요지

2주택 중 1주택 외 주택을 양도(과세)하여 ’21.1.1.현재 1세대1주택인 자가 이후 신규주택을 취득하고 1주택을 양도하는 경우 그 보유기간 기산일은 사례1의 경우 제1안이 타당하며, 사례2의 경우 제2안이 타당합니다.

회신

2주택(A․B)을 보유하던 1세대가 1주택 외의 주택(B)을 양도하여「소득세법 시행령(2019.2.12. 대통령령 제29523호로 개정된 것)」제154조제5항 개정규정 시행일(’21.1.1.) 현재 1세대1주택인 자가 이후 신규 주택(C)을 취득한 경우로서 아래 사례별 1주택(A)의 보유기간 기산일은
사례1의 경우 제1안이 타당하며,
사례2의 경우 제2안이 타당합니다.

1. 사실관계

○사례1

2주택(A,B)을 보유한 1세대가 1주택(B)을 양도(과세)하여 ⁠‘21.1.1. 현재 1주택인 경우로서, ⁠‘21.3. 신규주택(C)을 취득하여 일시적 2주택이 된 상태에서 종전주택(A)을 양도하는 경우

○사례2

2주택(A,B)을 보유한 1세대가 1주택(B)을 양도(과세)하여 ⁠‘21.1.1. 현재 1주택인 경우로서, ⁠‘21.3. 신규주택(C)을 취득 후 ⁠‘21.8. 양도하여 다시 1주택이 된 상태에서 A주택을 양도하는 경우

2. 질의내용

○ 2주택(A･B 順 취득) 중 1채(B)를 양도(과세)하여 소득령§154⑤(대통령령제29523호) 시행일(’21.1.1) 현재 1주택인 1세대가 신규주택(C)을 취득한 경우로서 아래 보유기간 기산일이 언제인지 여부

   [사례1] 일시적2주택으로 종전주택(A)을 양도하는 경우

       A주택 취득일('17.1월), B주택 양도일('20.12월)

   [사례2] 신규주택(C)을 먼저 양도한 후 남은 주택(A)을 양도하는 경우

       A주택 취득일('17.1월), C주택 양도일('21.8월)

     * 신규주택(C) 취득 당시 종전･신규주택 모두 조정대상지역

3. 관련법령

  ○ 소득세법 제89조 【비과세 양도소득】

  ① 다음 각 호의 소득에 대해서는 양도소득에 대한 소득세(이하 "양도소득세"라 한다)를 과세하지 아니한다.

   3. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 주택(가액이 대통령령으로 정하는 기준을 초과하는 고가주택은 제외한다)과 이에 딸린 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령으로 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지(이하 이 조에서 "주택부수토지"라 한다)의 양도로 발생하는 소득

    가. 1세대가 1주택을 보유하는 경우로서 대통령령으로 정하는 요건을 충족하는 주택

    나. 1세대가 1주택을 양도하기 전에 다른 주택을 대체취득하거나 상속, 동거봉양, 혼인 등으로 인하여 2주택 이상을 보유하는 경우로서 대통령령으로 정하는 주택

 ○ 소득세법 제95조 【양도소득금액】

  ④ 제2항에서 규정하는 자산의 보유기간은 그 자산의 취득일부터 양도일까지로 한다. 다만, 제97조의2제1항의 경우에는 증여한 배우자 또는 직계존비속이 해당 자산을 취득한 날부터 기산(起算)하고, 같은 조 제4항제1호에 따른 가업상속공제가 적용된 비율에 해당하는 자산의 경우에는 피상속인이 해당 자산을 취득한 날부터 기산한다.

 ○ 소득세법 시행령 제154조【1세대1주택의 범위】

  ① 법 제89조제1항제3호가목에서 "대통령령으로 정하는 요건"이란 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 해당 주택의 보유기간이 2년(제8항제2호에 해당하는 거주자의 주택인 경우는 3년) 이상인 것[취득 당시에 「주택법」 제63조의2제1항제1호에 따른 조정대상지역(이하 "조정대상지역"이라 한다)에 있는 주택의 경우에는 해당 주택의 보유기간이 2년(제8항제2호에 해당하는 거주자의 주택인 경우에는 3년) 이상이고 그 보유기간 중 거주기간이 2년 이상인 것]을 말한다. ⁠(단서 생략)

  ⑤ 제1항에 따른 보유기간의 계산은 법 제95조제4항에 따른다. 다만, 2주택 이상(제155조, 제155조의2 및 제156조의2 및 제156조의3에 따라 일시적으로 2주택에 해당하는 경우 해당 2주택은 제외하되, 2주택 이상을 보유한 1세대가 1주택 외의 주택을 모두 처분[양도, 증여 및 용도변경(「건축법」 제19조에 따른 용도변경을 말하며, 주거용으로 사용하던 오피스텔을 업무용 건물로 사실상 용도변경하는 경우를 포함한다)하는 경우를 말한다. 이하 이 항에서 같다]한 후 신규주택을 취득하여 일시적 2주택이 된 경우는 제외하지 않는다)을 보유한 1세대가 1주택 외의 주택을 모두 처분한 경우에는 처분 후 1주택을 보유하게 된 날부터 보유기간을 기산한다.

 ○ 소득세법 시행령 제155조 【1세대1주택의 특례】

  ① 국내에 1주택을 소유한 1세대가 그 주택(이하 이 항에서 "종전의 주택"이라 한다)을 양도하기 전에 다른 주택(이하 이 조에서 "신규 주택"이라 한다)을 취득(자기가 건설하여 취득한 경우를 포함한다)함으로써 일시적으로 2주택이 된 경우 종전의 주택을 취득한 날부터 1년 이상이 지난 후 신규 주택을 취득하고 다음 각 호에 따라 종전의 주택을 양도하는 경우(제18항에 따른 사유에 해당하는 경우를 포함한다)에는 이를 1세대1주택으로 보아 제154조제1항을 적용한다. 이 경우 제154조제1항제1호, 제2호가목 및 제3호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 종전의 주택을 취득한 날부터 1년 이상이 지난 후 다른 주택을 취득하는 요건을 적용하지 않으며, 종전의 주택 및 그 부수토지의 일부가 제154조제1항제2호가목에 따라 협의매수되거나 수용되는 경우로서 해당 잔존하는 주택 및 그 부수 토지를 그 양도일 또는 수용일부터 5년 이내에 양도하는 때에는 해당 잔존하는 주택 및 그 부수토지의 양도는 종전의 주택 및 그 부수토지의 양도 또는 수용에 포함되는 것으로 본다.

   1. 신규 주택을 취득한 날부터 3년 이내에 종전의 주택을 양도하는 경우

   2. 종전의 주택이 조정대상지역에 있는 상태에서 조정대상지역에 있는 신규 주택을 취득[조정대상지역의 공고가 있은 날 이전에 신규 주택(신규 주택을 취득할 수 있는 권리를 포함한다. 이하 이 항에서 같다)을 취득하거나 신규 주택을 취득하기 위해 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 사실이 증명서류에 의해 확인되는 경우는 제외한다]하는 경우에는 다음 각 목의 요건을 모두 충족한 경우. 다만, 신규 주택의 취득일 현재 기존 임차인이 거주하고 있는 것이 임대차계약서 등 명백한 증명서류에 의해 확인되고 그 임대차기간이 끝나는 날이 신규 주택의 취득일부터 1년 후인 경우에는 다음 각 목의 기간을 전 소유자와 임차인간의 임대차계약 종료일까지로 하되, 신규 주택의 취득일부터 최대 2년을 한도로 하고, 신규 주택 취득일 이후 갱신한 임대차계약은 인정하지 않는다.

    가. 신규 주택의 취득일로부터 1년 이내에 그 주택으로 세대전원이 이사(기획재정부령으로 정하는 취학, 근무상의 형편, 질병의 요양 그 밖의 부득이한 사유로 세대의 구성원 중 일부가 이사하지 못하는 경우를 포함한다)하고 「주민등록법」 제16조에 따라 전입신고를 마친 경우

    나. 신규 주택의 취득일부터 1년 이내에 종전의 주택을 양도하는 경우

출처 : 국세청 2021. 11. 30. 기준-2021-법령해석재산-0197[법령해석과-4193] | 국세법령정보시스템