장기임대주택 임대료 증액기준 최초계약 시점 유권해석

요지

임대차계약을 승계받아 장기일반민간임대주택으로 임대등록한 경우 ｢조세특례제한법｣ 제97조의3제1항제2호에 따른 임대료 증액제한 기준이 되는 최초의 계약은 임대등록한 후 작성한 표준임대차계약임

회신

귀 질의의 경우 기존해석사례 ⁠“기획재정부 재산세제과-527, 2018.6.18.”를 참고하시기 바랍니다.

「조세특례제한법」제97조의3제1항제2호에 따른 임대료증액 제한 기준이 되는 최초의 계약은 준공공임대주택*으로 등록한 후 작성한 표준임대차계약이 되는 것입니다.* 현행 ｢민간임대주택에 관한 특별법｣ 제2조제5호에 따른 장기일반민간임대주택

1. 사실관계

2. 질의내용

조특법 §97의3①(2)에 따른 임대료증액제한의 기준이 되는 최초의 임대차계약이 장기일반민간임대주택으로 등록 당시 존속 중인 임대차계약인지, 주택임대등록 후 작성한 임대차계약인지

3. 관련 조세 법령 및 해석 사례

○ 조세특례제한법 제97조의3【장기일반민간임대주택등에 대한 양도소득세의 과세특례】

 ① 대통령령으로 정하는 거주자가 2020년 12월 31일(「민간임대주택에 관한 특별법」 제2조제2호에 따른 민간건설임대주택의 경우에는 2022년 12월 31일)까지 「민간임대주택에 관한 특별법」 제2조제4호에 따른 공공지원민간임대주택 또는 같은 법 제2조제5호에 따른 장기일반민간임대주택을 등록[2020년 7월 11일 이후 장기일반민간임대주택으로 등록 신청한 경우로서 아파트를 임대하는 민간매입임대주택이나 ⁠「민간임대주택에 관한 특별법」(법률 제17482호로 개정되기 전의 것을 말한다) 제2조제6호에 따른 단기민간임대주택을 2020년 7월 11일 이후 같은 법 제5조제3항에 따라 공공지원민간임대주택 또는 장기일반민간임대주택으로 변경 신고한 주택은 제외한다]하여 다음 각 호의 요건을 모두 갖춘 경우 그 주택(이하 이 조에서 "장기일반민간임대주택등"이라 한다)을 양도하는 경우에 대통령령으로 정하는 바에 따라 임대기간 중 발생하는 소득에 대해서는 「소득세법」 제95조제1항에 따른 장기보유 특별공제액을 계산할 때 같은 조 제2항에도 불구하고 100분의 50의 공제율을 적용한다. 다만, 장기일반민간임대주택등을 10년 이상 계속하여 임대한 후 양도하는 경우에는 100분의 70의 공제율을 적용한다.

  1. 8년 이상 계속하여 임대한 후 양도하는 경우

  2. 대통령령으로 정하는 임대보증금 또는 임대료 증액 제한 요건 등을 준수하는 경우

○ 조세특례제한법 시행령 제97조의3【장기일반민간임대주택등에 대한 양도소득세의 과세특례】

 ③법 제97조의3제1항제2호에서 "대통령령으로 정하는 임대보증금 또는 임대료 증액 제한 요건 등"이란 다음 각 호의 요건을 말한다.

  1.임대보증금 또는 임대료(이하 이 호에서 "임대료등"이라 한다)의 증가율이 100분의 5를 초과하지 않을 것. 이 경우 임대료등 증액 청구는 임대차계약 또는 약정한 임대료등의 증액이 있은 후 1년 이내에는 하지 못하고, 임대사업자가 임대료등의 증액을 청구하면서 임대보증금과 월임대료를 상호 간에 전환하는 경우에는 「민간임대주택에 관한 특별법」 제44조제4항에 따라 정한 기준을 준용한다.

○ 기획재정부 재산세제과-527, 2018.6.18.

 「조세특례제한법」제97조의3제1항제2호에 따른 임대료증액 제한 기준이 되는 최초의 계약은 준공공임대주택으로 등록한 후 작성한 표준임대차계약이 되는 것입니다.

○ 기획재정부 재산세제과-145, 2019.2.13.

 “「조세특례제한법」 제97조의3 제3항에 따른 임대보증금 또는 임대료 증액 제한 기준이 되는 임대차 계약의 판단”은 이와 관련되어 기회신한 우리부 예규(재산세제과-527, 2018.6.18.)을 참조하시기 바랍니다.

출처 : 국세청 2022. 11. 03. 서면-2020-부동산-1528[부동산납세과-3415] | 국세법령정보시스템