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장기임대주택 임대료 증액기준 최초계약 시점 유권해석

서면-2020-부동산-1528[부동산납세과-3415] · 2022. 11. 03.

질의 및 요약

Q질의내용

장기일반민간임대주택으로 등록한 경우 임대료 증액 제한 기준이 되는 최초의 임대차계약은 언제 작성된 계약을 의미하나요?

S요약

임대차계약을 승계하여 장기일반민간임대주택으로 임대등록한 경우, 임대료 증액제한 기준이 되는 최초 계약은 임대등록 후 작성한 표준임대차계약을 의미함을 명확히 하고 있습니다. 이는 조세특례제한법과 기존 해석사례에 따른 판단 기준입니다.

#장기임대주택 #임대등록 #임대료 증액 기준 #최초 계약 #표준임대차계약서 #조세특례제한법

핵심 정리

R회신 내용 서면-2020-부동산-1528[부동산납세과-3415] · 2022. 11. 03.

국세청 서면-2020-부동산-1528[부동산납세과-3415] 회신에 따르면, 임대차계약을 승계받아 장기일반민간임대주택으로 임대등록한 경우에도 임대료 증액제한 기준이 되는 최초 계약은 임대등록 후 작성한 표준임대차계약입니다.
기획재정부 재산세제과-527(2018.6.18.) 해석례를 근거로, 최초 계약 기준은 임대사업자 등록 이후 체결한 계약으로 봄이 명확히 언급되어 있습니다.
해당 유권해석에서는 임대주택을 취득 당시 기존 임차인이 있었더라도, 임대등록 전 체결된 기존 임대차계약은 증액제한 기준이 되는 최초 계약에 포함되지 않음을 안내하고 있습니다.
조세특례제한법 및 그 시행령의 요건(8년 임대, 임대료 증액 연 5% 이내 등)을 적용받기 위해서는 반드시 임대등록 이후 작성하는 표준임대차계약서가 필요하니, 보유·운영 시 이 점을 실무상 유의해야 합니다.

L관련 법령 해석

조세특례제한법 제97조의3: 장기일반민간임대주택 양도 시 양도소득세의 과세특례 및 임대료 증액 제한 요건 명시
조세특례제한법 시행령 제97조의3 제3항: 임대보증금 또는 임대료 증액 제한 기준(증가율 연 5% 이하, 1년 내 재증액 불가 등) 규정
민간임대주택에 관한 특별법 제2조제5호: 장기일반민간임대주택의 개념 정의
기획재정부 재산세제과-527, 2018.6.18.: 최초의 계약은 임대등록 후 작성한 표준임대차계약임을 판시

사례 Q&A

1. 장기일반민간임대주택 임대료 증액 기준 최초 계약이 언제인가요?

답변

임대등록 후 작성한 표준임대차계약이 임대료 증액 제한 기준이 되는 최초 계약으로 판단됩니다.

근거

국세청 유권해석과 기획재정부 해석례에 따라 임대등록 후 체결한 계약이 기준임을 안내합니다.

2. 기존 임차인과 체결한 계약도 임대료 증액 제한에 적용될 수 있나요?

답변

임대등록 이전에 체결한 임대차계약은 증액 제한 기준이 되는 최초 계약에 포함되지 않습니다.

근거

조세특례제한법 및 기존 해석사례에서 임대등록 후 작성한 계약만을 기준으로 명확히 명시하고 있습니다.

3. 장기임대주택 임대등록 시 임대료 인상 한도는 어떻게 적용되나요?

답변

임대등록 후 최초 표준임대차계약부터 연 5% 이내 증액 제한이 적용됩니다.

근거

조세특례제한법 시행령에 따라 임대료 증액은 등록 후 작성한 임대차계약부터 연 5% 이내로 제한됩니다.

* 중앙부처 1차 해석은 부처에서 해석한 내용을 수집·제공하는 공공데이터로, 현재 기준과 다를 수 있습니다. 구체적 사안은 소관 부처에 확인하거나 전문가 상담을 권장합니다.

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유권해석 전문

요지

임대차계약을 승계받아 장기일반민간임대주택으로 임대등록한 경우 ｢조세특례제한법｣ 제97조의3제1항제2호에 따른 임대료 증액제한 기준이 되는 최초의 계약은 임대등록한 후 작성한 표준임대차계약임

회신

귀 질의의 경우 기존해석사례 ⁠“기획재정부 재산세제과-527, 2018.6.18.”를 참고하시기 바랍니다.

「조세특례제한법」제97조의3제1항제2호에 따른 임대료증액 제한 기준이 되는 최초의 계약은 준공공임대주택*으로 등록한 후 작성한 표준임대차계약이 되는 것입니다.* 현행 ｢민간임대주택에 관한 특별법｣ 제2조제5호에 따른 장기일반민간임대주택

1. 사실관계

’19.6.15.

’19.8.14.

’19.10.24.

’20.6월

A주택

취득(기존

임차인 거주)

임대등록

(장기일반)

세무서

사업자등록

임대차 계약

(갱신)

-’19. 6.15.	A주택(다세대주택) 취득^*
*	기존 임차인이 있는 임차주택을 승계 취득함(임대기간 ’18.6월∼’20.6월)
-’19.8.14.	A주택 ｢민간임대주택에 관한 특별법｣에 따른 임대등록(장기일반, 8년)
-’19.10.24.	A주택 세무서사업자등록
-’20.6월	A주택에 대한 임대차 계약(갱신)
-예정	8년 이상 임대한 후 A주택 양도^**
**	조특법 §97의3에 따른 쟁점 이외 다른 요건을 충족한 것으로 전제함

2. 질의내용

조특법 §97의3①(2)에 따른 임대료증액제한의 기준이 되는 최초의 임대차계약이 장기일반민간임대주택으로 등록 당시 존속 중인 임대차계약인지, 주택임대등록 후 작성한 임대차계약인지

3. 관련 조세 법령 및 해석 사례

○ 조세특례제한법 제97조의3【장기일반민간임대주택등에 대한 양도소득세의 과세특례】

① 대통령령으로 정하는 거주자가 2020년 12월 31일(「민간임대주택에 관한 특별법」 제2조제2호에 따른 민간건설임대주택의 경우에는 2022년 12월 31일)까지 「민간임대주택에 관한 특별법」 제2조제4호에 따른 공공지원민간임대주택 또는 같은 법 제2조제5호에 따른 장기일반민간임대주택을 등록[2020년 7월 11일 이후 장기일반민간임대주택으로 등록 신청한 경우로서 아파트를 임대하는 민간매입임대주택이나 ⁠「민간임대주택에 관한 특별법」(법률 제17482호로 개정되기 전의 것을 말한다) 제2조제6호에 따른 단기민간임대주택을 2020년 7월 11일 이후 같은 법 제5조제3항에 따라 공공지원민간임대주택 또는 장기일반민간임대주택으로 변경 신고한 주택은 제외한다]하여 다음 각 호의 요건을 모두 갖춘 경우 그 주택(이하 이 조에서 "장기일반민간임대주택등"이라 한다)을 양도하는 경우에 대통령령으로 정하는 바에 따라 임대기간 중 발생하는 소득에 대해서는 「소득세법」 제95조제1항에 따른 장기보유 특별공제액을 계산할 때 같은 조 제2항에도 불구하고 100분의 50의 공제율을 적용한다. 다만, 장기일반민간임대주택등을 10년 이상 계속하여 임대한 후 양도하는 경우에는 100분의 70의 공제율을 적용한다.

1. 8년 이상 계속하여 임대한 후 양도하는 경우

2. 대통령령으로 정하는 임대보증금 또는 임대료 증액 제한 요건 등을 준수하는 경우

○ 조세특례제한법 시행령 제97조의3【장기일반민간임대주택등에 대한 양도소득세의 과세특례】

③법 제97조의3제1항제2호에서 "대통령령으로 정하는 임대보증금 또는 임대료 증액 제한 요건 등"이란 다음 각 호의 요건을 말한다.

1.임대보증금 또는 임대료(이하 이 호에서 "임대료등"이라 한다)의 증가율이 100분의 5를 초과하지 않을 것. 이 경우 임대료등 증액 청구는 임대차계약 또는 약정한 임대료등의 증액이 있은 후 1년 이내에는 하지 못하고, 임대사업자가 임대료등의 증액을 청구하면서 임대보증금과 월임대료를 상호 간에 전환하는 경우에는 「민간임대주택에 관한 특별법」 제44조제4항에 따라 정한 기준을 준용한다.

○ 기획재정부 재산세제과-527, 2018.6.18.

「조세특례제한법」제97조의3제1항제2호에 따른 임대료증액 제한 기준이 되는 최초의 계약은 준공공임대주택으로 등록한 후 작성한 표준임대차계약이 되는 것입니다.

○ 기획재정부 재산세제과-145, 2019.2.13.

“「조세특례제한법」 제97조의3 제3항에 따른 임대보증금 또는 임대료 증액 제한 기준이 되는 임대차 계약의 판단”은 이와 관련되어 기회신한 우리부 예규(재산세제과-527, 2018.6.18.)을 참조하시기 바랍니다.

출처 : 국세청 2022. 11. 03. 서면-2020-부동산-1528[부동산납세과-3415] | 국세법령정보시스템

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