다가구주택 기준시가 산정 및 주택 수 계산 방법

요지

소득령§155⑮ 단서를 선택하지 아니한 경우, 다가구주택은 독립하여 거주할 수 있도록 구획된 부분을 각각 하나의 주택으로 보아 기준시가를 계산함

답변내용

귀 사전답변의 경우 거주자가 ⁠「소득세법 시행령」제155조제15항 단서 적용을 선택하지 아니하는 경우에는, 같은 법 시행령 제167조의3제1항제1호를 적용함에 있어서 다가구주택(｢건축법 시행령｣ 별표 1 제1호다목에 해당하는 것)은 한 가구가 독립하여 거주할 수 있도록 구획된 부분을 각각 하나의 주택으로 보아 기준시가 3억원 이하에 해당하는지를 판단하는 것이며, 다가구주택의 기준시가 산정방법에 관하여는 기존해석사례(재산세과-3053, 2008.9.30.)를 참고하시기 바랍니다.

○ 재산세과-3053, 2008.9.30.
귀 질의와 관련, ⁠「소득세법 시행령」 제167조의3제1항제2호 가목의 규정을 적용함에 있어서 같은 법 시행규칙 제74조 규정의 다가구주택의 기준시가는 개별주택 가격에 다가구주택 면적에서 구획된 부분의 주택 면적(공유지분 포함)이 차지하는 비율을 곱하여 계산하는 것입니다.

1. 사실관계

 ○ 신청자가 일반주택 양도당시 보유주택 등

  - 일반주택 : ’21.7.12. 양도(조정대상지역)

    * ’15.7월 취득, 경기도 남양주시 00읍 △△리 소재 토지 201m², 건물 190.34m²

  - 보유주택 : 다가구주택, 취득 당시 기준시가 636백만원

    * ’17.3월 신축, 경기도 남양주시 00읍 △△리 소재 토지 292.8m², 건물 558.77m²(주택부분 면적 : 토지 213.22m², 건물 406.88m²)

2. 질의내용

 ○ 일반주택과 다가구주택을 보유한 1세대가 일반주택 양도시,

  - 보유 중인 다가구주택의 소득령§167의3①(1)^*에 따른 요건을 판단할 때, 독립하여 거주할 수 있도록 구획된 부분을 각각 하나의 주택으로 기준시가를 안분하여 판단하는지

    * 수도권 및 광역시·특별자치시(이하 “수도권등”) 외의 지역에 소재하는 주택으로서 해당 주택 및 이에 부수되는 토지의 기준시가의 합계액이 해당 주택 또는 그 밖의 주택 양도 당시 3억원을 초과하지 않는 주택은 주택의 수를 계산할 때 산입하지 않음

      ☞ 수도권등에서 제외되는 지역 : ① 광역시에 소속된 군, ② ｢지방자치법｣ 제3조제3항·제4항에 따른 읍·면, ③ ｢세종특별자치시 설치 등에 관한 특별법｣ 제6조제3항에 따른 읍·면

3. 관련법령 및 관련사례

 ○소득세법 제104조 【양도소득세의 세율】

① 거주자의 양도소득세는 해당 과세기간의 양도소득과세표준에 다음 각 호의 세율을 적용하여 계산한 금액(이하 "양도소득 산출세액"이라 한다)을 그 세액으로 한다. 이 경우 하나의 자산이 다음 각 호에 따른 세율 중 둘 이상에 해당할 때에는 해당 세율을 적용하여 계산한 양도소득 산출세액 중 큰 것을 그 세액으로 한다.

  1. 제94조제1항제1호ㆍ제2호 및 제4호에 따른 자산

　제55조제1항에 따른 세율(분양권의 경우에는 양도소득 과세표준의 100분의 60)

⑦ 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 주택(이에 딸린 토지를 포함한다. 이하 이 항에서 같다)을 양도하는 경우 제55조제1항에 따른 세율에 100분의 20(제3호 및 제4호의 경우 100분의 30)을 더한 세율을 적용한다. 이 경우 해당 주택 보유기간이 2년 미만인 경우에는 제55조제1항에 따른 세율에 100분의 20(제3호 및 제4호의 경우 100분의 30)을 더한 세율을 적용하여 계산한 양도소득 산출세액과 제1항제2호 또는 제3호의 세율을 적용하여 계산한 양도소득 산출세액 중 큰 세액을 양도소득 산출세액으로 한다.

  1. 「주택법」 제63조의2제1항제1호에 따른 조정대상지역(이하 이 조에서 "조정대상지역"이라 한다)에 있는 주택으로서 대통령령으로 정하는 1세대 2주택에 해당하는 주택

  2. 조정대상지역에 있는 주택으로서 1세대가 1주택과 조합원입주권 또는 분양권을 1개 보유한 경우의 해당 주택. 다만, 대통령령으로 정하는 장기임대주택 등은 제외한다.

  3. 조정대상지역에 있는 주택으로서 대통령령으로 정하는 1세대 3주택 이상에 해당하는 주택

  4. 조정대상지역에 있는 주택으로서 1세대가 주택과 조합원입주권 또는 분양권을 보유한 경우로서 그 수의 합이 3 이상인 경우 해당 주택. 다만, 대통령령으로 정하는 장기임대주택 등은 제외한다.

 ○소득세법 시행령 제167조의3【1세대 3주택 이상에 해당하는 주택의 범위】

 ① 법 제104조제7항제3호에서 "대통령령으로 정하는 1세대 3주택 이상에 해당하는 주택"이란 국내에 주택을 3개 이상(제1호에 해당하는 주택은 주택의 수를 계산할 때 산입하지 않는다) 소유하고 있는 1세대가 소유하는 주택으로서 다음 각 호의 어느 하나에 해당하지 않는 주택을 말한다.

  1. 수도권 및 광역시ㆍ특별자치시(광역시에 소속된 군, ⁠「지방자치법」 제3조제3항ㆍ제4항에 따른 읍ㆍ면 및 ⁠「세종특별자치시 설치 등에 관한 특별법」 제6조제3항에 따른 읍ㆍ면에 해당하는 지역을 제외한다) 외의 지역에 소재하는 주택으로서 해당 주택 및 이에 부수되는 토지의 기준시가의 합계액이 해당 주택 또는 그 밖의 주택의 양도 당시 3억원을 초과하지 않는 주택

  10. 1세대가 제1호부터 제8호까지 및 제8호의2에 해당하는 주택을 제외하고 1개의 주택만을 소유하고 있는 경우의 해당 주택(이하 이 조에서 "일반주택"이라 한다)

 ② 제1항을 적용할 때 주택수의 계산은 다음 각 호의 방법에 따른다.

  1. 다가구주택 : 제155조제15항을 준용하여 주택수를 계산한다. 이 경우 제155조제15항 단서는 거주자가 선택하는 경우에 한정하여 적용한다.

 ○소득세법 시행령 제155조【1세대 1주택의 특례】

 ⑮ 제154조제1항을 적용할 때 「건축법 시행령」 별표 1 제1호다목에 해당하는 다가구주택은 한 가구가 독립하여 거주할 수 있도록 구획된 부분을 각각 하나의 주택으로 본다. 다만, 해당 다가구주택을 구획된 부분별로 양도하지 아니하고 하나의 매매단위로 하여 양도하는 경우에는 그 전체를 하나의 주택으로 본다.

출처 : 국세청 2021. 08. 24. 사전-2021-법령해석재산-1008[법령해석과-2895] | 국세법령정보시스템