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임대기간 미충족 임대주택 양도 시 양도세 중과 적용

서면-2022-부동산-1501[부동산납세과-3582] · 2022. 11. 22.

질의 및 요약

Q질의내용

단기임대주택으로 등록한 A임대주택을 5년 이상 임대하지 못하고 양도하는 경우 양도소득세 중과대상에 해당하는지 궁금합니다.

S요약

임대주택이 장기임대주택 요건을 충족하지 못하고 양도할 경우, 해당 주택에 대해 소득세법 제104조제7항의 중과세율이 적용되는 것으로 판단됩니다. 민간매입임대주택을 단기임대등록 후 5년 이상 임대하지 않고 양도하면, 장기임대주택 등의 중과배제 특례를 받을 수 없어 일반 조정대상지역 다주택자로 보아 양도소득세 중과세율을 적용한다는 점에 유의해야 합니다.

#임대주택 #단기임대 #양도소득세 #중과세율 #5년 미만 #민간임대

핵심 정리

R회신 내용 서면-2022-부동산-1501[부동산납세과-3582] · 2022. 11. 22.

회신 주체·출처: 국세청 서면-2022-부동산-1501[부동산납세과-3582] 2022.11.22
민간매입임대주택을 5년 이상 임대하지 못하고 양도한 경우 장기임대주택의 중과세율 배제 특례를 적용받지 못하므로, 소득세법 제104조 제7항의 양도소득세 중과세율 적용대상에 해당하는 것으로 보입니다.
임대기간 미충족 시 일반 조정대상지역 다주택자 규정을 그대로 적용하며, 장기임대주택 요건 불충족이 명확할 때에는 세율 가산(최대 30%)이 될 수 있습니다.
유사 사례에서 조정대상지역 공고일(예: 2017.11.10.) 등 적용일자 판단도 중요하다고 회신한 바 있습니다.

L관련 법령 해석

소득세법 제104조 제7항: 조정대상지역 내 1세대 2주택, 3주택 이상 등에 대한 양도세 중과세율(기본 세율에 20% 또는 30% 가산) 규정
소득세법 시행령 제167조의3제1항제2호: 장기임대주택의 요건(5년 이상 임대 등) 명시
소득세법 시행령 제167조의10: 양도소득세가 중과되는 1세대 2주택 주택의 범위 및 예외 조건
민간임대주택에 관한 특별법 제2조제3호: 민간매입임대주택의 정의 규정

사례 Q&A

1. 단기임대주택을 5년 미만 임대할 경우 양도소득세가 중과되나요?

답변

네, 장기임대주택 요건을 충족하지 못하고 임대주택을 양도하면 양도소득세 중과세율이 적용될 수 있습니다.

근거

소득세법 제104조 제7항 및 시행령 제167조의3의 규정에 따라 장기임대주택 요건을 채우지 못하면 중과 대상이 됩니다.

2. 임대기간을 못 채우고 임대주택을 판 경우 중과배제 특례를 받을 수 있나요?

답변

임대기간 요건(5년)을 충족하지 않으면 중과배제 특례는 적용되지 않는 것으로 보입니다.

근거

시행령 제167조의3에 따라 임대기간 및 등록요건을 모두 충족해야만 중과세율 배제 특례를 받을 수 있습니다.

3. 민간매입임대주택 양도 시 중과세 적용 시점은 언제인가요?

답변

조정대상지역 공고일(예: 2017.11.10.) 이후 양도 시점에 적용 여부가 판단됩니다.

근거

기획재정부 재산세제과-73 해석에 따라 조정대상지역 공고일이 기준이 됨을 확인할 수 있습니다.

* 중앙부처 1차 해석은 부처에서 해석한 내용을 수집·제공하는 공공데이터로, 현재 기준과 다를 수 있습니다. 구체적 사안은 소관 부처에 확인하거나 전문가 상담을 권장합니다.

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유권해석 전문

요지

임대주택의 임대기간을 충족하지 못하고 양도하는 경우 ｢소득세법｣ 제104조제7항에 따른 세율이 적용되는 것임

회신

거주자가 일반주택과 ｢민간임대주택에 관한 특별법｣ 제2조제3호에 따른 민간매입임대주택을 보유하는 경우로서 임대주택을 ｢소득세법 시행령｣ 제167조의3제1항제2호 각 목에 따른 장기임대주택의 요건을 충족하지 못하고 양도하는 경우에는 ｢소득세법｣ 제104조제7항에 따른 세율이 적용되는 것입니다.

1. 사실관계

A주택

		(4년 2개월 임대)
’16.2월	’16.5월		’17.11.10.	’20.7월
---∥---------▴------------------▴--------∥
취득	임대등록		조정대상지역 공고	양도

B주택

	’17.3월	’21.3.12.
--------------∥----------------------------∥---
	취득	양도

○’16. 2.	A주택 취득
○’16. 5.	A주택 임대등록(단기)
○’17. 3.	B주택 취득
○’17.11.10.	조정대상지역 공고(A·B주택 소재지)
○’20. 7.	A임대주택 양도
○’21. 3.12.	B주택 양도

2. 질의내용

○ 단기임대주택으로 등록한 A임대주택을 5년 이상 임대하지 못하고 양도하는 경우 중과대상인지 여부

3. 관련법령

○ 소득세법 제104조【양도소득세의 세율】

⑦ 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 주택(이에 딸린 토지를 포함한다. 이하 이 항에서 같다)을 양도하는 경우 제55조제1항에 따른 세율에 100분의 20(제3호 및 제4호의 경우 100분의 30)을 더한 세율을 적용한다. 이 경우 해당 주택 보유기간이 2년 미만인 경우에는 제55조제1항에 따른 세율에 100분의 20(제3호 및 제4호의 경우 100분의 30)을 더한 세율을 적용하여 계산한 양도소득 산출세액과 제1항제2호 또는 제3호의 세율을 적용하여 계산한 양도소득 산출세액 중 큰 세액을 양도소득 산출세액으로 한다.

1. ｢주택법｣ 제63조의2제1항제1호에 따른 조정대상지역(이하 이 조에서 "조정대상지역"이라 한다)에 있는 주택으로서 대통령령으로 정하는 1세대 2주택에 해당하는 주택

2. 조정대상지역에 있는 주택으로서 1세대가 1주택과 조합원입주권 또는 분양권을 1개 보유한 경우의 해당 주택. 다만, 대통령령으로 정하는 장기임대주택 등은 제외한다.

3. 조정대상지역에 있는 주택으로서 대통령령으로 정하는 1세대 3주택 이상에 해당하는 주택

4. 조정대상지역에 있는 주택으로서 1세대가 주택과 조합원입주권 또는 분양권을 보유한 경우로서 그 수의 합이 3 이상인 경우 해당 주택. 다만, 대통령령으로 정하는 장기임대주택 등은 제외한다.

○ 소득세법 시행령 제167조의10【양도소득세가 중과되는 1세대 2주택에 해당하는 주택의 범위】

① 법 제89조제1항제3호가목에서 ⁠“대통령령으로 정하는 요건”이란 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 해당 주택의 보유기간이 2년(제8항제2호에 해당하는 거주자의 주택인 경우는 3년) 이상인 것[취득 당시에 ｢주택법｣ 제63조의2제1항제1호에 따른 조정대상지역(이하 이 조에서 ⁠“조정대상지역”이라 한다)에 있는 주택의 경우에는 해당 주택의 보유기간이 2년(제8항제2호에 해당하는 거주자의 주택인 경우에는 3년) 이상이고 그 보유기간 중 거주기간이 2년 이상인 것]을 말한다. 다만, 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 제1호부터 제3호까지의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그 보유기간 및 거주기간의 제한을 받지 아니하며 제4호 및 제5호에 해당하는 경우에는 거주기간의 제한을 받지 아니한다.

⑪ 법 제89조제1항제3호나목에서 ⁠“대통령령으로 정하는 주택”이란 제155조에 따른 1세대1주택의 특례에 해당하여 이 조를 적용하는 주택을 말한다.

4. 유사사례(판례, 심판례, 심사례, 예규)

○ 기획재정부 재산세제과-73, 2022.1.11.

[질의내용] ｢소득세법 시행령｣ 제154조제2항의 조정대상지역 소재 다주택자가 양도한 주택이 ｢소득세법 시행령｣ 제167조의10제1항제11호에 따라 중과세율이 적용 배제되는지 여부 판단시 조정대상지역 공고일

(제1안) ’17.8.3.(｢소득세법 시행령｣ 제154조제2항의 조정대상지역 시작일)

(제2안) ’17.9.6.(국토교통부 제2017-1305호로 조정대상지역 예정지 공고한 날)

(제3안) ’17.11.10. ⁠(주택법(법률 제14866호)시행시기)

[회신] 귀 질의에 대해서는 제3안이 타당합니다.

출처 : 국세청 2022. 11. 22. 서면-2022-부동산-1501[부동산납세과-3582] | 국세법령정보시스템

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