 경우, 재건축이 완료된 후 일반 주택을 양도하더라도 일시적 2주택 비과세 특례(소득세법 시행령 제155조, 제156조의2 제5항)를 적용받을 수 없다고 안내하였습니다.
- 이는 기획재정부 재산세제과-37(2020.1.14.) 및 서면-2019-부동산-1839(2020.04.21) 회신도 동일하게 확인되며, 조합원입주권을 승계 취득한 후 다른 주택(B주택)을 새로 취득한 구조에서는 일시적 2주택 비과세 및 주택과 조합원입주권 동시 보유 특별비과세가 모두 인정되지 않음을 명확히 하였습니다.
- 소득세법 시행령 제155조는 1세대가 종전 주택을 일정 기간 보유한 후 신규 주택을 마련하는 경우에만 일시적 2주택 비과세를 인정하는데, 조합원입주권을 승계 취득한 뒤 다른 주택을 취득한 구성은 이에 해당하지 않습니다.
- 소득세법 시행령 제156조의2 제5항 역시, 재건축 등 시행기간 대체주택 양도 요건 충족 시에만 특례 적용이 가능한데, 승계 취득한 조합원입주권의 기존 주택이 아니라 이후 취득 주택(일반 주택) 양도의 경우 이 특례가 적용되지 않는다고 밝혔습니다.
- 따라서, 이와 같은 구조에서 양도소득세 비과세 특례를 적용받기는 어렵다고 보입니다.
L관련 법령 해석
- 소득세법 제89조: 1세대 1주택 및 조합원입주권의 비과세 요건 규정
- 소득세법 시행령 제155조: 일시적 2주택 비과세 특례 요건 및 취득·양도기간 명시
- 소득세법 시행령 제156조의2 제5항: 재개발·재건축사업 시행 시 주택과 조합원입주권 동시 소유자의 비과세 특례 요건
- 기획재정부 재산세제과-37(2020.1.14.): 승계 취득 조합원입주권 보유 후 일반주택 취득 시 일시적 2주택 비과세 특례 적용 불가 명확화
- 서면-2019-부동산-1839(2020.04.21): 승계 취득 조합원입주권 및 일반주택 동시 보유 후 재건축 주택 완공, 일반주택 양도 시 비과세 특례 적용 불가 판시
* 중앙부처 1차 해석은 부처에서 해석한 내용을 수집·제공하는 공공데이터로, 현재 기준과 다를 수 있습니다. 구체적 사안은 소관 부처에 확인하거나 전문가 상담을 권장합니다.
요지
승계 취득한 조합원입주권을 보유한 1세대가 다른 주택을 취득한 후, 재건축으로 취득하는 주택 완공 후 다른 주택을 양도하는 경우 소득령§155① 및 같은 영§156의2⑤이 적용되지 않는 것임
회신
귀 서면질의의 경우 "기획재정부 재산세제과-37, 2020.01.14." 및 "서면-2019-부동산-1839, 2020.04.21."를 참고하시기 바랍니다.
○ 기획재정부 재산세제과-37, 2020.01.14.
1세대가 「소득세법」 제89조제2항 본문 규정에 따른 A조합원입주권을 승계 취득한 후에 B주택을 취득한 경우로서, A조합원입주권이 주택으로 완공된 이후 B주택을 양도하는 경우에는 같은 법 시행령 제155조제1항에 따른 일시적 2주택 비과세 특례에 해당하지 않는 것임
○ 서면-2019-부동산-1839, 2020.04.21.
귀 질의의 경우 승계 취득한 조합원입주권을 보유한 1세대가 다른 주택(B주)을 취득한 후, 재건축으로 취득하는 주택 완공 후 다른 주택(B주택)을 양도하는 경우 「소득세법시행령」제156조의2제5항이 적용되지 않는 것입니다.
1. 사실관계
2. 질의내용
B주택 양도시「소득세법 시행령」제155조제1항 혹은 제156조의2제5항에 따른 비과세가 가능한지
3. 관련법령
○ 소득세법 제89조【비과세 양도소득】
① 다음 각 호의 소득에 대해서는 양도소득에 대한 소득세(이하 "양도소득세"라 한다)를 과세하지 아니한다.
3. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 주택(주택 및 이에 딸린 토지의 양도 당시 실지거래가액의 합계액이 12억원을 초과하는 고가주택은 제외한다)과 이에 딸린 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령으로 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지(이하 이 조에서 "주택부수토지"라 한다)의 양도로 발생하는 소득
가. 1세대가 1주택을 보유하는 경우로서 대통령령으로 정하는 요건을 충족하는 주택
나. 1세대가 1주택을 양도하기 전에 다른 주택을 대체취득하거나 상속, 동거봉양, 혼인 등으로 인하여 2주택 이상을 보유하는 경우로서 대통령령으로 정하는 주택
4. 조합원입주권을 1개 보유한 1세대[「도시 및 주거환경정비법」 제74조에 따른 관리처분계획의 인가일 및 「빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법」 제29조에 따른 사업시행계획인가일(인가일 전에 기존주택이 철거되는 때에는 기존주택의 철거일) 현재 제3호가목에 해당하는 기존주택을 소유하는 세대]가 다음 각 목의 어느 하나의 요건을 충족하여 양도하는 경우 해당 조합원입주권을 양도하여 발생하는 소득. 다만, 해당 조합원입주권의 양도 당시 실지거래가액이 12억원을 초과하는 경우에는 양도소득세를 과세한다.
가. 양도일 현재 다른 주택 또는 분양권을 보유하지 아니할 것
나. 양도일 현재 1조합원입주권 외에 1주택을 보유한 경우(분양권을 보유하지 아니하는 경우로 한정한다)로서 해당 1주택을 취득한 날부터 3년 이내에 해당 조합원입주권을 양도할 것(3년 이내에 양도하지 못하는 경우로서 대통령령으로 정하는 사유에 해당하는 경우를 포함한다)
② 1세대가 주택(주택부수토지를 포함한다. 이하 이 조에서 같다)과 조합원입주권 또는 분양권을 보유하다가 그 주택을 양도하는 경우에는 제1항에도 불구하고 같은 항 제3호를 적용하지 아니한다. 다만, 「도시 및 주거환경정비법」에 따른 재건축사업 또는 재개발사업, 「빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법」에 따른 자율주택정비사업, 가로주택정비사업, 소규모재건축사업 또는 소규모재개발사업의 시행기간 중 거주를 위하여 주택을 취득하는 경우나 그 밖의 부득이한 사유로서 대통령령으로 정하는 경우에는 그러하지 아니하다.
○ 소득세법 시행령 제155조【1세대 1주택의 특례】
① 국내에 1주택을 소유한 1세대가 그 주택(이하 이 항에서 "종전의 주택"이라 한다)을 양도하기 전에 다른 주택(이하 이 조에서 "신규 주택"이라 한다)을 취득(자기가 건설하여 취득한 경우를 포함한다)함으로써 일시적으로 2주택이 된 경우 종전의 주택을 취득한 날부터 1년 이상이 지난 후 신규 주택을 취득하고 신규 주택을 취득한 날부터 3년 이내에 종전의 주택을 양도하는 경우(제18항에 따른 사유에 해당하는 경우를 포함한다)에는 이를 1세대1주택으로 보아 제154조제1항을 적용한다. 이 경우 제154조제1항제1호, 같은 항 제2호가목 및 같은 항 제3호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 종전의 주택을 취득한 날부터 1년 이상이 지난 후 다른 주택을 취득하는 요건을 적용하지 않으며, 종전의 주택 및 그 부수토지의 일부가 제154조제1항제2호가목에 따라 협의매수되거나 수용되는 경우로서 해당 잔존하는 주택 및 그 부수 토지를 그 양도일 또는 수용일부터 5년 이내에 양도하는 때에는 해당 잔존하는 주택 및 그 부수토지의 양도는 종전의 주택 및 그 부수토지의 양도 또는 수용에 포함되는 것으로 본다.
○ 소득세법 시행령 제156조의2 【주택과 조합원입주권을 소유한 경우 1세대1주택의 특례】
⑤ 국내에 1주택을 소유한 1세대가 그 주택에 대한 재개발사업, 재건축사업 또는 소규모재건축사업등의 시행기간 동안 거주하기 위하여 다른 주택(이하 이 항에서 "대체주택"이라 한다)을 취득한 경우로서 다음 각 호의 요건을 모두 갖추어 대체주택을 양도하는 때에는 이를 1세대1주택으로 보아 제154조제1항을 적용한다. 이 경우 제154조제1항의 보유기간 및 거주기간의 제한을 받지 않는다.
1. 재개발사업, 재건축사업 또는 소규모재건축사업등의 사업시행인가일 이후 대체주택을 취득하여 1년 이상 거주할 것
2. 재개발사업, 재건축사업 또는 소규모재건축사업등의 관리처분계획등에 따라 취득하는 주택이 완성된 후 3년 이내에 그 주택으로 세대전원이 이사(기획재정부령으로 정하는 취학, 근무상의 형편, 질병의 요양, 그 밖에 부득이한 사유로 세대원 중 일부가 이사하지 못하는 경우를 포함한다)하여 1년 이상 계속하여 거주할 것. 다만, 주택이 완성된 후 3년 이내에 취학 또는 근무상의 형편으로 1년 이상 계속하여 국외에 거주할 필요가 있어 세대전원이 출국하는 경우에는 출국사유가 해소(출국한 후 3년 이내에 해소되는 경우만 해당한다)되어 입국한 후 1년 이상 계속하여 거주해야 한다.
3. 재개발사업, 재건축사업 또는 소규모재건축사업등의 관리처분계획등에 따라 취득하는 주택이 완성되기 전 또는 완성된 후 3년 이내에 대체주택을 양도할 것
○ 기획재정부 재산세제과-37(2020.01.14)
1세대가 「소득세법」 제89조제2항 본문 규정에 따른 A조합원입주권을 승계 취득한 후에 B주택을 취득한 경우로서, A조합원입주권이 주택으로 완공된 이후 B주택을 양도하는 경우에는 같은 법 시행령 제155조제1항에 따른 일시적 2주택 비과세 특례에 해당하지 않는 것임
○ 서면-2019-부동산-1839(2020.04.21)
승계 취득한 조합원입주권을 보유한 1세대가 다른 주택(B주택)을 취득한 후, 재건축으로 취득하는 주택 완공 후 다른 주택(B주택)을 양도하는 경우 「소득세법시행령」제156조의2제5항이 적용되지 않는 것입니다
출처 : 국세청 2023. 04. 19. 서면-2022-부동산-2750[부동산납세과-1032] | 국세법령정보시스템
유권해석
승계 취득 조합원입주권 관련 2주택 비과세 특례 불인정 사례
서면-2022-부동산-2750[부동산납세과-1032] · 2023. 04. 19.Q질의내용
- 승계 취득한 조합원입주권을 가진 1세대가 그 후 일반 주택을 취득하고, 재건축 주택 완공 후 일반 주택을 양도할 때 일시적 2주택 비과세 특례를 적용받을 수 있나요?
S요약
R회신 내용 서면-2022-부동산-2750[부동산납세과-1032] · 2023. 04. 19.
- 국세청 서면-2022-부동산-2750[부동산납세과-1032] 회신에 따르면, 승계 취득한 조합원입주권을 먼저 보유한 1세대가 이후 일반 주택을 취득한 경우, 재건축이 완료된 후 일반 주택을 양도하더라도 일시적 2주택 비과세 특례(소득세법 시행령 제155조, 제156조의2 제5항)를 적용받을 수 없다고 안내하였습니다.
- 이는 기획재정부 재산세제과-37(2020.1.14.) 및 서면-2019-부동산-1839(2020.04.21) 회신도 동일하게 확인되며, 조합원입주권을 승계 취득한 후 다른 주택(B주택)을 새로 취득한 구조에서는 일시적 2주택 비과세 및 주택과 조합원입주권 동시 보유 특별비과세가 모두 인정되지 않음을 명확히 하였습니다.
- 소득세법 시행령 제155조는 1세대가 종전 주택을 일정 기간 보유한 후 신규 주택을 마련하는 경우에만 일시적 2주택 비과세를 인정하는데, 조합원입주권을 승계 취득한 뒤 다른 주택을 취득한 구성은 이에 해당하지 않습니다.
- 소득세법 시행령 제156조의2 제5항 역시, 재건축 등 시행기간 대체주택 양도 요건 충족 시에만 특례 적용이 가능한데, 승계 취득한 조합원입주권의 기존 주택이 아니라 이후 취득 주택(일반 주택) 양도의 경우 이 특례가 적용되지 않는다고 밝혔습니다.
- 따라서, 이와 같은 구조에서 양도소득세 비과세 특례를 적용받기는 어렵다고 보입니다.
L관련 법령 해석
- 소득세법 제89조: 1세대 1주택 및 조합원입주권의 비과세 요건 규정
- 소득세법 시행령 제155조: 일시적 2주택 비과세 특례 요건 및 취득·양도기간 명시
- 소득세법 시행령 제156조의2 제5항: 재개발·재건축사업 시행 시 주택과 조합원입주권 동시 소유자의 비과세 특례 요건
- 기획재정부 재산세제과-37(2020.1.14.): 승계 취득 조합원입주권 보유 후 일반주택 취득 시 일시적 2주택 비과세 특례 적용 불가 명확화
- 서면-2019-부동산-1839(2020.04.21): 승계 취득 조합원입주권 및 일반주택 동시 보유 후 재건축 주택 완공, 일반주택 양도 시 비과세 특례 적용 불가 판시
* 중앙부처 1차 해석은 부처에서 해석한 내용을 수집·제공하는 공공데이터로, 현재 기준과 다를 수 있습니다. 구체적 사안은 소관 부처에 확인하거나 전문가 상담을 권장합니다.
요지
승계 취득한 조합원입주권을 보유한 1세대가 다른 주택을 취득한 후, 재건축으로 취득하는 주택 완공 후 다른 주택을 양도하는 경우 소득령§155① 및 같은 영§156의2⑤이 적용되지 않는 것임
회신
귀 서면질의의 경우 "기획재정부 재산세제과-37, 2020.01.14." 및 "서면-2019-부동산-1839, 2020.04.21."를 참고하시기 바랍니다.
○ 기획재정부 재산세제과-37, 2020.01.14.
1세대가 「소득세법」 제89조제2항 본문 규정에 따른 A조합원입주권을 승계 취득한 후에 B주택을 취득한 경우로서, A조합원입주권이 주택으로 완공된 이후 B주택을 양도하는 경우에는 같은 법 시행령 제155조제1항에 따른 일시적 2주택 비과세 특례에 해당하지 않는 것임
○ 서면-2019-부동산-1839, 2020.04.21.
귀 질의의 경우 승계 취득한 조합원입주권을 보유한 1세대가 다른 주택(B주)을 취득한 후, 재건축으로 취득하는 주택 완공 후 다른 주택(B주택)을 양도하는 경우 「소득세법시행령」제156조의2제5항이 적용되지 않는 것입니다.
1. 사실관계
2. 질의내용
B주택 양도시「소득세법 시행령」제155조제1항 혹은 제156조의2제5항에 따른 비과세가 가능한지
3. 관련법령
○ 소득세법 제89조【비과세 양도소득】
① 다음 각 호의 소득에 대해서는 양도소득에 대한 소득세(이하 "양도소득세"라 한다)를 과세하지 아니한다.
3. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 주택(주택 및 이에 딸린 토지의 양도 당시 실지거래가액의 합계액이 12억원을 초과하는 고가주택은 제외한다)과 이에 딸린 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령으로 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지(이하 이 조에서 "주택부수토지"라 한다)의 양도로 발생하는 소득
가. 1세대가 1주택을 보유하는 경우로서 대통령령으로 정하는 요건을 충족하는 주택
나. 1세대가 1주택을 양도하기 전에 다른 주택을 대체취득하거나 상속, 동거봉양, 혼인 등으로 인하여 2주택 이상을 보유하는 경우로서 대통령령으로 정하는 주택
4. 조합원입주권을 1개 보유한 1세대[「도시 및 주거환경정비법」 제74조에 따른 관리처분계획의 인가일 및 「빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법」 제29조에 따른 사업시행계획인가일(인가일 전에 기존주택이 철거되는 때에는 기존주택의 철거일) 현재 제3호가목에 해당하는 기존주택을 소유하는 세대]가 다음 각 목의 어느 하나의 요건을 충족하여 양도하는 경우 해당 조합원입주권을 양도하여 발생하는 소득. 다만, 해당 조합원입주권의 양도 당시 실지거래가액이 12억원을 초과하는 경우에는 양도소득세를 과세한다.
가. 양도일 현재 다른 주택 또는 분양권을 보유하지 아니할 것
나. 양도일 현재 1조합원입주권 외에 1주택을 보유한 경우(분양권을 보유하지 아니하는 경우로 한정한다)로서 해당 1주택을 취득한 날부터 3년 이내에 해당 조합원입주권을 양도할 것(3년 이내에 양도하지 못하는 경우로서 대통령령으로 정하는 사유에 해당하는 경우를 포함한다)
② 1세대가 주택(주택부수토지를 포함한다. 이하 이 조에서 같다)과 조합원입주권 또는 분양권을 보유하다가 그 주택을 양도하는 경우에는 제1항에도 불구하고 같은 항 제3호를 적용하지 아니한다. 다만, 「도시 및 주거환경정비법」에 따른 재건축사업 또는 재개발사업, 「빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법」에 따른 자율주택정비사업, 가로주택정비사업, 소규모재건축사업 또는 소규모재개발사업의 시행기간 중 거주를 위하여 주택을 취득하는 경우나 그 밖의 부득이한 사유로서 대통령령으로 정하는 경우에는 그러하지 아니하다.
○ 소득세법 시행령 제155조【1세대 1주택의 특례】
① 국내에 1주택을 소유한 1세대가 그 주택(이하 이 항에서 "종전의 주택"이라 한다)을 양도하기 전에 다른 주택(이하 이 조에서 "신규 주택"이라 한다)을 취득(자기가 건설하여 취득한 경우를 포함한다)함으로써 일시적으로 2주택이 된 경우 종전의 주택을 취득한 날부터 1년 이상이 지난 후 신규 주택을 취득하고 신규 주택을 취득한 날부터 3년 이내에 종전의 주택을 양도하는 경우(제18항에 따른 사유에 해당하는 경우를 포함한다)에는 이를 1세대1주택으로 보아 제154조제1항을 적용한다. 이 경우 제154조제1항제1호, 같은 항 제2호가목 및 같은 항 제3호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 종전의 주택을 취득한 날부터 1년 이상이 지난 후 다른 주택을 취득하는 요건을 적용하지 않으며, 종전의 주택 및 그 부수토지의 일부가 제154조제1항제2호가목에 따라 협의매수되거나 수용되는 경우로서 해당 잔존하는 주택 및 그 부수 토지를 그 양도일 또는 수용일부터 5년 이내에 양도하는 때에는 해당 잔존하는 주택 및 그 부수토지의 양도는 종전의 주택 및 그 부수토지의 양도 또는 수용에 포함되는 것으로 본다.
○ 소득세법 시행령 제156조의2 【주택과 조합원입주권을 소유한 경우 1세대1주택의 특례】
⑤ 국내에 1주택을 소유한 1세대가 그 주택에 대한 재개발사업, 재건축사업 또는 소규모재건축사업등의 시행기간 동안 거주하기 위하여 다른 주택(이하 이 항에서 "대체주택"이라 한다)을 취득한 경우로서 다음 각 호의 요건을 모두 갖추어 대체주택을 양도하는 때에는 이를 1세대1주택으로 보아 제154조제1항을 적용한다. 이 경우 제154조제1항의 보유기간 및 거주기간의 제한을 받지 않는다.
1. 재개발사업, 재건축사업 또는 소규모재건축사업등의 사업시행인가일 이후 대체주택을 취득하여 1년 이상 거주할 것
2. 재개발사업, 재건축사업 또는 소규모재건축사업등의 관리처분계획등에 따라 취득하는 주택이 완성된 후 3년 이내에 그 주택으로 세대전원이 이사(기획재정부령으로 정하는 취학, 근무상의 형편, 질병의 요양, 그 밖에 부득이한 사유로 세대원 중 일부가 이사하지 못하는 경우를 포함한다)하여 1년 이상 계속하여 거주할 것. 다만, 주택이 완성된 후 3년 이내에 취학 또는 근무상의 형편으로 1년 이상 계속하여 국외에 거주할 필요가 있어 세대전원이 출국하는 경우에는 출국사유가 해소(출국한 후 3년 이내에 해소되는 경우만 해당한다)되어 입국한 후 1년 이상 계속하여 거주해야 한다.
3. 재개발사업, 재건축사업 또는 소규모재건축사업등의 관리처분계획등에 따라 취득하는 주택이 완성되기 전 또는 완성된 후 3년 이내에 대체주택을 양도할 것
○ 기획재정부 재산세제과-37(2020.01.14)
1세대가 「소득세법」 제89조제2항 본문 규정에 따른 A조합원입주권을 승계 취득한 후에 B주택을 취득한 경우로서, A조합원입주권이 주택으로 완공된 이후 B주택을 양도하는 경우에는 같은 법 시행령 제155조제1항에 따른 일시적 2주택 비과세 특례에 해당하지 않는 것임
○ 서면-2019-부동산-1839(2020.04.21)
승계 취득한 조합원입주권을 보유한 1세대가 다른 주택(B주택)을 취득한 후, 재건축으로 취득하는 주택 완공 후 다른 주택(B주택)을 양도하는 경우 「소득세법시행령」제156조의2제5항이 적용되지 않는 것입니다
출처 : 국세청 2023. 04. 19. 서면-2022-부동산-2750[부동산납세과-1032] | 국세법령정보시스템
