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분양주택 취득 전 임대차계약의 상생임대주택 직전계약 해당 여부
서면-2022-법규재산-3529[법규과-3534] · 2022. 12. 07.Q질의내용
- 분양주택을 취득하기 전에 체결한 임대차계약이 상생임대주택 특례규정상 '직전 임대차계약'에 해당하는지 궁금합니다.
S요약
R회신 내용 서면-2022-법규재산-3529[법규과-3534] · 2022. 12. 07.
- 국세청 서면-2022-법규재산-3529[법규과-3534](2022.12.07) 회신에 따름
- 분양주택을 취득하기 전에 임차인과 체결한 임대차계약은 소득세법 시행령 제155조의3 제1항의 '직전 임대차계약'에 해당하지 않는다고 안내하였습니다.
- 해당 규정에 따르면, 주택을 취득한 후에 임차인과 새롭게 체결된 임대차계약만이 상생임대주택 특례의 적용 대상으로 보는 것이 타당하다고 판단되었습니다.
- 기획재정부 유사 유권해석(재산세제과-1440, 2022.11.17)에서도 동일하게 취득 전 임대차계약은 해당 조문의 직전 임대차계약으로 볼 수 없다는 입장을 표명하였습니다.
- 관련 법령 및 유권해석에서는 주택 취득 전 체결된 임대차계약은 상생임대주택 특례상 직전 임대차계약에 해당하지 않는 것으로 일관되게 판단되고 있습니다.
L관련 법령 해석
- 소득세법 시행령 제155조의3(상생임대주택에 대한 1세대1주택의 특례): 주택 취득 후 임차인과 체결한 '직전 임대차계약'을 전제로 특례 적용
- 소득세법 제98조(양도 또는 취득의 시기): 자산 취득 시점을 대금 청산일로 원칙적으로 규정
- 소득세법 시행령 제162조(양도 또는 취득의 시기): 완성되지 않은 자산 취득 시점은 목적물 완성일을 적용, 다양한 예외 사유 규정
- 기획재정부 재산세제과-1440(2022.11.17.): 주택 취득 전 임대차계약은 '직전 임대차계약'에 해당하지 않음
* 중앙부처 1차 해석은 부처에서 해석한 내용을 수집·제공하는 공공데이터로, 현재 기준과 다를 수 있습니다. 구체적 사안은 소관 부처에 확인하거나 전문가 상담을 권장합니다.
요지
주택을 취득하기 전 체결한 임대차계약은 상생임대주택에 대한 특례규정(소득령§155의3)의 직전 임대차계약에 해당하지 않음
회신
「주택법」에 따른 사업주체가 공급하는 주택의 입주자로 선정되어 취득하는 주택에 대하여, 해당 주택을 취득하기 전에 임차인과 체결한 임대차계약은 「소득세법 시행령」 제155조의3 제1항의 “직전 임대차계약”에 해당하지 않는 것입니다.
1. 사실관계
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’18.8 |
’22.9월 |
’22.11월 |
’22.12월 |
’24.12월 |
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A주택 청약당첨 및 계약체결 |
A주택 임대차계약 |
A주택 완성예정 |
잔금청산 및 임차인 입주 예정 |
임대차계약 갱신 예정 |
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○’18.8월 A주택 입주자모집공고에 따른 청약당첨 및 분양계약 체결
○’22.9월 A주택 임대차계약 체결*
＊ 잔금청산 후 입주지정일부터 2년 간 임대하는 것으로 전제함
○’22.11월 A주택 완성 예정
○’22.12월 A주택 취득(잔금청산) 및 임차인 입주 예정
○’24.12월 A주택 임대차계약 갱신* 예정
＊ 직전 임대차계약 대비 임대보증금 또는 임대료의 증가율이 100분의 5 이내로 갱신하고 2년 간 임대하는 것으로 전제함
2. 질의내용
○｢주택법｣에 따른 사업주체가 건설․공급하는 신축분양아파트의 입주자로 선정되어 취득한 주택에 대하여
-해당 주택을 취득하기 전에 임차인과 체결한 임대차계약이 소득령§155의3에 따른 “직전 임대차계약”에 해당하는지 여부
3. 관련법령 및 관련 사례
□ 소득세법 시행령 제155조의3【상생임대주택에 대한 1세대1주택의 특례】
① 국내에 1주택(제155조, 제155조의2, 제156조의2, 제156조의3 및 그 밖의 법령에 따라 1세대1주택으로 보는 경우를 포함한다)을 소유한 1세대가 다음 각 호의 요건을 모두 갖춘 주택(이하 "상생임대주택"이라 한다)을 양도하는 경우에는 제154조제1항, 제155조제20항제1호 및 제159조의4를 적용할 때 해당 규정에 따른 거주기간의 제한을 받지 않는다.
1. 1세대가 주택을 취득한 후 해당 주택에 대하여 임차인과 체결한 직전 임대차계약(해당 주택의 취득으로 임대인의 지위가 승계된 경우의 임대차계약은 제외한다) 대비 임대보증금 또는 임대료의 증가율이 100분의 5를 초과하지 않는 임대차계약(이하 "상생임대차계약"이라 한다)을 2021년 12월 20일부터 2024년 12월 31일까지의 기간 중에 체결(계약금을 지급받은 사실이 확인되는 경우로 한정한다)하고 상생임대차계약에 따라 임대한 기간이 2년 이상일 것
2. 삭제
3. 삭제
4. 제1호에 따른 직전 임대차계약에 따라 임대한 기간이 1년 6개월 이상일 것
② 상생임대차계약을 체결할 때 임대보증금과 월임대료를 서로 전환하는 경우에는 「민간임대주택에 관한 특별법」 제44조제4항에서 정하는 기준에 따라 임대보증금 또는 임대료의 증가율을 계산한다.
③ 제1항제1호 및 제4호에 따른 임대기간은 월력에 따라 계산하며, 1개월 미만인 경우에는 1개월로 본다.
④ 제1항을 적용받으려는 자는 법 제105조 또는 제110조에 따른 양도소득세 과세표준 신고기한까지 기획재정부령으로 정하는 상생임대주택에 대한 특례적용신고서에 해당 주택에 관한 직전 임대차계약서 및 상생임대차계약서를 첨부하여 납세지 관할 세무서장에게 제출해야 한다. 이 경우 납세지 관할 세무서장은 「전자정부법」 제36조제1항에 따른 행정정보의 공동이용을 통하여 해당 주택의 토지ㆍ건물 등기사항증명서를 확인해야 한다.
□ 소득세법 제98조 【양도 또는 취득의 시기】
자산의 양도차익을 계산할 때 그 취득시기 및 양도시기는 대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우 등 대통령령으로 정하는 경우를 제외하고는 해당 자산의 대금을 청산한 날로 한다. 이 경우 자산의 대금에는 해당 자산의 양도에 대한 양도소득세 및 양도소득세의 부가세액을 양수자가 부담하기로 약정한 경우에는 해당 양도소득세 및 양도소득세의 부가세액은 제외한다.
□ 소득세법 시행령 제162조 【양도 또는 취득의 시기】
① 법 제98조 전단에서 "대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우 등 대통령령으로 정하는 경우"란 다음 각 호의 경우를 말한다.
1. 대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우에는 등기부ㆍ등록부 또는 명부 등에 기재된 등기ㆍ등록접수일 또는 명의개서일
2. 대금을 청산하기 전에 소유권이전등기(등록 및 명의의 개서를 포함한다)를 한 경우에는 등기부ㆍ등록부 또는 명부등에 기재된 등기접수일
3. 기획재정부령이 정하는 장기할부조건의 경우에는 소유권이전등기(등록 및 명의개서를 포함한다) 접수일ㆍ인도일 또는 사용수익일중 빠른 날
4. 자기가 건설한 건축물에 있어서는 「건축법」 제22조제2항에 따른 사용승인서 교부일. 다만, 사용승인서 교부일 전에 사실상 사용하거나 같은 조 제3항제2호에 따른 임시사용승인을 받은 경우에는 그 사실상의 사용일 또는 임시사용승인을 받은 날 중 빠른 날로 하고 건축허가를 받지 아니하고 건축하는 건축물에 있어서는 그 사실상의 사용일로 한다.
8. 완성 또는 확정되지 아니한 자산을 양도 또는 취득한 경우로서 해당 자산의 대금을 청산한 날까지 그 목적물이 완성 또는 확정되지 아니한 경우에는 그 목적물이 완성 또는 확정된 날. 이 경우 건설 중인 건물의 완성된 날에 관하여는 제4호를 준용한다.
□ 기획재정부 재산세제과-1440, 2022.11.17.
[질의내용]
주택 매매계약 체결한 후 임대차계약을 체결한 경우로서 주택 취득일 이후 임대기간이 개시되는 경우 임대인이 주택취득 전에 임차인과 작성한 임대차계약이 「소득세법 시행령」 제155조의3의 “직전 임대차계약”에 해당하는지 여부
- (제1안) 직전 임대차계약에 해당
- (제2안) 직전 임대차계약에 해당하지 않음
[회신내용]
제2안이 타당합니다.
출처 : 국세청 2022. 12. 07. 서면-2022-법규재산-3529[법규과-3534] | 국세법령정보시스템
유권해석
분양주택 취득 전 임대차계약의 상생임대주택 직전계약 해당 여부
서면-2022-법규재산-3529[법규과-3534] · 2022. 12. 07.Q질의내용
- 분양주택을 취득하기 전에 체결한 임대차계약이 상생임대주택 특례규정상 '직전 임대차계약'에 해당하는지 궁금합니다.
S요약
R회신 내용 서면-2022-법규재산-3529[법규과-3534] · 2022. 12. 07.
- 국세청 서면-2022-법규재산-3529[법규과-3534](2022.12.07) 회신에 따름
- 분양주택을 취득하기 전에 임차인과 체결한 임대차계약은 소득세법 시행령 제155조의3 제1항의 '직전 임대차계약'에 해당하지 않는다고 안내하였습니다.
- 해당 규정에 따르면, 주택을 취득한 후에 임차인과 새롭게 체결된 임대차계약만이 상생임대주택 특례의 적용 대상으로 보는 것이 타당하다고 판단되었습니다.
- 기획재정부 유사 유권해석(재산세제과-1440, 2022.11.17)에서도 동일하게 취득 전 임대차계약은 해당 조문의 직전 임대차계약으로 볼 수 없다는 입장을 표명하였습니다.
- 관련 법령 및 유권해석에서는 주택 취득 전 체결된 임대차계약은 상생임대주택 특례상 직전 임대차계약에 해당하지 않는 것으로 일관되게 판단되고 있습니다.
L관련 법령 해석
- 소득세법 시행령 제155조의3(상생임대주택에 대한 1세대1주택의 특례): 주택 취득 후 임차인과 체결한 '직전 임대차계약'을 전제로 특례 적용
- 소득세법 제98조(양도 또는 취득의 시기): 자산 취득 시점을 대금 청산일로 원칙적으로 규정
- 소득세법 시행령 제162조(양도 또는 취득의 시기): 완성되지 않은 자산 취득 시점은 목적물 완성일을 적용, 다양한 예외 사유 규정
- 기획재정부 재산세제과-1440(2022.11.17.): 주택 취득 전 임대차계약은 '직전 임대차계약'에 해당하지 않음
* 중앙부처 1차 해석은 부처에서 해석한 내용을 수집·제공하는 공공데이터로, 현재 기준과 다를 수 있습니다. 구체적 사안은 소관 부처에 확인하거나 전문가 상담을 권장합니다.
요지
주택을 취득하기 전 체결한 임대차계약은 상생임대주택에 대한 특례규정(소득령§155의3)의 직전 임대차계약에 해당하지 않음
회신
「주택법」에 따른 사업주체가 공급하는 주택의 입주자로 선정되어 취득하는 주택에 대하여, 해당 주택을 취득하기 전에 임차인과 체결한 임대차계약은 「소득세법 시행령」 제155조의3 제1항의 “직전 임대차계약”에 해당하지 않는 것입니다.
1. 사실관계
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’18.8 |
’22.9월 |
’22.11월 |
’22.12월 |
’24.12월 |
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A주택 청약당첨 및 계약체결 |
A주택 임대차계약 |
A주택 완성예정 |
잔금청산 및 임차인 입주 예정 |
임대차계약 갱신 예정 |
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○’18.8월 A주택 입주자모집공고에 따른 청약당첨 및 분양계약 체결
○’22.9월 A주택 임대차계약 체결*
＊ 잔금청산 후 입주지정일부터 2년 간 임대하는 것으로 전제함
○’22.11월 A주택 완성 예정
○’22.12월 A주택 취득(잔금청산) 및 임차인 입주 예정
○’24.12월 A주택 임대차계약 갱신* 예정
＊ 직전 임대차계약 대비 임대보증금 또는 임대료의 증가율이 100분의 5 이내로 갱신하고 2년 간 임대하는 것으로 전제함
2. 질의내용
○｢주택법｣에 따른 사업주체가 건설․공급하는 신축분양아파트의 입주자로 선정되어 취득한 주택에 대하여
-해당 주택을 취득하기 전에 임차인과 체결한 임대차계약이 소득령§155의3에 따른 “직전 임대차계약”에 해당하는지 여부
3. 관련법령 및 관련 사례
□ 소득세법 시행령 제155조의3【상생임대주택에 대한 1세대1주택의 특례】
① 국내에 1주택(제155조, 제155조의2, 제156조의2, 제156조의3 및 그 밖의 법령에 따라 1세대1주택으로 보는 경우를 포함한다)을 소유한 1세대가 다음 각 호의 요건을 모두 갖춘 주택(이하 "상생임대주택"이라 한다)을 양도하는 경우에는 제154조제1항, 제155조제20항제1호 및 제159조의4를 적용할 때 해당 규정에 따른 거주기간의 제한을 받지 않는다.
1. 1세대가 주택을 취득한 후 해당 주택에 대하여 임차인과 체결한 직전 임대차계약(해당 주택의 취득으로 임대인의 지위가 승계된 경우의 임대차계약은 제외한다) 대비 임대보증금 또는 임대료의 증가율이 100분의 5를 초과하지 않는 임대차계약(이하 "상생임대차계약"이라 한다)을 2021년 12월 20일부터 2024년 12월 31일까지의 기간 중에 체결(계약금을 지급받은 사실이 확인되는 경우로 한정한다)하고 상생임대차계약에 따라 임대한 기간이 2년 이상일 것
2. 삭제
3. 삭제
4. 제1호에 따른 직전 임대차계약에 따라 임대한 기간이 1년 6개월 이상일 것
② 상생임대차계약을 체결할 때 임대보증금과 월임대료를 서로 전환하는 경우에는 「민간임대주택에 관한 특별법」 제44조제4항에서 정하는 기준에 따라 임대보증금 또는 임대료의 증가율을 계산한다.
③ 제1항제1호 및 제4호에 따른 임대기간은 월력에 따라 계산하며, 1개월 미만인 경우에는 1개월로 본다.
④ 제1항을 적용받으려는 자는 법 제105조 또는 제110조에 따른 양도소득세 과세표준 신고기한까지 기획재정부령으로 정하는 상생임대주택에 대한 특례적용신고서에 해당 주택에 관한 직전 임대차계약서 및 상생임대차계약서를 첨부하여 납세지 관할 세무서장에게 제출해야 한다. 이 경우 납세지 관할 세무서장은 「전자정부법」 제36조제1항에 따른 행정정보의 공동이용을 통하여 해당 주택의 토지ㆍ건물 등기사항증명서를 확인해야 한다.
□ 소득세법 제98조 【양도 또는 취득의 시기】
자산의 양도차익을 계산할 때 그 취득시기 및 양도시기는 대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우 등 대통령령으로 정하는 경우를 제외하고는 해당 자산의 대금을 청산한 날로 한다. 이 경우 자산의 대금에는 해당 자산의 양도에 대한 양도소득세 및 양도소득세의 부가세액을 양수자가 부담하기로 약정한 경우에는 해당 양도소득세 및 양도소득세의 부가세액은 제외한다.
□ 소득세법 시행령 제162조 【양도 또는 취득의 시기】
① 법 제98조 전단에서 "대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우 등 대통령령으로 정하는 경우"란 다음 각 호의 경우를 말한다.
1. 대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우에는 등기부ㆍ등록부 또는 명부 등에 기재된 등기ㆍ등록접수일 또는 명의개서일
2. 대금을 청산하기 전에 소유권이전등기(등록 및 명의의 개서를 포함한다)를 한 경우에는 등기부ㆍ등록부 또는 명부등에 기재된 등기접수일
3. 기획재정부령이 정하는 장기할부조건의 경우에는 소유권이전등기(등록 및 명의개서를 포함한다) 접수일ㆍ인도일 또는 사용수익일중 빠른 날
4. 자기가 건설한 건축물에 있어서는 「건축법」 제22조제2항에 따른 사용승인서 교부일. 다만, 사용승인서 교부일 전에 사실상 사용하거나 같은 조 제3항제2호에 따른 임시사용승인을 받은 경우에는 그 사실상의 사용일 또는 임시사용승인을 받은 날 중 빠른 날로 하고 건축허가를 받지 아니하고 건축하는 건축물에 있어서는 그 사실상의 사용일로 한다.
8. 완성 또는 확정되지 아니한 자산을 양도 또는 취득한 경우로서 해당 자산의 대금을 청산한 날까지 그 목적물이 완성 또는 확정되지 아니한 경우에는 그 목적물이 완성 또는 확정된 날. 이 경우 건설 중인 건물의 완성된 날에 관하여는 제4호를 준용한다.
□ 기획재정부 재산세제과-1440, 2022.11.17.
[질의내용]
주택 매매계약 체결한 후 임대차계약을 체결한 경우로서 주택 취득일 이후 임대기간이 개시되는 경우 임대인이 주택취득 전에 임차인과 작성한 임대차계약이 「소득세법 시행령」 제155조의3의 “직전 임대차계약”에 해당하는지 여부
- (제1안) 직전 임대차계약에 해당
- (제2안) 직전 임대차계약에 해당하지 않음
[회신내용]
제2안이 타당합니다.
출처 : 국세청 2022. 12. 07. 서면-2022-법규재산-3529[법규과-3534] | 국세법령정보시스템
