요지

신축한 건물을 면세사업과 과세사업에 사용하는 때로서 실지귀속이 분명한 매입세액(면적에 따라 계산되는 관리비 등)은 사용면적에 따라 안분계산하는 것이며 실지귀속을 구분할 수 없는 매입세액은 안분계산하는 것임

회신

귀 서면질의의 경우 기존해석사례(서면인터넷방문상담3팀-1680, 2005.10.05)를 보내드리니 참조하시기 바랍니다.
○ 서면인터넷방문상담3팀-1680, 2005.10.05
부가가치세가 면제되는 재화 또는 용역을 공급하는 사업에 관련된 매입세액은 매출세액에서 공제하지 아니하는 것이며,
사업자가 과세사업과 면세사업을 겸영하는 경우에 면세사업에 관련된 매입세액의 계산은 실지귀속에 따라 하되, 과세사업과 면세사업에 공통으로 사용되어 실지귀속을 구분할 수 없는 매입세액은 부가가치세법 시행령 제61조의 규정에 의하여 안분계산 하는 것으로서,
귀 질의의 경우 신축한 건물을 면세사업인 부동산매매업(토지분양)과 과세사업인 부동산임대업에 사용하는 때로서 실지귀속이 분명한 매입세액(면적에 따라 계산되는 관리비 등)은 사용면적에 따라 안분계산하는 것이며 실지귀속을 구분할 수 없는 매입세액은 같은 조의 규정에 의하여 안분계산하는 것입니다.

1. 사실관계

○ 본인은 2016년에 토지를 매입하여 도시형생활주택(면세)과 근린생활시설(과세)을 포함한 건물을 신축중에 있으며 2017년 하반기에 완공을 목표로 하고 있음

  - 본 건물은 지하층과 2층은 근린생활시설, 3~7층은 오피스텔, 8~11층은 도시형생활주택으로 설계된 11층 단일 건물로서 현재 건설중이며 건물 완공시 미분양된 호수에 대하여 향후 임대할 예정임

  - 현재 상기 건물은 일부만 분양계약이 이루어졌고 분양계약 호수가 납입한 계약금에 대하여 세금계산서와 계산서를 발급함

2. 질의내용

○ 현재 일부 분양 상태에서 건물신축 진행에 따라 건설비 및 수수료 등 제 부대비용이 발생하고 있는데 공통매입세액 안분에 관련된 부가가치세 신고방법

    (갑설) 전체 건물에 대한 공급가액이 없으므로 예정사용면적비율에 따라 전체 건설비 등의 공통매입세액을 안분함

    (을설) 일부 분양호수의 계약금에 대하여 당기에 발급한 세금계산서와 계산서 금액으로 전체 건설비 등의 공통매입세액을 안분함

3. 관련법령

○ 부가가치세법 제40조【공통매입세액의 안분】

 사업자가 과세사업과 면세사업등을 겸영(兼營)하는 경우에 과세사업과 면세사업등에 관련된 매입세액의 계산은 실지귀속(實地歸屬)에 따라 하되, 실지귀속을 구분할 수 없는 매입세액(이하 "공통매입세액"이라 한다)은 총공급가액에 대한 면세공급가액의 비율 등 대통령령으로 정하는 기준(이하 "공통매입세액 안분기준"이라 한다)을 적용하여 대통령령으로 정하는 바에 따라 안분(按分)하여 계산한다.

○ 부가가치세법 시행령 제81조【공통매입세액 안분 계산】

① 법 제40조에 따라 과세사업과 면세사업등을 겸영(兼營)하는 경우로서 실지귀속(實地歸屬)을 구분할 수 없는 매입세액(이하 "공통매입세액"이라 한다)이 있는 경우 면세사업등에 관련된 매입세액은 다음 계산식에 따라 안분하여 계산한다. 다만, 예정신고를 할 때에는 예정신고기간에 있어서 총공급가액에 대한 면세공급가액(비과세공급가액을 포함한다. 이하 이 조 및 제82조에서 같다)의 비율에 따라 안분하여 계산하고, 확정신고를 할 때에 정산한다.

② 제1항에도 불구하고 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 해당 재화 또는 용역의 매입세액은 공제되는 매입세액으로 한다.

 1. 해당 과세기간의 총공급가액 중 면세공급가액이 5퍼센트 미만인 경우의 공통매입세액. 다만, 공통매입세액이 5백만원 이상인 경우는 제외한다.

 2. 해당 과세기간 중의 공통매입세액이 5만원 미만인 경우의 매입세액

 3. 제63조제3항제3호가 적용되는 재화에 대한 매입세액

④ 제1항을 적용할 때 해당 과세기간 중 과세사업과 면세사업등의 공급가액이 없거나 그 어느 한 사업의 공급가액이 없는 경우에 해당 과세기간에 대한 안분 계산은 다음 각 호의 순서에 따른다. 다만, 건물 또는 구축물을 신축하거나 취득하여 과세사업과 면세사업등에 제공할 예정면적을 구분할 수 있는 경우에는 제3호를 제1호 및 제2호에 우선하여 적용한다.

 1. 총매입가액(공통매입가액은 제외한다)에 대한 면세사업등에 관련된 매입가액의 비율

 2. 총예정공급가액에 대한 면세사업등에 관련된 예정공급가액의 비율

 3. 총예정사용면적에 대한 면세사업등에 관련된 예정사용면적의 비율

⑤ 제4항 단서에 따라 토지를 제외한 건물 또는 구축물에 대하여 같은 항 제3호를 적용하여 공통매입세액 안분 계산을 하였을 때에는 그 후 과세사업과 면세사업등의 공급가액이 모두 있게 되어 제1항의 계산식에 따라 공통매입세액을 계산할 수 있는 경우에도 과세사업과 면세사업등의 사용면적이 확정되기 전의 과세기간까지는 제4항제3호를 적용하고, 과세사업과 면세사업등의 사용면적이 확정되는 과세기간에 제82조제2호에 따라 공통매입세액을 정산한다.

○ 재정경제부부가가치세제과-432, 2007.06.05

「부가가치세법 시행령」 제61조에 의하여 과,면세 공통매입세액은 1차로 실지귀속에 따라 안분계산하고 2차로 실지귀속이 불분명한 부문은 과,면세 공급가액비율로 안분계산하는 것임

○ 서면인터넷방문상담3팀-1680, 2005.10.05

부가가치세가 면제되는 재화 또는 용역을 공급하는 사업에 관련된 매입세액은 매출세액에서 공제하지 아니하는 것이며,

사업자가 과세사업과 면세사업을 겸영하는 경우에 면세사업에 관련된 매입세액의 계산은 실지귀속에 따라 하되, 과세사업과 면세사업에 공통으로 사용되어 실지귀속을 구분할 수 없는 매입세액은 부가가치세법시행령 제61조의 규정에 의하여 안분계산 하는 것으로서,

귀 질의의 경우 신축한 건물을 면세사업인 부동산매매업(토지분양)과 과세사업인 부동산임대업에 사용하는 때로서 실지귀속이 분명한 매입세액(면적에 따라 계산되는 관리비 등)은 사용면적에 따라 안분계산하는 것이며 실지귀속을 구분할 수 없는 매입세액은 같은 조의 규정에 의하여 안분계산하는 것입니다.

출처 : 국세청 2017. 04. 25. 서면-2017-부가-0401[부가가치세과-1021] | 국세법령정보시스템