요지

국유지 위 주택 취득 후, 그 부수토지를 별도의 불하대금을 지불하여 취득한 경우 취득시기는 잔금청산일임

회신

귀 질의의 경우, 국유지 위의 주택을 취득한 후 그 부수토지를 별도의 불하대금을 지불하여 취득한 경우 그 부수토지의 장기보유특별공제 보유기간 계산을 위한 취득시기는「소득세법」제98조 및 같은 법 시행령 제162조 규정에 의하여 당해 자산의 대금을 청산한 날이며, 대금을 청산하기 전에 소유권이전등기(등록 및 명의의 개서를 포함한다)를 한 경우에는 등기부등록부 또는 명부등에 기재된 등기접수일로 하는 것입니다.

1. 사실관계

2. 질의내용

-국유지 위의 주택을 취득한 후 그 부수토지를 장기간 점유함에 따른 사용수익사실이 인정되어 해당 부수토지를 별도의 불하대금을 지불하여 국가로부터 유상 취득한 경우 장기보유특별공제 적용을 위한 취득시기는 언제인지

3. 관련법령

○ 소득세법 제95조 【양도소득금액】

① 양도소득금액은 제94조에 따른 양도소득의 총수입금액(이하 "양도가액"이라 한다)에서 제97조에 따른 필요경비를 공제하고, 그 금액(이하 "양도차익"이라 한다)에서 장기보유 특별공제액을 공제한 금액으로 한다.

② 제1항에서 "장기보유 특별공제액"이란 제94조제1항제1호에 따른 자산(제104조제3항에 따른 미등기양도자산과 같은 조 제7항 각 호에 따른 자산은 제외한다)으로서 보유기간이 3년 이상인 것 및 제94조제1항제2호가목에 따른 자산 중 조합원입주권(조합원으로부터 취득한 것은 제외한다)에 대하여 그 자산의 양도차익(조합원입주권을 양도하는 경우에는 「도시 및 주거환경정비법」 제74조에 따른 관리처분계획 인가 및 「빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법」 제29조에 따른 사업시행계획인가 전 토지분 또는 건물분의 양도차익으로 한정한다)에 다음 표 1에 따른 보유기간별 공제율을 곱하여 계산한 금액을 말한다. 다만, 대통령령으로 정하는 1세대 1주택(이에 딸린 토지를 포함한다)에 해당하는 자산의 경우에는 그 자산의 양도차익에 다음 표 2에 따른 보유기간별 공제율을 곱하여 계산한 금액과 거주기간별 공제율을 곱하여 계산한 금액을 합산한 것을 말한다.

③ 제89조제1항제3호에 따라 양도소득의 비과세대상에서 제외되는 고가주택(이에 딸린 토지를 포함한다) 및 같은 항 제4호 각 목 외의 부분 단서에 따라 양도소득의 비과세대상에서 제외되는 조합원입주권에 해당하는 자산의 양도차익 및 장기보유 특별공제액은 제1항에도 불구하고 대통령령으로 정하는 바에 따라 계산한 금액으로 한다.

④ 제2항에서 규정하는 자산의 보유기간은 그 자산의 취득일부터 양도일까지로 한다. 다만, 제97조의2제1항의 경우에는 증여한 배우자 또는 직계존비속이 해당 자산을 취득한 날부터 기산(起算)하고, 같은 조 제4항제1호에 따른 가업상속공제가 적용된 비율에 해당하는 자산의 경우에는 피상속인이 해당 자산을 취득한 날부터 기산한다.

⑤ 양도소득금액의 계산에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.

○ 소득세법 제98조 【양도 또는 취득의 시기】

 자산의 양도차익을 계산할 때 그 취득시기 및 양도시기는 대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우 등 대통령령으로 정하는 경우를 제외하고는 해당 자산의 대금을 청산한 날로 한다. 이 경우 자산의 대금에는 해당 자산의 양도에 대한 양도소득세 및 양도소득세의 부가세액을 양수자가 부담하기로 약정한 경우에는 해당 양도소득세 및 양도소득세의 부가세액은 제외한다

○ 소득세법 시행령 제162조【양도 또는 취득의 시기】

① 법 제98조 전단에서 "대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우 등 대통령령으로 정하는 경우"란 다음 각 호의 경우를 말한다.

 1. 대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우에는 등기부ㆍ등록부 또는 명부 등에 기재된 등기ㆍ등록접수일 또는 명의개서일

 2. 대금을 청산하기 전에 소유권이전등기(등록 및 명의의 개서를 포함한다)를 한 경우에는 등기부ㆍ등록부 또는 명부등에 기재된 등기접수일

 3. 기획재정부령이 정하는 장기할부조건의 경우에는 소유권이전등기(등록 및 명의개서를 포함한다) 접수일ㆍ인도일 또는 사용수익일중 빠른 날

 6. 「민법」 제245조제1항의 규정에 의하여 부동산의 소유권을 취득하는 경우에는 당해부동산의 점유를 개시한 날

4. 유사사례(판례, 심판례, 심사례, 예규)

○ 양도, 재일46014-1741,1995.07.08

국유지 위의 주택을 취득한 후 그 부수토지를 별도의 불하대금을 지불하여 취득한 경우의 부수토지의 취득시기는 소득세법시행령 제53조 제1항의 규정에 따라서 그 대금을 청산한 날임.

○ 양도, 기획재정부 재산세제과-1539[​],2022.12.20

【질의】상속받은 무허가주택을 양도하는 경우로서 해당주택 부수토지 중 지적재 조사사업으로 장기간 점유 사용수익사실이 인정되어 해당 주택 소재지가 조정대상지역으로 지정된 이후 국유지 불하 유상취득한 쟁점토지가 포함 되어 있는 경우, 취득 이후 거주사실이 없는 쟁점토지에 대해서도 소득령 §154①에 따른 1세대1주택 비과세 특례를 적용받을 수 있는지 여부

(제1안) 쟁점토지도 1세대1주택 비과세 적용 가능

(제2안) 쟁점토지는 1세대1주택 비과세 적용 불가

【회신】귀 질의의 경우 조정대상지역 공고 후 해당 토지를 국유지 불하를 통해 유상취득하였으므로 ｢소득세법 시행령｣ 제154조제1항에 따른 1세대1주택 비과세 판단 시 보유기간 중 2년 이상 거주기간 요건을 적용받는 것입니다.

○양도, 서면인터넷방문상담4팀-1607,2006.06.07

「소득세법 시행령」 제154조 제1항에서 정한 1세대1주택에 부수되는 토지의 보유기간이 3년이 안된 경우에는 당해 토지에 대해서는 양도소득세가 과세되는 것이며 실지거래가액에 의하여 양도소득세를 산정함에 있어 양도가액에서 공제하는 필요경비는 소득세법 제97조 및 같은법 시행령 제163조에 열거된 항목에 한하는 것으로서 시유지를 불하받기 전에 장기간 지불한 사용료는 당해 자산을 취득하기 위하여 직접적으로 소요된 비용으로 볼 수 없으므로 취득가액에 포함되지 않는 것입니다.

○양도, 부동산거래관리과-0571,2011.07.07

1. 귀 질의 1.의 경우 관리처분인가 변경 고시 전 당초 관리처분인가일을 말하는 것입니다.(같은 뜻 : 재산세과-1389;2009.07.09., 서면인터넷방문상담4팀-1864 ;2004.11.08)

2. 귀 질의 2,3.의 경우 1차 관리처분인가일 현재 기존주택이 소득세법 시행령 제154조제1항에 따른 비과세 요건을 충족하지 못하였으므로 비과세 대상 아닙니다.(같은 뜻 : 부동산거래관리과-102, 2010.01.20)

3. 귀 질의 4,5.의 경우 불하받은 구유지의 취득시기는 소유권이전등기접수일・인도일 또는 사용수익일중 빠른 날이나, 구유지를 주택의 부수토지로 장기간 사용 ・ 수익한 사실에 근거하여 국가 등으로부터 이를 불하받아 기존주택과 함께 주택재개발조합에 제공하고 취득한 재개발아파트의 입주권이 주택으로 완성된 후 양도하는 경우 양도일(입주권을 양도하는 경우에는 관리처분계획인가일, 그 이전에 철거된 경우에는 철거일)현재 주택의 보유기간(기존주택의 보유기간 및 재개발사업기간 포함)이 3년 이상인 경우에는 해당 부수토지의 보유기간과 관계없이 소득세법 시행령 제154조 제1항에서 규정하는 보유요건을 충족한 것으로 보는 것입니다.(같은 뜻 : 부동산거래관리과-411; 2010.03.18, 서면인터넷방문상담4팀-1442;2008.06.17 및 재산세과-2216;2008.08.13.)

출처 : 국세청 2023. 07. 19. 서면-2022-부동산-3868[부동산납세과-1841] | 국세법령정보시스템