요지

(질의1) 겸용주택의 부수토지를 1년 이상 2년 미만 보유하다가 겸용주택의 부수토지만을 양도하는 경우 일반세율 적용 배제  ⁠(질의2) 주택과 주택부수토지를 2년 이상 보유한 후 주택부수토지만 양도하는 경우에는 비과세 배제

답변내용

｢소득세법｣ 제89조제1항제3호에서 규정하는 주택과 주택부수토지를 보유하는 1세대가 주택과 주택부수토지를 1년 이상 2년 미만 보유한 후 주택부수토지의 일부만을 양도하는 경우에는 같은 법 제104조제1항제2호의 세율이 적용되는 것이나, 양도하는 토지가 같은 법 제104조의3에서 규정하는 비사업용 토지에 해당하는 경우에는 같은 법 제104조제1항의 규정에 따라 같은 항 제2호의 세율과 제8호의 세율을 적용하여 계산한 양도소득 산출세액 중 큰 것을 그 세액으로 하는 것입니다.
또한, 주택과 주택부수토지를 2년 이상 보유한 후 주택부수토지의 일부만을 양도하는 경우에는 같은 법 제89조제1항제3호에 따른 비과세를 적용받을 수 없는 것입니다.

1. 사실관계

 ○ ⁠“☆☆☆”(이하 “신청인”)은 ⁠“◇◇도 ○○시 ●●면 ◎◎리 83번지 건물^* 및 토지(1,451㎡)”를 취득하기로 매도인과 계약을 진행 중 토지의 일부분(355㎡)이 도로로 편입되게 되어 지번이 83-1번지로 분할됨

   * 주택 : 106.4㎡, 근린생활시설 : 91㎡

 ○ 신청인은 2016.6.8. ⁠“◇◇도 ○○시 ●●면 ◎◎리 83번지 건물 및 토지(1,096㎡)”를 취득하고

  - 2016.6.16. ⁠“같은 리 83-1번지 토지 355㎡”(이하 “쟁점토지”)를 취득함

 ○ 쟁점토지는 현재 정원수가 식재되어 있고, 주택 전체 울타리를 형성하여 사용하고 있음

 ○ 쟁점토지는 관할 지방자치단체의 도로사업 구간 내에 소재하여 수용이 확정되었으나, 대금청산은 이루어지지 않았음

2. 질의내용

 (질의1) 쟁점토지가 취득일로부터 1년 이후 2년 내에 도로 부수토지로 수용될 경우 일반세율을 적용받는 것인지 중과세율을 적용받는 것인지

 (질의2) 쟁점토지를 취득일로부터 2년 이상이 경과한 후 수용 시 1세대1주택 비과세를 적용받을 수 있는지 여부

3. 관련법령

○ 소득세법 제88조【정의】

  이 장에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.

  1. ⁠“양도”란 자산에 대한 등기 또는 등록과 관계없이 매도, 교환, 법인에 대한 현물출자 등을 통하여 그 자산을 유상으로 사실상 이전하는 것을 말한다. 이 경우 대통령령으로 정하는 부담부증여의 채무액에 해당하는 부분은 양도로 보며, 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 경우에는 양도로 보지 아니한다.

  가. ｢도시개발법｣이나 그 밖의 법률에 따른 환지처분으로 지목 또는 지번이 변경되거나 보류지로 충당되는 경우

  나. 토지의 경계를 변경하기 위하여 ｢공간정보의 구축 및 관리 등에 관한 법률｣ 제79조에 따른 토지의 분할 등 대통령령으로 정하는 방법과 절차로 하는 토지 교환의 경우

  2.～5. ⁠(생략)

  6. ⁠“1세대”란 거주자 및 그 배우자가 그들과 같은 주소 또는 거소에서 생계를 같이 하는 자[거주자 및 그 배우자의 직계존비속(그 배우자를 포함한다) 및 형제자매를 말하며, 취학, 질병의 요양, 근무상 또는 사업상의 형편으로 본래의 주소 또는 거소에서 일시 퇴거한 사람을 포함한다]와 함께 구성하는 가족단위를 말한다. 다만, 대통령령으로 정하는 경우에는 배우자가 없어도 1세대로 본다.

  7. ⁠“주택”이란 허가 여부나 공부상의 용도구분에 관계없이 사실상 주거용으로 사용하는 건물을 말한다. 이 경우 그 용도가 분명하지 아니하면 공부상의 용도에 따른다.

 (이 하 생 략)

○ 소득세법 제89조【비과세 양도소득】

 ① 다음 각 호의 소득에 대해서는 양도소득에 대한 소득세(이하 ⁠“양도소득세”라 한다)를 과세하지 아니한다.

  1.～2. ⁠(생략)

  3. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 주택(가액이 대통령령으로 정하는 기준을 초과하는 고가주택은 제외한다)과 이에 딸린 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령으로 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지(이하 이 조에서 ⁠“주택부수토지”라 한다)의 양도로 발생하는 소득

  가. 대통령령으로 정하는 1세대 1주택

 (이 하 생 략)

○ 소득세법 시행령 제154조【1세대1주택의 범위】

 ① 법 제89조제1항제3호가목에서 ⁠“대통령령으로 정하는 요건”이란 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 해당 주택의 보유기간이 2년(제8항제2호에 해당하는 거주자의 주택인 경우는 3년) 이상인 것을 말한다. 다만, 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그 보유기간의 제한을 받지 아니한다.

  1.～3. ⁠(생략)

 ② ⁠(생략)

 ③ 법 제89조제1항제3호를 적용할 때 하나의 건물이 주택과 주택외의 부분으로 복합되어 있는 경우와 주택에 딸린 토지에 주택외의 건물이 있는 경우에는 그 전부를 주택으로 본다. 다만, 주택의 연면적이 주택 외의 부분의 연면적보다 적거나 같을 때에는 주택외의 부분은 주택으로 보지 아니한다.

 ④ 제3항 단서의 경우에 주택에 딸린 토지는 전체 토지면적에 주택의 연면적이 건물의 연면적에서 차지하는 비율을 곱하여 계산한다.

 ⑤ 제1항의 규정에 의한 보유기간의 계산은 법 제95조제4항의 규정에 의하고, 동항의 규정에 의한 거주기간은 주민등록표상의 전입일자부터 전출일까지의 기간에 의한다.

 ⑥ 삭제

 ⑦ 법 제89조제1항제3호 각 목 외의 부분에서 ⁠“지역별로 대통령령으로 정하는 배율”이란 다음의 배율을 말한다.

  1. ｢국토의 계획 및 이용에 관한 법률｣ 제6조제1호에 따른 도시지역 내의 토지: 5배

  2. 그 밖의 토지: 10배

 (이 하 생 략)

○ 소득세법 시행규칙 제72조【1세대1주택의 특례】

 ① 삭제(2017.3.10.)

 ② 영 제154조제1항을 적용할 때 주택에 부수되는 토지를 분할하여 양도(지분으로 양도하는 경우를 포함한다. 다만, 영 제154조제1항 본문에 해당하는 주택과 그 부수토지를 함께 지분으로 양도하는 경우를 제외한다)하는 경우에 그 양도하는 부분의 토지는 법 제89조제1항제3호가목에 따른 1세대1주택에 부수되는 토지로 보지 아니하며 1주택을 2이상의 주택으로 분할하여 양도(영 제154조제1항 본문에 해당하는 주택을 지분으로 양도하는 경우를 제외한다)한 경우에는 먼저 양도하는 부분의 주택은 그 1세대1주택으로 보지 아니한다. 이 경우 주택 및 그 부수토지의 일부가「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」에 의한 협의매수·수용 및 그 밖의 법률에 따라 수용되는 경우의 해당 주택(그 부수토지를 포함한다)과 그 양도일 또는 수용일부터 5년 이내에 양도하는 잔존토지 및 잔존주택(그 부수토지를 포함한다)은 그러하지 아니하다.

 (이 하 생 략)

○ 소득세법 제94조【양도소득의 범위】

 ① 양도소득은 해당 과세기간에 발생한 다음 각 호의 소득으로 한다.

  1. 토지[「공간정보의 구축 및 관리 등에 관한 법률」에 따라 지적공부에 등록하여야 할 지목에 해당하는 것을 말한다] 또는 건물(건물에 부속된 시설물과 구축물을 포함한다)의 양도로 발생하는 소득

 (이 하 생 략)

○ 소득세법 제104조【양도소득세의 세율】

 ① 거주자의 양도소득세는 해당 과세기간의 양도소득과세표준에 다음 각 호의 세율을 적용하여 계산한 금액(이하 ⁠“양도소득 산출세액”이라 한다)을 그 세액으로 한다. 이 경우 하나의 자산이 다음 각 호에 따른 세율 중 둘 이상에 해당할 때에는 해당 세율을 적용하여 계산한 양도소득 산출세액 중 큰 것을 그 세액으로 한다.

  1. 제94조제1항제1호·제2호 및 제4호에 따른 자산

     제55조제1항에 따른 세율

  2. 제94조제1항제1호 및 제2호에서 규정하는 자산[주택(이에 딸린 토지로서 대통령령으로 정하는 토지를 포함한다. 이하 이 항에서 같다) 및 조합원입주권은 제외한다]으로서 그 보유기간이 1년 이상 2년 미만인 것

  　 양도소득 과세표준의 100분의 40

  3. 제94조제1항제1호 및 제2호에 따른 자산으로서 그 보유기간이 1년 미만인 것

     양도소득 과세표준의 100분의 50(주택 및 조합원 입주권의 경우에는 100분의 40)

  8. 제104조의3에 따른 비사업용 토지

 (이 하 생 략)

○ 소득세법 시행령 제167조의5【단기보유 주택부수토지의 범위】

  법 제104조제1항제2호에서 ⁠“대통령령으로 정하는 토지”란 해당 주택이 정착된 면적에 지역별로 다음 각 호의 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지를 말한다.

  1. ｢국토의 계획 및 이용에 관한 법률｣ 제6조제1호에 따른 도시지역 내의 토지: 5배

  2. 그 밖의 지역의 토지: 10배

출처 : 국세청 2017. 09. 19. 사전-2017-법령해석재산-0413[법령해석과-2638] | 국세법령정보시스템