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장기임대주택 말소 후 신규 주택 비과세 특례 적용 여부
기준-2022-법무법인-0088[법무과-5351] · 2022. 10. 24.Q질의내용
- 장기임대주택 임대의무기간 만료로 등록이 말소된 후 새로 취득한 주택을 2년 이상 거주하고, 주택A 등록 말소 후 5년 이내 양도할 경우, 새 주택에 대해 1세대 1주택 비과세 특례를 적용할 수 있는지 궁금합니다.
S요약
R회신 내용 기준-2022-법무법인-0088[법무과-5351] · 2022. 10. 24.
- 국세청 기준-2022-법무법인-0088[법무과-5351] 및 기획재정부 재산세제과-1308(2022.10.18.) 회신 기준
- 장기임대주택이 『민간임대주택법』상 임대의무기간 종료로 등록이 말소된 후 새로 주택을 취득해 2년 이상 거주하더라도, 말소 후 취득한 주택 양도 시 소득세법 시행령 제155조 제20항의 비과세 특례 적용은 불가하다고 판단됩니다.
- 해당 특례는 장기임대주택을 2호 이상 임대한 경우 최초 말소된 주택의 등록 말소 이후 5년 이내에 거주주택을 양도하는 경우에 한해 적용됩니다.
- 장기임대주택 1호 임대 후 말소 시, 이후 취득한 주택에는 비과세 특례가 적용되지 않음에 유의하셔야 합니다.
- 관련 소득세법령(시행령 제154조, 제155조)과 최근 정부 유권해석을 참고하여 과세 판단 부탁드립니다.
L관련 법령 해석
- 소득세법 제89조: 1세대 1주택을 일정 요건 충족 시 양도소득세 비과세
- 소득세법 시행령 제154조: 1세대 1주택의 범위와 보유·거주기간 요건 규정
- 소득세법 시행령 제155조 제20항: 장기임대주택과 별도 거주주택 보유 시 특례 적용(일부 요건 제한)
- 소득세법 시행령 제155조 제23항: 장기임대주택 등록 말소 후 5년 이내 거주주택 양도의 경우 임대기간요건 특례
- 기획재정부 재산세제과-1308 유권해석: 등록 말소 후 신규 취득 주택에는 특례 미적용
* 중앙부처 1차 해석은 부처에서 해석한 내용을 수집·제공하는 공공데이터로, 현재 기준과 다를 수 있습니다. 구체적 사안은 소관 부처에 확인하거나 전문가 상담을 권장합니다.
요지
장기임대주택A가 민간임대주택법에 따라 임대의무기간이 종료되어 등록이 말소된 이후 새로 취득한 주택B에 2년 이상 거주하고 주택A의 해당 등록이 말소된 이후 5년 이내에 양도하는 경우, 주택B를 소득령§155⑳⑴의 거주주택으로 보아 비과세 특례 적용할 수 있는지 여부
회신
이 건 사실관계와 같은 질의의 경우, 기획재정부 재산세제과-1308(2022.10.18.)호를 참고하시기 바랍니다.
[기획재정부 재산세제과-1308, 2022.10.18.]
장기임대주택이 「소득세법 시행령」제155조제23항 각 호에 해당하여 등록이 말소된 후 취득한 주택을 양도하는 경우 같은 조 제20항이 적용되지 않는 것입니다.
장기임대주택을 2호 이상 임대하는 경우에는 최초로 등록이 말소되는 장기임대주택(거주주택 양도일 현재 최초로 등록이 말소되는 장기임대주택의 보유 여부를 불문한다)의 등록 말소 이후 5년 이내에 거주주택을 양도하는 경우에 한정하여 「소득세법 시행령」제155조제23항이 적용되는 것입니다.
1. 사실관계
○거주자 甲세대의 주택 취득 및 양도 현황은 다음과 같음
-2018. 3. 31. 서울 소재 주택A 취득 후 장기임대주택 등록함
-2022. 3. 31. 주택A 민간임대주택법에 따라 임대의무기간 종료로 등록 말소됨
-2022. 5. 1. 서울 소재 주택B 취득하여 세대전원 거주 중임
-주택B의 소득령§155⑳⑴,㉓에 따른 거주주택 해당 여부
-이상 거주주택의 취득시기 쟁점을 제외한 소득령§155⑳에 따른 요건은 충족함을 전제함
2. 질의내용
○장기임대주택A가 민간임대주택법에 따라 임대의무기간이 종료되어 등록이 말소된 이후 새로 취득한 주택B에 2년 이상 거주하고 주택A의 해당 등록이 말소된 이후 5년 이내에 양도하는 경우, 주택B를 소득령§155⑳⑴의 거주주택으로 보아 비과세 특례 적용할 수 있는지 여부
(제1안) 거주주택에 해당하지 않음
(제2안) 거주주택에 해당함
3. 관련법령
□ 소득세법 제89조 【비과세 양도소득】
①다음 각 호의 소득에 대해서는 양도소득에 대한 소득세(이하 "양도소득세"라 한다)를 과세하지 아니한다.
3.다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 주택(괄호생략)과 이에 딸린 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령으로 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지(괄호생략)의 양도로 발생하는 소득
가.1세대가 1주택을 보유하는 경우로서 대통령령으로 정하는 요건을 충족하는 주택
□ 소득세법 시행령 제154조 【1세대1주택의 범위】
①법 제89조제1항제3호가목에서 "대통령령으로 정하는 요건"이란 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 해당 주택의 보유기간이 2년(제8항제2호에 해당하는 거주자의 주택인 경우는 3년) 이상인 것[취득 당시에「주택법」제63조의2 제1항 제1호에 따른 조정대상지역(이하 "조정대상지역"이라 한다)에 있는 주택의 경우에는 해당 주택의 보유기간이 2년(제8항제2호에 해당하는 거주자의 주택인 경우에는 3년) 이상이고 그 보유기간 중 거주기간이 2년 이상인 것]을 말한다. (단서 생략)
□소득세법시행령제155조【1세대1주택의특례】[시행 2020.10.07.]
[2020.10.07-31083호]일부개정
⑳제167조의3제1항제2호에 따른 주택{같은 호 가목 및 다목에 해당하는 주택의 경우에는 해당 목의 단서에서 정하는 기한의 제한은 적용하지 않되, 2020년 7월 10일 이전에 「민간임대주택에 관한 특별법」 제5조에 따른 임대사업자등록 신청(임대할 주택을 추가하기 위해 등록사항의 변경 신고를 한 경우를 포함한다)을 한 주택으로 한정하며, 같은 호 마목에 해당하는 주택의 경우에는 같은 목 1)에 따른 주택[같은 목 2) 및 3)에 해당하지 않는 경우로 한정한다]을 포함한다. 이하 이 조에서 "장기임대주택"이라 한다} 또는 같은 항 제8호의2에 해당하는 주택(이하 "장기어린이집"이라 한다)과 그 밖의 1주택을 국내에 소유하고 있는 1세대가 각각 제1호와 제2호 또는 제1호와 제3호의 요건을 충족하고 해당 1주택(이하 이 조에서 "거주주택"이라 한다)을 양도하는 경우(장기임대주택을 보유하고 있는 경우에는 생애 한 차례만 거주주택을 최초로 양도하는 경우에 한정한다)에는 국내에 1개의 주택을 소유하고 있는 것으로 보아 제154조제1항을 적용한다. (이하 생략)
1.거주주택 : 보유기간 중 거주기간(괄호 생략)이 2년 이상일 것
2.장기임대주택 : 양도일 현재 법 제168조에 따른 사업자등록을 하고, 장기임대주택을 「민간임대주택에 관한 특별법」 제5조에 따라 민간임대주택으로 등록하여 임대하고 있으며, 임대보증금 또는 임대료(이하 이 호에서 "임대료등"이라 한다)의 증가율이 100분의 5를 초과하지 않을 것. (이하 생략)
㉑1세대가 장기임대주택의 임대기간요건(이하 이 조에서 "임대기간요건"이라 한다) 또는 장기어린이집의 운영기간요건(이하 이 조에서 "운영기간요건"이라 한다)을 충족하기 전에 거주주택을 양도하는 경우에도 해당 임대주택 또는 어린이집을 장기임대주택 또는 장기어린이집으로 보아 제20항을 적용한다.
㉓제167조의3제1항제2호가목 및 다목부터 마목까지의 규정에 해당하는 장기임대주택(법률 제17482호 민간임대주택에 관한 특별법 일부개정법률 부칙 제5조제1항이 적용되는 주택으로 한정한다)이 다음 각 호의 어느 하나에 해당하여 등록이 말소된 경우에는 해당 등록이 말소된 이후(장기임대주택을 2호 이상 임대하는 경우에는 최초로 등록이 말소되는 장기임대주택의 등록 말소 이후를 말한다) 5년 이내에 거주주택을 양도하는 경우에 한정하여 임대기간요건을 갖춘 것으로 보아 제20항을 적용한다.
1.「민간임대주택에 관한 특별법」 제6조제1항제11호에 따라 임대사업자의 임대의무기간 내 등록 말소 신청으로 등록이 말소된 경우(같은 법 제43조에 따른 임대의무기간의 2분의 1 이상을 임대한 경우에 한정한다)
2.「민간임대주택에 관한 특별법」 제6조제5항에 따라 임대의무기간이 종료한 날 등록이 말소된 경우
□ 부칙
제1조(시행일) 이 영은 공포한 날부터 시행한다.
제2조(일반적 적용례)이 영 중 양도소득세에 관한 개정규정은 이 영 시행 이후 양도하는 분부터 적용한다.
제3조(1세대1주택의 특례에 관한 적용례)
②제155조제23항의 개정규정은 2020년 8월 18일 이후부터 이 영 시행 전까지 등록이 말소된 후 거주주택을 양도한 분에 대해서도 적용한다.
□국세기본법 제20조의2 【중장기 조세정책운용계획의 수립 등】
①기획재정부장관은 효율적인 조세정책의 수립과 조세부담의 형평성 제고를 위하여 매년 해당 연도부터 5개 연도 이상의 기간에 대한 중장기 조세정책운용계획(이하 이 조에서 "중장기 조세정책운용계획"이라 한다)을 수립하여야 한다. 이 경우 중장기 조세정책운용계획은 「국가재정법」 제7조에 따른 국가재정운용계획과 연계되어야 한다.
②중장기 조세정책운용계획에는 다음 각 호의 사항이 포함되어야 한다.
3. 비과세ㆍ감면 제도 운용 방향
출처 : 국세청 2022. 10. 24. 기준-2022-법무법인-0088[법무과-5351] | 국세법령정보시스템
유권해석
장기임대주택 말소 후 신규 주택 비과세 특례 적용 여부
기준-2022-법무법인-0088[법무과-5351] · 2022. 10. 24.Q질의내용
- 장기임대주택 임대의무기간 만료로 등록이 말소된 후 새로 취득한 주택을 2년 이상 거주하고, 주택A 등록 말소 후 5년 이내 양도할 경우, 새 주택에 대해 1세대 1주택 비과세 특례를 적용할 수 있는지 궁금합니다.
S요약
R회신 내용 기준-2022-법무법인-0088[법무과-5351] · 2022. 10. 24.
- 국세청 기준-2022-법무법인-0088[법무과-5351] 및 기획재정부 재산세제과-1308(2022.10.18.) 회신 기준
- 장기임대주택이 『민간임대주택법』상 임대의무기간 종료로 등록이 말소된 후 새로 주택을 취득해 2년 이상 거주하더라도, 말소 후 취득한 주택 양도 시 소득세법 시행령 제155조 제20항의 비과세 특례 적용은 불가하다고 판단됩니다.
- 해당 특례는 장기임대주택을 2호 이상 임대한 경우 최초 말소된 주택의 등록 말소 이후 5년 이내에 거주주택을 양도하는 경우에 한해 적용됩니다.
- 장기임대주택 1호 임대 후 말소 시, 이후 취득한 주택에는 비과세 특례가 적용되지 않음에 유의하셔야 합니다.
- 관련 소득세법령(시행령 제154조, 제155조)과 최근 정부 유권해석을 참고하여 과세 판단 부탁드립니다.
L관련 법령 해석
- 소득세법 제89조: 1세대 1주택을 일정 요건 충족 시 양도소득세 비과세
- 소득세법 시행령 제154조: 1세대 1주택의 범위와 보유·거주기간 요건 규정
- 소득세법 시행령 제155조 제20항: 장기임대주택과 별도 거주주택 보유 시 특례 적용(일부 요건 제한)
- 소득세법 시행령 제155조 제23항: 장기임대주택 등록 말소 후 5년 이내 거주주택 양도의 경우 임대기간요건 특례
- 기획재정부 재산세제과-1308 유권해석: 등록 말소 후 신규 취득 주택에는 특례 미적용
* 중앙부처 1차 해석은 부처에서 해석한 내용을 수집·제공하는 공공데이터로, 현재 기준과 다를 수 있습니다. 구체적 사안은 소관 부처에 확인하거나 전문가 상담을 권장합니다.
요지
장기임대주택A가 민간임대주택법에 따라 임대의무기간이 종료되어 등록이 말소된 이후 새로 취득한 주택B에 2년 이상 거주하고 주택A의 해당 등록이 말소된 이후 5년 이내에 양도하는 경우, 주택B를 소득령§155⑳⑴의 거주주택으로 보아 비과세 특례 적용할 수 있는지 여부
회신
이 건 사실관계와 같은 질의의 경우, 기획재정부 재산세제과-1308(2022.10.18.)호를 참고하시기 바랍니다.
[기획재정부 재산세제과-1308, 2022.10.18.]
장기임대주택이 「소득세법 시행령」제155조제23항 각 호에 해당하여 등록이 말소된 후 취득한 주택을 양도하는 경우 같은 조 제20항이 적용되지 않는 것입니다.
장기임대주택을 2호 이상 임대하는 경우에는 최초로 등록이 말소되는 장기임대주택(거주주택 양도일 현재 최초로 등록이 말소되는 장기임대주택의 보유 여부를 불문한다)의 등록 말소 이후 5년 이내에 거주주택을 양도하는 경우에 한정하여 「소득세법 시행령」제155조제23항이 적용되는 것입니다.
1. 사실관계
○거주자 甲세대의 주택 취득 및 양도 현황은 다음과 같음
-2018. 3. 31. 서울 소재 주택A 취득 후 장기임대주택 등록함
-2022. 3. 31. 주택A 민간임대주택법에 따라 임대의무기간 종료로 등록 말소됨
-2022. 5. 1. 서울 소재 주택B 취득하여 세대전원 거주 중임
-주택B의 소득령§155⑳⑴,㉓에 따른 거주주택 해당 여부
-이상 거주주택의 취득시기 쟁점을 제외한 소득령§155⑳에 따른 요건은 충족함을 전제함
2. 질의내용
○장기임대주택A가 민간임대주택법에 따라 임대의무기간이 종료되어 등록이 말소된 이후 새로 취득한 주택B에 2년 이상 거주하고 주택A의 해당 등록이 말소된 이후 5년 이내에 양도하는 경우, 주택B를 소득령§155⑳⑴의 거주주택으로 보아 비과세 특례 적용할 수 있는지 여부
(제1안) 거주주택에 해당하지 않음
(제2안) 거주주택에 해당함
3. 관련법령
□ 소득세법 제89조 【비과세 양도소득】
①다음 각 호의 소득에 대해서는 양도소득에 대한 소득세(이하 "양도소득세"라 한다)를 과세하지 아니한다.
3.다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 주택(괄호생략)과 이에 딸린 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령으로 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지(괄호생략)의 양도로 발생하는 소득
가.1세대가 1주택을 보유하는 경우로서 대통령령으로 정하는 요건을 충족하는 주택
□ 소득세법 시행령 제154조 【1세대1주택의 범위】
①법 제89조제1항제3호가목에서 "대통령령으로 정하는 요건"이란 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 해당 주택의 보유기간이 2년(제8항제2호에 해당하는 거주자의 주택인 경우는 3년) 이상인 것[취득 당시에「주택법」제63조의2 제1항 제1호에 따른 조정대상지역(이하 "조정대상지역"이라 한다)에 있는 주택의 경우에는 해당 주택의 보유기간이 2년(제8항제2호에 해당하는 거주자의 주택인 경우에는 3년) 이상이고 그 보유기간 중 거주기간이 2년 이상인 것]을 말한다. (단서 생략)
□소득세법시행령제155조【1세대1주택의특례】[시행 2020.10.07.]
[2020.10.07-31083호]일부개정
⑳제167조의3제1항제2호에 따른 주택{같은 호 가목 및 다목에 해당하는 주택의 경우에는 해당 목의 단서에서 정하는 기한의 제한은 적용하지 않되, 2020년 7월 10일 이전에 「민간임대주택에 관한 특별법」 제5조에 따른 임대사업자등록 신청(임대할 주택을 추가하기 위해 등록사항의 변경 신고를 한 경우를 포함한다)을 한 주택으로 한정하며, 같은 호 마목에 해당하는 주택의 경우에는 같은 목 1)에 따른 주택[같은 목 2) 및 3)에 해당하지 않는 경우로 한정한다]을 포함한다. 이하 이 조에서 "장기임대주택"이라 한다} 또는 같은 항 제8호의2에 해당하는 주택(이하 "장기어린이집"이라 한다)과 그 밖의 1주택을 국내에 소유하고 있는 1세대가 각각 제1호와 제2호 또는 제1호와 제3호의 요건을 충족하고 해당 1주택(이하 이 조에서 "거주주택"이라 한다)을 양도하는 경우(장기임대주택을 보유하고 있는 경우에는 생애 한 차례만 거주주택을 최초로 양도하는 경우에 한정한다)에는 국내에 1개의 주택을 소유하고 있는 것으로 보아 제154조제1항을 적용한다. (이하 생략)
1.거주주택 : 보유기간 중 거주기간(괄호 생략)이 2년 이상일 것
2.장기임대주택 : 양도일 현재 법 제168조에 따른 사업자등록을 하고, 장기임대주택을 「민간임대주택에 관한 특별법」 제5조에 따라 민간임대주택으로 등록하여 임대하고 있으며, 임대보증금 또는 임대료(이하 이 호에서 "임대료등"이라 한다)의 증가율이 100분의 5를 초과하지 않을 것. (이하 생략)
㉑1세대가 장기임대주택의 임대기간요건(이하 이 조에서 "임대기간요건"이라 한다) 또는 장기어린이집의 운영기간요건(이하 이 조에서 "운영기간요건"이라 한다)을 충족하기 전에 거주주택을 양도하는 경우에도 해당 임대주택 또는 어린이집을 장기임대주택 또는 장기어린이집으로 보아 제20항을 적용한다.
㉓제167조의3제1항제2호가목 및 다목부터 마목까지의 규정에 해당하는 장기임대주택(법률 제17482호 민간임대주택에 관한 특별법 일부개정법률 부칙 제5조제1항이 적용되는 주택으로 한정한다)이 다음 각 호의 어느 하나에 해당하여 등록이 말소된 경우에는 해당 등록이 말소된 이후(장기임대주택을 2호 이상 임대하는 경우에는 최초로 등록이 말소되는 장기임대주택의 등록 말소 이후를 말한다) 5년 이내에 거주주택을 양도하는 경우에 한정하여 임대기간요건을 갖춘 것으로 보아 제20항을 적용한다.
1.「민간임대주택에 관한 특별법」 제6조제1항제11호에 따라 임대사업자의 임대의무기간 내 등록 말소 신청으로 등록이 말소된 경우(같은 법 제43조에 따른 임대의무기간의 2분의 1 이상을 임대한 경우에 한정한다)
2.「민간임대주택에 관한 특별법」 제6조제5항에 따라 임대의무기간이 종료한 날 등록이 말소된 경우
□ 부칙
제1조(시행일) 이 영은 공포한 날부터 시행한다.
제2조(일반적 적용례)이 영 중 양도소득세에 관한 개정규정은 이 영 시행 이후 양도하는 분부터 적용한다.
제3조(1세대1주택의 특례에 관한 적용례)
②제155조제23항의 개정규정은 2020년 8월 18일 이후부터 이 영 시행 전까지 등록이 말소된 후 거주주택을 양도한 분에 대해서도 적용한다.
□국세기본법 제20조의2 【중장기 조세정책운용계획의 수립 등】
①기획재정부장관은 효율적인 조세정책의 수립과 조세부담의 형평성 제고를 위하여 매년 해당 연도부터 5개 연도 이상의 기간에 대한 중장기 조세정책운용계획(이하 이 조에서 "중장기 조세정책운용계획"이라 한다)을 수립하여야 한다. 이 경우 중장기 조세정책운용계획은 「국가재정법」 제7조에 따른 국가재정운용계획과 연계되어야 한다.
②중장기 조세정책운용계획에는 다음 각 호의 사항이 포함되어야 한다.
3. 비과세ㆍ감면 제도 운용 방향
출처 : 국세청 2022. 10. 24. 기준-2022-법무법인-0088[법무과-5351] | 국세법령정보시스템
