준공공임대주택 임대료 증액 제한 기준 최초 계약 시점

요지

「조세특례제한법」 제97조의3제1항제2호에 따른 임대료증액 제한 기준이 되는 최초의 계약은 준공공임대주택으로 등록한 후 작성한 표준임대차계약이 되는 것임

회신

귀 서면질의의 경우, ⁠“｢조세특례제한법｣ 제97조의3제3항에 따른 임대보증금 또는 임대료 증액 제한 기준이 되는 임대차 계약의 판단”은 종전 해석(기획재정부 재산세제과-527, 2018.6.18.)을 참고하시기 바랍니다.

｢조세특례제한법｣ 제97조의3제1항제2호에 따른 임대료증액 제한 기준이 되는 최초의 계약은 준공공임대주택으로 등록한 후 작성한 표준임대차계약이 되는 것입니다.

1. 사실관계

○ 2018.01.03. 신축아파트 매입하여 등기완료

○ 2018.01.04. 임대차계약(일반계약서 사용, 계약기간: 2018.01.04.~2019.01.03.)

○ 2018.01.16. 구청 및 세무서에 임대사업자 등록

2. 질의내용

 ○ 신축주택을 취득하여 장기일반민간임대주택으로 등록 전 임대를 한 경우로서 ｢조세특례제한법 시행령｣ 제97조의3 제3항에 따른 임대보증금 또는 임대료 증액 제한 기준이 되는 임대차 계약의 판단 시

 - 장기일반민간임대주택사업자 등록 당시 임대 중인 계약인지, 임대사업자 등록 후 작성한 ｢민간임대주택에 관한 특별법｣ 제47조에 따른 표준임대차계약인지

3. 관련법령

○ 조세특례제한법 제97조의3【장기일반민간임대주택등에 대한 양도소득세의 과세특례】

① 대통령령으로 정하는 거주자가 「민간임대주택에 관한 특별법」 제2조제4호에 따른 공공지원민간임대주택 또는 같은 법 제2조제5호에 따른 장기일반민간임대주택을 등록하여 다음 각 호의 요건을 모두 충족하는 경우 그 주택(이하 이 조에서 "장기일반민간임대주택등"이라 한다)을 양도함으로써 발생하는 소득에 대해서는 「소득세법」 제95조제1항에 따른 장기보유 특별공제액을 계산할 때 같은 조 제2항에도 불구하고 100분의 50의 공제율을 적용한다. 다만, 장기일반민간임대주택등을 10년 이상 계속하여 임대한 후 양도하는 경우에는 100분의 70의 공제율을 적용한다.

 1. 8년 이상 계속하여 임대한 후 양도하는 경우

 2. 대통령령으로 정하는 임대보증금 또는 임대료 증액 제한 요건 등을 준수하는 경우

② 제1항에 따라 과세특례를 적용받으려는 자는 대통령령으로 정하는 바에 따라 주택임대에 관한 사항을 신고하고 과세특례 적용의 신청을 하여야 한다.

③ 제1항에 따른 임대주택에 대한 임대기간의 계산과 그 밖에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.

○조세특례제한법 시행령 제97조의3【장기일반민간임대주택등에 대한 양도소득세의 과세특례】(2018.10.23. 대통령령 제29241호로 개정된 것)

① 법 제97조의3제1항 각 호 외의 부분에서 "대통령령으로 정하는 거주자"란「소득세법」제1조의2제1항제1호에 따른 거주자를 말한다.

② 법 제97조의3제1항 각 호 외의 부분 단서에 따른 10년 이상 계속하여 임대한 경우와 같은 항 제1호에 따른 8년 이상 계속하여 임대한 경우는「민간임대주택에 관한 특별법」제2조제4호의 공공지원민간임대주택 또는 같은 조 제5호에 따른 장기일반민간임대주택(이하 이 조에서 "장기일반민간임대주택등"이라 한다)으로 각각 10년 또는 8년 이상 계속하여 등록하고, 그 등록한 기간 동안 통산하여 각각 10년 또는 8년 이상 임대한 경우로 한다.

③ 법 제97조의3제1항제2호에서 "대통령령으로 정하는 임대보증금 또는 임대료 증액 제한 요건 등"이란 다음 각 호의 요건을 말한다.

 1. 임대보증금 또는 임대료의 연 증가율이 100분의 5를 초과하지 아니할 것

 2.「주택법」제2조제6호에 따른 국민주택규모 이하의 주택(해당 주택이 다가구주택일 경우에는 가구당 전용면적을 기준로 한다)일 것

 3. 장기일반민간임대주택등의 임대개시일부터 8년 이상 임대할 것

 4. 장기일반민간임대주택등 및 이에 부수되는 토지의 기준시가의 합계액이 해당 주택의 임대개시일 당시 6억원(수도권 밖의 지역인 경우에는 3억원)을 초과하지 아니할 것

④ 장기일반민간임대주택등의 임대기간의 계산에 관하여는 제97조제5항제1호·제3호 및 제5호를 준용한다. 이 경우 「소득세법」 제168조에 따른 사업자등록과 ⁠「민간임대주택에 관한 특별법」제5조에 따른 임대사업자등록을 하고 장기일반민간임대주택등으로 등록하여 임대하는 날부터 임대를 개시한 것으로 보며, ⁠「민간임대주택에 관한 특별법」에 따른 민간임대주택을 장기일반민간임대주택등으로 등록하는 경우에는 5년의 범위에서 민간임대주택으로 임대한 기간의 100분의 50에 해당하는 기간을 장기일반민간임대주택등의 임대기간에 포함하여 산정한다.

⑤ 법 제97조의3제2항에 따라 과세특례 적용의 신청을 하려는 자는 해당 장기일반민간임대주택등의 양도소득 과세표준예정신고 또는 과세표준확정신고와 함께 기획재정부령으로 정하는 과세특례적용신청서를 납세지 관할 세무서장에게 제출하여야 한다. 이 경우 그 절차 등에 관하여는 제97조제3항·제4항 및 제6항을 준용한다.

출처 : 국세청 2019. 02. 19. 서면-2018-법령해석재산-2893[법령해석과-400] | 국세법령정보시스템