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아파트 분양권 증여세 신고 후 유사매매사례가액 반영 의무

서면-2019-상속증여-2387[상속증여세과-310]  ·  2020. 05. 06.
질의 및 요약

Q질의내용

  • 아파트 분양권 증여 후 증여세 신고를 완료한 뒤, 신고 후 3개월 내에 프리미엄이 반영된 유사 매매사례가액이 발생했을 때, 이를 참고해 증여세 수정신고를 해야 하는지 궁금합니다.

S요약

아파트 분양권을 증여받아 증여세를 신고한 뒤, 증여일 이후 3개월 이내에 유사매매사례가액이 발생한 경우, 증여세 신고일 전 6개월부터 신고일까지의 유사매매사례가액을 증여재산의 시가로 인정하게 됩니다. 따라서 사후에 발생한 유사매매사례가액이 증여세 평가 기준에 해당하는지 여부는 관련 규정과 평가기간에 따라 판단할 수 있습니다.
#분양권 증여세 #유사매매사례가액 #아파트 분양권 #증여세 시가 #증여세 신고 #신고 이후 거래
핵심 정리

R회신 내용 서면-2019-상속증여-2387[상속증여세과-310]  ·  2020. 05. 06.

  • 국세청 서면-2019-상속증여-2387[상속증여세과-310](2020.05.06) 회신에 따르면, 증여세 신고를 완료한 경우라도 평가기준일 전 6개월부터 신고일까지의 유사매매사례가액을 증여재산의 시가로 인정할 수 있다고 안내하였습니다.
  • 기존 해석사례(상속증여-3164, 2018.06.05.)에 따르면, 과세표준을 신고했다면 평가기준일 전 3개월부터 신고일까지 유사매매사례가액이 시가로 보인다고 해석되어 왔습니다.
  • 신고 후 3개월 이내에 나타난 유사매매사례가액이라 하더라도, 그 가액이 신고일(증여세 신고 완료 시점) 이전에 이뤄진 거래 가액이어야 증여재산 시가로 반영함이 타당하다고 회신하였습니다.
  • 분양권 등 권리의 평가는 증여일 현재 기준 기납입금과 프리미엄을 합산하는 것이 원칙이며, 신고 완료 이후에 발생한 프리미엄은 일반적으로 반영대상이 아닌 것으로 보인다는 점을 안내하였습니다.

L관련 법령 해석

  • 상속세 및 증여세법 제60조(평가의 원칙 등): 증여세 과세 시점 기준 시가에 따라 재산을 평가하며, 시가는 통상적인 거래가액 또는 평가방법에 따라 산정
  • 상속세 및 증여세법 시행령 제49조 제4항: 과세표준을 신고한 경우 평가기준일 전 6개월부터 신고일까지 유사재산의 거래가액이 시가로 인정
  • 상속세 및 증여세법 시행령 제51조 제2항: 분양권 등의 권리 가액은 평가기준일까지 납입한 금액과 평가기준일 현재의 프리미엄에 해당하는 금액을 합산하여 평가
사례 Q&A
1. 분양권 증여세 신고 후 신고 기간 내 유사매매사례가 나오면 수정신고를 해야 할까요?
답변
유사매매사례가액이 증여세 신고일 전에 발생한 경우에는 해당 가액을 시가로 반영하여 증여세를 수정 신고할 수 있으나, 신고일 이후 거래는 반영 의무가 없다고 판단됩니다.
근거
국세청 회신 및 시행령 제49조 제4항에서 신고일까지의 유사매매사례가액만 시가로 인정한다고 규정합니다.
2. 아파트 분양권 증여 당시 실거래가 조회가 안 됐다가 나중에 프리미엄 거래가 조회되면 시가 평가에 반영합니까?
답변
증여세 신고일 전 6개월부터 신고일까지 조회된 유사매매사례가액만 증여재산 시가로 인정하므로, 신고 후 발생한 프리미엄 거래는 반영하지 않아도 괜찮을 것으로 판단됩니다.
근거
시행령 제49조 제4항과 국세청 기존 회신에 따라 신고일까지의 거래가액만이 해당됨을 명시합니다.
3. 분양권 증여를 신고하면서 국토부 실거래가가 조회되지 않으면 납입액(계약금)만 신고해도 되나요?
답변
신고 시점에 조회되는 유사 거래사례가 없을 경우에는 납입액만 신고하실 수 있으며, 이후 조회된다 하더라도 신고일 이후 거래는 시가 평가에 포함되지 않는 것으로 보입니다.
근거
분양권 등 권리의 평가는 평가기준일 현재 납입금과 확인 가능한 프리미엄(신고일까지)이 기준이므로, 신고 후 정보는 반영 의무가 없습니다.

* 중앙부처 1차 해석은 부처에서 해석한 내용을 수집·제공하는 공공데이터로, 현재 기준과 다를 수 있습니다. 구체적 사안은 소관 부처에 확인하거나 전문가 상담을 권장합니다.

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유권해석 전문

요지

유사매매사례가액의 시가는 증여세 과세표준을 신고한 경우에 증여일 전 6개월부터 평가기간 이내의 신고일까지의 가액을 증여재산의 시가로 인정함

회신

귀 질의의 경우 붙임 기존 해석사례 상속증여-3164(2018.06.05.) 및 재산세과-1515(2009.7.23.)를 참고하시기 바랍니다.

【관련 참고자료】

1. 사실관계

 ○아파트 분양권을 증여받은 당일 증여세 신고를 마침

 ○증여세 신고 시 국토부 실거래가 정보가 조회되지 않아 납입액(계약금)을 반영하여 신고함

 ○증여세 신고를 완료한 이후 3개월 동안 프리미엄이 추가된 유사 매매건이 국토부 실거래가에 등록됨

2. 질의내용

 ○ 증여세 신고 이후 3개월 동안의 유사 매매사례가액을 참고해서 프리미엄을 반영하여 증여세 수정신고를 해야 하는지 여부

3. 관련법령

 ○상속세 및 증여세법 제60조【평가의 원칙 등】

 ① 이 법에 따라 상속세나 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일(이하 "평가기준일"이라 한다) 현재의 시가(時價)에 따른다. 이 경우 제63조제1항제1호가목에 규정된 평가방법으로 평가한 가액(제63조제2항에 해당하는 경우는 제외한다)을 시가로 본다.

 ② 제1항에 따른 시가는 불특정 다수인 사이에 자유롭게 거래가 이루어지는 경우에 통상적으로 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용가격ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것을 포함한다.

 ③ 제1항을 적용할 때 시가를 산정하기 어려운 경우에는 해당 재산의 종류, 규모, 거래 상황 등을 고려하여 제61조부터 제65조까지에 규정된 방법으로 평가한 가액을 시가로 본다.

 ○상속세 및 증여세법 시행령 제49조【평가의 원칙 등】

 ④ 제1항을 적용할 때 기획재정부령으로 정하는 해당 재산과 면적·위치·용도·종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산에 대한 같은 항 각 호의 어느 하나에 해당하는 가액[법 제67조 또는 제68조에 따라 상속세 또는 증여세 과세표준을 신고한 경우에는 평가기준일 전 6개월부터 제1항에 따른 평가기간 이내의 신고일까지의 가액을 말한다]이 있는 경우에는 해당 가액을 법 제60조제2항에 따른 시가로 본다.

 ○상속세 및 증여세법 시행령 제51조【지상권 등의 평가】

 ② 법 제61조제3항에 따른 부동산을 취득할 수 있는 권리(건물이 완성되는 때에 그 건물과 이에 부수되는 토지를 취득할 수 있는 권리를 포함한다) 및 특정시설물을 이용할 수 있는 권리의 가액은 평가기준일까지 납입한 금액(「소득세법」 제89조제2항에 따른 조합원입주권의 경우 「도시 및 주거환경정비법」 제74조제1항에 따른 관리처분계획을 기준으로 하여 기획재정부령으로 정하는 조합원권리가액과 평가기준일까지 납입한 계약금, 중도금 등을 합한 금액으로 한다)과 평가기준일 현재의 프레미엄에 상당하는 금액을 합한 금액으로 한다. 다만, 해당 권리에 대하여 「소득세법 시행령」 제165조제8항제3호에 따른 가액이 있는 경우에는 해당 가액으로 한다.

4. 관련 사례

○상속증여-3164, 2018.06.05.

 귀 질의와 관련하여 상속세 및 증여세법 제60조 및 동법 시행령 제49조제4항에 따라 유사매매사례가액이 있으며 증여세 과세표준을 신고한 경우에는 평가기준일 전 3개월부터 평가기간 이내의 신고일까지의 가액을 증여재산의 시가로 봅니다.

○재산세과-1515, 2009.07.23.

 「상속세 및 증여세법」제61조 제5항 및 같은 법 시행령 제51조 제2항의 규정에 의하여 부동산을 취득할 수 있는 권리는 평가기준일까지 불입한 금액과 평가기준일 현재의 프리미엄에 상당하는 금액을 합한 금액으로 평가하는 것입니다. 이 경우 ⁠“평가기준일까지 불입한 금액”에는 「소득세법 시행령」제163조 제5항 제2호의 규정에 따른 채권매각차손을 포함하는 것이며, ⁠“평가기준일 현재의 프리미엄에 상당하는 금액”은 그 당시 불특정 다수인간의 거래에 있어서 통상 지급되는 프리미엄을 말하는 것으로서, 이는 당해 권리에 대한 거래상황 및 가격변동, 당해 권리와 면적ㆍ위치ㆍ용도 등이 동일하거나 유사한 다른 권리에 대한 프리미엄 등 구체적인 사실을 확인하여 판단할 사항입니다.

출처 : 국세청 2020. 05. 06. 서면-2019-상속증여-2387[상속증여세과-310] | 국세법령정보시스템

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아파트 분양권 증여세 신고 후 유사매매사례가액 반영 의무

서면-2019-상속증여-2387[상속증여세과-310]  ·  2020. 05. 06.
질의 및 요약

Q질의내용

  • 아파트 분양권 증여 후 증여세 신고를 완료한 뒤, 신고 후 3개월 내에 프리미엄이 반영된 유사 매매사례가액이 발생했을 때, 이를 참고해 증여세 수정신고를 해야 하는지 궁금합니다.

S요약

아파트 분양권을 증여받아 증여세를 신고한 뒤, 증여일 이후 3개월 이내에 유사매매사례가액이 발생한 경우, 증여세 신고일 전 6개월부터 신고일까지의 유사매매사례가액을 증여재산의 시가로 인정하게 됩니다. 따라서 사후에 발생한 유사매매사례가액이 증여세 평가 기준에 해당하는지 여부는 관련 규정과 평가기간에 따라 판단할 수 있습니다.
#분양권 증여세 #유사매매사례가액 #아파트 분양권 #증여세 시가 #증여세 신고
핵심 정리

R회신 내용 서면-2019-상속증여-2387[상속증여세과-310]  ·  2020. 05. 06.

  • 국세청 서면-2019-상속증여-2387[상속증여세과-310](2020.05.06) 회신에 따르면, 증여세 신고를 완료한 경우라도 평가기준일 전 6개월부터 신고일까지의 유사매매사례가액을 증여재산의 시가로 인정할 수 있다고 안내하였습니다.
  • 기존 해석사례(상속증여-3164, 2018.06.05.)에 따르면, 과세표준을 신고했다면 평가기준일 전 3개월부터 신고일까지 유사매매사례가액이 시가로 보인다고 해석되어 왔습니다.
  • 신고 후 3개월 이내에 나타난 유사매매사례가액이라 하더라도, 그 가액이 신고일(증여세 신고 완료 시점) 이전에 이뤄진 거래 가액이어야 증여재산 시가로 반영함이 타당하다고 회신하였습니다.
  • 분양권 등 권리의 평가는 증여일 현재 기준 기납입금과 프리미엄을 합산하는 것이 원칙이며, 신고 완료 이후에 발생한 프리미엄은 일반적으로 반영대상이 아닌 것으로 보인다는 점을 안내하였습니다.

L관련 법령 해석

  • 상속세 및 증여세법 제60조(평가의 원칙 등): 증여세 과세 시점 기준 시가에 따라 재산을 평가하며, 시가는 통상적인 거래가액 또는 평가방법에 따라 산정
  • 상속세 및 증여세법 시행령 제49조 제4항: 과세표준을 신고한 경우 평가기준일 전 6개월부터 신고일까지 유사재산의 거래가액이 시가로 인정
  • 상속세 및 증여세법 시행령 제51조 제2항: 분양권 등의 권리 가액은 평가기준일까지 납입한 금액과 평가기준일 현재의 프리미엄에 해당하는 금액을 합산하여 평가
사례 Q&A
1. 분양권 증여세 신고 후 신고 기간 내 유사매매사례가 나오면 수정신고를 해야 할까요?
답변
유사매매사례가액이 증여세 신고일 전에 발생한 경우에는 해당 가액을 시가로 반영하여 증여세를 수정 신고할 수 있으나, 신고일 이후 거래는 반영 의무가 없다고 판단됩니다.
근거
국세청 회신 및 시행령 제49조 제4항에서 신고일까지의 유사매매사례가액만 시가로 인정한다고 규정합니다.
2. 아파트 분양권 증여 당시 실거래가 조회가 안 됐다가 나중에 프리미엄 거래가 조회되면 시가 평가에 반영합니까?
답변
증여세 신고일 전 6개월부터 신고일까지 조회된 유사매매사례가액만 증여재산 시가로 인정하므로, 신고 후 발생한 프리미엄 거래는 반영하지 않아도 괜찮을 것으로 판단됩니다.
근거
시행령 제49조 제4항과 국세청 기존 회신에 따라 신고일까지의 거래가액만이 해당됨을 명시합니다.
3. 분양권 증여를 신고하면서 국토부 실거래가가 조회되지 않으면 납입액(계약금)만 신고해도 되나요?
답변
신고 시점에 조회되는 유사 거래사례가 없을 경우에는 납입액만 신고하실 수 있으며, 이후 조회된다 하더라도 신고일 이후 거래는 시가 평가에 포함되지 않는 것으로 보입니다.
근거
분양권 등 권리의 평가는 평가기준일 현재 납입금과 확인 가능한 프리미엄(신고일까지)이 기준이므로, 신고 후 정보는 반영 의무가 없습니다.

* 중앙부처 1차 해석은 부처에서 해석한 내용을 수집·제공하는 공공데이터로, 현재 기준과 다를 수 있습니다. 구체적 사안은 소관 부처에 확인하거나 전문가 상담을 권장합니다.

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유권해석 전문

요지

유사매매사례가액의 시가는 증여세 과세표준을 신고한 경우에 증여일 전 6개월부터 평가기간 이내의 신고일까지의 가액을 증여재산의 시가로 인정함

회신

귀 질의의 경우 붙임 기존 해석사례 상속증여-3164(2018.06.05.) 및 재산세과-1515(2009.7.23.)를 참고하시기 바랍니다.

【관련 참고자료】

1. 사실관계

 ○아파트 분양권을 증여받은 당일 증여세 신고를 마침

 ○증여세 신고 시 국토부 실거래가 정보가 조회되지 않아 납입액(계약금)을 반영하여 신고함

 ○증여세 신고를 완료한 이후 3개월 동안 프리미엄이 추가된 유사 매매건이 국토부 실거래가에 등록됨

2. 질의내용

 ○ 증여세 신고 이후 3개월 동안의 유사 매매사례가액을 참고해서 프리미엄을 반영하여 증여세 수정신고를 해야 하는지 여부

3. 관련법령

 ○상속세 및 증여세법 제60조【평가의 원칙 등】

 ① 이 법에 따라 상속세나 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일(이하 "평가기준일"이라 한다) 현재의 시가(時價)에 따른다. 이 경우 제63조제1항제1호가목에 규정된 평가방법으로 평가한 가액(제63조제2항에 해당하는 경우는 제외한다)을 시가로 본다.

 ② 제1항에 따른 시가는 불특정 다수인 사이에 자유롭게 거래가 이루어지는 경우에 통상적으로 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용가격ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것을 포함한다.

 ③ 제1항을 적용할 때 시가를 산정하기 어려운 경우에는 해당 재산의 종류, 규모, 거래 상황 등을 고려하여 제61조부터 제65조까지에 규정된 방법으로 평가한 가액을 시가로 본다.

 ○상속세 및 증여세법 시행령 제49조【평가의 원칙 등】

 ④ 제1항을 적용할 때 기획재정부령으로 정하는 해당 재산과 면적·위치·용도·종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산에 대한 같은 항 각 호의 어느 하나에 해당하는 가액[법 제67조 또는 제68조에 따라 상속세 또는 증여세 과세표준을 신고한 경우에는 평가기준일 전 6개월부터 제1항에 따른 평가기간 이내의 신고일까지의 가액을 말한다]이 있는 경우에는 해당 가액을 법 제60조제2항에 따른 시가로 본다.

 ○상속세 및 증여세법 시행령 제51조【지상권 등의 평가】

 ② 법 제61조제3항에 따른 부동산을 취득할 수 있는 권리(건물이 완성되는 때에 그 건물과 이에 부수되는 토지를 취득할 수 있는 권리를 포함한다) 및 특정시설물을 이용할 수 있는 권리의 가액은 평가기준일까지 납입한 금액(「소득세법」 제89조제2항에 따른 조합원입주권의 경우 「도시 및 주거환경정비법」 제74조제1항에 따른 관리처분계획을 기준으로 하여 기획재정부령으로 정하는 조합원권리가액과 평가기준일까지 납입한 계약금, 중도금 등을 합한 금액으로 한다)과 평가기준일 현재의 프레미엄에 상당하는 금액을 합한 금액으로 한다. 다만, 해당 권리에 대하여 「소득세법 시행령」 제165조제8항제3호에 따른 가액이 있는 경우에는 해당 가액으로 한다.

4. 관련 사례

○상속증여-3164, 2018.06.05.

 귀 질의와 관련하여 상속세 및 증여세법 제60조 및 동법 시행령 제49조제4항에 따라 유사매매사례가액이 있으며 증여세 과세표준을 신고한 경우에는 평가기준일 전 3개월부터 평가기간 이내의 신고일까지의 가액을 증여재산의 시가로 봅니다.

○재산세과-1515, 2009.07.23.

 「상속세 및 증여세법」제61조 제5항 및 같은 법 시행령 제51조 제2항의 규정에 의하여 부동산을 취득할 수 있는 권리는 평가기준일까지 불입한 금액과 평가기준일 현재의 프리미엄에 상당하는 금액을 합한 금액으로 평가하는 것입니다. 이 경우 ⁠“평가기준일까지 불입한 금액”에는 「소득세법 시행령」제163조 제5항 제2호의 규정에 따른 채권매각차손을 포함하는 것이며, ⁠“평가기준일 현재의 프리미엄에 상당하는 금액”은 그 당시 불특정 다수인간의 거래에 있어서 통상 지급되는 프리미엄을 말하는 것으로서, 이는 당해 권리에 대한 거래상황 및 가격변동, 당해 권리와 면적ㆍ위치ㆍ용도 등이 동일하거나 유사한 다른 권리에 대한 프리미엄 등 구체적인 사실을 확인하여 판단할 사항입니다.

출처 : 국세청 2020. 05. 06. 서면-2019-상속증여-2387[상속증여세과-310] | 국세법령정보시스템