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임대보증금 간주임대료 부가가치세 계산 기준
서면-2017-부가-1622[부가가치세과-1855] · 2017. 07. 30.Q질의내용
- 임대보증금을 분할하여 수령하는 경우, 간주임대료에 대한 부가가치세 과세표준은 어떤 시점을 기준으로 계산해야 하는지요?
S요약
R회신 내용 서면-2017-부가-1622[부가가치세과-1855] · 2017. 07. 30.
- 회신 주체·출처: 국세청 서면-2017-부가-1622[부가가치세과-1855] (2017.07.30)
- 국세청은 임대보증금에 대한 간주임대료 과세표준은 임차인이 실제로 해당 부동산을 사용 또는 사용하기로 한 날을 기준으로 계산해야 함을 명확히 안내하였습니다.
- 보증금이 실제로 분할수령되더라도, 부동산 임대차계약이 시작된 날(임차인이 부동산을 사용하거나 사용하기로 약정한 날)부터 간주임대료 산정이 시작됨이 기존 해석(부가46015-1118, 부가가치세법 기본통칙 29-65-1) 및 동 회신에서 확인됩니다.
- 임대기간 중 임대보증금의 수취 시기가 여러 번에 걸쳐 분할될지라도, 과세표준 계산은 임차인의 임차 개시일 기준으로 일괄적으로 적용됩니다.
- 종료 시점 역시 보증금 반환 시점이 아니라 임대용역이 실제 종료된 때를 기준으로 하여 과세표준을 산정할 수 있음을 참고할 필요가 있습니다.
- 따라서 분할수령 또는 선·후불과 관계없이 임차 개시일 및 종료일을 명확히 기준 삼아 계산하는 것이 실무적으로 중요함을 국세청이 반복적으로 해석한 바 있습니다.
L관련 법령 해석
- 부가가치세법 제29조 제10항: 사업자가 부동산 임대용역을 공급하고 전세금 또는 임대보증금을 받는 경우의 공급가액은 대통령령으로 정하는 바에 따라 계산
- 부가가치세법 시행령 제65조: 전세금이나 임대보증금을 받는 경우 금전 외의 대가로 보고 일정 계산식에 따라 공급가액을 산정
- 부가가치세법 기본통칙 29-65-1: 영 제65조에 따른 전세금 또는 임대보증금에 대한 공급가액은 임차인이 해당 부동산을 사용하거나 사용하기로 한 때를 기준으로 계산
- 부가46015-1118 (2000.05.20): 임대보증금 과세표준 계산의 기산일은 계약금 수취 여부와 무관하게 임대용역의 개시 또는 예정일부터, 종료일은 임대용역이 종료된 날로 산정
* 중앙부처 1차 해석은 부처에서 해석한 내용을 수집·제공하는 공공데이터로, 현재 기준과 다를 수 있습니다. 구체적 사안은 소관 부처에 확인하거나 전문가 상담을 권장합니다.
요지
전세금 또는 임대보증금에 대한 공급가액은 임차인이 해당 부동산을 사용하거나 사용하기로 한 때를 기준으로 하여 계산함
회신
귀 서면질의의 경우 기존해석사례(부가46015-1118, 2000.05.20 및 부가가치세법 기본통칙 29-65-1)를 보내드리니 참조하시기 바랍니다.
○ 부가46015-1118, 2000.05.20
사업자가 부동산임대용역을 제공하고 전세금 또는 보증금을 받는 경우 이에 대한 부가가치세과세표준 계산시 기산일은 계약금 등의 수취 여부에 관계없이 부동산임대용역이 개시되거나 개시될 날부터이며, 종료일은 보증금 또는 전세금의 반환 여부에 관계없이 부동산임대용역의 제공이 완료되거나 완료될 날인 것입니다.
○ 부가가치세법 기본통칙 29-65-1【전세금 또는 임대보증금에 대한 공급가액 계산】
영 제65조에 따른 전세금 또는 임대보증금에 대한 공급가액은 임차인이 해당 부동산을 사용하거나 사용하기로 한 때를 기준으로 하여 계산한다
1. 사실관계
○ 임대보증금에 대한 간주임대료 부가가치세 계산시 임대차계약서를 기준으로 계산하고 있음
- 임대차계약을 함에 있어 임대보증금을 3회에 나누어받는 것으로 명시되어 있음(임대기간 : 2017.7.1.~2020.9.30.)
- 2017.7.1. 1천만원, 2017.10.1. 2천5백만원, 2017.12.1. 2천만원 등 5천58백만원의 임대보증금을 2017.12.1.까지 임대인에게 납입하여야 함
2. 질의내용
○ 간주임대료 계산 방법
3. 관련법령
○ 부가가치세법 제29조 【과세표준】
⑩ 사업자가 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 부동산 임대용역을 공급하는 경우의 공급가액은 대통령령으로 정하는 바에 따라 계산한 금액으로 한다.
1. 사업자가 부동산 임대용역을 공급하고 전세금 또는 임대보증금을 받는 경우
2. 과세되는 부동산 임대용역과 면세되는 주택 임대용역을 함께 공급하여 그 임대구분과 임대료 등의 구분이 불분명한 경우
3. 사업자가 둘 이상의 과세기간에 걸쳐 부동산 임대용역을 공급하고 그 대가를 선불 또는 후불로 받는 경우
○ 부가가치세법 시행령 제65조【부동산 임대용역의 공급가액 계산】
① 법 제29조제10항제1호에 따라 전세금이나 임대보증금을 받는 경우에는 법 제29조제3항제2호에 따른 금전 외의 대가를 받는 것으로 보아 다음 계산식에 따라 계산한 금액을 공급가액으로 한다. 이 경우 국가나 지방자치단체의 소유로 귀속되는 지하도의 건설비를 전액 부담한 자가 지하도로 점용허가(1차 무상점용기간으로 한정한다)를 받아 대여하는 경우에 기획재정부령으로 정하는 건설비상당액은 전세금이나 임대보증금으로 보지 아니한다.
○ 부가가치세법 기본통칙 29-65-1 【전세금 또는 임대보증금에 대한 공급가액 계산】
영 제65조에 따른 전세금 또는 임대보증금에 대한 공급가액은 임차인이 해당 부동산을 사용하거나 사용하기로 한 때를 기준으로 하여 계산한다
○ 부가46015-1118 , 2000.05.20
사업자가 부동산임대용역을 제공하고 전세금 또는 보증금을 받는 경우 이에 대한 부가가치세과세표준 계산시 기산일은 계약금 등의 수취 여부에 관계없이 부동산임대용역이 개시되거나 개시될 날부터이며, 종료일은 보증금 또는 전세금의 반환 여부에 관계없이 부동산임대용역의 제공이 완료되거나 완료될 날인 것입니다.
출처 : 국세청 2017. 07. 30. 서면-2017-부가-1622[부가가치세과-1855] | 국세법령정보시스템
유권해석
임대보증금 간주임대료 부가가치세 계산 기준
서면-2017-부가-1622[부가가치세과-1855] · 2017. 07. 30.Q질의내용
- 임대보증금을 분할하여 수령하는 경우, 간주임대료에 대한 부가가치세 과세표준은 어떤 시점을 기준으로 계산해야 하는지요?
S요약
R회신 내용 서면-2017-부가-1622[부가가치세과-1855] · 2017. 07. 30.
- 회신 주체·출처: 국세청 서면-2017-부가-1622[부가가치세과-1855] (2017.07.30)
- 국세청은 임대보증금에 대한 간주임대료 과세표준은 임차인이 실제로 해당 부동산을 사용 또는 사용하기로 한 날을 기준으로 계산해야 함을 명확히 안내하였습니다.
- 보증금이 실제로 분할수령되더라도, 부동산 임대차계약이 시작된 날(임차인이 부동산을 사용하거나 사용하기로 약정한 날)부터 간주임대료 산정이 시작됨이 기존 해석(부가46015-1118, 부가가치세법 기본통칙 29-65-1) 및 동 회신에서 확인됩니다.
- 임대기간 중 임대보증금의 수취 시기가 여러 번에 걸쳐 분할될지라도, 과세표준 계산은 임차인의 임차 개시일 기준으로 일괄적으로 적용됩니다.
- 종료 시점 역시 보증금 반환 시점이 아니라 임대용역이 실제 종료된 때를 기준으로 하여 과세표준을 산정할 수 있음을 참고할 필요가 있습니다.
- 따라서 분할수령 또는 선·후불과 관계없이 임차 개시일 및 종료일을 명확히 기준 삼아 계산하는 것이 실무적으로 중요함을 국세청이 반복적으로 해석한 바 있습니다.
L관련 법령 해석
- 부가가치세법 제29조 제10항: 사업자가 부동산 임대용역을 공급하고 전세금 또는 임대보증금을 받는 경우의 공급가액은 대통령령으로 정하는 바에 따라 계산
- 부가가치세법 시행령 제65조: 전세금이나 임대보증금을 받는 경우 금전 외의 대가로 보고 일정 계산식에 따라 공급가액을 산정
- 부가가치세법 기본통칙 29-65-1: 영 제65조에 따른 전세금 또는 임대보증금에 대한 공급가액은 임차인이 해당 부동산을 사용하거나 사용하기로 한 때를 기준으로 계산
- 부가46015-1118 (2000.05.20): 임대보증금 과세표준 계산의 기산일은 계약금 수취 여부와 무관하게 임대용역의 개시 또는 예정일부터, 종료일은 임대용역이 종료된 날로 산정
* 중앙부처 1차 해석은 부처에서 해석한 내용을 수집·제공하는 공공데이터로, 현재 기준과 다를 수 있습니다. 구체적 사안은 소관 부처에 확인하거나 전문가 상담을 권장합니다.
요지
전세금 또는 임대보증금에 대한 공급가액은 임차인이 해당 부동산을 사용하거나 사용하기로 한 때를 기준으로 하여 계산함
회신
귀 서면질의의 경우 기존해석사례(부가46015-1118, 2000.05.20 및 부가가치세법 기본통칙 29-65-1)를 보내드리니 참조하시기 바랍니다.
○ 부가46015-1118, 2000.05.20
사업자가 부동산임대용역을 제공하고 전세금 또는 보증금을 받는 경우 이에 대한 부가가치세과세표준 계산시 기산일은 계약금 등의 수취 여부에 관계없이 부동산임대용역이 개시되거나 개시될 날부터이며, 종료일은 보증금 또는 전세금의 반환 여부에 관계없이 부동산임대용역의 제공이 완료되거나 완료될 날인 것입니다.
○ 부가가치세법 기본통칙 29-65-1【전세금 또는 임대보증금에 대한 공급가액 계산】
영 제65조에 따른 전세금 또는 임대보증금에 대한 공급가액은 임차인이 해당 부동산을 사용하거나 사용하기로 한 때를 기준으로 하여 계산한다
1. 사실관계
○ 임대보증금에 대한 간주임대료 부가가치세 계산시 임대차계약서를 기준으로 계산하고 있음
- 임대차계약을 함에 있어 임대보증금을 3회에 나누어받는 것으로 명시되어 있음(임대기간 : 2017.7.1.~2020.9.30.)
- 2017.7.1. 1천만원, 2017.10.1. 2천5백만원, 2017.12.1. 2천만원 등 5천58백만원의 임대보증금을 2017.12.1.까지 임대인에게 납입하여야 함
2. 질의내용
○ 간주임대료 계산 방법
3. 관련법령
○ 부가가치세법 제29조 【과세표준】
⑩ 사업자가 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 부동산 임대용역을 공급하는 경우의 공급가액은 대통령령으로 정하는 바에 따라 계산한 금액으로 한다.
1. 사업자가 부동산 임대용역을 공급하고 전세금 또는 임대보증금을 받는 경우
2. 과세되는 부동산 임대용역과 면세되는 주택 임대용역을 함께 공급하여 그 임대구분과 임대료 등의 구분이 불분명한 경우
3. 사업자가 둘 이상의 과세기간에 걸쳐 부동산 임대용역을 공급하고 그 대가를 선불 또는 후불로 받는 경우
○ 부가가치세법 시행령 제65조【부동산 임대용역의 공급가액 계산】
① 법 제29조제10항제1호에 따라 전세금이나 임대보증금을 받는 경우에는 법 제29조제3항제2호에 따른 금전 외의 대가를 받는 것으로 보아 다음 계산식에 따라 계산한 금액을 공급가액으로 한다. 이 경우 국가나 지방자치단체의 소유로 귀속되는 지하도의 건설비를 전액 부담한 자가 지하도로 점용허가(1차 무상점용기간으로 한정한다)를 받아 대여하는 경우에 기획재정부령으로 정하는 건설비상당액은 전세금이나 임대보증금으로 보지 아니한다.
○ 부가가치세법 기본통칙 29-65-1 【전세금 또는 임대보증금에 대한 공급가액 계산】
영 제65조에 따른 전세금 또는 임대보증금에 대한 공급가액은 임차인이 해당 부동산을 사용하거나 사용하기로 한 때를 기준으로 하여 계산한다
○ 부가46015-1118 , 2000.05.20
사업자가 부동산임대용역을 제공하고 전세금 또는 보증금을 받는 경우 이에 대한 부가가치세과세표준 계산시 기산일은 계약금 등의 수취 여부에 관계없이 부동산임대용역이 개시되거나 개시될 날부터이며, 종료일은 보증금 또는 전세금의 반환 여부에 관계없이 부동산임대용역의 제공이 완료되거나 완료될 날인 것입니다.
출처 : 국세청 2017. 07. 30. 서면-2017-부가-1622[부가가치세과-1855] | 국세법령정보시스템
