합산배제 임대주택 임대료 상한 적용 기준과 증액 요건

요지

합산배제 임대주택의 임대료 상한 적용 시 임대기간이 2년인 경우 1년 전 임대료를 기준으로 5퍼센트 범위에서 증액할 수 있는 것이며, 2019.2.12. 이후 체결 또는 갱신하는 표준임대차계약을 기준으로 적용하는 것임

회신

귀 질의의 경우 기존해석사례 ⁠“기획재정부 재산세제과-680, 2019.10.10.”를 참고하시기 바랍니다.
○ 기획재정부 재산세제과-680, 2019.10.10.
1.「종합부동산세법 시행령」(2019.2.12. 대통령령 제29524호로 일부개정된 것) 제3조 제1항 제1호・제2호・제7호・제8호의“임대보증금 또는 임대료의 연 증가율이 100분의 5를 초과하지 않을 것”이라는 규정(이하 ⁠“쟁점규정”이라 한다)을 적용함에 있어서,임대주택의 임대의무기간 동안에는 1년 단위로 임대료를 증액하고 그 증액의 범위를 임대료의 5퍼센트로 한정하는 것이므로 임대기간을 2년으로 정하고 임대료를 증액하는 청구가 없었던 계약이 만료되어 임대차계약을 갱신하거나 새로 체결하는 경우에는 1년 전 임대료를 기준으로 5퍼센트의 범위에서 증액할 수 있는 것입니다.
2.“쟁점 규정”은 관련 부칙 제3조에 따라 그 시행일(2019.2.12.)이후 주택 임대차계약(표준임대차계약분)을 갱신하거나 새로 체결하는 분부터 적용하되, 동 시행일 이후 최초로 표준임대차계약(갱신 포함)을 체결하는 경우에는 해당 표준임대차계약을 기준으로 하여 적용하는 것이며, 다른 임대사업자가 이미 임대주택으로 등록한 주택을 취득하는 경우 임대사업자인 양수인은 양도인에게 적용되는「종합부동산세법」상 세제 혜택과 과세요건 등을 승계하지 않는 것입니다.
3.“쟁점 규정”을 적용함에 있어서 민간임대주택의 경우 임대보증금과 월임대료간 전환은 ⁠「민간임대주택에 관한 특별법」 제44조 제4항을 준용하는 것입니다.

1. 질의내용 요약

 ○ 사실관계

  -’21.8월 기존 세입자의 임대차 계약이 종료 이후 최초 표준임대차계약을 작성하여 다른 세입자와 계약하고자 함

 ○ 질의내용

  -합산배제 임대주택 임대료 상한 적용기준은 무엇인지

2. 질의내용에 대한 자료

가. 관련 조세 법령 ⁠(법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙)

○ 종합부동산세법 시행령 제3조【합산배제 임대주택】

① 법 제8조제2항제1호에서 "대통령령으로 정하는 주택"이란 「공공주택 특별법」 제4조에 따른 공공주택사업자 또는 「민간임대주택에 관한 특별법」 제2조제7호에 따른 임대사업자(이하 "임대사업자"라 한다)로서 과세기준일 현재 「소득세법」 제168조 또는 「법인세법」 제111조에 따른 주택임대업 사업자등록(이하 이 조에서 "사업자등록"이라 한다)을 한 자가 과세기준일 현재 임대(제1호부터 제3호까지, 제5호부터 제8호까지의 주택을 임대한 경우를 말한다)하거나 소유(제4호의 주택을 소유한 경우를 말한다)하고 있는 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 주택(이하 "합산배제 임대주택"이라 한다)을 말한다. 이 경우 과세기준일 현재 임대를 개시한 자가 법 제8조제3항에 따른 합산배제 신고기간 종료일까지 임대사업자로서 사업자등록을 하는 경우에는 해당 연도 과세기준일 현재 임대사업자로서 사업자등록을 한 것으로 본다.

(중간생략)

   8. 매입임대주택 중 장기일반민간임대주택등으로서 가목1)부터 3)까지의 요건을 모두 갖춘 주택. 다만, 나목1)부터 4)까지에 해당하는 주택의 경우는 제외한다.

   가. 적용요건

   1) 해당 주택의 임대개시일 또는 최초로 제9항에 따른 합산배제신고를 한 연도의 과세기준일의 공시가격이 6억원(수도권 밖의 지역인 경우에는 3억원) 이하일 것

    2) 10년 이상 계속하여 임대하는 것일 것. 이 경우 임대기간을 계산할 때 「민간임대주택에 관한 특별법」 제5조제3항에 따라 같은 법 제2조제6호의 단기민간임대주택을 장기일반민간임대주택등으로 변경 신고한 경우에는 제7항제1호에도 불구하고 같은 법 시행령 제34조제1항제3호에 따른 시점부터 그 기간을 계산한다.

    3) 임대료등의 증가율이 100분의 5를 초과하지 않을 것. 이 경우 임대료등 증액 청구는 임대차계약의 체결 또는 약정한 임대료등의 증액이 있은 후 1년 이내에는 하지 못하고, 임대사업자가 임대료등의 증액을 청구하면서 임대보증금과 월임대료를 상호 간에 전환하는 경우에는 「민간임대주택에 관한 특별법」 제44조제4항에 따라 정한 기준을 준용한다.

   나. 제외되는 주택

    1) 1세대가 국내에 1주택 이상을 보유한 상태에서 세대원이 새로 취득(제7항제2호 또는 제7호에 따라 임대기간이 합산되는 경우의 취득은 제외한다)한 조정대상지역(「주택법」 제63조의2제1항제1호에 따른 조정대상지역을 말한다. 이하 같다)에 있는 「민간임대주택에 관한 특별법」 제2조제5호에 따른 장기일반민간임대주택[조정대상지역의 공고가 있은 날 이전에 주택(주택을 취득할 수 있는 권리를 포함한다)을 취득하거나 취득하기 위하여 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 사실이 증빙서류에 의하여 확인되는 경우는 제외한다]

    2) 법인 또는 법인으로 보는 단체가 조정대상지역의 공고가 있은 날(이미 공고된 조정대상지역의 경우 2020년 6월 17일을 말한다)이 지난 후에 사업자등록등을 신청(임대할 주택을 추가하기 위한 등록사항의 변경신고를 포함하며, 제7항제7호에 따라 임대기간이 합산되는 경우는 멸실된 주택에 대한 신청을 말한다)한 조정대상지역에 있는 「민간임대주택에 관한 특별법」 제2조제5호에 따른 장기일반민간임대주택

    3) 2020년 7월 11일 이후 종전의 「민간임대주택에 관한 특별법」 제5조제1항에 따라 등록 신청한 같은 법 제2조제5호에 따른 장기일반민간임대주택 중 아파트를 임대하는 민간매입임대주택

    4) 종전의 「민간임대주택에 관한 특별법」 제2조제6호에 따른 단기민간임대주택으로서 2020년 7월 11일 이후 같은 법 제5조제3항에 따라 같은 법 제2조제4호에 따른 공공지원민간임대주택 또는 같은 조 제5호에 따른 장기일반민간임대주택으로 변경신고한 주택

  (이하생략)

나. 기존해석사례

○ 기획재정부 재산세제과-680, 2019.10.10.

1.「종합부동산세법 시행령」(2019.2.12. 대통령령 제29524호로 일부개정된 것) 제3조 제1항 제1호・제2호・제7호・제8호의“임대보증금 또는 임대료의 연 증가율이 100분의 5를 초과하지 않을 것”이라는 규정(이하 ⁠“쟁점규정”이라 한다)을 적용함에 있어서,임대주택의 임대의무기간 동안에는 1년 단위로 임대료를 증액하고 그 증액의 범위를 임대료의 5퍼센트로 한정하는 것이므로 임대기간을 2년으로 정하고 임대료를 증액하는 청구가 없었던 계약이 만료되어 임대차계약을 갱신하거나 새로 체결하는 경우에는 1년 전 임대료를 기준으로 5퍼센트의 범위에서 증액할 수 있는 것입니다.

2.“쟁점 규정”은 관련 부칙 제3조에 따라 그 시행일(2019.2.12.)이후 주택 임대차계약(표준임대차계약분)을 갱신하거나 새로 체결하는 분부터 적용하되, 동 시행일 이후 최초로 표준임대차계약(갱신 포함)을 체결하는 경우에는 해당 표준임대차계약을 기준으로 하여 적용하는 것이며, 다른 임대사업자가 이미 임대주택으로 등록한 주택을 취득하는 경우 임대사업자인 양수인은 양도인에게 적용되는「종합부동산세법」상 세제 혜택과 과세요건 등을 승계하지 않는 것입니다.

3.“쟁점 규정”을 적용함에 있어서 민간임대주택의 경우 임대보증금과 월임대료간 전환은 「민간임대주택에 관한 특별법」 제44조 제4항을 준용하는 것입니다.

출처 : 국세청 2021. 07. 01. 서면-2021-부동산-3424[부동산납세과-924] | 국세법령정보시스템