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부동산임대사업자 이축권 양도시 부가가치세 과세 여부

사전-2022-법규부가-0242[법규과-1375] · 2022. 04. 29.

질의 및 요약

Q질의내용

부동산임대사업자가 건물과 연계된 이축권을 양도할 때 그 이축권에 대해 부가가치세가 과세되는지요?

S요약

부동산임대사업자가 개발제한구역 건물과 연계된 이축권을 양도하는 경우, 해당 이축권은 부가가치세가 과세 대상이 되는 것으로 판단됩니다. 이는 이축권이 재산적 가치가 있는 권리로서 재화에 해당하며, 부동산임대업자의 사업 범위 내 거래로 보는 부가가치세법에 근거합니다.

#이축권 #부가가치세 #개발제한구역 #부동산임대사업자 #세금계산서 #재산적 가치

핵심 정리

R회신 내용 사전-2022-법규부가-0242[법규과-1375] · 2022. 04. 29.

국세청 사전-2022-법규부가-0242[법규과-1375](2022-04-29) 답변에 따르면, 부동산임대사업자가 건물과 그와 관련된 이축권을 양도하는 경우 해당 이축권은 부가가치세가 과세되는 것으로 회신하였습니다.
이축권은 부가가치세법 제2조 및 시행령 제2조에 근거하여 재산적 가치가 있는 권리에 해당하므로 재화로 보며, 이에 따라 사업자의 재화 양도에 부가가치세가 과세됩니다.
건물과 이축권이 함께 양도된 경우에도, 이축권 부분만 별도 감정가액으로 신고했다면 이축권은 자체로 부가가치세 과세의 대상이 됩니다.
질의인은 건물 양도에 대해 세금계산서를 발급하였으나, 이축권 양도에 대해서는 발급하지 않은 것으로 나타났으나, 이축권 대금에 대해서도 부가가치세 별도 지급 약정이 있었으므로 부가가치세 신고·납부 의무가 있습니다.
관련 법령 및 회신 내용을 볼 때, 이축권 거래 시 반드시 부가가치세 과세대상임을 유념하셔야 함을 안내하였습니다.

L관련 법령 해석

부가가치세법 제2조: 재화에는 재산적 가치가 있는 권리가 포함됨
부가가치세법 시행령 제2조: 권리에 재산적 가치가 있으면 재화로 취급
부가가치세법 제4조: 사업자가 공급하는 재화·용역은 과세 대상
부가가치세법 제14조: 주된 사업과 관련된 부수 재화도 과세
소득세법 제94조 및 시행령 제158조의2: 이축권 양도와 소득구분 관련 규정

사례 Q&A

1. 부동산임대사업자가 개발제한구역 이축권을 양도할 경우 부가가치세가 붙나요?

답변

네, 개발제한구역 이축권을 양도하면 부가가치세가 과세될 수 있습니다.

근거

국세청 사전-2022-법규부가-0242 회신 및 부가가치세법 제2조, 시행령 제2조에 따라 재산적 가치가 있는 권리인 이축권의 양도는 재화의 공급으로 보아 과세합니다.

2. 이축권 양도 시 세금계산서 발급이 반드시 필요한가요?

답변

예, 이축권 양도 금액에 대해서도 세금계산서를 발급하여야 합니다.

근거

부가가치세법 제16조는 재화 또는 용역을 공급하는 경우 세금계산서 발급 의무를 규정하고 있으므로 이축권 또한 해당됩니다.

3. 건물과 이축권을 분리해 양도하고 감정가액으로 구분 신고하는 경우 세제상 차이가 발생하나요?

답변

네, 감정가액으로 구분 신고 시 이축권이 별도 기타소득으로 인정될 수 있습니다.

근거

소득세법 시행령 제158조의2에 따라 감정평가법인의 감정가액으로 구분 신고하면 이축권은 건물과 분리된 기타자산으로 보아 양도소득구분이 달라집니다.

* 중앙부처 1차 해석은 부처에서 해석한 내용을 수집·제공하는 공공데이터로, 현재 기준과 다를 수 있습니다. 구체적 사안은 소관 부처에 확인하거나 전문가 상담을 권장합니다.

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유권해석 전문

요지

부동산임대사업자가 건물과 그 건물에 관련된 이축권을 양도 시 해당 이축권은 부가가치세가 과세되는 것임

답변내용

부동산임대업을 영위하는 사업자가 건물과 그 건물에 대한 ｢개발제한구역의 지정 및 관리에 관한 특별조치법｣ 제12조제1항제2호 및 제3호의2에 따른 이축을 할 수 있는 권리(이하 ⁠“이축권”)를 양수인에게 양도하는 경우 해당 이축권은 ｢부가가치세법｣ 제4조제1호 및 같은 법 제14조제2항제1호에 따라 부가가치세가 과세되는 것입니다.

질의요지

○ 부동산임대사업자가 임대건물과 관련하여 발생된 이축권을 양도 시 부가가치세 과세 여부

사실관계

○ 신청인은 부동산임대사업자로 ’20.8.14. 개발제한구역내 이축권 매매계약을 체결한 후 ’22.2.14. 감정평가법인의 평가를 통해 건물(근린생활시설)과 이축권을 매도하였는데

- 건물은 양도소득으로 신고하고, 이축권은 기타소득으로 신고하였음

○ 본건 공공사업(신도시 ◎◎지구 공공택지개발사업)의 토지보상 계획공고일은 ’18.12.19.이고, 사업인정 고시일은 ’19.10.15.이며 신청인의 토지는 ’21.12월에 수용되었음

○한편, 신청인은 건물 양도에 대하여 세금계산서를 발급하였고, 이축권 양도에 대하여는 세금계산서 발급 없이 진행하였음

개발제한구역내 이축권리 매매계약 약정서

매도인(이하 ⁠“갑”)과 매수인(이하 ⁠“을”)은 아래 부동산의 표시 건축물(제1종 근린생활시설 189.63㎡)이 공공사업(신도시 ◎◎지구 공공택지개발사업)에 편입되어 철거됨으로 관계법령(개발제한구역지정 및 관리에 관한 특별조치법 제12조 개발제한구역에서의 행위제한)과 정해진 관련 행정절차에 따라 ⁠“갑”의 이축 권리를 ⁠“을”에게 매도하기로 합의한다. 따라서 본 약정체결 후 이축권리가 발생하지 않을 시 본 약정은 즉시 무효로 하고 상호손해배상 없이 받은 대금일체를 반환하기로 합의함

제1조 부동산의 표시

1) 이축부동산의 표시

소재지: ○○도 ◇◇시 일반철골구조 제1종 근린생활시설(소매점)

2) 이축부동산 건축예정 토지 소재지: ○○도 ◇◇시

제3조 이축권리금 지급약정

잔금: 164,000,000원은 2022.2.14. ⁠“갑”이 토지보상금 수령 후 LH공사로 토지소유권이 이전된 것을 확인 후 ⁠“을”에게 지급

제4조 계약의 조건 및 건축인허가

② 본 계약 전 ⁠“을”은 이축을 위한 해당토지의 건축조건을 확인하고 계약을 체결하며, 소유권 이전 후 이축과 관련 제반업무 인허가 절차는 ⁠“을”의 책임으로 진행한다.

④ ⁠“을”은 건축물 보상 수령 후 사업시행주체(LH)가 시행하는 당해 사업에 지장이 없게 건축물 철거에 적극 협조한다.

⑤ 건물의 명도기간은 잔금일로부터 6개월의 기한으로 정한다.

⑥ 부가세는 별도로 ⁠“갑”에게 지급한다.

관련 법령

○ 부가가치세법 제2조【정의】

이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.

1. "재화"란 재산 가치가 있는 물건 및 권리를 말한다. 물건과 권리의 범위에 관하여 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.

○ 부가가치세법 시행령 제2조【재화의 범위】

② 법 제2조제1호의 권리는 광업권, 특허권, 저작권 등 제1항에 따른 물건 외에 재산적 가치가 있는 모든 것으로 한다.

○부가가치세법 제4조【과세대상】

부가가치세는 다음 각 호의 거래에 대하여 과세한다.

1. 사업자가 행하는 재화 또는 용역의 공급

○ 부가가치세법 제9조【재화의 공급】

① 재화의 공급은 계약상 또는 법률상의 모든 원인에 따라 재화를 인도(引渡)하거나 양도(讓渡)하는 것으로 한다.

○ 부가가치세법 제14조【부수 재화 및 부수 용역의 공급】

② 주된 사업에 부수되는 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 재화 또는 용역의 공급은 별도의 공급으로 보되, 과세 및 면세 여부 등은 주된 사업의 과세 및 면세 여부 등을 따른다.

1. 주된 사업과 관련하여 우연히 또는 일시적으로 공급되는 재화 또는 용역

○ 소득세법 제94조【양도소득의 범위】

① 양도소득은 해당 과세기간에 발생한 다음 각 호의 소득으로 한다.

1. 토지[｢공간정보의 구축 및 관리 등에 관한 법률｣에 따라 지적공부(地籍公簿)에 등록하여야 할 지목에 해당하는 것을 말한다] 또는 건물(건물에 부속된 시설물과 구축물을 포함한다)의 양도로 발생하는 소득

2. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 부동산에 관한 권리의 양도로 발생하는 소득

가. 부동산을 취득할 수 있는 권리(건물이 완성되는 때에 그 건물과 이에 딸린 토지를 취득할 수 있는 권리를 포함한다)

4. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 자산(이하 이 장에서 ⁠“기타자산”이라 한다)의 양도로 발생하는 소득

마. 제1호의 자산과 함께 양도하는 ｢개발제한구역의 지정 및 관리에 관한 특별조치법｣ 제12조제1항제2호 및 제3호의2에 따른 이축을 할 수 있는 권리(이하 "이축권"이라 한다). 다만, 해당 이축권 가액을 대통령령으로 정하는 방법에 따라 별도로 평가하여 신고하는 경우는 제외한다.

○ 소득세법 시행령 제158조의2【양도소득에서 제외되는 이축권의 범위】

법 제94조제1항제4호마목 단서에서 ⁠“대통령령으로 정하는 방법에 따라 별도로 평가하여 신고하는 경우”란 ｢감정평가 및 감정평가사에 관한 법률｣에 따른 감정평가법인등이 감정한 가액이 있는 경우 그 가액(감정한 가액이 둘 이상인 경우에는 그 감정한 가액의 평균액)을 구분하여 신고하는 경우를 말한다.

○ 개발제한구역의 지정 및 관리에 관한 특별조치법 제12조 【개발제한구역에서의 행위제한】

① 개발제한구역에서는 건축물의 건축 및 용도변경, 공작물의 설치, 토지의 형질변경, 죽목(竹木)의 벌채, 토지의 분할, 물건을 쌓아놓는 행위 또는 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제2조제11호에 따른 도시ㆍ군계획사업(이하 "도시ㆍ군계획사업"이라 한다)의 시행을 할 수 없다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 행위를 하려는 자는 특별자치시장ㆍ특별자치도지사ㆍ시장ㆍ군수 또는 구청장(이하 "시장ㆍ군수ㆍ구청장"이라 한다)의 허가를 받아 그 행위를 할 수 있다.

1. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 건축물이나 공작물로서 대통령령으로 정하는 건축물의 건축 또는 공작물의 설치와 이에 따르는 토지의 형질변경

마. 개발제한구역 주민과 ｢공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률｣ 제4조에 따른 공익사업의 추진으로 인하여 개발제한구역이 해제된 지역 주민의 주거·생활편익·생업을 위한 시설

2. 개발제한구역의 건축물로서 제15조에 따라 지정된 취락지구로의 이축(移築)

3의2. ｢공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률｣ 제4조에 따른 공익사업의 시행에 따라 철거되는 건축물 중 취락지구로 이축이 곤란한 건축물로서 개발제한구역 지정 당시부터 있던 주택, 공장 또는 종교시설을 취락지구가 아닌 지역으로 이축하는 행위

○ 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 제4조【공익사업】

법에 따라 토지등을 취득하거나 사용할 수 있는 사업은 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 사업이어야 한다.

5. 국가, 지방자치단체, ｢공공기관의 운영에 관한 법률｣ 제4조에 따른 공공기관, ｢지방공기업법｣에 따른 지방공기업 또는 국가나 지방자치단체가 지정한 자가 임대나 양도의 목적으로 시행하는 주택 건설 또는 택지 및 산업단지 조성에 관한 사업

○ 개발제한구역의 지정 및 관리에 관한 특별조치법 제15조 【취락지구에 대한 특례】

① 시ㆍ도지사는 개발제한구역에서 주민이 집단적으로 거주하는 취락(제12조제1항제3호에 따른 이주단지를 포함한다)을 ⁠「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제37조제1항제8호에 따른 취락지구(이하 "취락지구"라 한다)로 지정할 수 있다.

② 취락을 구성하는 주택의 수, 단위면적당 주택의 수, 취락지구의 경계설정 기준 등 취락지구의 지정기준 및 정비에 관한 사항은 대통령령으로 정한다.

③ 취락지구에서의 건축물의 용도ㆍ높이ㆍ연면적 및 건폐율에 관하여는 제12조제9항에도 불구하고 따로 대통령령으로 정한다

○ 개발제한구역의 지정 및 관리에 관한 특별조치법 시행령 제13조 【허가 대상 건축물 또는 공작물의 종류 등】

① 법 제12조제1항제1호에 따른 건축물 또는 공작물의 종류, 건축 또는 설치의 범위는 별표 1과 같다.

○ 개발제한구역의 지정 및 관리에 관한 특별조치법 시행령 [별표 1]

건축물 또는 공작물의 종류, 건축 또는 설치의 범위(제13조제1항 관련)

시설의 종류	건축 또는 설치의 범위
5. 개발제한구역 주민의 주거·생활편익 및 생업을 위한 시설
(가,나,다 생략)	(중간 생략)
라. 근린생활시설	증축 및 신축할 수 있는 시설은 다음과 같다. ( 가),나) 생략) 다) 나)의 본문에도 불구하고 기존 근린생활시설(공익사업의 시행으로 개발제한구역에서 해제된 지역의 기존 근린생활시설을 포함한다)이 공익사업의 시행으로 인하여 철거(시장·군수·구청장이 공익사업의 시행을 위하여 존치할 필요가 있다고 인정한 후 공익사업 시행자에게 소유권이 이전되는 경우를 포함한다)되는 경우에는 그 기존 근린생활시설의 소유자(해당 공익사업의 사업인정 고시 당시에 해당 근린생활시설을 소유하였는지 여부와 관계없이 같은 법에 따라 보상금을 모두 지급받은 자를 말한다)는 국토교통부령으로 정하는 입지기준에 적합한 자기 소유의 토지[｢건축물관리법｣ 제30조제1항에 따라 건축물의 해체 허가를 받거나 신고를 한 날(해체예정일 3일 전까지 건축물의 해체 허가를 받거나 신고를 하지 않은 경우에는 실제 건축물을 해체한 날을 말한다) 당시 소유권을 확보한 토지를 말하되, 공익사업의 시행을 위하여 기존 근린생활시설을 존치하는 경우에는 기존 근린생활시설의 소유권 이전 당시 소유권을 확보한 토지를 말한다]에 근린생활시설을 신축할 수 있다.

○ 개발제한구역의 지정 및 관리에 관한 특별조치법 시행령 부칙(대통령령 제21139호, 2008.11.28.)

제1조(시행일) 이 영은 공포한 날부터 시행한다.

제2조(토석의 채취에 관한 경과조치) ｢산업입지 및 개발에 관한 법률｣ 제39조에 따라 경기도 시흥시ㆍ안산시 및 화성군 일원에서 시행하는 반월특수지역개발사업에 필요한 토석의 채취는 제14조제13호에도 불구하고 종전의 규정에 따른다.

제3조(취락지구로의 이축에 관한 경과조치) 시장ㆍ군수 또는 구청장은 법 제12조제1항제2호에 따라 취락지구로 이축하는 건축물 중 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 건축물에 대하여는 취락지구가 지정될 때까지 취락지구의 지정기준에 해당하는 취락이나 그 취락 또는 제2조제3항제2호에 해당하여 개발제한구역에서 해제된 지역에 접한 토지로의 이축을 허가할 수 있다.

1. 공익사업의 시행으로 철거되는 건축물

2. 재해로 이축이 불가피한 건축물

3. 개발제한구역 지정 이전부터 다른 사람 소유의 토지에 건축되어 있는 주택으로서 토지소유자의 동의를 받지 못하여 증축 또는 개축할 수 없는 주택

출처 : 국세청 2022. 04. 29. 사전-2022-법규부가-0242[법규과-1375] | 국세법령정보시스템

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