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주택을 상가로 용도변경 후 양도 시 장기보유특별공제 기산일
사전-2024-법규재산-0161 · 2024. 05. 03.Q질의내용
- 주택을 상가로 용도변경한 뒤 양도할 경우, 장기보유특별공제의 보유기간 기산일이 건물 취득일인지, 아니면 용도변경일인지 궁금합니다.
S요약
R회신 내용 사전-2024-법규재산-0161 · 2024. 05. 03.
- 국세청 사전-2024-법규재산-0161(2024-05-03) 회신에 따르면, 주택을 근린생활시설(상가)로 용도변경한 후 양도하는 경우에도, 장기보유특별공제의 보유기간은 해당 건물의 최초 취득일부터 계산하도록 명시하였습니다.
- 용도변경 시점이 아닌, 주택을 최초로 취득한 날이 장기보유특별공제 보유기간 기산일로 판단된다는 점이 강조되었습니다.
- 관련 세법상 장기보유특별공제는 보유기간이 3년 이상이면 적용 가능하며, 용도변경 사실이 있더라도 취득일부터 양도일까지 기간을 산정하도록 해석하였습니다.
- 따라서 주택을 상가로 용도변경한 경우에도, 공제 적용을 위한 보유기간 계산이나 공제율 산정은 건물의 취득일을 기준으로 합니다.
L관련 법령 해석
- 소득세법 제95조 제4항: 장기보유특별공제의 보유기간은 자산의 취득일부터 양도일까지로 계산함을 명시
- 소득세법 제88조 제7호: 주택의 정의와 공부상 용도가 명확하지 않을 경우 공부상 용도 적용을 규정
- 소득세법 제95조 제2항: 장기보유특별공제율 산정 및 적용 요건 규정
- 소득세법 제104조 제7항: 조정대상지역 다주택 보유 시 중과세율 적용 규정
- 소득세법 시행령 제167조의3, 제167조의10: 1세대 다주택 기준 및 예외 주택 관련 규정 정리
* 중앙부처 1차 해석은 부처에서 해석한 내용을 수집·제공하는 공공데이터로, 현재 기준과 다를 수 있습니다. 구체적 사안은 소관 부처에 확인하거나 전문가 상담을 권장합니다.
요지
용도변경 당시 장기보유특별공제가 적용되는 주택을 상가로 용도변경 후 양도하는 경우 장기보유특별공제 기산일은 해당 건물의 당초 취득일부터 계산
답변내용
귀 사전답변 신청의 사실관계와 같이, 용도변경일 당시 장기보유특별공제가 적용되는 주택을 근린생활시설로 용도변경 후 양도하는 경우 ｢소득세법｣ 제95조제2항 장기보유특별공제율 적용을 위한 보유기간 기산일은 그 건물의 취득일로 하는 것입니다.
1. 사실관계
○’75.1월 서울 청담동 A주택 신축
○’14.5월 A주택에서 A상가로 용도변경
*용도변경 당시 해당 주택 포함하여 다주택자에 해당하나, 장기보유특별공제 가능
○’24.2월 A상가 양도(기본세율 적용 및 장기보유특별공제 가능)
2. 질의요지
○주택을 근린생활시설(이하 “상가”라 한다)로 ’14.5월 용도변경* 후 ’24.2월 양도하는 경우 장기보유특별공제 기산일이 당초 취득일인지 용도변경일인지
*’12.1.1.～’18.3.31.까지 다주택자의 주택 양도에 대해 장기보유특별공제 가능
3. 관련 법령
○ 소득세법 제88조 【정의】
이 장에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.
7. “주택”이란 허가 여부나 공부(公簿)상의 용도구분과 관계없이 세대의 구성원이 독립된 주거생활을 할 수 있는 구조로서 대통령령으로 정하는 구조를 갖추어 사실상 주거용으로 사용하는 건물을 말한다. 이 경우 그 용도가 분명하지 아니하면 공부상의 용도에 따른다.
○ 소득세법 제95조 【양도소득금액과 장기보유 특별공제액】
①양도소득금액은 양도차익에서 장기보유 특별공제액을 공제한 금액으로 한다.
②제1항에서 “장기보유 특별공제액”이란 제94조제1항제1호에 따른 자산(제104조제3항에 따른 미등기양도자산과 같은 조 제7항 각 호에 따른 자산은 제외한다)으로서 보유기간이 3년 이상인 것 및 제94조제1항제2호가목에 따른 자산 중 조합원입주권(조합원으로부터 취득한 것은 제외한다)에 대하여 그 자산의 양도차익(조합원입주권을 양도하는 경우에는 ｢도시 및 주거환경정비법｣ 제74조에 따른 관리처분계획 인가 및 ｢빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법｣ 제29조에 따른 사업시행계획인가 전 토지분 또는 건물분의 양도차익으로 한정한다)에 다음 표 1에 따른 보유기간별 공제율을 곱하여 계산한 금액을 말한다. 대통령령으로 정하는 1세대 1주택(이에 딸린 토지를 포함한다)에 해당하는 자산의 경우에는 그 자산의 양도차익에 다음 표 2에 따른 보유기간별 공제율을 곱하여 계산한 금액과 같은 표에 따른 거주기간별 공제율을 곱하여 계산한 금액을 합산한 것을 말한다.
|
보유 기간 |
3년 |
4년 |
5년 |
6년 |
7년 |
8년 |
9년 |
10년 |
11년 |
12년 |
13년 |
14년 |
15년 이상 |
|
공제율 |
6% |
8% |
10% |
12% |
14% |
16% |
18% |
20% |
22% |
24% |
26% |
28% |
30 |
|
구분 |
3년 |
4년 |
5년 |
6년 |
7년 |
8년 |
9년 |
10년 이상 |
|
|
공 제 율 |
보유기간 |
12% |
16% |
20% |
24% |
28% |
32% |
36% |
40% |
|
거주기간 |
12(8*)% |
16% |
20% |
24% |
28% |
32% |
36% |
40% |
|
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합계 |
24(20*)% |
32% |
40% |
48% |
56% |
64% |
72% |
80% |
|
*1세대 1주택 : 보유기간이 3년 이상(12%), 거주기간이 2년 이상 3년 미만(8%)인 경우 20% 적용
③제89조제1항제3호에 따라 양도소득의 비과세대상에서 제외되는 고가주택(이에 딸린 토지를 포함한다) 및 같은 항 제4호 각 목 외의 부분 단서에 따라 양도소득의 비과세대상에서 제외되는 조합원입주권에 해당하는 자산의 양도차익 및 장기보유 특별공제액은 제1항에도 불구하고 대통령령으로 정하는 바에 따라 계산한 금액으로 한다.
④제2항에서 규정하는 자산의 보유기간은 그 자산의 취득일부터 양도일까지로 한다. 다만, 제97조의2제1항의 경우에는 증여한 배우자 또는 직계존비속이 해당 자산을 취득한 날부터 기산(起算)하고, 같은 조 제4항제1호에 따른 가업상속공제가 적용된 비율에 해당하는 자산의 경우에는 피상속인이 해당 자산을 취득한 날부터 기산한다.
○ 소득세법 제104조 【양도소득세의 세율】
⑦다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 주택(이에 딸린 토지를 포함한다. 이하 이 항에서 같다)을 양도하는 경우 제55조제1항에 따른 세율에 100분의 20(제3호 및 제4호의 경우 100분의 30)을 더한 세율을 적용한다. 이 경우 해당 주택 보유기간이 2년 미만인 경우에는 제55조제1항에 따른 세율에 100분의 20(제3호 및 제4호의 경우 100분의 30)을 더한 세율을 적용하여 계산한 양도소득 산출세액과 제1항제2호 또는 제3호의 세율을 적용하여 계산한 양도소득 산출세액 중 큰 세액을 양도소득 산출세액으로 한다.
1.｢주택법｣ 제63조의2제1항제1호에 따른 조정대상지역(이하 이 조에서 "조정대상지역"이라 한다)에 있는 주택으로서 대통령령으로 정하는 1세대 2주택에 해당하는 주택
3.조정대상지역에 있는 주택으로서 대통령령으로 정하는 1세대 3주택 이상에 해당하는 주택
○ 소득세법 시행령 제167조의3 【1세대 3주택 이상에 해당하는 주택의 범위】
①법 제104조제7항제3호에서 “대통령령으로 정하는 1세대 3주택 이상에 해당하는 주택”이란 국내에 주택을 3개 이상(제1호 또는 제12호에 해당하는 주택은 주택의 수를 계산할 때 산입하지 않는다) 소유하고 있는 1세대가 소유하는 주택으로서 다음 각 호의 어느 하나에 해당하지 않는 주택을 말한다.
12의2.법 제95조제4항에 따른 보유기간이 2년(재개발사업, 재건축사업 또는 소규모재건축사업등을 시행하는 정비사업조합의 조합원이 해당 조합에 기존건물과 그 부수토지를 제공하고 관리처분계획등에 따라 취득한 신축주택 및 그 부수토지를 양도하는 경우의 보유기간은 기존건물과 그 부수토지의 취득일부터 기산한다) 이상인 주택을 2025년 5월 9일까지 양도하는 경우 그 해당 주택
○ 소득세법 시행령 제167조의10 【양도소득세가 중과되는 1세대 2주택에 해당하는 주택의 범위】
①법 제104조제7항제1호에서 “대통령령으로 정하는 1세대 2주택에 해당하는 주택”이란 국내에 주택을 2개(제1호 또는 제12호에 해당하는 주택은 주택의 수를 계산할 때 산입하지 않는다) 소유하고 있는 1세대가 소유하는 주택으로서 다음 각 호의 어느 하나에 해당하지 않는 주택을 말한다.
12의2.법 제95조제4항에 따른 보유기간이 2년(재개발사업, 재건축사업 또는 소규모재건축사업등을 시행하는 정비사업조합의 조합원이 해당 조합에 기존건물과 그 부수토지를 제공하고 관리처분계획등에 따라 취득한 신축주택 및 그 부수토지를 양도하는 경우의 보유기간은 기존건물과 그 부수토지의 취득일부터 기산한다) 이상인 주택을 2025년 5월 9일까지 양도하는 경우 그 해당 주택
유권해석
주택을 상가로 용도변경 후 양도 시 장기보유특별공제 기산일
사전-2024-법규재산-0161 · 2024. 05. 03.Q질의내용
- 주택을 상가로 용도변경한 뒤 양도할 경우, 장기보유특별공제의 보유기간 기산일이 건물 취득일인지, 아니면 용도변경일인지 궁금합니다.
S요약
R회신 내용 사전-2024-법규재산-0161 · 2024. 05. 03.
- 국세청 사전-2024-법규재산-0161(2024-05-03) 회신에 따르면, 주택을 근린생활시설(상가)로 용도변경한 후 양도하는 경우에도, 장기보유특별공제의 보유기간은 해당 건물의 최초 취득일부터 계산하도록 명시하였습니다.
- 용도변경 시점이 아닌, 주택을 최초로 취득한 날이 장기보유특별공제 보유기간 기산일로 판단된다는 점이 강조되었습니다.
- 관련 세법상 장기보유특별공제는 보유기간이 3년 이상이면 적용 가능하며, 용도변경 사실이 있더라도 취득일부터 양도일까지 기간을 산정하도록 해석하였습니다.
- 따라서 주택을 상가로 용도변경한 경우에도, 공제 적용을 위한 보유기간 계산이나 공제율 산정은 건물의 취득일을 기준으로 합니다.
L관련 법령 해석
- 소득세법 제95조 제4항: 장기보유특별공제의 보유기간은 자산의 취득일부터 양도일까지로 계산함을 명시
- 소득세법 제88조 제7호: 주택의 정의와 공부상 용도가 명확하지 않을 경우 공부상 용도 적용을 규정
- 소득세법 제95조 제2항: 장기보유특별공제율 산정 및 적용 요건 규정
- 소득세법 제104조 제7항: 조정대상지역 다주택 보유 시 중과세율 적용 규정
- 소득세법 시행령 제167조의3, 제167조의10: 1세대 다주택 기준 및 예외 주택 관련 규정 정리
* 중앙부처 1차 해석은 부처에서 해석한 내용을 수집·제공하는 공공데이터로, 현재 기준과 다를 수 있습니다. 구체적 사안은 소관 부처에 확인하거나 전문가 상담을 권장합니다.
요지
용도변경 당시 장기보유특별공제가 적용되는 주택을 상가로 용도변경 후 양도하는 경우 장기보유특별공제 기산일은 해당 건물의 당초 취득일부터 계산
답변내용
귀 사전답변 신청의 사실관계와 같이, 용도변경일 당시 장기보유특별공제가 적용되는 주택을 근린생활시설로 용도변경 후 양도하는 경우 ｢소득세법｣ 제95조제2항 장기보유특별공제율 적용을 위한 보유기간 기산일은 그 건물의 취득일로 하는 것입니다.
1. 사실관계
○’75.1월 서울 청담동 A주택 신축
○’14.5월 A주택에서 A상가로 용도변경
*용도변경 당시 해당 주택 포함하여 다주택자에 해당하나, 장기보유특별공제 가능
○’24.2월 A상가 양도(기본세율 적용 및 장기보유특별공제 가능)
2. 질의요지
○주택을 근린생활시설(이하 “상가”라 한다)로 ’14.5월 용도변경* 후 ’24.2월 양도하는 경우 장기보유특별공제 기산일이 당초 취득일인지 용도변경일인지
*’12.1.1.～’18.3.31.까지 다주택자의 주택 양도에 대해 장기보유특별공제 가능
3. 관련 법령
○ 소득세법 제88조 【정의】
이 장에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.
7. “주택”이란 허가 여부나 공부(公簿)상의 용도구분과 관계없이 세대의 구성원이 독립된 주거생활을 할 수 있는 구조로서 대통령령으로 정하는 구조를 갖추어 사실상 주거용으로 사용하는 건물을 말한다. 이 경우 그 용도가 분명하지 아니하면 공부상의 용도에 따른다.
○ 소득세법 제95조 【양도소득금액과 장기보유 특별공제액】
①양도소득금액은 양도차익에서 장기보유 특별공제액을 공제한 금액으로 한다.
②제1항에서 “장기보유 특별공제액”이란 제94조제1항제1호에 따른 자산(제104조제3항에 따른 미등기양도자산과 같은 조 제7항 각 호에 따른 자산은 제외한다)으로서 보유기간이 3년 이상인 것 및 제94조제1항제2호가목에 따른 자산 중 조합원입주권(조합원으로부터 취득한 것은 제외한다)에 대하여 그 자산의 양도차익(조합원입주권을 양도하는 경우에는 ｢도시 및 주거환경정비법｣ 제74조에 따른 관리처분계획 인가 및 ｢빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법｣ 제29조에 따른 사업시행계획인가 전 토지분 또는 건물분의 양도차익으로 한정한다)에 다음 표 1에 따른 보유기간별 공제율을 곱하여 계산한 금액을 말한다. 대통령령으로 정하는 1세대 1주택(이에 딸린 토지를 포함한다)에 해당하는 자산의 경우에는 그 자산의 양도차익에 다음 표 2에 따른 보유기간별 공제율을 곱하여 계산한 금액과 같은 표에 따른 거주기간별 공제율을 곱하여 계산한 금액을 합산한 것을 말한다.
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보유 기간 |
3년 |
4년 |
5년 |
6년 |
7년 |
8년 |
9년 |
10년 |
11년 |
12년 |
13년 |
14년 |
15년 이상 |
|
공제율 |
6% |
8% |
10% |
12% |
14% |
16% |
18% |
20% |
22% |
24% |
26% |
28% |
30 |
|
구분 |
3년 |
4년 |
5년 |
6년 |
7년 |
8년 |
9년 |
10년 이상 |
|
|
공 제 율 |
보유기간 |
12% |
16% |
20% |
24% |
28% |
32% |
36% |
40% |
|
거주기간 |
12(8*)% |
16% |
20% |
24% |
28% |
32% |
36% |
40% |
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합계 |
24(20*)% |
32% |
40% |
48% |
56% |
64% |
72% |
80% |
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*1세대 1주택 : 보유기간이 3년 이상(12%), 거주기간이 2년 이상 3년 미만(8%)인 경우 20% 적용
③제89조제1항제3호에 따라 양도소득의 비과세대상에서 제외되는 고가주택(이에 딸린 토지를 포함한다) 및 같은 항 제4호 각 목 외의 부분 단서에 따라 양도소득의 비과세대상에서 제외되는 조합원입주권에 해당하는 자산의 양도차익 및 장기보유 특별공제액은 제1항에도 불구하고 대통령령으로 정하는 바에 따라 계산한 금액으로 한다.
④제2항에서 규정하는 자산의 보유기간은 그 자산의 취득일부터 양도일까지로 한다. 다만, 제97조의2제1항의 경우에는 증여한 배우자 또는 직계존비속이 해당 자산을 취득한 날부터 기산(起算)하고, 같은 조 제4항제1호에 따른 가업상속공제가 적용된 비율에 해당하는 자산의 경우에는 피상속인이 해당 자산을 취득한 날부터 기산한다.
○ 소득세법 제104조 【양도소득세의 세율】
⑦다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 주택(이에 딸린 토지를 포함한다. 이하 이 항에서 같다)을 양도하는 경우 제55조제1항에 따른 세율에 100분의 20(제3호 및 제4호의 경우 100분의 30)을 더한 세율을 적용한다. 이 경우 해당 주택 보유기간이 2년 미만인 경우에는 제55조제1항에 따른 세율에 100분의 20(제3호 및 제4호의 경우 100분의 30)을 더한 세율을 적용하여 계산한 양도소득 산출세액과 제1항제2호 또는 제3호의 세율을 적용하여 계산한 양도소득 산출세액 중 큰 세액을 양도소득 산출세액으로 한다.
1.｢주택법｣ 제63조의2제1항제1호에 따른 조정대상지역(이하 이 조에서 "조정대상지역"이라 한다)에 있는 주택으로서 대통령령으로 정하는 1세대 2주택에 해당하는 주택
3.조정대상지역에 있는 주택으로서 대통령령으로 정하는 1세대 3주택 이상에 해당하는 주택
○ 소득세법 시행령 제167조의3 【1세대 3주택 이상에 해당하는 주택의 범위】
①법 제104조제7항제3호에서 “대통령령으로 정하는 1세대 3주택 이상에 해당하는 주택”이란 국내에 주택을 3개 이상(제1호 또는 제12호에 해당하는 주택은 주택의 수를 계산할 때 산입하지 않는다) 소유하고 있는 1세대가 소유하는 주택으로서 다음 각 호의 어느 하나에 해당하지 않는 주택을 말한다.
12의2.법 제95조제4항에 따른 보유기간이 2년(재개발사업, 재건축사업 또는 소규모재건축사업등을 시행하는 정비사업조합의 조합원이 해당 조합에 기존건물과 그 부수토지를 제공하고 관리처분계획등에 따라 취득한 신축주택 및 그 부수토지를 양도하는 경우의 보유기간은 기존건물과 그 부수토지의 취득일부터 기산한다) 이상인 주택을 2025년 5월 9일까지 양도하는 경우 그 해당 주택
○ 소득세법 시행령 제167조의10 【양도소득세가 중과되는 1세대 2주택에 해당하는 주택의 범위】
①법 제104조제7항제1호에서 “대통령령으로 정하는 1세대 2주택에 해당하는 주택”이란 국내에 주택을 2개(제1호 또는 제12호에 해당하는 주택은 주택의 수를 계산할 때 산입하지 않는다) 소유하고 있는 1세대가 소유하는 주택으로서 다음 각 호의 어느 하나에 해당하지 않는 주택을 말한다.
12의2.법 제95조제4항에 따른 보유기간이 2년(재개발사업, 재건축사업 또는 소규모재건축사업등을 시행하는 정비사업조합의 조합원이 해당 조합에 기존건물과 그 부수토지를 제공하고 관리처분계획등에 따라 취득한 신축주택 및 그 부수토지를 양도하는 경우의 보유기간은 기존건물과 그 부수토지의 취득일부터 기산한다) 이상인 주택을 2025년 5월 9일까지 양도하는 경우 그 해당 주택
