요지

임대사업자가 임대를 목적으로 건설하여 임대하는 민간임대주택법§2(2)에 따른 민간건설임대주택을 내국법인이 임대사업자 지위와 함께 매매로 취득하는 경우 해당 임대주택은 민간임대주택법§2(2)에 따른 민간건설임대주택으로 볼 수 없음

회신

귀 서면질의 신청의 사실관계와 같이, 임대사업자가 임대를 목적으로 건설하여 ｢민간임대주택에 관한 특별법｣ 제5조에 따라 등록한 같은 법 제2조제2호에 따른 민간건설임대주택을 내국법인이 같은 법 제43조제2항에 따라 임대사업자의 지위와 함께 매매로 취득하여 2호 이상의 해당 주택에 대해 ｢법인세법 시행령｣ 제92조의2제2항제1호의13 각 목의 요건을 모두 갖춘 후 양도하는 경우
해당 주택은 ｢민간임대주택에 관한 특별법｣ 제2조제2호에 따른 민간건설임대주택에 해당하지 않으므로 ｢법인세법 시행령｣ 제92조의2제2항제1호의13을 적용할 수 없는 것입니다

1. 사실관계

 ○ A법인은 당초 재개발조합이 임대목적으로 건설하여 임대하는 ｢민간임대주택에 관한 특별법｣ 제2조제2호에 따른 민간건설임대주택 2호 이상을 같은 법 제43조제2항에 따라 임대사업자의 지위와 함께 매매로 포괄승계하여 취득하기 위해

  -향후 해당 임대사업자로서의 지위를 포괄적으로 승계하는 내용을 임대사업 양수도계약서에 명시하여 계약할 예정이며

  -A법인은 재개발조합으로부터 매입한 해당 민간임대주택 2호 이상을 ｢법인세법 시행령｣ 제92조의2제2항제1호의13 각 목에 따른 요건을 모두 갖추어 양도하고자 함

2. 질의내용

 ○내국법인이 임대사업자로부터 임대사업자의 지위와 함께 ｢민간임대주택에 관한 특별법｣ 제2조제2호에 따른 민간건설임대주택을 매매로 포괄승계하여 주택임대사업을 영위하면서

  -포괄승계한 2호 이상의 해당 주택에 대해 ｢법인세법 시행령｣ 제92조의2제2항제1호의13 각 목에 따른 요건을 모두 갖추어 양도하는 경우

  -해당 주택을 ｢민간임대주택에 관한 특별법｣ 제2조제2호에 따른 민간건설임대주택으로 보아 ｢법인세법 시행령｣ 제92조의2제2항제1호의13(토지등 양도소득에 대한 법인세 중과세 제외)을 적용할 수 있는지 여부

3. 관련법령

○ 법인세법 제55조의2【토지 등 양도소득에 대한 과세특례】

 ①내국법인이 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 토지, 건물(건물에 부속된 시설물과 구축물을 포함한다), 주택을 취득하기 위한 권리로서 ｢소득세법｣ 제88조제9호에 따른 조합원입주권 및 같은 조 제10호에 따른 분양권(이하 이 조 및 제95조의2에서 ⁠“토지등”이라 한다)을 양도한 경우에는 해당 각 호에 따라 계산한 세액을 토지등 양도소득에 대한 법인세로 하여 제13조에 따른 과세표준에 제55조에 따른 세율을 적용하여 계산한 법인세액에 추가하여 납부하여야 한다.

    이 경우 하나의 자산이 다음 각 호의 규정 중 둘 이상에 해당할 때에는 그 중 가장 높은 세액을 적용한다.

  1.(생략)

  2.대통령령으로 정하는 주택(이에 부수되는 토지를 포함한다) 및 주거용 건축물로서 상시 주거용으로 사용하지 아니하고 휴양･피서･위락 등의 용도로 사용하는 건축물(이하 이 조에서 ⁠“별장”이라 한다)을 양도한 경우에는 토지등의 양도소득에 100분의 20(미등기 토지등의 양도소득에 대하여는 100분의 40)을 곱하여 산출한 세액.

    다만, ｢지방자치법｣ 제3조제3항 및 제4항에 따른 읍 또는 면에 있으면서 대통령령으로 정하는 범위 및 기준에 해당하는 농어촌주택(그 부속토지를 포함한다)은 제외한다.

  3.~4.(생략)

 ②(이하생략)

○ 법인세법 시행령 제92조의2【토지 등 양도소득에 대한 과세특례】

 ① 삭제

 ②법 제55조의2제1항제2호 본문에서 ⁠“대통령령으로 정하는 주택”이란 국내에 소재하는 주택으로서 다음 각 호의 어느 하나에 해당하지 않는 주택을 말한다.

    다만, 제1호, 제1호의2, 제1호의4 및 제1호의12에 해당하는 임대주택(법률 제17482호 민간임대주택에 관한 특별법 일부개정법률 부칙 제5조제1항이 적용되는 주택으로 한정한다)으로서 ｢민간임대주택에 관한 특별법｣ 제6조제5항에 따라 임대의무기간이 종료한 날 등록이 말소되는 경우에는 임대의무기간이 종료한 날 제1호, 제1호의2, 제1호의4 및 제1호의12에서 정한 임대기간요건을 갖춘 것으로 본다.

  1.해당 법인이 임대하는 ｢민간임대주택에 관한 특별법｣ 제2조제3호에 따른 민간매입임대주택 또는 ｢공공주택 특별법｣ 제2조제1호의3에 따른 공공매입임대주택으로서 다음 각 목의 요건을 모두 갖춘 주택.

    다만, ｢민간임대주택에 관한 특별법｣ 제2조제7호에 따른 임대사업자의 경우에는 2018년 3월 31일 이전에 같은 법 제5조에 따른 임대사업자 등록과 법 제111조에 따른 사업자등록(이하 이 조에서 ⁠“사업자등록등”이라 한다)을 한 주택으로 한정한다.

   가. 삭제

   나. 5년 이상 임대한 주택일 것

   다. ｢민간임대주택에 관한 특별법｣ 제5조에 따라 민간임대주택으로 등록하거나 ｢공공주택 특별법｣ 제2조제1호가목에 따른 공공임대주택으로 건설 또는 매입되어 임대를 개시한 날의 해당 주택 및 이에 딸린 토지의 기준시가(｢소득세법｣ 제99조에 따른 기준시가를 말한다. 이하 이 항에서 같다)의 합계액이 6억원[｢수도권정비계획법｣ 제2조제1호에 따른 수도권(이하 ⁠“수도권”이라 한다) 밖의 지역인 경우에는 3억원] 이하일 것

  1의2. 해당 법인이 임대하는 ｢민간임대주택에 관한 특별법｣ 제2조제2호에 따른 민간건설임대주택 또는 ｢공공주택 특별법｣ 제2조제1호의2에 따른 공공건설임대주택으로서 다음 각 목의 요건을 모두 갖춘 주택이 2호 이상인 경우 그 주택.

    다만, ｢민간임대주택에 관한 특별법｣ 제2조제7호에 따른 임대사업자의 경우에는 2018년 3월 31일 이전에 사업자등록등을 한 주택으로 한정한다.

   가.대지면적이 298제곱미터 이하이고 주택의 연면적(｢소득세법 시행령｣ 제154조제3항 본문에 따라 주택으로 보는 부분과 주거전용으로 사용되는 지하실부분의 면적을 포함하고, 공동주택의 경우에는 전용면적을 말한다)이 149제곱미터 이하일 것

   나.5년 이상 임대하는 것일 것

   다.｢민간임대주택에 관한 특별법｣ 제5조에 따라 민간임대주택으로 등록하거나 ｢공공주택 특별법｣ 제2조제1호가목에 따른 공공임대주택으로 건설 또는 매입되어 임대를 개시한 날의 해당 주택 및 이에 딸린 토지의 기준시가의 합계액이 6억원 이하일 것

  1의3.~1의11.(생략)

  1의12. ｢민간임대주택에 관한 특별법｣ 제2조제3호에 따른 민간매입임대주택 중 같은 조 제4호에 따른 공공지원민간임대주택 또는 같은 조 제5호에 따른 장기일반민간임대주택(이하 이 조에서 ⁠“장기일반민간임대주택등”이라 한다)으로서 다음 각 목의 요건을 모두 갖춘 주택[｢민간임대주택에 관한 특별법｣ 제2조제5호에 따른 장기일반민간임대주택의 경우에는 2020년 6월 17일 이전에 사업자등록등을 신청(임대할 주택을 추가하기 위해 등록사항의 변경 신고를 한 경우를 포함한다)한 주택으로 한정한다].

   다만, 종전의 ｢민간임대주택에 관한 특별법｣ 제5조에 따라 등록을 한 같은 법 제2조제6호에 따른 단기민간임대주택을 같은 법 제5조제3항에 따라 2020년 7월 11일 이후 장기일반민간임대주택등으로 변경 신고한 주택은 제외한다.

   가.10년 이상 임대한 주택일 것

   나. ｢민간임대주택에 관한 특별법｣ 제5조에 따라 민간임대주택으로 등록하여 해당 주택의 임대를 개시한 날의 해당 주택 및 이에 딸린 토지의 기준시가의 합계액이 6억원(수도권 밖의 지역인 경우에는 3억원) 이하일 것

  1의13. ｢민간임대주택에 관한 특별법｣ 제2조제2호에 따른 민간건설임대주택 중 장기일반민간임대주택등으로서 다음 각 목의 요건을 모두 갖춘 주택이 2호 이상인 경우 그 주택.

   다만, 종전의 ｢민간임대주택에 관한 특별법｣ 제5조에 따라 등록을 한 같은 법 제2조제6호에 따른 단기민간임대주택을 같은 법 제5조제3항에 따라 2020년 7월 11일 이후 장기일반민간임대주택등으로 변경 신고한 주택은 제외한다.

   가.대지면적이 298제곱미터 이하이고 주택의 연면적(｢소득세법 시행령｣ 제154조제3항 본문에 따라 주택으로 보는 부분과 주거전용으로 사용되는 지하실부분의 면적을 포함하고, 공동주택의 경우에는 전용면적을 말한다)이 149제곱미터 이하일 것

   나.10년 이상 임대하는 것일 것

   다. ｢민간임대주택에 관한 특별법｣ 제5조에 따라 민간임대주택으로 등록하여 해당 주택의 임대를 개시한 날의 해당 주택 및 이에 딸린 토지의 기준시가의 합계액이 6억원 이하일 것

  1의14. ⁠(이하생략)

○민간임대주택에 관한 특별법 제2조【정의】

  이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.

  1.“민간임대주택”이란 임대 목적으로 제공하는 주택[토지를 임차하여 건설된 주택 및 오피스텔 등 대통령령으로 정하는 준주택(이하 ⁠“준주택”이라 한다) 및 대통령령으로 정하는 일부만을 임대하는 주택을 포함한다. 이하 같다]으로서 임대사업자가 제5조에 따라 등록한 주택을 말하며, 민간건설임대주택과 민간매입임대주택으로 구분한다.

  2.“민간건설임대주택”이란 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 민간임대주택을 말한다.

   가.임대사업자가 임대를 목적으로 건설하여 임대하는 주택

   나.｢주택법｣ 제4조에 따라 등록한 주택건설사업자가 같은 법 제15조에 따라 사업계획승인을 받아 건설한 주택 중 사용검사 때까지 분양되지 아니하여 임대하는 주택

  3.“민간매입임대주택”이란 임대사업자가 매매 등으로 소유권을 취득하여 임대하는 민간임대주택을 말한다.

  4.“공공지원민간임대주택”이란 임대사업자가 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 민간임대주택을 10년 이상 임대할 목적으로 취득하여 이 법에 따른 임대료 및 임차인의 자격 제한 등을 받아 임대하는 민간임대주택을 말한다.

   가.｢주택도시기금법｣에 따른 주택도시기금(이하 ⁠“주택도시기금”이라 한다)의 출자를 받아 건설 또는 매입하는 민간임대주택

   나.｢주택법｣ 제2조제24호에 따른 공공택지 또는 이 법 제18조제2항에 따라 수의계약 등으로 공급되는 토지 및 ｢혁신도시 조성 및 발전에 관한 특별법｣ 제2조제6호에 따른 종전부동산(이하 ⁠“종전부동산”이라 한다)을 매입 또는 임차하여 건설하는 민간임대주택

   다.제21조제2호에 따라 용적률을 완화 받거나 ｢국토의 계획 및 이용에 관한 법률｣ 제30조에 따라 용도지역 변경을 통하여 용적률을 완화 받아 건설하는 민간임대주택

   라.제22조에 따라 지정되는 공공지원민간임대주택 공급촉진지구에서 건설하는 민간임대주택

   마.그 밖에 국토교통부령으로 정하는 공공지원을 받아 건설 또는 매입하는 민간임대주택

  5.“장기일반민간임대주택”이란 임대사업자가 공공지원민간임대주택이 아닌 주택을 10년 이상 임대할 목적으로 취득하여 임대하는 민간임대주택[아파트(｢주택법｣ 제2조제20호의 도시형 생활주택이 아닌 것을 말한다)를 임대하는 민간매입임대주택은 제외한다]을 말한다.

  6. 삭제

  7.“임대사업자”란 ｢공공주택 특별법｣ 제4조제1항에 따른 공공주택사업자(이하 ⁠“공공주택사업자”라 한다)가 아닌 자로서 1호 이상의 민간임대주택을 취득하여 임대하는 사업을 할 목적으로 제5조에 따라 등록한 자를 말한다.

  8. ⁠(이하생략)

○민간임대주택에 관한 특별법 제5조【임대사업자의 등록】

 ①주택을 임대하려는 자는 특별자치시장･특별자치도지사･시장･군수 또는 구청장(구청장은 자치구의 구청장을 말하며, 이하 "시장･군수･구청장"이라 한다)에게 등록을 신청할 수 있다.

 ②제1항에 따라 등록하는 경우 다음 각 호에 따라 구분하여야 한다.

  1. 삭제

  2. 민간건설임대주택 및 민간매입임대주택

  3. 공공지원민간임대주택, 장기일반민간임대주택

 ③ ⁠(이하생략)

○민간임대주택에 관한 특별법 제43조【임대의무기간 및 양도 등】

 ①임대사업자는 임대사업자 등록일 등 대통령령으로 정하는 시점부터 제2조제4호 또는 제5호의 규정에 따른 기간(이하 ⁠“임대의무기간”이라 한다) 동안 민간임대주택을 계속 임대하여야 하며, 그 기간이 지나지 아니하면 이를 양도할 수 없다.

 ②제1항에도 불구하고 임대사업자는 임대의무기간 동안에도 국토교통부령으로 정하는 바에 따라 시장ㆍ군수ㆍ구청장에게 신고한 후 민간임대주택을 다른 임대사업자에게 양도할 수 있다. 이 경우 양도받는 자는 양도하는 자의 임대사업자로서의 지위를 포괄적으로 승계하며, 이러한 뜻을 양수도계약서에 명시하여야 한다.

 ③임대사업자가 임대의무기간이 지난 후 민간임대주택을 양도하려는 경우 국토교통부령으로 정하는 바에 따라 시장ㆍ군수ㆍ구청장에게 신고하여야 한다. 이 경우 양도받는 자가 임대사업자로 등록하는 경우에는 제2항 후단을 적용한다.

 ④(이하생략)

○공공주택 특별법 제2조【정의】

  이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.

 1의2.“공공건설임대주택”이란 제4조에 따른 공공주택사업자가 직접 건설하여 공급하는 공공임대주택을 말한다.

 1의3.“공공매입임대주택”이란 제4조에 따른 공공주택사업자가 직접 건설하지 아니하고 매매 등으로 취득하여 공급하는 공공임대주택을 말한다.

  2.~3.(생략)

  4.“분양전환”이란 공공임대주택을 제4조제1항 각 호에 규정된 자가 아닌 자에게 매각하는 것을 말한다.

출처 : 국세청 2021. 05. 25. 서면-2020-법령해석법인-4859[법령해석과-1839] | 국세법령정보시스템