요지

별도세대가 보유하는 주택의 부수토지를 소유하는 경우 다른 2주택이 일시적 2주택 요건을 충족하는 경우 일시적 2주택 특례 적용 가능

회신

｢소득세법 시행령｣ 제155조제1항에 따른 비과세 여부를 판정함에 있어 주택과 그 부수토지를 동일세대원이 아닌 자가 각각 소유하고 있는 경우 해당 주택의 소유자는 건물소유자를 기준으로 판단하는 것으로서, 그 부수토지의 소유자는 주택을 소유한 것으로 보지 아니하는 것입니다.

1. 사실관계

 ○ ’98. 7월 갑 A주택 취득

 ○ ’15.10월 갑 토지^* 증여로 취득

             * 토지 위 부친(별도세대) 명의 B주택 소재

 ○ ’17. 5월 갑 부모님과 동거봉양 합가

 ○ ’22.10월 부친 사망으로 별도세대인 을(갑의 동생) B주택 상속

 ○ 예정 C주택 취득

 ○ 예정 A주택 양도

2. 질의내용

 ○ A주택과 동일세대원이 아닌 자가 보유하는 B주택의 부수토지를 보유한 1세대가 C주택을 취득 후 A주택을 양도하는 경우 비과세 적용 여부

3. 관련법령

 □ 소득세법 제89조【비과세 양도소득】

  ① 다음 각 호의 소득에 대해서는 양도소득에 대한 소득세(이하 "양도소득세"라 한다)를 과세하지 아니한다.

   3. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 주택(주택 및 이에 딸린 토지의 양도 당시 실지거래가액의 합계액이 12억원을 초과하는 고가주택은 제외한다)과 이에 딸린 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령으로 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지(이하 이 조에서 "주택부수토지"라 한다)의 양도로 발생하는 소득

   가. 1세대가 1주택을 보유하는 경우로서 대통령령으로 정하는 요건을 충족하는 주택

   나. 1세대가 1주택을 양도하기 전에 다른 주택을 대체취득하거나 상속, 동거봉양, 혼인 등으로 인하여 2주택 이상을 보유하는 경우로서 대통령령으로 정하는 주택

 □ 소득세법 시행령 제154조【1세대1주택의 범위】

  ①법 제89조제1항제3호가목에서 "대통령령으로 정하는 요건"이란 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 해당 주택의 보유기간이 2년(제8항제2호에 해당하는 거주자의 주택인 경우는 3년) 이상인 것[취득 당시에 ｢주택법｣ 제63조의2제1항제1호에 따른 조정대상지역(이하 "조정대상지역"이라 한다)에 있는 주택의 경우에는 해당 주택의 보유기간이 2년(제8항제2호에 해당하는 거주자의 주택인 경우에는 3년) 이상이고 그 보유기간 중 거주기간이 2년 이상인 것]을 말한다. 다만, 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 제1호부터 제3호까지의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그 보유기간 및 거주기간의 제한을 받지 않으며 제5호에 해당하는 경우에는 거주기간의 제한을 받지 않는다.

 □ 소득세법 시행령 제155조【1세대1주택의 특례】

  ① 국내에 1주택을 소유한 1세대가 그 주택(이하 이 항에서 "종전의 주택"이라 한다)을 양도하기 전에 다른 주택(이하 이 조에서 "신규 주택"이라 한다)을 취득(자기가 건설하여 취득한 경우를 포함한다)함으로써 일시적으로 2주택이 된 경우 종전의 주택을 취득한 날부터 1년 이상이 지난 후 신규 주택을 취득하고 신규 주택을 취득한 날부터 3년 이내에 종전의 주택을 양도하는 경우(제18항에 따른 사유에 해당하는 경우를 포함한다)에는 이를 1세대1주택으로 보아 제154조제1항을 적용한다. 이 경우 제154조제1항제1호, 같은 항 제2호가목 및 같은 항 제3호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 종전의 주택을 취득한 날부터 1년 이상이 지난 후 다른 주택을 취득하는 요건을 적용하지 않으며, 종전의 주택 및 그 부수토지의 일부가 제154조제1항제2호가목에 따라 협의매수되거나 수용되는 경우로서 해당 잔존하는 주택 및 그 부수 토지를 그 양도일 또는 수용일부터 5년 이내에 양도하는 때에는 해당 잔존하는 주택 및 그 부수토지의 양도는 종전의 주택 및 그 부수토지의 양도 또는 수용에 포함되는 것으로 본다.

4. 유사사례(판례, 심판례, 심사례, 예규)

 □ 부동산거래관리과-395, 2012.07.25.

주택과 그 부수토지의 소유자가 다른 경우에는 건물소유자를 기준으로 해당 주택의 소유자를 판단하는 것입니다. 귀 질의의 경우, A주택 양도 당시 B주택은 별도세대인 乙의 주택으로 보아 ｢소득세법 시행령｣ 제154조제1항에 따른 1세대 1주택 비과세 여부를 판정하는 것입니다.

 □ 부동산거래관리과-1494, 2010.12.21.

  ｢소득세법 시행령｣ 제154조에 따른 1세대 1주택 비과세 여부를 판정함에 있어 주택과 그 부수토지를 동일세대원이 아닌 자가 각각 소유하고 있는 경우 해당 주택의 소유자는 건물소유자를 기준으로 판단하는 것으로서, 그 부수토지의 소유자는 주택을 소유한 것으로 보지 아니하는 것입니다

 □ 서면인터넷방문상담5팀-695, 2008.03.31.

  1. ｢소득세법 시행령｣ 제154조의 규정에 의한 1세대 1주택을 판정함에 있어 주택과 그 부수토지를 동일세대원이 아닌 자가 각각 소유하고 있는 경우 그 부수토지의 소유자는 주택을 소유한 것으로 보지 아니하는 것이나, 주택을 실질적으로 소유하면서 공부상 명의만 달리한 경우에는 공부상의 명의에 관계없이 주택을 소유한 것으로 보는 것으로서, 귀 질의의 경우 주택과 그 부수토지를 동일세대원이 아닌 자(타인 포함)가 각각 소유하고 있는지 여부는 관련사실을 종합하여 관할세무서장이 사실판단할 사항입니다.

  2. 고가주택으로서 1세대 1주택 양도소득세 비과세요건을 갖춘 경우의 양도차익계산은 ｢소득세법｣ 제95조 제3항 및 동법 시행령 제160조의 규정에 따라 계산하는 것입니다.

  3. ｢소득세법｣ 제104조 제1항 제2호의 5 및 동법 시행령 제167조의 5의 규정을 적용함에 있어 주택수의 계산은 당해 주택 또는 그 밖의 주택 양도일 현재 각 세대를 기준으로 판정하는 것이며, 주택과 그 부수 토지를 각각 다른 별도의 세대가 보유하는 경우 또는 보유하다가 양도하는 경우 당해 주택의 소유자는 건물소유자를 기준으로 판단하는 것입니다.

 □ 서면-2023-부동산-2276, 2023.08.10.

  ｢소득세법 시행령｣ 제155조제1항의 일시적 2주택 비과세 특례 여부는 해당 주택 양도시점을 기준으로 판정하는 것으로, 3주택을 소유한 세대가 1주택(A)을 별도세대에게 증여한 후 남은 주택이 일시적 2주택(C, D)인 경우로서 ｢소득세법 시행령｣ 제155조 제1항 요건을 갖춰 종전주택(C)을 양도하는 경우 이를 1세대1주택으로 보아 같은 영 제154조제1항을 적용하는 것입니다.

출처 : 국세청 2024. 08. 20. 서면-2024-부동산-0431 | 국세법령정보시스템