즉시 상담을 받아보세요!
* 연중무휴, 24시간 상담 가능
준공공임대주택 임대료 증액 제한 기준 최초 계약 시점
서면-2018-법령해석재산-2893[법령해석과-400] · 2019. 02. 19.Q질의내용
- 임대사업자 등록 전 체결한 임대차계약도 장기일반민간임대주택의 임대료 증액 제한 기준이 되는 최초의 계약에 포함되는지 궁금합니다.
S요약
R회신 내용 서면-2018-법령해석재산-2893[법령해석과-400] · 2019. 02. 19.
- 국세청 2019-02-19 서면-2018-법령해석재산-2893[법령해석과-400] 회신을 근거로 함.
- 임대사업자 등록 이전에 체결한 일반임대차계약은 임대료 증액 제한 최초 기준이 되는 계약에 포함되지 않는 것으로 보입니다.
- 준공공임대주택(장기일반민간임대주택)으로 등록 후 작성한 표준임대차계약이 임대료 증액 제한 기준 최초의 계약으로 판단됩니다.
- 관련 조세특례제한법령 해석 및 기획재정부 종전 유권해석(재산세제과-527)을 참고하여도 동일하게 적용됨을 확인할 수 있습니다.
- 향후 임대료 증액률 등 관련 특례 적용을 받으려면 반드시 사업자 등록 및 표준임대차계약서 작성 후 체결된 계약부터 적용된다는 점에 유의해야 합니다.
L관련 법령 해석
- 조세특례제한법 제97조의3: 장기일반민간임대주택등에 대한 양도소득세의 과세특례 규정으로, 8년 이상 임대와 임대료 증액 제한 준수 시 특례 적용
- 조세특례제한법 시행령 제97조의3 제3항: 임대보증금 또는 임대료 연증가율 5% 이하 및 임대개시일 등 주요 요건 명시
- 조세특례제한법 시행령 제97조의3 제4항: 임대사업자 등록 후 임대개시일부터 임대기간 산정 관련 규정
- 민간임대주택에 관한 특별법 제47조: 표준임대차계약서 작성 의무 관련 조항
* 중앙부처 1차 해석은 부처에서 해석한 내용을 수집·제공하는 공공데이터로, 현재 기준과 다를 수 있습니다. 구체적 사안은 소관 부처에 확인하거나 전문가 상담을 권장합니다.
요지
「조세특례제한법」 제97조의3제1항제2호에 따른 임대료증액 제한 기준이 되는 최초의 계약은 준공공임대주택으로 등록한 후 작성한 표준임대차계약이 되는 것임
회신
귀 서면질의의 경우, “｢조세특례제한법｣ 제97조의3제3항에 따른 임대보증금 또는 임대료 증액 제한 기준이 되는 임대차 계약의 판단”은 종전 해석(기획재정부 재산세제과-527, 2018.6.18.)을 참고하시기 바랍니다.
｢조세특례제한법｣ 제97조의3제1항제2호에 따른 임대료증액 제한 기준이 되는 최초의 계약은 준공공임대주택으로 등록한 후 작성한 표준임대차계약이 되는 것입니다.
1. 사실관계
○ 2018.01.03. 신축아파트 매입하여 등기완료
○ 2018.01.04. 임대차계약(일반계약서 사용, 계약기간: 2018.01.04.~2019.01.03.)
○ 2018.01.16. 구청 및 세무서에 임대사업자 등록
2. 질의내용
○ 신축주택을 취득하여 장기일반민간임대주택으로 등록 전 임대를 한 경우로서 ｢조세특례제한법 시행령｣ 제97조의3 제3항에 따른 임대보증금 또는 임대료 증액 제한 기준이 되는 임대차 계약의 판단 시
- 장기일반민간임대주택사업자 등록 당시 임대 중인 계약인지, 임대사업자 등록 후 작성한 ｢민간임대주택에 관한 특별법｣ 제47조에 따른 표준임대차계약인지
3. 관련법령
○ 조세특례제한법 제97조의3【장기일반민간임대주택등에 대한 양도소득세의 과세특례】
① 대통령령으로 정하는 거주자가 「민간임대주택에 관한 특별법」 제2조제4호에 따른 공공지원민간임대주택 또는 같은 법 제2조제5호에 따른 장기일반민간임대주택을 등록하여 다음 각 호의 요건을 모두 충족하는 경우 그 주택(이하 이 조에서 "장기일반민간임대주택등"이라 한다)을 양도함으로써 발생하는 소득에 대해서는 「소득세법」 제95조제1항에 따른 장기보유 특별공제액을 계산할 때 같은 조 제2항에도 불구하고 100분의 50의 공제율을 적용한다. 다만, 장기일반민간임대주택등을 10년 이상 계속하여 임대한 후 양도하는 경우에는 100분의 70의 공제율을 적용한다.
1. 8년 이상 계속하여 임대한 후 양도하는 경우
2. 대통령령으로 정하는 임대보증금 또는 임대료 증액 제한 요건 등을 준수하는 경우
② 제1항에 따라 과세특례를 적용받으려는 자는 대통령령으로 정하는 바에 따라 주택임대에 관한 사항을 신고하고 과세특례 적용의 신청을 하여야 한다.
③ 제1항에 따른 임대주택에 대한 임대기간의 계산과 그 밖에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.
○조세특례제한법 시행령 제97조의3【장기일반민간임대주택등에 대한 양도소득세의 과세특례】(2018.10.23. 대통령령 제29241호로 개정된 것)
① 법 제97조의3제1항 각 호 외의 부분에서 "대통령령으로 정하는 거주자"란「소득세법」제1조의2제1항제1호에 따른 거주자를 말한다.
② 법 제97조의3제1항 각 호 외의 부분 단서에 따른 10년 이상 계속하여 임대한 경우와 같은 항 제1호에 따른 8년 이상 계속하여 임대한 경우는「민간임대주택에 관한 특별법」제2조제4호의 공공지원민간임대주택 또는 같은 조 제5호에 따른 장기일반민간임대주택(이하 이 조에서 "장기일반민간임대주택등"이라 한다)으로 각각 10년 또는 8년 이상 계속하여 등록하고, 그 등록한 기간 동안 통산하여 각각 10년 또는 8년 이상 임대한 경우로 한다.
③ 법 제97조의3제1항제2호에서 "대통령령으로 정하는 임대보증금 또는 임대료 증액 제한 요건 등"이란 다음 각 호의 요건을 말한다.
1. 임대보증금 또는 임대료의 연 증가율이 100분의 5를 초과하지 아니할 것
2.「주택법」제2조제6호에 따른 국민주택규모 이하의 주택(해당 주택이 다가구주택일 경우에는 가구당 전용면적을 기준로 한다)일 것
3. 장기일반민간임대주택등의 임대개시일부터 8년 이상 임대할 것
4. 장기일반민간임대주택등 및 이에 부수되는 토지의 기준시가의 합계액이 해당 주택의 임대개시일 당시 6억원(수도권 밖의 지역인 경우에는 3억원)을 초과하지 아니할 것
④ 장기일반민간임대주택등의 임대기간의 계산에 관하여는 제97조제5항제1호·제3호 및 제5호를 준용한다. 이 경우 「소득세법」 제168조에 따른 사업자등록과 「민간임대주택에 관한 특별법」제5조에 따른 임대사업자등록을 하고 장기일반민간임대주택등으로 등록하여 임대하는 날부터 임대를 개시한 것으로 보며, 「민간임대주택에 관한 특별법」에 따른 민간임대주택을 장기일반민간임대주택등으로 등록하는 경우에는 5년의 범위에서 민간임대주택으로 임대한 기간의 100분의 50에 해당하는 기간을 장기일반민간임대주택등의 임대기간에 포함하여 산정한다.
⑤ 법 제97조의3제2항에 따라 과세특례 적용의 신청을 하려는 자는 해당 장기일반민간임대주택등의 양도소득 과세표준예정신고 또는 과세표준확정신고와 함께 기획재정부령으로 정하는 과세특례적용신청서를 납세지 관할 세무서장에게 제출하여야 한다. 이 경우 그 절차 등에 관하여는 제97조제3항·제4항 및 제6항을 준용한다.
출처 : 국세청 2019. 02. 19. 서면-2018-법령해석재산-2893[법령해석과-400] | 국세법령정보시스템
유권해석
준공공임대주택 임대료 증액 제한 기준 최초 계약 시점
서면-2018-법령해석재산-2893[법령해석과-400] · 2019. 02. 19.Q질의내용
- 임대사업자 등록 전 체결한 임대차계약도 장기일반민간임대주택의 임대료 증액 제한 기준이 되는 최초의 계약에 포함되는지 궁금합니다.
S요약
R회신 내용 서면-2018-법령해석재산-2893[법령해석과-400] · 2019. 02. 19.
- 국세청 2019-02-19 서면-2018-법령해석재산-2893[법령해석과-400] 회신을 근거로 함.
- 임대사업자 등록 이전에 체결한 일반임대차계약은 임대료 증액 제한 최초 기준이 되는 계약에 포함되지 않는 것으로 보입니다.
- 준공공임대주택(장기일반민간임대주택)으로 등록 후 작성한 표준임대차계약이 임대료 증액 제한 기준 최초의 계약으로 판단됩니다.
- 관련 조세특례제한법령 해석 및 기획재정부 종전 유권해석(재산세제과-527)을 참고하여도 동일하게 적용됨을 확인할 수 있습니다.
- 향후 임대료 증액률 등 관련 특례 적용을 받으려면 반드시 사업자 등록 및 표준임대차계약서 작성 후 체결된 계약부터 적용된다는 점에 유의해야 합니다.
L관련 법령 해석
- 조세특례제한법 제97조의3: 장기일반민간임대주택등에 대한 양도소득세의 과세특례 규정으로, 8년 이상 임대와 임대료 증액 제한 준수 시 특례 적용
- 조세특례제한법 시행령 제97조의3 제3항: 임대보증금 또는 임대료 연증가율 5% 이하 및 임대개시일 등 주요 요건 명시
- 조세특례제한법 시행령 제97조의3 제4항: 임대사업자 등록 후 임대개시일부터 임대기간 산정 관련 규정
- 민간임대주택에 관한 특별법 제47조: 표준임대차계약서 작성 의무 관련 조항
* 중앙부처 1차 해석은 부처에서 해석한 내용을 수집·제공하는 공공데이터로, 현재 기준과 다를 수 있습니다. 구체적 사안은 소관 부처에 확인하거나 전문가 상담을 권장합니다.
요지
「조세특례제한법」 제97조의3제1항제2호에 따른 임대료증액 제한 기준이 되는 최초의 계약은 준공공임대주택으로 등록한 후 작성한 표준임대차계약이 되는 것임
회신
귀 서면질의의 경우, “｢조세특례제한법｣ 제97조의3제3항에 따른 임대보증금 또는 임대료 증액 제한 기준이 되는 임대차 계약의 판단”은 종전 해석(기획재정부 재산세제과-527, 2018.6.18.)을 참고하시기 바랍니다.
｢조세특례제한법｣ 제97조의3제1항제2호에 따른 임대료증액 제한 기준이 되는 최초의 계약은 준공공임대주택으로 등록한 후 작성한 표준임대차계약이 되는 것입니다.
1. 사실관계
○ 2018.01.03. 신축아파트 매입하여 등기완료
○ 2018.01.04. 임대차계약(일반계약서 사용, 계약기간: 2018.01.04.~2019.01.03.)
○ 2018.01.16. 구청 및 세무서에 임대사업자 등록
2. 질의내용
○ 신축주택을 취득하여 장기일반민간임대주택으로 등록 전 임대를 한 경우로서 ｢조세특례제한법 시행령｣ 제97조의3 제3항에 따른 임대보증금 또는 임대료 증액 제한 기준이 되는 임대차 계약의 판단 시
- 장기일반민간임대주택사업자 등록 당시 임대 중인 계약인지, 임대사업자 등록 후 작성한 ｢민간임대주택에 관한 특별법｣ 제47조에 따른 표준임대차계약인지
3. 관련법령
○ 조세특례제한법 제97조의3【장기일반민간임대주택등에 대한 양도소득세의 과세특례】
① 대통령령으로 정하는 거주자가 「민간임대주택에 관한 특별법」 제2조제4호에 따른 공공지원민간임대주택 또는 같은 법 제2조제5호에 따른 장기일반민간임대주택을 등록하여 다음 각 호의 요건을 모두 충족하는 경우 그 주택(이하 이 조에서 "장기일반민간임대주택등"이라 한다)을 양도함으로써 발생하는 소득에 대해서는 「소득세법」 제95조제1항에 따른 장기보유 특별공제액을 계산할 때 같은 조 제2항에도 불구하고 100분의 50의 공제율을 적용한다. 다만, 장기일반민간임대주택등을 10년 이상 계속하여 임대한 후 양도하는 경우에는 100분의 70의 공제율을 적용한다.
1. 8년 이상 계속하여 임대한 후 양도하는 경우
2. 대통령령으로 정하는 임대보증금 또는 임대료 증액 제한 요건 등을 준수하는 경우
② 제1항에 따라 과세특례를 적용받으려는 자는 대통령령으로 정하는 바에 따라 주택임대에 관한 사항을 신고하고 과세특례 적용의 신청을 하여야 한다.
③ 제1항에 따른 임대주택에 대한 임대기간의 계산과 그 밖에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.
○조세특례제한법 시행령 제97조의3【장기일반민간임대주택등에 대한 양도소득세의 과세특례】(2018.10.23. 대통령령 제29241호로 개정된 것)
① 법 제97조의3제1항 각 호 외의 부분에서 "대통령령으로 정하는 거주자"란「소득세법」제1조의2제1항제1호에 따른 거주자를 말한다.
② 법 제97조의3제1항 각 호 외의 부분 단서에 따른 10년 이상 계속하여 임대한 경우와 같은 항 제1호에 따른 8년 이상 계속하여 임대한 경우는「민간임대주택에 관한 특별법」제2조제4호의 공공지원민간임대주택 또는 같은 조 제5호에 따른 장기일반민간임대주택(이하 이 조에서 "장기일반민간임대주택등"이라 한다)으로 각각 10년 또는 8년 이상 계속하여 등록하고, 그 등록한 기간 동안 통산하여 각각 10년 또는 8년 이상 임대한 경우로 한다.
③ 법 제97조의3제1항제2호에서 "대통령령으로 정하는 임대보증금 또는 임대료 증액 제한 요건 등"이란 다음 각 호의 요건을 말한다.
1. 임대보증금 또는 임대료의 연 증가율이 100분의 5를 초과하지 아니할 것
2.「주택법」제2조제6호에 따른 국민주택규모 이하의 주택(해당 주택이 다가구주택일 경우에는 가구당 전용면적을 기준로 한다)일 것
3. 장기일반민간임대주택등의 임대개시일부터 8년 이상 임대할 것
4. 장기일반민간임대주택등 및 이에 부수되는 토지의 기준시가의 합계액이 해당 주택의 임대개시일 당시 6억원(수도권 밖의 지역인 경우에는 3억원)을 초과하지 아니할 것
④ 장기일반민간임대주택등의 임대기간의 계산에 관하여는 제97조제5항제1호·제3호 및 제5호를 준용한다. 이 경우 「소득세법」 제168조에 따른 사업자등록과 「민간임대주택에 관한 특별법」제5조에 따른 임대사업자등록을 하고 장기일반민간임대주택등으로 등록하여 임대하는 날부터 임대를 개시한 것으로 보며, 「민간임대주택에 관한 특별법」에 따른 민간임대주택을 장기일반민간임대주택등으로 등록하는 경우에는 5년의 범위에서 민간임대주택으로 임대한 기간의 100분의 50에 해당하는 기간을 장기일반민간임대주택등의 임대기간에 포함하여 산정한다.
⑤ 법 제97조의3제2항에 따라 과세특례 적용의 신청을 하려는 자는 해당 장기일반민간임대주택등의 양도소득 과세표준예정신고 또는 과세표준확정신고와 함께 기획재정부령으로 정하는 과세특례적용신청서를 납세지 관할 세무서장에게 제출하여야 한다. 이 경우 그 절차 등에 관하여는 제97조제3항·제4항 및 제6항을 준용한다.
출처 : 국세청 2019. 02. 19. 서면-2018-법령해석재산-2893[법령해석과-400] | 국세법령정보시스템
