요지

1.주택재개발사업으로 신축된 주택의 임차인과의 계약을 최초의 임대차계약으로 보아 임대보증금 및 임대료를 산정함 2.분담금을 추가로 납부하지 않고「도시 및 주거환경정비법」제48조제1항제7호다목에 따라 국민주택규모 이하의 2개의 신축주택을 취득하여 준공공임대주택으로 계속 임대한 경우 종전주택과 임대기간을 통산함

회신

1. 거주자가「조세특례제한법」제97조의5에 따른 준공공임대주택을 임대하던 중「도시 및 주거환경정비법」에 따른 주택재건축사업 또는 주택재개발사업으로 신축된 주택을 취득하고 준공공임대주택으로 등록하여 임대를 개시하는 경우 신축주택의 임차인과의 계약을 최초의 임대차계약으로 보아 임대보증금 및 임대료를 산정하는 것입니다.
2.「도시 및 주거환경정비법」에 따른 주택재건축사업 또는 주택재개발사업으로 국민주택규모를 초과하는 1개의 신축주택을 취득하고 양도하는 경우에는「조세특례제한법」제97조의5에 따른 감면대상에 해당하지 않는 것이며,
분담금을 추가로 납부하지 않고「도시 및 주거환경정비법」제48조제1항제7호다목에 따라 국민주택규모 이하의 2개의 신축주택을 취득하여「조세특례제한법」제97조의5에 따른 준공공임대주택으로 계속 임대한 경우 종전주택과 임대기간을 통산하여 10년 이상 임대하는 등 감면 요건을 충족한 경우에는 같은 법 같은 조에 따른 감면대상에 해당하는 것입니다.

1. 사실관계

 ○2016.12. 甲은 서울시 00구 00동 A아파트를 공동명의로 취득 후

  - 2017.3. 임대사업자등록 및 2017.3. 사업자등록을 함

○A아파트는 2017.5. 관리처분계획 인가됨

2. 질의내용

 ○준공공임대주택의 임대기간 중「도시 및 주거환경정비법」에 따라 재건축되어 신축주택을 취득 한 경우 재건축기간 동안의 연 5% 범위내의 임대료 미인상분을 적용하여 임대료를 산정할 수 있는지 여부

 ○ 준공공임대주택을 도정법에 따라 재건축하여 국민주택규모 초과 1주택 또는 국민주택규모 이하 2주택을 취득하여 양도하는 경우「조세특례제한법 제97조의5」에 따른 감면 적용 여부

3. 관련법령

○ 조세특례제한법 제97조의5【준공공임대주택등에 대한 양도소득세 감면】

 ① 거주자가 다음 각 호의 요건을 모두 갖춘 ⁠「민간임대주택에 관한 특별법」제2조제4호에 따른 기업형임대주택 또는 같은 법 제2조제5호에 따른 준공공임대주택(이하 이 조에서 ⁠“준공공임대주택등”이라 한다)을 양도하는 경우에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 임대기간 중 발생한 양도소득에 대한 양도소득세의 100분의 100에 상당하는 세액을 감면한다.

1. 2017년 12월 31일까지「민간임대주택에 관한 특별법」제2조제3호의 민간매입임대주택 및「공공주택 특별법」 제2조제1호의3에 따른 공공매입임대주택을 취득(2017년 12월 31일까지 매매계약을 체결하고 계약금을 납부한 경우를 포함한다)하고, 취득일로부터 3개월 이내에「민간임대주택에 관한 특별법」에 따라 준공공임대주택등으로 등록할 것

 2. 준공공임대주택등으로 등록 후 10년 이상 계속하여 준공공임대주택 등으로 임대한 후 양도할 것

 3. 임대기간 중 제97조의3제1항제2호의 요건을 준수할 것

② 제1항에 따른 세액감면은 제97조의3의 준공공임대주택등에 대한 양도소득세의 과세특례 및 제97조의4의 장기임대주택에 대한 양도소득세의 과세특례와 중복하여 적용하지 아니한다.

③ 제1항에 따라 세액감면을 적용받으려는 자는 대통령령으로 정하는 바에 따라 주택임대에 관한 사항을 신고하고 과세특례 적용의 신청을 하여야 한다.

④ 제1항에 따른 임대주택에 대한 임대기간의 계산과 그 밖에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.

○ 조세특례제한법 시행령 제97조의5【준공공임대주택등에 대한 양도소득세 감면】

 ① 법 제97조의5제1항제2호에 따른 10년 이상 계속하여 ⁠「민간임대주택에 관한 특별법」 제2조제4호의 기업형임대주택 또는 같은 조 제5호의 준공공임대주택(이하 이 조에서 "준공공임대주택등"이라 한다)으로 임대한 경우는 준공공임대주택등으로 10년 이상 계속하여 등록하고, 그 등록한 기간 동안 계속하여 10년 이상 임대한 경우로 한다. 이 경우 다음 각 호의 경우에는 해당 기간 동안 계속하여 임대한 것으로 본다.

 1. 기존 임차인의 퇴거일부터 다음 임차인의 주민등록을 이전하는 날까지의 기간으로서 6개월 이내의 기간

 2. 제72조제2항 각 호의 법률에 따라 협의매수 또는 수용되어 임대할 수 없는 경우의 해당 기간

 3. ⁠「도시 및 주거환경정비법」에 따른 주택재건축사업 또는 주택재개발사업의 사유로 임대할 수 없는 경우에는 해당 주택의 관리처분계획 인가일 전 6개월부터 준공일 후 6개월까지의 기간

 (이하 생략)

○ 조세특례제한법 제97조의3【준공공임대주택등에 대한 양도소득세의 과세특례】

 ① 대통령령으로 정하는 거주자가 「민간임대주택에 관한 특별법」 제2조 제4호에 따른 기업형임대주택 또는 같은 법 제2조 제5호에 따른 준공공임대주택을 등록하여 다음 각 호의 요건을 모두 충족하는 경우 그 주택(이하 이 조에서 "준공공임대주택등"이라 한다)을 양도함으로써 발생하는 소득에 대해서는 「소득세법」 제95조 제1항에 따른 장기보유 특별공제액을 계산할 때 같은 조 제2항에도 불구하고 100분의 50의 공제율을 적용한다. 다만, 준공공임대주택등을 10년 이상 계속하여 임대한 후 양도하는 경우에는 100분의 70의 공제율을 적용한다.

 1. 8년 이상 계속하여 임대한 후 양도하는 경우

 2. 대통령령으로 정하는 임대보증금 또는 임대료 증액 제한 요건 등을 준수하는 경우

② 제1항에 따라 과세특례를 적용받으려는 자는 대통령령으로 정하는 바에 따라 주택임대에 관한 사항을 신고하고 과세특례 적용의 신청을 하여야 한다.

③ 제1항에 따른 임대주택에 대한 임대기간의 계산과 그 밖에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.

○ 조세특례제한법 시행령 제97조의3【준공공임대주택등에 대한 양도소득세의 과세특례】(2016.02.05. 대통령령 제26959호로 개정된 것)

 ① ⁠(생략)

 ② 법 제97조의3제1항 각 호 외의 부분 단서에 따른 10년 이상 계속하여 임대한 경우와 같은 항 제1호에 따른 8년 이상 계속하여 임대한 경우는 「민간임대주택에 관한 특별법」 제2조제4호의 기업형임대주택 또는 같은 조 제5호의 준공공임대주택(이하 이 조에서 "준공공임대주택등"이라 한다)으로 각각 10년 또는 8년 이상 계속하여 등록하고, 그 등록한 기간 동안 통산하여 각각 10년 또는 8년 이상 임대한 경우로 한다.

 ③ 법 제97조의3제1항제2호에서 "대통령령으로 정하는 임대보증금 또는 임대료 증액 제한 요건 등"이란 다음 각 호의 요건을 말한다.

 1. 임대보증금 또는 임대료의 연 증가율이 100분의 5를 초과하지 아니할 것

 2. 「주택법」 제2조제3호에 따른 국민주택규모 이하의 주택(해당 주택이 다가구주택일 경우에는 가구당 전용면적을 기준로 한다)일 것

 3. 임대주택의 임대개시일부터 8년 이상 임대할 것

 4. 삭제

 ④ 준공공임대주택등의 임대기간의 계산에 관하여는 제97조제5항제1호·제3호 및 제5호를 준용한다. 이 경우 「소득세법」 제168조에 따른 사업자등록과 ⁠「민간임대주택에 관한 특별법」 제5조에 따른 임대사업자등록을 하고 준공공임대주택등으로 등록하여 임대하는 날부터 임대를 개시한 것으로 보며, ⁠「민간임대주택에 관한 특별법」에 따른 민간임대주택을 준공공임대주택등으로 등록하는 경우에는 5년의 범위에서 민간임대주택으로 임대한 기간의 100분의 50에 해당하는 기간을 준공공임대주택등의 임대기간에 포함하여 산정한다.

 ⑤ 법 제97조의3제2항에 따라 과세특례 적용의 신청을 하려는 자는 해당 준공공임대주택등의 양도소득 과세표준예정신고 또는 과세표준확정신고와 함께 기획재정부령으로 정하는 과세특례적용신청서를 납세지 관할 세무서장에게 제출하여야 한다. 이 경우 그 절차 등에 관하여는 제97조제3항·제4항 및 제6항을 준용한다.

출처 : 국세청 2017. 11. 24. 서면-2017-법령해석재산-0082[법령해석과-3392] | 국세법령정보시스템