자동말소 임대주택 계속 임대·자가거주 후 양도세 감면 적용

요지

(질의1)자동말소된 임대주택을 계속 임대하다가 양도하는 경우에는 조특법 §97에 따른 장기임대주택 특례를 적용받을 수 있는 것이나, ⁠(질의2)전입한 후 거주하다가 양도하는 경우에는 동 특례를 적용받을 수 없는 것임

회신

질의1의 경우, 기존해석사례 ⁠“서면-2021-법규재산-3777, 2022.11.14.”를 참고하시기 바랍니다.

｢조세특례제한법｣ 제97조(이하 ⁠“해당특례”)제1항에 따른 요건을 충족하는 장기임대주택(이하 ⁠“해당주택”)과 거주주택을 소유한 1세대가 해당주택을 ｢민간임대주택에 관한 특별법｣ 제6조제5항에 따라 임대등록이 자동말소된 이후에도 계속 임대하다 양도하는 경우 해당특례를 적용할 수 있는 것이며, 이 경우 거주주택을 해당주택의 임대등록이 말소된 이후 5년 이내에 양도하지 않더라도 ｢조세특례제한법｣ 제97조제2항을 적용할 수 있는 것입니다.3.질의2의 경우, 기존해석사례 ⁠“재산세과-640, 2009.3.27.”를 참고하시기 바랍니다.
 ⁠「조세특례제한법」 제97조(장기임대주택에 대한 양도소득세의 감면) 규정을 적용함에 있어 임대주택을 5년(또는 10년) 이상 임대한 후 임대주택 외의 용도로 사용하다 양도하는 경우에는 당해 감면 규정을 적용받을 수 없는 것임

1. 사실관계

2. 질의내용

1)자동말소된 임대주택(A‧B주택)을 양도하는 경우 조특법 §97①에 따른 양도소득세 감면 특례를 적용받을 수 있는 지 여부

2)자동말소된 임대주택(C주택)에 전입하여 자가 거주하다가 양도하는 경우 조특법 §97①에 따른 양도소득세 감면 특례를 적용받을 수 있는 지 여부

3. 관련 조세 법령 및 해석 사례

○ 조세특례제한법 제97조【장기임대주택에 대한 양도소득세의 감면】

 ① 대통령령으로 정하는 거주자가 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 국민주택(이에 딸린 해당 건물 연면적의 2배 이내의 토지를 포함한다)을 2000년 12월 31일 이전에 임대를 개시하여 5년 이상 임대한 후 양도하는 경우에는 그 주택(이하 "임대주택"이라 한다)을 양도함으로써 발생하는 소득에 대한 양도소득세의 100분의 50에 상당하는 세액을 감면한다. 다만, 「민간임대주택에 관한 특별법」 또는 ⁠「공공주택 특별법」에 따른 건설임대주택 중 5년 이상 임대한 임대주택과 같은 법에 따른 매입임대주택 중 1995년 1월 1일 이후 취득 및 임대를 개시하여 5년 이상 임대한 임대주택(취득 당시 입주된 사실이 없는 주택만 해당한다) 및 10년 이상 임대한 임대주택의 경우에는 양도소득세를 면제한다.

  1. 1986년 1월 1일부터 2000년 12월 31일까지의 기간 중 신축된 주택

  2. 1985년 12월 31일 이전에 신축된 공동주택으로서 1986년 1월 1일 현재 입주된 사실이 없는 주택

 ② 「소득세법」 제89조제1항제3호를 적용할 때 임대주택은 그 거주자의 소유주택으로 보지 아니한다.

○ 서면-2021-법규재산-3777, 2022.11.14.

 ｢조세특례제한법｣ 제97조(이하 ⁠“해당특례”)제1항에 따른 요건을 충족하는 장기임대주택(이하 ⁠“해당주택”)과 거주주택을 소유한 1세대가 해당주택을 ｢민간임대주택에 관한 특별법｣ 제6조제5항에 따라 임대등록이 자동말소된 이후에도 계속 임대하다 양도하는 경우 해당특례를 적용할 수 있는 것이며, 이 경우 거주주택을 해당주택의 임대등록이 말소된 이후 5년 이내에 양도하지 않더라도 ｢조세특례제한법｣ 제97조제2항을 적용할 수 있는 것입니다.

○ 부동산거래관리과-283, 2011.3.29.

 귀 질의의 경우 조세특례제한법상 장기임대주택에 대한 양도소득세의 감면요건에 해당하는 경우에는 주택임대사업자등록을 폐업한 경우에도 임대주택으로 보는 것임

○ 재산세과-640, 2009.3.27.

 「조세특례제한법」 제97조(장기임대주택에 대한 양도소득세의 감면) 규정을 적용함에 있어 임대주택을 5년(또는 10년) 이상 임대한 후 임대주택 외의 용도로 사용하다 양도하는 경우에는 당해 감면 규정을 적용받을 수 없는 것임

○ 재산46014-558, 2000.5.9.

 1986.1.1부터 2000.12.31까지 신축된 국민주택 또는 1985.12.31 이전에 신축된 공동주택으로서 1986.1.1 현재 입주된 사실이 없는 5호 이상의 국민주택을 2000.12.31 이전에 임대를 개시하는 개인이 당해 주택(이하 ⁠“임대주택”이라 함)을 5년 이상 임대한 후 양도하는 경우에는 조세특례제한법 제97조의 규정에 의하여 당해 임대주택을 양도함으로써 발생하는 소득에 대한 양도소득세의 100분의 50(10년 이상 임대한 경우에는 100분의 100)에 상당하는 세액을 감면받을 수 있는 것이며,

 임대주택법에 의한 매입임대주택 중 1995.1.1 이후 취득 및 임대를 개시하여 5년 이상 임대한 5호 이상 임대주택(취득당시 입주한 사실이 없는 주택에 한함)의 경우에는 100분의 100에 상당하는 세액을 감면받을 수 있는 것이나, 상기 임대주택을 5년 이상 임대한 후 임대주택외의 용도로 사용하다 양도하는 경우에는 상기의 감면규정을 적용받을 수 없다

 상기의 규정을 적용받기 위하여 주택의 임대를 개시한 날부터 3개월 이내에 주택임대신고서를 임대주택의 소재지 관할세무서에 제출해야 한다

○ 재일46014-2212, 1997.9.20.

 1. 조세간면규제법 제67조의 ⁠‘장기임대주택에 대한 양도소득세 등의 감면’ 규정은 같은조 제1항 각호의 요건에 해당하는 국민주택(건물연면을 임대를 게시한 날로부터 3월이내에 임대주택의 소재지를 관할하는 세무서장에게 신고하고 당해 임대주택을 5년이상 임대한 후 양도하는 경우에 적용받을 수 있는 것이며, 본인이 사용하는 주택은 이에 포함되지 아니하는 것임.

 2. 주택의 소유주가 사용하는 주택에 대하여는 종합소득세가 부과되지 아니하는 것임.

출처 : 국세청 2022. 12. 06. 서면-2021-부동산-0492[부동산납세과-3684] | 국세법령정보시스템