요지

“1+1 재건축사업”으로 종전 1주택 대신 입주권 2개 취득한 경우소득령§156의2 제5항에 따른 대체주택 비과세 적용되지 않음

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회신

귀 질의의 경우 국내에 1주택을 소유한 1세대가 그 주택에 대한 ⁠「도시 및 주거환경정비법」에 따른 재건축 사업으로 조합원입주권을 2개 취득하여 재건축으로 완공된 신축주택(C, D주택)을 보유한 상태에서 대체주택(B주택)을 양도하는 경우에는 ⁠「소득세법시행령」제156조의2제5항에 따른 1세대1주택 특례가 적용되지 않는 것입니다..

※ 관련참고자료

1. 사실관계

 - 1985. 00월 서울 서초 소재 A주택 취득

 - 2013. 04월 A주택 ⁠「도시 및 주거환경개선법」에 따른 재건축 사업시행인가

 - 2015. 05월 A주택 관리처분계획인가로 1조합원입주권 취득

 - 2015. 08월 B주택 취득하여 이주

 - 2016. 09월 관리처분계획인가 변경으로 2조합원입주권(1+1)으로 변경

 - 2017. 02월 A주택 조합원입주권으로 1(C주택, 85㎡)+1(D주택, 59㎡) 분양계약(추가 분담금 없음)

 - 2018. 11월 재건축아파트 완공으로 C주택 입주 및 D주택 임대사업 개시 ⁠(임대사업자 미등록)

 - 2020. 00월 B주택 양도 예정

2. 질의내용

○ B주택 양도시 「소득세법 시행령」제156조의2제5항에 따른 대체주택 특례 적용 가능 여부

3. 관련법령

○ 소득세법 제89조【비과세 양도소득】

 ① 다음 각 호의 소득에 대해서는 양도소득에 대한 소득세(이하 "양도소득세"라 한다)를 과세 하지 아니한다

  1. 〜 2. 생략

  3. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 주택(가액이 대통령령으로 정하는 기준을 초과하는 고 가주택은 제외한다)과 이에 딸린 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령으로 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지(이하 이 조에서 "주택부수토지"라 한다)의 양도로 발생하는 소득

 가. 1세대가 1주택을 보유하는 경우로서 대통령령으로 정하는 요건을 충족하는 주택

 나. 1세대가 1주택을 양도하기 전에 다른 주택을 대체취득하거나 상속, 동거봉양, 혼인 등으로 인하여 2주택 이상을 보유하는 경우로서 대통령령으로 정하는 주택

(이하생략)

○ 소득세법시행령 제154조【1세대1주택의 범위】

① 법 제89조제1항제3호가목에서 "대통령령으로 정하는 요건"이란 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 해당 주택의 보유기간이 2년(제8항제2호에 해당하는 거주 자의 주택인 경우는 3년) 이상인 것[취득 당시에 「주택법」 제63조의2제1항제1호에 따른 조정대상지역(이하 "조정대상지역"이라 한다)에 있는 주택의 경우에는 해당 주택의 보유기 간이 2년(제8항제2호에 해당하는 거주자의 주택인 경우에는 3년) 이상이고 그 보유기간 중 거주기간이 2년 이상인 것]을 말한다. 다만, 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 제1호부터 제3호까지의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그 보유기간 및 거주 기간의 제한을 받지 아니하며 제4호 및 제5호에 해당하는 경우에는 거주기간의 제한을 받지 아니한다.

○ 소득세법 시행령 제156조의2【주택과 조합원입주권을 소유한 경우 1세대1주택의 특례】

 ①∼④ ⁠(생략)

 ⑤ 국내에 1주택을 소유한 1세대가 그 주택에 대한 재개발사업, 재건축사업 또는 소규모재건축 사업의 시행기간 동안 거주하기 위하여 다른 주택(이하 이 항에서 "대체주택"이라 한다)을 취득한 경우로서 다음 각 호의 요건을 모두 갖추어 대체주택을 양도하는 때에는 이를 1세대 1주택으로 보아 제154조제1항을 적용한다. 이 경우 제154조제1항의 보유기간 및 거주기간의 제한을 받지 아니한다.

  1. 재개발사업, 재건축사업 또는 소규모재건축사업의 사업시행인가일 이후 대체주택을 취득하 여 1년 이상 거주할 것

  2. 재개발사업, 재건축사업 또는 소규모재건축사업의 관리처분계획등에 따라 취득하는 주택이 완성된 후 2년 이내에 그 주택으로 세대전원이 이사(기획재정부령으로 정하는 취학, 근무 상의 형편, 질병의 요양, 그 밖에 부득이한 사유로 세대원 중 일부가 이사하지 못하는 경 우를 포함한다)하여 1년 이상 계속하여 거주할 것. 다만, 주택이 완성된 후 2년 이내에 취 학 또는 근무상의 형편으로 1년 이상 계속하여 국외에 거주할 필요가 있어 세대전원이 출 국하는 경우에는 출국사유가 해소(출국한 후 3년 이내에 해소되는 경우만 해당한다)되어 입국한 후 1년 이상 계속하여 거주하여야 한다.

  3. 재개발사업, 재건축사업 또는 소규모재건축사업의 관리처분계획등에 따라 취득하는 주택이 완성되기 전 또는 완성된 후 2년 이내에 대체주택을 양도할 것

 (이하 생략)

○ 소득세법 시행규칙 제72조【1세대1주택의 특례】

 ① 삭제

 ② 영 제154조제1항을 적용할 때 주택에 부수되는 토지를 분할하여 양도(지분으로 양도하는 경우를 포함한다. 다만, 영 제154조제1항 본문에 해당하는 주택과 그 부수토지를 함께 지분으로 양 도하는 경우를 제외한다)하는 경우에 그 양도하는 부분의 토지는 법 제89조제1항제3호가목 에 따른 1세대1주택에 부수되는 토지로 보지 아니하며 1주택을 2이상의 주택으로 분할하여 양도(영 제154조제1항 본문에 해당하는 주택을 지분으로 양도하는 경우를 제외한다)한 경우 에는 먼저 양도하는 부분의 주택은 그 1세대1주택으로 보지 아니한다. 이 경우 주택 및 그 부수토지의 일부가 ⁠「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」에 의한 협의 매수ㆍ수용 및 그 밖의 법률에 따라 수용되는 경우의 해당 주택(그 부수토지를 포함한다)과 그 양도일 또는 수용일부터 5년 이내에 양도하는 잔존토지 및 잔존주택(그 부수토지를 포함 한다)은 그러하지 아니하다.

 (이하 생략)

나. 유사사례(판례, 심판례, 심사례, 예규)

○ 서면-2018-법령해석재산-3798, 2019.09.03.

[요 지]

“1+1 재건축사업”으로 종전 1주택 대신 입주권 2개 취득한 경우소득령§156의2 제5항에 따른 대체주택 비과세 적용되지 않음

[답 변]

귀 서면질의의 경우, 국내에 1주택을 소유한 1세대가 그 주택에 대한「도시 및 주거환경정비법」에 따른 재건축사업으로 조합원입주권을 2개 취득하고, 해당 입주권 2개를 보유한 상태에서 재건축사업의 시행기간 동안 거주하기 위하여 다른 주택을 취득한 경우에는「소득세법 시행령」제156조의2제5항에 따른 1세대1주택 특례를 적용받을 수 없는 것입니다.

○ 기획재정부 재산세제과-874, 2011.10.17.

[답 변]

「소득세법 시행령」제156조의2 제5항에 따른 대체주택에 대한 1세대1주택 특례를 적용함에 있어 ⁠「도시 및 주거환경정비법」에 따른 주택재개발사업 또는 주택재건축사업의 사업시행인가일 이후 취득한 주택이 2개인 경우 해당 주택 중 먼저 양도하는 주택은 「소득세법 시행령」제156조의2 제5항 각 호의 요건을 갖춘 ⁠‘대체주택’에 해당하지 않는 것입니다.

○ 재산세과-1124, 2009.12.28.

[답 변]

국내에 1주택을 소유한 1세대가 그 주택에 대한 주택재건축사업의 시행기간 동안 B주택과 C주택을 취득한 후 C주택을 먼저 양도하고 B주택을 양도하는 경우, 「소득세법 시행령」 제156조의 2 제5항 각 호의 요건을 모두 갖추어 양도하는 B주택은 이를 1세대 1주택으로 보아「소득세법 시행령」제156조의 2 제5항 본문이 적용되는 것임

○ 재산세과-509, 2009.10.21.

[답 변]

국내에 1주택을 소유한 1세대가 그 주택에 대한 주택재건축사업의 사업시행인가일 이후에 2채의 주택을 취득한 경우로서 1주택(B주택)을 먼저 양도(세대를 달리하는 자에게 증여한 경우 포함)하고 다른 주택(C주택)을 양도한 경우, B주택은 「소득세법 시행령」 제156조의2 제5항이 적용되지 아니하나, 「소득세법 시행령」 제156조의2 제5항 각 호의 요건을 모두 갖추어 양도하는 C주택은 이를 1세대 1주택으로 보아 「소득세법 시행령」제156조의2 제5항 본문이 적용되는 것입니다.

○ 조심2011중2759, 2011.10.18.

[요 지]

국내에 1주택을 소유한 1세대가 주택재개발사업 등으로 사업시행기간 동안 거주하기 위하여 취득한 주택(대체주택)은 일정 요건을 갖춘 경우 1세대 1주택 비과세 적용을 받는 것이나, 청구인은 대체주택 양도당시 3주택을 소유한 것으로 나타나므로 이를 적용하기 어려움

출처 : 국세청 2020. 01. 09. 서면-2018-부동산-2603[부동산납세과-34] | 국세법령정보시스템