어떤 법률 도움이 필요하신가요?
즉시 상담을 받아보세요!
* 연중무휴, 24시간 상담 가능

토지 사용권만 공동사업 출자 시 양도소득세 과세 여부

서면-2017-부동산-0792[부동산납세과-732] · 2017. 06. 27.

질의 및 요약

Q질의내용

토지의 소유권은 그대로 두고 사용권리만 공동사업에 출자하여 부동산임대업을 영위하는 경우 양도소득세 과세 대상에 해당하는지 궁금합니다.

S요약

거주자가 공동사업에 토지 등의 사용권만 출자하고 소유권은 유보한 경우에는 양도소득세 과세 대상이 아닌 것으로 보이나, 해당 거래가 소유권 유보인지 여부는 사실 판단에 따라 달라질 수 있습니다. 유사 예규에 따르면 실제 사용권만 출자인 경우 비과세 처리될 수 있습니다.

#토지 현물출자 #공동사업 #사용권 출자 #양도소득세 #소유권 유보 #부동산임대사업

핵심 정리

R회신 내용 서면-2017-부동산-0792[부동산납세과-732] · 2017. 06. 27.

회신 주체·출처: 국세청 서면-2017-부동산-0792[부동산납세과-732] (2017-06-27)
거주자가 공동사업에 토지 등을 현물출자하는 경우에는 소득세법 제88조에 따라 양도로 보아 양도소득세가 과세될 수 있습니다.
그러나 토지 등의 소유권은 유보하고 사용권만을 출자한 경우에는 양도로 보지 않는 것으로 회신되었습니다.
실제 해당 거래가 소유권을 유보한 단순 사용권 출자인지와 같은 사실관계 판단이 필요함을 강조하고 있습니다.
유사 사례(부동산거래관리과-572, 재산세과-623, 재산세과-1138)에서도 동일하게 소유권이전 없이 사용권만 출자한 경우 비과세임을 재확인했습니다.

L관련 법령 해석

소득세법 제88조: 자산 이전 시 양도로 보며, 양도소득세 과세 요건 명시
소득세법 제89조: 1세대 1주택 등 비과세 양도소득의 요건 및 범위 규정
민법 제703조: 공동사업(조합)의 성립 요건 및 출자의 범위(금전, 재산, 노무 등) 설명
소득세 기본통칙: 소유권을 유보한 사용권 출자 시 양도에 해당하지 않음을 명시
부동산거래관리과-572, 재산세과-623, 재산세과-1138: 토지 사용권만 출자한 경우 비과세 유사 판단

사례 Q&A

1. 부동산의 사용권만 공동사업에 출자하면 양도세가 부과되나요?

답변

토지나 건물의 사용권만 출자하고 소유권을 유보했다면 양도소득세가 부과되지 않을 수 있습니다.

근거

국세청 회신과 유사 예규에 따르면 소유권이 유보된 사용권 출자는 양도에 해당하지 않음이 명시되었습니다.

2. 토지를 현물출자해서 공동사업을 하면 소유권 이전 여부가 중요한가요?

답변

소유권이 이전되는지 여부에 따라 양도소득세 과세 여부가 달라질 수 있습니다.

근거

소득세법 제88조 및 민법 제703조, 그리고 국세청 유권해석에서 이 점이 사실 판단 사항임이 강조되고 있습니다.

3. 부동산 임대 공동사업 시 현물출자와 사용권 출자 세금 차이점은?

답변

현물출자(소유권 이전) 시에는 양도소득세가 부과될 수 있지만, 사용권만 출자한 경우에는 과세되지 않을 수 있습니다.

근거

여러 유사예규(부동산거래관리과-572 등)에서 사용권만 출자는 양도에 해당하지 않음을 반복적으로 판시했습니다.

* 중앙부처 1차 해석은 부처에서 해석한 내용을 수집·제공하는 공공데이터로, 현재 기준과 다를 수 있습니다. 구체적 사안은 소관 부처에 확인하거나 전문가 상담을 권장합니다.

변호사 상담 받기

다른 해석 사례를 확인해 보세요

유권해석 전문

요지

거주자가 공동사업에 토지 등을 현물출자하는 경우 ⁠「소득세법」 제88조에 따른 양도로 보는 것이나 토지 등의 소유권 자체는 출자자에 유보한 채 사용권만을 출자한 경우에는 양도로 보지 않는 것으로서, 귀 질의가 이에 해당하는지 여부는 사실 판단할 사항임

회신

1. 질의내용 요약

○ 사실관계

- 2005.05.13. 甲,병,乙은 충남 천안 서북 소재 A토지를 각각 1/3씩 증여로 취득하고 공동소유 중임

- 2017년 甲,병,乙은 A토지의 지분비율에 따라 공동투자하여 A토지 지상에 B건물을 신축하여 부동산임대사업 예정.

○ 질의내용

토지A와 건물B에 대한 사용권리만 각각 출자하여 공동사업에서 발생하는 소득은 지분비율대로 분배하는 동업계약서을 작성하여 공동사업(부동산임대업)을 하는 경우 양도 해당 여부

2. 질의내용에 대한 자료

가. 관련 조세 법령 ⁠(법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙)

○ 소득세법 제89조 【비과세 양도소득】

① 다음 각 호의 소득에 대해서는 양도소득에 대한 소득세(이하 "양도소득세"라 한다)를 과세하지 아니한다.

3. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 주택(가액이 대통령령으로 정하는 기준을 초과하는 고가주택은 제외한다)과 이에 딸린 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령으로 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지(이하 이 조에서 "주택부수토지"라 한다)의 양도로 발생하는 소득

가. 1세대가 1주택을 보유하는 경우로서 대통령령으로 정하는 요건을 충족하는 주택

나. 1세대가 1주택을 양도하기 전에 다른 주택을 대체취득하거나 상속, 동거봉양, 혼인 등으로 인하여 2주택 이상을 보유하는 경우로서 대통령령으로 정하는 주택

○ 민법 제703조 (조합의 의미)

① 조합은 2인 이상이 상호출자하여 공동사업을 경영할 것을 약정함으로써 그 효력이 생긴다

② 전항의 출자는 금전 기타 재산 또는 노무로 할 수 있다

나. 유사사례 ⁠(판례, 심판례, 심사례, 예규)

○ 부동산거래관리과-572(2010.04.19)

거주자가 공동사업에 토지 등을 현물출자하는 경우 「소득세법」 제88조에 따른 양도로 보는 것이나 토지 등의 소유권 자체는 출자자에 유보한 채 사용권만을 출자한 경우에는 양도로 보지 않는 것으로서, 귀 질의가 이에 해당하는지 여부는 사실 판단할 사항입니다.

○ 재산세과-623(2009.11.03)

거주자가 공동사업에 토지 등을 현물출자하는 경우「소득세법」 제88조에 따른 양도로 보는 것이나 토지 등의 소유권 자체는 출자자에 유보한 채 사용권만을 출자한 경우에는 양도로 보지 않는 것으로서, 귀 질의가 이에 해당하는지 여부는 사실 판단할 사항입니다.

○ 재산세과-1138(2009.06.09)

공동사업자(부동산임대업)로 사업자등록을 하였으나 토지를 현물출자하지 않고 토지사용권의 출자에 해당하는 경우에는 양도소득세 과세대상이 되지 않는 것으로 귀 질의가 이에 해당하는지 여부는 사실 판단할 사항임

출처 : 국세청 2017. 06. 27. 서면-2017-부동산-0792[부동산납세과-732] | 국세법령정보시스템

유권해석

로그인 후 이용해주세요.

정말 회원탈퇴 하시겠습니까?