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무상임대한 상가 리모델링 반환시 부가가치세 과세여부
서면-2018-부가-1465[부가가치세과-1173] · 2018. 05. 31.Q질의내용
- 상가건물을 특수관계인이 아닌 임차인에게 무상으로 임대한 후, 임차인이 자기 비용으로 리모델링한 상태로 반환하는 경우 해당 리모델링 비용에 대해 부가가치세가 과세되는지 궁금합니다.
S요약
R회신 내용 서면-2018-부가-1465[부가가치세과-1173] · 2018. 05. 31.
- 국세청 서면-2018-부가-1465[부가가치세과-1173](2018.05.31) 회신에 따르면, 특수관계인에 해당하지 않는 임차인에게 상가건물을 무상임대하는 것은 부가가치세 과세대상이 아니라고 하였습니다.
- 임차인이 자신의 비용으로 상가를 리모델링하고, 임대차 종료 시 리모델링 상태로 원상회복 없이 임대인에게 반환하는 경우, 그 리모델링(개수)비 상당액은 임차인이 임대인에게 재화를 공급한 것으로 보아 부가가치세가 과세된다고 안내하였습니다.
- 이 때 리모델링이 임대인의 자본적 지출로 귀속되는 경우, 개수 종료일에 임차인이 세금계산서를 교부하고 부가가치세를 거래징수하며, 임대인은 해당 금액을 부가가치세법 시행령 제65조에 따라 과세표준에 포함하여 신고해야 한다고 설명하였습니다.
- 만일 임차인의 리모델링이 임대인에게 무상양도되거나 임대용역의 대가로 귀속된 경우, 해당 개수비 상당액은 임대인의 과세표준에 포함되며 부가가치세 납부의무가 발생함을 관련 예규(부가46015-1319, 부가가치세과-166 등)에서도 재확인하였습니다.
L관련 법령 해석
- 부가가치세법 제4조: 사업자가 재화 또는 용역을 공급하는 경우 부가가치세 과세대상임.
- 부가가치세법 제9조: 재화의 공급에는 모든 원인에 의한 인도·양도가 포함됨.
- 부가가치세법 제11조: 용역의 공급에는 부동산 사용 행위가 포함됨.
- 부가가치세법 제12조: 특수관계인 이외의 자에게 무상임대 시 용역의 공급으로 보지 않음.
- 부가가치세법 시행령 제65조: 임차인이 임대인에게 제공한 개수(리모델링)비용에 해당하는 금액은 재화의 공급가액으로 과세표준에 포함됨.
* 중앙부처 1차 해석은 부처에서 해석한 내용을 수집·제공하는 공공데이터로, 현재 기준과 다를 수 있습니다. 구체적 사안은 소관 부처에 확인하거나 전문가 상담을 권장합니다.
요지
사업자가 부동산을 특수관계인이 아닌 자에게 무상임대하는 경우 부가가치세 과세대상에 해당하지 아니하나, 임차인의 비용으로 리모델링(개수)한 후 원상회복하지 아니하고 임대인에게 반환하는 경우 그 개수비 상당액은 부가가치세가 과세되는 것임
회신
○ 부가46015-1319, 2001.10.12
사업자가 음식업을 영위할 목적으로 사업용건물을 임차하고 당해 건물을 임차인의 책임하에 개수(자본적지출)하여 당해 시설물을 임대인에게 귀속시킨 후 일정기간동안 사용하는 경우에 있어서, 당해 임차인은 건물주인 임대사업자에게 개수비 상당액의 재화를 공급한 것으로 보아 그 개수 종료일에 당해 재화의 공급에 대하여 세금계산서를 교부하고 부가가치세를 거래징수하는 것이며, 임대인은 당해 개수비 상당액을 부가가치세법 시행령 제49조의2 제3항의 규정에 의한 금액을 부가가치세 과세표준으로 신고하여야 하는 것임
* 부가가치세법 시행령 제49조의2 제3항 → 제65조 제5항으로 변경
1. 사실관계
○ 신청인은 지방 중소도시 구도심 재래시장 인근에 5층 상가건물을 소유하고 있으며, 해당 상가건물은 노후화되고 상권이 취약하여 1층 일부를 제외하고 모두 공실상태임
○ 최근 재래시장 활성화를 위해 시에서는 시장연합회에 예산을 지원하고 시장연합회는 신청인의 건물을 4년간 무상으로 임차한 후 시 지원예산을 활용하여 복합문화공간 및 게스트하우스로 리모델링하여 활용하고자 함
○ 이후 4년의 무상임대기간이 종료하면 리모델링 상태로 반환하거나 정식으로 임대차계약을 하자는 제안을 받음
2. 질의내용
○ (질의1) 상가건물을 무상으로 임대하고 임차인이 리모델링하여 사용한 후 반환하는 경우 부가가치세가 과세되는지
○ (질의2) 질의1 관련 부가가치세가 과세된다면 과세기간별 과세표준은
3. 관련법령
○ 부가가치세법 제4조【과세대상】
부가가치세는 다음 각 호의 거래에 대하여 과세한다.
1. 사업자가 행하는 재화 또는 용역의 공급
○ 부가가치세법 제9조【재화의 공급】
① 재화의 공급은 계약상 또는 법률상의 모든 원인에 따라 재화를 인도(引渡)하거나 양도(讓渡)하는 것으로 한다.
② 제1항에 따른 재화의 공급의 범위에 관하여 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.
○ 부가가치세법 제11조 【용역의 공급】
① 용역의 공급은 계약상 또는 법률상의 모든 원인에 따른 것으로서 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 것으로 한다.
2. 시설물, 권리 등 재화를 사용하게 하는 것
② 제1항에 따른 용역의 공급의 범위에 관하여 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.
○ 부가가치세법 시행령 제3조【용역의 범위】
① 법 제2조 제2호에 따른 용역은 재화 외에 재산 가치가 있는 다음 각 호의 사업에 해당하는 모든 역무(役務)와 그 밖의 행위로 한다.
6. 부동산업 및 임대업. - 이하 생략 -
○ 부가가치세법 제12조【용역 공급의 특례】
② 사업자가 대가를 받지 아니하고 타인에게 용역을 공급하는 것은 용역의 공급으로 보지 아니한다. 다만, 사업자가 대통령령으로 정하는 특수관계인(이하 "특수관계인"이라 한다)에게 사업용 부동산의 임대용역 등 대통령령으로 정하는 용역을 공급하는 것은 용역의 공급으로 본다.
○ 부가가치세법 시행령 제65조【부동산 임대용역의 공급가액 계산】
⑤ 법 제29조 제10항 제3호에 따라 사업자가 둘 이상의 과세기간에 걸쳐 부동산 임대용역을 공급하고 그 대가를 선불이나 후불로 받는 경우에는 해당 금액을 계약기간의 개월 수로 나눈 금액의 각 과세대상기간의 합계액을 공급가액으로 한다. - 이하 생략 -
○ 부가가치세과-166, 2011.02.23
가전제품 판매업을 운영하는 임차인이 임대인과 토지임대차계약을 체결하고 해당 토지 위에 자기의 비용과 명의로 건물을 신축하여 일정기간 동안 사업용으로 사용한 후 임대차계약 종료 시 토지를 명도하면서 해당 건물을 무상양도하거나 철거 및 원상회복하여 주기로 함에 따라 소유권을 임대인에게 무상으로 이전한 경우 임대인이 해당 임대차계약에 대한 임대용역과 관계없이 받은 동 건물의 가액은 임대인의 토지임대용역 공급에 대한 부가가치세 과세표준에 포함하지 아니하는 것이나, 임대용역에 대한 대가로 이전받은 경우에는 과세표준에 포함하는 것임
○ 부가46015-1319, 2001.10.12
사업자가 음식업을 영위할 목적으로 사업용건물을 임차하고 당해 건물을 임차인의 책임하에 개수(자본적지출)하여 당해 시설물을 임대인에게 귀속시킨 후 일정기간동안 사용하는 경우에 있어서, 당해 임차인은 건물주인 임대사업자에게 개수비 상당액의 재화를 공급한 것으로 보아 그 개수 종료일에 당해 재화의 공급에 대하여 세금계산서를 교부하고 부가가치세를 거래징수하는 것이며, 임대인은 당해 개수비 상당액을 부가가치세법 시행령 제49조의2 제3항의 규정에 의한 금액을 부가가치세 과세표준으로 신고하여야 하는 것임
○ 부가22601-1693, 1991.12.20.
부동산(건물)임대차계약 의해 임차자의 책임하에 건물을 개수(자본적 지출)하여 사용하는 경우 건물주인 임대자는 동 자본적 지출에 해당하는 개수비상당액을 부가가치세 과세표준으로 신고하여야 하며, 임차자가 부가가치세 과세사업자일 경우 임대자에게 개수비상당액의 재화를 공급한 것으로 보아 그 개수종료일에 당해 재화공급에 대한 부가가치세를 거래징수하여야 함.
출처 : 국세청 2018. 05. 31. 서면-2018-부가-1465[부가가치세과-1173] | 국세법령정보시스템
유권해석
무상임대한 상가 리모델링 반환시 부가가치세 과세여부
서면-2018-부가-1465[부가가치세과-1173] · 2018. 05. 31.Q질의내용
- 상가건물을 특수관계인이 아닌 임차인에게 무상으로 임대한 후, 임차인이 자기 비용으로 리모델링한 상태로 반환하는 경우 해당 리모델링 비용에 대해 부가가치세가 과세되는지 궁금합니다.
S요약
R회신 내용 서면-2018-부가-1465[부가가치세과-1173] · 2018. 05. 31.
- 국세청 서면-2018-부가-1465[부가가치세과-1173](2018.05.31) 회신에 따르면, 특수관계인에 해당하지 않는 임차인에게 상가건물을 무상임대하는 것은 부가가치세 과세대상이 아니라고 하였습니다.
- 임차인이 자신의 비용으로 상가를 리모델링하고, 임대차 종료 시 리모델링 상태로 원상회복 없이 임대인에게 반환하는 경우, 그 리모델링(개수)비 상당액은 임차인이 임대인에게 재화를 공급한 것으로 보아 부가가치세가 과세된다고 안내하였습니다.
- 이 때 리모델링이 임대인의 자본적 지출로 귀속되는 경우, 개수 종료일에 임차인이 세금계산서를 교부하고 부가가치세를 거래징수하며, 임대인은 해당 금액을 부가가치세법 시행령 제65조에 따라 과세표준에 포함하여 신고해야 한다고 설명하였습니다.
- 만일 임차인의 리모델링이 임대인에게 무상양도되거나 임대용역의 대가로 귀속된 경우, 해당 개수비 상당액은 임대인의 과세표준에 포함되며 부가가치세 납부의무가 발생함을 관련 예규(부가46015-1319, 부가가치세과-166 등)에서도 재확인하였습니다.
L관련 법령 해석
- 부가가치세법 제4조: 사업자가 재화 또는 용역을 공급하는 경우 부가가치세 과세대상임.
- 부가가치세법 제9조: 재화의 공급에는 모든 원인에 의한 인도·양도가 포함됨.
- 부가가치세법 제11조: 용역의 공급에는 부동산 사용 행위가 포함됨.
- 부가가치세법 제12조: 특수관계인 이외의 자에게 무상임대 시 용역의 공급으로 보지 않음.
- 부가가치세법 시행령 제65조: 임차인이 임대인에게 제공한 개수(리모델링)비용에 해당하는 금액은 재화의 공급가액으로 과세표준에 포함됨.
* 중앙부처 1차 해석은 부처에서 해석한 내용을 수집·제공하는 공공데이터로, 현재 기준과 다를 수 있습니다. 구체적 사안은 소관 부처에 확인하거나 전문가 상담을 권장합니다.
요지
사업자가 부동산을 특수관계인이 아닌 자에게 무상임대하는 경우 부가가치세 과세대상에 해당하지 아니하나, 임차인의 비용으로 리모델링(개수)한 후 원상회복하지 아니하고 임대인에게 반환하는 경우 그 개수비 상당액은 부가가치세가 과세되는 것임
회신
○ 부가46015-1319, 2001.10.12
사업자가 음식업을 영위할 목적으로 사업용건물을 임차하고 당해 건물을 임차인의 책임하에 개수(자본적지출)하여 당해 시설물을 임대인에게 귀속시킨 후 일정기간동안 사용하는 경우에 있어서, 당해 임차인은 건물주인 임대사업자에게 개수비 상당액의 재화를 공급한 것으로 보아 그 개수 종료일에 당해 재화의 공급에 대하여 세금계산서를 교부하고 부가가치세를 거래징수하는 것이며, 임대인은 당해 개수비 상당액을 부가가치세법 시행령 제49조의2 제3항의 규정에 의한 금액을 부가가치세 과세표준으로 신고하여야 하는 것임
* 부가가치세법 시행령 제49조의2 제3항 → 제65조 제5항으로 변경
1. 사실관계
○ 신청인은 지방 중소도시 구도심 재래시장 인근에 5층 상가건물을 소유하고 있으며, 해당 상가건물은 노후화되고 상권이 취약하여 1층 일부를 제외하고 모두 공실상태임
○ 최근 재래시장 활성화를 위해 시에서는 시장연합회에 예산을 지원하고 시장연합회는 신청인의 건물을 4년간 무상으로 임차한 후 시 지원예산을 활용하여 복합문화공간 및 게스트하우스로 리모델링하여 활용하고자 함
○ 이후 4년의 무상임대기간이 종료하면 리모델링 상태로 반환하거나 정식으로 임대차계약을 하자는 제안을 받음
2. 질의내용
○ (질의1) 상가건물을 무상으로 임대하고 임차인이 리모델링하여 사용한 후 반환하는 경우 부가가치세가 과세되는지
○ (질의2) 질의1 관련 부가가치세가 과세된다면 과세기간별 과세표준은
3. 관련법령
○ 부가가치세법 제4조【과세대상】
부가가치세는 다음 각 호의 거래에 대하여 과세한다.
1. 사업자가 행하는 재화 또는 용역의 공급
○ 부가가치세법 제9조【재화의 공급】
① 재화의 공급은 계약상 또는 법률상의 모든 원인에 따라 재화를 인도(引渡)하거나 양도(讓渡)하는 것으로 한다.
② 제1항에 따른 재화의 공급의 범위에 관하여 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.
○ 부가가치세법 제11조 【용역의 공급】
① 용역의 공급은 계약상 또는 법률상의 모든 원인에 따른 것으로서 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 것으로 한다.
2. 시설물, 권리 등 재화를 사용하게 하는 것
② 제1항에 따른 용역의 공급의 범위에 관하여 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.
○ 부가가치세법 시행령 제3조【용역의 범위】
① 법 제2조 제2호에 따른 용역은 재화 외에 재산 가치가 있는 다음 각 호의 사업에 해당하는 모든 역무(役務)와 그 밖의 행위로 한다.
6. 부동산업 및 임대업. - 이하 생략 -
○ 부가가치세법 제12조【용역 공급의 특례】
② 사업자가 대가를 받지 아니하고 타인에게 용역을 공급하는 것은 용역의 공급으로 보지 아니한다. 다만, 사업자가 대통령령으로 정하는 특수관계인(이하 "특수관계인"이라 한다)에게 사업용 부동산의 임대용역 등 대통령령으로 정하는 용역을 공급하는 것은 용역의 공급으로 본다.
○ 부가가치세법 시행령 제65조【부동산 임대용역의 공급가액 계산】
⑤ 법 제29조 제10항 제3호에 따라 사업자가 둘 이상의 과세기간에 걸쳐 부동산 임대용역을 공급하고 그 대가를 선불이나 후불로 받는 경우에는 해당 금액을 계약기간의 개월 수로 나눈 금액의 각 과세대상기간의 합계액을 공급가액으로 한다. - 이하 생략 -
○ 부가가치세과-166, 2011.02.23
가전제품 판매업을 운영하는 임차인이 임대인과 토지임대차계약을 체결하고 해당 토지 위에 자기의 비용과 명의로 건물을 신축하여 일정기간 동안 사업용으로 사용한 후 임대차계약 종료 시 토지를 명도하면서 해당 건물을 무상양도하거나 철거 및 원상회복하여 주기로 함에 따라 소유권을 임대인에게 무상으로 이전한 경우 임대인이 해당 임대차계약에 대한 임대용역과 관계없이 받은 동 건물의 가액은 임대인의 토지임대용역 공급에 대한 부가가치세 과세표준에 포함하지 아니하는 것이나, 임대용역에 대한 대가로 이전받은 경우에는 과세표준에 포함하는 것임
○ 부가46015-1319, 2001.10.12
사업자가 음식업을 영위할 목적으로 사업용건물을 임차하고 당해 건물을 임차인의 책임하에 개수(자본적지출)하여 당해 시설물을 임대인에게 귀속시킨 후 일정기간동안 사용하는 경우에 있어서, 당해 임차인은 건물주인 임대사업자에게 개수비 상당액의 재화를 공급한 것으로 보아 그 개수 종료일에 당해 재화의 공급에 대하여 세금계산서를 교부하고 부가가치세를 거래징수하는 것이며, 임대인은 당해 개수비 상당액을 부가가치세법 시행령 제49조의2 제3항의 규정에 의한 금액을 부가가치세 과세표준으로 신고하여야 하는 것임
○ 부가22601-1693, 1991.12.20.
부동산(건물)임대차계약 의해 임차자의 책임하에 건물을 개수(자본적 지출)하여 사용하는 경우 건물주인 임대자는 동 자본적 지출에 해당하는 개수비상당액을 부가가치세 과세표준으로 신고하여야 하며, 임차자가 부가가치세 과세사업자일 경우 임대자에게 개수비상당액의 재화를 공급한 것으로 보아 그 개수종료일에 당해 재화공급에 대한 부가가치세를 거래징수하여야 함.
출처 : 국세청 2018. 05. 31. 서면-2018-부가-1465[부가가치세과-1173] | 국세법령정보시스템
