요지

소득령 §155⑲에 따른 거주주택, 장기임대주택과 조특법 §99의4에 따른 농어촌주택을 취득한 1세대가 1개의 일반주택을 추가로 취득하여 4주택 상태에서 일반주택 취득일로부터 3년 이내에 거주주택을 양도하는 경우 1세대1주택 비과세 적용

답변내용

2주택을 보유하는 1세대가 2003년8월1일부터 2017년12월31일까지 기간 중에「조세특례제한법」(2015.12.22. 법률 제13613호로 개정되기 전의 것) 제99조의4에 따른 농어촌주택 1개를 취득한 후 종전 보유주택 중 1개의 주택을 장기임대주택으로 등록함에 따라 농어촌주택과「소득세법 시행령」(2016.2.17. 대통령령 제26982호로 개정되기 전의 것) 제155조제19항에 따른 거주주택, 장기임대주택을 보유한 상태에서 거주주택 취득일로부터 1년 이상이 지난 후에 일반주택을 취득하고 일반주택 취득일로부터 3년 이내에 거주주택을 양도하는 경우 해당 거주주택은「소득세법」(2015.12.15. 법률 제13558호로 개정되기 전의 것) 제89조제1항제3호 및 같은 법 시행령 제155조제1항에 따라 1세대1주택 비과세 대상에 해당하는 것입니다.
다만, 1세대1주택 비과세를 적용받은 후 장기임대주택의 임대기간요건을 충족하지 못하게 된 경우에는 ｢소득세법 시행령｣ 제155조제22항에 따라 해당 사유가 발생한 날이 속하는 달의 말일부터 2개월 이내에 해당 임대주택을 장기임대주택으로 보지 아니할 경우 추가로 납부하였어야 할 양도소득세를 납부하여야 하는 것입니다.

1. 사실관계

 ○ 2001.1.23. 신청인은 ⁠“☆☆ ★★구 소재 주택”(이하 “거주주택”이라 함)을 상속받아 2년 이상 거주하였으며

  - 2004.7.8. ⁠“○○도 ●●시 ◎◎구 소재 아파트”(이하 “장기임대주택”이라 함)를 취득한 후 2015.12.1. 구청에 주택임대사업자등록을 하였고 2015.12.2. 세무서에 사업자등록을 함

 ○ 2015.8.20. ⁠“전북 ◆◆군 □□면 ■■리 소재 주택”(이하 “농어촌주택”이라 함)을 취득하였고

  - 2015.12.11. ⁠“○○도 △△시 ▲▲구 소재 아파트”(이하 “일반주택”이라 함)를 취득함

 ○ 신청인은 2015.12.30. 거주주택을 양도함

2. 질의내용

 ○ 장기임대주택, 거주주택, 농어촌주택을 보유하는 자가 일반주택 취득 후 거주주택을 양도하는 경우 1세대1주택 비과세 적용 가능 여부

3. 관련법령

○ 소득세법 제89조【비과세 양도소득】(2015.12.15. 법률 제13558호로 개정되기 전의 것)

 ① 다음 각 호의 소득에 대해서는 양도소득에 대한 소득세(이하 ⁠“양도소득세”라 한다)를 과세하지 아니한다.

  1.～2. ⁠(생략)

  3. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 주택(가액이 대통령령으로 정하는 기준을 초과하는 고가주택은 제외한다)과 이에 딸린 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령으로 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지(이하 이 조에서 ⁠“주택부수토지”라 한다)의 양도로 발생하는 소득

  가. 대통령령으로 정하는 1세대 1주택

  나. 1세대가 1주택을 양도하기 전에 다른 주택을 대체취득하거나 상속, 동거봉양, 혼인 등으로 인하여 2주택 이상을 보유하는 경우로서 대통령령으로 정하는 주택

 ② ⁠(생략)

○ 소득세법 시행령 제154조【1세대1주택의 범위】(2016.2.17. 대통령령 제26982호로 개정되기 전의 것, 이하 같음)

 ① 법 제89조제1항제3호가목에서 ⁠“대통령령으로 정하는 1세대 1주택”이란 거주자 및 그 배우자가 그들과 동일한 주소 또는 거소에서 생계를 같이 하는 가족과 함께 구성하는 1세대(이하 ⁠“1세대”라 한다)가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 해당 주택의 보유기간이 2년(제8항제2호에 해당하는 거주자의 주택인 경우는 3년) 이상인 것을 말한다. 다만, 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그 보유기간의 제한을 받지 아니한다.

 (이 하 생 략)

○ 소득세법 시행령 제155조【1세대1주택의 특례】

 ① 국내에 1주택을 소유한 1세대가 그 주택(이하 이 항에서 ⁠“종전의 주택”이라 한다)을 양도하기 전에 다른 주택을 취득(자기가 건설하여 취득한 경우를 포함한다)함으로써 일시적으로 2주택이 된 경우 종전의 주택을 취득한 날부터 1년 이상이 지난 후 다른 주택을 취득하고 그 다른 주택을 취득한 날부터 3년 이내에 종전의 주택을 양도하는 경우(3년 이내에 양도하지 못하는 경우로서 기획재정부령으로 정하는 사유에 해당하는 경우를 포함한다)에는 이를 1세대1주택으로 보아 제154조제1항을 적용한다. 이 경우 제154조제1항제1호, 제2호가목 및 제3호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 종전의 주택을 취득한 날부터 1년 이상이 지난 후 다른 주택을 취득하는 요건을 적용하지 아니하며, 종전의 주택 및 그 부수토지의 일부가 제154조제1항제2호가목에 따라 협의매수되거나 수용되는 경우로서 당해 잔존하는 주택 및 그 부수 토지를 그 양도일 또는 수용일부터 3년 이내에 양도하는 때에는 당해 잔존하는 주택 및 그 부수토지의 양도는 종전의 주택 및 그 부수토지의 양도 또는 수용에 포함되는 것으로 본다.

 ②～⑱ ⁠(생략)

 ⑲ 제167조의3제1항제2호에 따른 주택(이하 이 조에서 ⁠“장기임대주택”이라 한다)과 그 밖의 1주택을 국내에 소유하고 있는 1세대가 다음 각 호의 요건을 충족하고 해당 1주택(이하 이 조에서 ⁠“거주주택”이라 한다)을 양도하는 경우에는 국내에 1개의 주택을 소유하고 있는 것으로 보아 제154조제1항을 적용한다. 이 경우 해당 거주주택이「민간임대주택에 관한 특별법」제5조에 따라 민간임대주택으로 등록한 사실이 있고 그 보유기간 중에 양도한 다른 거주주택(양도한 다른 거주주택이 둘 이상인 경우에는 가장 나중에 양도한 거주주택을 말한다. 이하 ⁠“직전거주주택”이라 한다)이 있는 거주주택(이하 이 항에서 ⁠“직전거주주택보유주택”이라 한다)인 경우에는 직전거주주택의 양도일 후의 기간분에 대해서만 국내에 1개의 주택을 소유하고 있는 것으로 보아 제154조제1항을 적용한다.

  1. 거주주택: 거주기간(직전거주주택보유주택의 경우에는 법 제168조에 따른 사업자등록 및「민간임대주택에 관한 특별법」제5조에 따른 임대사업자의 등록을 한 날 이후의 거주기간을 말한다)이 2년 이상일 것

  2. 장기임대주택: 양도일 현재 법 제168조에 따른 사업자등록을 하고, 장기임대주택을「민간임대주택에 관한 특별법」제5조에 따라 민간임대주택으로 등록하여 임대하고 있을 것

 ⑳ 1세대가 장기임대주택의 임대기간요건(이하 이 조에서 ⁠“임대기간요건”이라 한다)을 충족하기 전에 거주주택을 양도하는 경우에도 해당 임대주택을 장기임대주택으로 보아 제19항을 적용한다.

 󰊊󰊓 1세대가 제20항을 적용받은 후에 임대기간요건을 충족하지 못하게 된(장기임대주택의 임대의무호수를 임대하지 아니한 기간이 6개월을 지난 경우를 포함한다) 때에는 그 사유가 발생한 날이 속하는 달의 말일부터 2개월 이내에 제1호의 계산식에 따라 계산한 금액을 양도소득세로 신고ㆍ납부하여야 한다. 이 경우 제2호의 임대기간요건 산정특례에 해당하는 경우에는 해당 규정에 따른다.

  1. 납부할 양도소득세 계산식 거주주택 양도 당시 해당 임대주택을 장기임대주택으로 보지 아니할 경우에 납부하였을 세액 - 거주주택 양도 당시 제19항을 적용받아 납부한 세액

 (이 하 생 략)

○ 소득세법 시행령 제167조의3【1세대 3주택 이상에 해당하는 주택의 범위】

 ① 법 제104조제4항제1호에서 ⁠“대통령령으로 정하는 1세대 3주택 이상에 해당하는 주택”이란 국내에 주택을 3개 이상(제1호에 해당하는 주택은 주택의 수를 계산할 때 산입하지 아니한다) 소유하고 있는 1세대가 소유하는 주택으로서 다음 각 호의 어느 하나에 해당하지 아니하는 주택을 말한다.

  1. ⁠(생략)

  2. 법 제168조에 따른 사업자등록과「민간임대주택에 관한 특별법」제5조에 따른 임대사업자 등록(이하 이 조에서 ⁠“사업자등록등”이라 한다)을 한 거주자가 민간임대주택으로 등록하여 임대하는 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 주택(이하 이 조에서 ⁠“장기임대주택”이라 한다). 다만, 2003년 10월 29일(이하 이 조에서 ⁠“기존사업자기준일”이라 한다) 현재「민간임대주택에 관한 특별법」제5조에 따른 임대사업자등록을 하였으나 법 제168조에 따른 사업자등록을 하지 아니한 거주자가 2004년 6월 30일까지 동조동항의 규정에 의한 사업자등록을 한 때에는「민간임대주택에 관한 특별법」제5조에 따른 임대사업자등록일에 법 제168조에 따른 사업자등록을 한 것으로 본다.

  가. ⁠「민간임대주택에 관한 특별법」제2조제3호에 따른 민간매입임대주택을 1호 이상 임대하고 있는 거주자가 5년 이상 임대한 주택으로서 해당 주택 및 이에 부수되는 토지의 기준시가의 합계액이 해당 주택의 임대개시일 당시 6억원(수도권 밖의 지역인 경우에는 3억원)을 초과하지 아니하는 주택

  나.～라. ⁠(생략)

 (이 하 생 략)

○ 조세특례제한법 제99조의4【농어촌주택 등 취득자에 대한 양도소득세 과세특례】(2015.12.22. 법률 제13613호로 개정되기 전의 것)

 ① 거주자 및 그 배우자가 구성하는 대통령령으로 정하는 1세대(이하 이 조에서 ⁠“1세대”라 한다)가 2003년 8월 1일(고향주택은 2009년 1월 1일)부터 2017년 12월 31일까지의 기간(이하 이 조에서 ⁠“농어촌주택등취득기간”이라 한다) 중에 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 1채의 주택(이하 이 조에서 ⁠“농어촌주택등”이라 한다)을 취득(자기가 건설하여 취득한 경우를 포함한다)하여 3년 이상 보유하고 그 농어촌주택등 취득 전에 보유하던 다른 주택(이하 이 조에서 ⁠“일반주택”이라 한다)을 양도하는 경우에는 그 농어촌주택등을 해당 1세대의 소유주택이 아닌 것으로 보아「소득세법」제89조제1항제3호를 적용한다.

  1. 다음 각 목의 요건을 모두 갖춘 주택(이 조에서 ⁠“농어촌주택”이라 한다)

  가. 취득 당시 다음의 어느 하나에 해당하는 지역을 제외한 지역으로서「지방자치법」제3조제3항 및 제4항에 따른 읍 또는 면 또는 인구 규모 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 동에 소재할 것

   1) 수도권지역. 다만,「접경지역 지원 특별법」제2조에 따른 접경지역 중 부동산가격동향 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 지역은 제외한다.

   2) ⁠「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」제6조 및 같은 법 제117조에 따른 도시지역 및 허가구역

   3) ⁠「소득세법」제104조의2제1항에 따른 지정지역

   4) 그 밖에 관광단지 등 부동산가격안정이 필요하다고 인정되어 대통령령으로 정하는 지역

  나. 대지면적이 660제곱미터 이내이고, 주택의 면적이 대통령령으로 정하는 기준 이내일 것

  다. 주택 및 이에 딸린 토지의 가액(「소득세법」제99조에 따른 기준시가를 말한다)의 합계액이 해당 주택의 취득 당시 2억원(대통령령으로 정하는 한옥은 4억원)을 초과하지 아니할 것

  2. ⁠(생략)

 ② 삭제

 ③ 1세대가 취득한 농어촌주택과 보유하고 있던 일반주택이 행정구역상 같은 읍ㆍ면 또는 연접한 읍ㆍ면에 있는 경우나 1세대가 취득한 고향주택과 보유하고 있던 일반주택이 행정구역상 같은 시 또는 연접한 시에 있는 경우에는 제1항을 적용하지 아니한다.

 ④ 1세대가 제1항에 따른 농어촌주택등의 3년 이상 보유 요건을 충족하기 전에 일반주택을 양도하는 경우에도 제1항을 적용한다.

 ⑤ 제4항에 따른 양도소득세의 특례를 적용받은 1세대가 농어촌주택등을 3년 이상 보유하지 아니하게 된 경우에는 과세특례를 적용받은 자가 과세특례를 적용받지 아니하였을 경우 납부하였을 세액에 상당하는 세액으로서 대통령령으로 정하는 바에 따라 계산한 세액을 그 보유하지 아니하게 된 날이 속하는 달의 말일부터 2개월 이내에 양도소득세로 납부하여야 한다. 다만,「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」에 따른 수용 등 대통령령으로 정하는 부득이한 사유가 있는 경우에는 그러하지 아니하다.

 ⑥ 제1항 및 제4항에 따른 과세특례를 적용받으려는 자는 대통령령으로 정하는 바에 따라 과세특례신청을 하여야 한다.

 ⑦ 농어촌주택등의 면적 및 취득가액의 산정방법, 농어촌주택등의 보유기간 계산, 농어촌주택등의 판정기준 등에 관하여 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.

○ 조세특례제한법 시행령 제99조의4【농어촌주택등 취득자에 대한 양도소득세 과세특례】(2016.2.5. 대통령령 제26959호로 개정되기 전의 것)

 ① 법 제99조의4제1항 각 호 외의 부분에서 ⁠“대통령령으로 정하는 1세대”란「소득세법 시행령」제154조제1항에 따른 1세대를 말한다.

 ②～③ ⁠(생략)

 ④ 법 제99조의4제1항제1호나목 및 같은 항 제2호다목에서 ⁠“대통령령으로 정하는 기준 이내”란 주택의 연면적이 150제곱미터(공동주택의 경우에는 전용면적 116제곱미터) 이내를 말한다.

 (이 하 생 략)

출처 : 국세청 2017. 07. 10. 사전-2016-법령해석재산-0198[법령해석과-1978] | 국세법령정보시스템