요지

이 사건 가등기는 담보가등기로 가등기담보법이 적용되므로, 가등기담보법상 청산절차를 거치지 않은채 마친 이 사건 본등기는 무효임

판결내용

판결 내용은 붙임과 같습니다.

상세내용

주 문

1. 피고가 별지 목록 기재 부동산에 관하여 서울중앙지방법원 등기국 2019. 7. 31. 접수 제113580호로 마친 근저당권설정등기에 기하여 2020. 1. 23. 별지 목록 기재 부동산에 대하여 한 담보권실행을 위한 경매를 불허한다.

2. 이 법원이 2020카정31171 강제집행정지 신청사건에 관하여 2020. 12. 30.한 강제집행정지결정을 인가한다.

3. 소송비용은 피고가 부담한다.

4. 제2항은 가집행할 수 있다.

청 구 취 지

주문과 같다.

이 유

1. 기초사실

가. 당사자의 지위 등

원고는 2020. 4. 30.경을 기준으로 BBB에 대하여 797,872,090원 상당의 국세 채권을 가지고 있다. 주식회사 CCC(이하 ⁠‘관련 회사’라 한다)는 건축설계업 등을 목적으로 설립된 주식회사로 BBB의 동생인 DDD이 그 대표자이고, 피고는 부실채권매입, 매각, 대부업 등을 목적으로 설립된 주식회사로 아래 다.항에서 보는 바와 같이 관련 회사로부터 별지 목록 기재 부동산(이하 ⁠‘이 사건 부동산’이라한다)에 관하여 근저당권설정등기를 경료받은 근저당권자이다.

나. BBB의 금전 차용 및 소유권이전청구권가등기 설정

BBB는 2013. 5. 23. EEE로부터 170,000,000원(이하 ⁠‘이 사건 차용금’이라 한다)을 변제기의 정함이 없이 이자 월 2.5%로 정하여 차용하면서, 2013. 5. 24. EEE에게 자신 소유의 이 사건 부동산에 관하여 2013. 5. 23. 매매예약(이하 ⁠‘이 사건 매매예약’이라 한다)을 원인으로 한 소유권이전청구권가등기(이하 ⁠‘이 사건 가등기’라 한다)를 마쳐 주었다.

다. EEE의 관련 회사에 대한 이 사건 가등기상의 권리 양도 및 관련 회사 명의의 소유권이전등기 경료

1) EEE은 2019. 4. 5. 관련 회사로부터 이 사건 차용금인 170,000,000원과 그 이자 100,000,000원을 합한 270,000,000원을 변제받으면서 관련 회사에 이 사건 가등기상의 권리를 양도하였고, 같은 날 이 사건 가등기에 관하여 관련 회사 앞으로 2019. 4. 5. 양도계약을 원인으로 한 가등기 이전의 부기등기를 마쳐 주었다.

2) 관련 회사는 같은 날인 2019. 4. 5. 이 사건 부동산에 관하여 2019. 4. 5. 매매를 원인으로 하여 이 사건 가등기에 기한 소유권이전등기(이하 ⁠‘이 사건 본등기’라 한다)를 마쳤다.

라. 이 사건 부동산에 관한 각 근저당권설정등기 등의 말소

1) 관련 회사는 2019. 4. 5. 이 사건 부동산에 관한 제1, 2, 3순위 근저당권자인 주식회사 FFF(이하 ⁠‘FFF‘이라 한다)에게 위 각 근저당권의 피담보채무액 합계 920,000,000원을 변제하였고, 같은 날 위 각 근저당권설정등기가 모두 말소되었다.

2) 이 사건 부동산에 관하여, 2016. 8. 25. 근저당권자 주식회사 CCC, 채무자 BBB, 채권최고액 400,000,000원의 근저당권설정등기(이하 위 근저당권을 ’관련 근저당권‘이라 한다), 2016. 10. 11. 서울특별시 강남구의 압류등기, 2016. 12. 5. 원고의 압류등기, 2017. 11. 15. 서울특별시 강남구의 압류등기 등이 각 마쳐져 있었다가 이 사건 본등기가 마쳐짐에 따라 모두 직권말소되었다.

마. 이 사건 부동산에 관한 임의경매절차의 개시

그 후 관련 회사는 이 사건 부동산에 관하여 피고 앞으로 서울중앙지방법원 등기국 2019. 7. 31. 접수 제113580호로 채무자 관련 회사, 채권최고액 2,275,000,000원의 근저당권설정등기를 마쳐 주었는데, 피고는 위 근저당권에 기초하여 2020. 1. 17. 이 사건 부동산에 관하여 임의경매를 신청(서울중앙지방법원 2020타경100568호)하여 2020. 1. 23. 위 법원으로부터 임의경매개시결정(이하 위 임의경매결정에 따른 경매를 ’이 사건 임의경매‘라 한다)을 받았고, 같은 날 이 사건 부동산에 관하여 임의경매개시결정의 기입등기가 마쳐졌다.

바. 관련 민사사건의 경과

한편, 원고는 2020. 5. 14. 관련 회사를 상대로 ’이 사건 가등기는 BBB의 EEE에 대한 이 사건 차용금 채무를 담보하기 위한 담보가등기로서 관련 회사는 가등기담보 등에 관한 법률(이하 ’가등기담보법‘이라 한다)에 따른 청산절차를 거치지 아니하였으므로 이 사건 본등기는 무효’라고 주장하며 BBB를 대위하여 이 사건 본등기의 말소등기절차의 이행을 구하는 소(서울중앙지방법원 2020가합543008호, 이하 위 사건을 ⁠‘관련 민사사건’이라 한다)를 제기하였고, 위 법원은 2022. 8. 26. ⁠‘이 사건 가등기는 BBB의 EEE에 대한 이 사건 차용금을 담보할 목적으로 설정한 담보가등기로 이 사건 가등기에는 가등기담보법이 적용되는데, 관련 회사는 2019. 4. 5. 가등기담보법이 정한 담보권실행 통지 등의 청산절차를 거치지 아니한 채 이 사건 본등기를 경료하였으므로, 이 사건 본등기는 무효’라고 보아 원고의 청구를 인용하는 판결을 선고하였다. 이에 대하여 관련 회사가 항소하여 현재 항소심 계속 중이다.

【인정근거】다툼 없는 사실, 갑 제1호증의 1, 갑 제2호증, 갑 제3호증의 1, 갑 제4, 6, 7호증, 갑 제8호증의 1, 2, 갑 제9호증의 1, 2, 갑 제10 내지 12호증, 갑 제13호증의 1, 2, 갑 제14호증, 을 제1, 10호증의 각 기재, 변론 전체의 취지

2. 당사자의 주장

가. 원고의 주장 이 사건 가등기는 BBB의 EEE에 대한 이 사건 차용금 채무를 담보하기 위한 담보가등기로 이 사건 가등기에는 가등기담보법이 적용되는데, 관련 회사는 가등기담보법에 따른 청산절차를 거치지 아니한 채 이 사건 본등기를 마쳤으므로 이 사건 본등기는 무효이고, 결국 이 사건 부동산의 소유권은 여전히 BBB에게 있다. 따라서 원고는 BBB에 대한 국세 채권을 보전하기 위하여 BBB를 대위하여 피고를 상대로 BBB의 소유인 이 사건 부동산에 관한 이 사건 임의경매의 불허를 구한다.

나. 피고의 주장

아래와 같은 이유로 이 사건 부동산의 소유권은 관련 회사에게 있으므로, 이 사건 임의경매는 허용되어야 한다.

① 관련 회사는 2019. 4. 5. EEE과 사이에 체결한 소유권이전등기청구권 양도계약에 따라 이 사건 가등기상의 권리를 양수하고, 매매예약완결권을 행사한 다음 매매를 원인으로 하여 이 사건 본등기를 마쳤는바, 이 사건 본등기는 이 사건 매매예약을 원인으로 한 이 사건 가등기에 기하여 마쳐진 것으로 적법ㆍ유효하다.

② 원고는 이 사건 가등기가 담보가등기라 주장하나, 관련 회사로서는 이 사건 가등기를 소유권이전청구권가등기라고 믿고 이 사건 가등기상의 권리를 양수하여 2019. 4. 5. BBB와 이 사건 부동산에 관한 매매계약을 체결하였고, 관련 회사는 BBB가 부담하는 선순위 근저당권의 피담보채무를 변제하고 이 사건 부동산의 소유권을 적법하게 취득하였으므로, BBB는 관련 회사를 상대로 이 사건 본등기에 관한 말소등기청구권을 행사할 수 없다.

③ 설령 이 사건 가등기가 담보가등기라 하더라도, 예약 당시 이 사건 차용금과 그 이자가 이 사건 부동산의 가액을 초과하므로, 가등기담보법이 적용되는 경우에 해당하지 않는다.

④ 설령 이 사건 가등기에 가등기담보법이 적용된다고 하더라도, 관련 회사는 EEE과 사이에 아래와 같은 내용의 정산합의를 거쳐 이 사건 본등기를 마쳤으므로, 이 사건 본등기는 유효하다.

㉮ 이 사건 본등기가 마쳐질 당시 이 사건 부동산의 1, 2, 3순위 근저당권자인 FFF의 피담보채권액은 920,000,000원에 달하였는바, 관련 회사는 위 920,000,000원을 대위변제하고, EEE로부터 양수한 270,000,000원 상당의 이 사건 가등기 양수대금채권을 BBB의 관련 회사에 대한 매매대금채권과 상계하였으며, 관련 근저당권의 피담보채권액 400,000,000원을 매매대금으로 계산하고, BBB에게 30,600,000원을 추가로 지급함으로써 BBB 등에게 청산금 명목으로 총 1,620,000,000원(= 920,000,000원 + 270,000,000원 + 400,000,000원 + 30,600,000원)을 지급하였다.

㉯ 그런데 당시 근저당권자인 FFF의 신청으로 진행된 이 사건 부동산에 관한 임의경매절차(서울중앙지방법원 2018타경103298호, 이하 ⁠‘선행 경매절차’라 한다)에서 2차 매각기일을 앞두고 있었고, 관련 회사와 BBB는 이 사건 부동산의 가액을 위 매각기일에서의 최저매각가액인 1,472,000,000원으로 정하기로 합의하였는 바, 결국 이와 같은 정산합의는 BBB에게 유리한 것이었다.

3. 판단

가. 피보전채권, 보전의 필요성 등

살피건대, 원고가 2020. 4. 30.경을 기준으로 BBB에 대하여 797,872,090원 상당의 국세 채권을 가지고 있는 사실은 앞서 본 바와 같고, 피보전채권인 위 국세 채권의 이행기가 도래한 사실, BBB가 관련 회사에 대하여 이 사건 본등기의 말소등기청구권을 행사하지 아니하고 있는 사실은 당사자 사이에 다툼이 없거나 앞서 든 증거에 의하여 이를 인정할 수 있다.

나아가 BBB는 현재 별다른 적극재산이 없는 상태로 앞서 본 BBB의 국세 체납액 등에 비추어 보면, BBB가 이 사건 변론종결일 현재 무자력 상태임을 인정할 수 있다.

나. 피대위채권의 인정여부

1) 담보가등기에 해당하는지 여부

가) 관련 법리

당해 가등기가 담보가등기인지 여부는 당해 가등기가 실제상 채권담보를 목적으로 한 것인지 여부에 의하여 결정되는 것이지 당해 가등기의 등기부상 원인이 매매예약으로 기재되어 있는가 아니면 대물변제예약으로 기재되어 있는가 하는 형식적 기재에 의하여 결정되는 것이 아니다(대법원 1998. 10. 7.자 98마1333 결정 참조).

나) 구체적 판단

살피건대, 위 인정사실에 앞서 든 증거, 을 제11호증의 기재 및 변론 전체의 취지를 종합하여 인정할 수 있는 다음과 같은 사정들, 즉 ① BBB가 2013. 5. 23. EEE로부터 170,000,000원을 차용하면서 작성한 차용증(갑 제2호증)에는 BBB가 이 사건 차용금 채무에 대한 담보로서 EEE에게 이 사건 부동산을 제공한다는 내용이 명시되어 있는 점, ② BBB는 위 차용 당시 EEE과 사이에 추가적으로 매매예약계약서(을 제10호증)를 작성하기는 하였으나, 위 매매예약계약서에 EEE이 BBB에게 본 예약의 증거금으로 예약 당일 898,000,000원을 지급한다는 내용이 기재되어 있음에도 실제 위 금원이 지급되지 아니한 점, ③ 위 매매예약계약서의 기재에 의하면 이 사건 부동산의 매매대금을 900,000,000원으로 하면서 그 증거금이 앞서 본 바와 같이 898,000,000원에 달하는 등 거래 관념에 부합하지 아니하는 점, ④ 관련 민사사건 제1심은 ⁠‘BBB가 2013. 5. 23.경 발행한 170,000,000원 상당 영수증에 ⁠“1개월 이상 연체 안 되었을 때는 소유권이전등기를 할 수 없다, 1개월 이상 연체시 소유권이전등기를 할 수 있다.”라고 기재되어 있는 등 차용물에 갈음한 대물변제의 예약 내용이 기재되어 있고, EEE이 2018. 9. 13.경 선행 경매절차에서 위와 같은 채권자로서 채권신고 및 배당요구신청서를 제출하였던 점 등에 비추어, 이 사건 가등기는 BBB의 EEE에 대한 이 사건 차용금을 담보할 목적으로 설정한 담보가등기라고 봄이 타당하다’는 판단 하에 원고의 관련 회사에 대한 이 사건 본등기에 관한 말소등기청구를 인용하는 판결을 선고하였던 점, ⑤ 피고는 관련 회사가 2019. 4. 5. EEE로부터 이 사건 가등기상의 권리를 양수할 당시 이 사건 가등기를 소유권이전청구권가등기라고 믿고 이를 양수하였음을 들어 BBB가 관련 회사를 상대로 이 사건 본등기에 관한 말소등기청구권을 행사할 수 없다는 취지로도 주장하나, 앞서 본 바와 같이 담보가등기인지 여부는 당해 가등기가 실제상 채권담보를 목적으로 한 것인지 여부에 의하여 결정되는 것일 뿐 피고가 주장하는 위와 같은 사정이 이 사건 가등기가 담보가등기에 해당하는지 여부를 판단함에 있어 영향을 미친다고 보기 어려운 점, ⑥ EEE과 관련 회사가 2019. 4. 5. 작성한 소유권이전청구권가등기 양도계약서(을 제11호증)에는 앞서 본 매매예약 계약서에 기재된 매매대금과 동일한 900,000,000원이 매매예약금으로 기재되어 있으나, 피고는 이 사건에서 관련 회사가 EEE로부터 양수한 이 사건 가등기 양수대금채권액을 270,000,000원이라고 주장하고 있는바, 이는 EEE이 2019. 4. 5. 관련 회사에 이 사건 가등기상의 권리를 양도할 당시 관련 회사로부터 변제받은 270,000,000원(이 사건 차용금인 170,000,000원과 그 이자 100,000,000원을 합한 금액)과 일치하는 금액인 점 등을 위 법리에 비추어 보면, 이 사건 가등기는 BBB의 EEE에 대한 이 사건 차용금 채무를 담보할 목적으로 설정된 담보가등기라고 봄이 타당하다

2) 가등기담보법의 적용 여부

가) 관련 법리

가등기담보법은 차용물의 반환에 관하여 차주가 차용물을 갈음하여 다른 재산권을 이전할 것을 예약할 때 그 재산의 예약 당시 가액이 차용액과 이에 붙인 이자를 합산한 액수를 초과하는 경우에 이에 따른 담보계약과 그 담보의 목적으로 마친 가등기 또는 소유권이전등기에 적용되고(가등기담보법 제1조), 차용물의 반환에 관하여 다른 재산권을 이전할 것을 예약한 경우에 적용되므로, 금전소비대차나 준소비대차에 기한 차용금반환채무 이외의 채무를 담보하기 위하여 경료된 가등기나 양도담보에는 위 법이 적용되지 아니한다(대법원 2004. 4. 27. 선고 2003다29968 판결 등 참조).

나) 구체적 판단

앞서 본 법리에 따르면, 이 사건 가등기에 가등기담보법이 적용되기 위하여는이 사건 매매예약 당시의 이 사건 부동산의 가액이 이 사건 차용원리금을 초과하여야 한다.

(1) 이 사건 매매예약 체결 당시의 차용원리금

살피건대, BBB가 2013. 5. 23. EEE로부터 170,000,000원을 변제기의 정함 없이 이자 월 2.5%로 정하여 차용한 사실은 앞서 본 바와 같고, 위와 같이 반환시기의 약정이 없는 소비대차의 경우 차주는 언제든지 그 돈을 반환할 수 있으므로(민법 제603조 제2항), 이 사건 차용금에 대한 이자는 가등기담보법의 적용여부를 판단하기 위한 차용원리금을 산정함에 있어 포함되지 않는다고 봄이 상당하다.

이에 대하여 피고는 위 차용원리금을 산정함에 있어 차용일인 2013. 5. 24.부터 관련 회사가 매매예약완결권을 행사하여 이 사건 본등기를 마친 2019. 4. 5.까지 발생한 이자 합계 200,000,000원도 포함되어야 한다고 주장하나, 위 2019. 4. 5.이 이 사건 차용금 채무의 변제기에 해당한다고 인정할 만한 아무런 자료가 없는 이상 이와 다른 전제에 선 피고의 이 부분 주장은 나머지 점에 관하여 더 나아가 살필 필요 없이 이유 없다.

(2) 이 사건 부동산의 가액

(가) 기준가액의 산정

살피건대, 을 제18호증의 기재에 의하면, 주식회사 GGG이 이 사건 매매예약 당시인 2013. 5. 23.을 기준으로 이 사건 부동산의 감정평가액을 890,000,000원으로 평가한 사실은 인정된다.

그러나, 앞서 든 증거, 갑 제5호증의 기재 및 변론 전체의 취지를 종합하여 인정할 수 있는 다음과 같은 사정들, 즉 ① 2013. 4.경 및 같은 해 5.경 이 사건 부동산의 KB부동산 시세 하위평균가 기준액이 약 965,000,000원에 달하는 점, ② 관련 민사사건 제1심은 ⁠‘이 사건 한양아파트와 동일 단지․평형 아파트의 2019. 4.경 실거래가가 990,000,000원(8층), 1,000,000,000원(4층), 965,000,000원(9층), 995,000,000원(6층)에 이르고, 2013. 2.경 동일 평형의 한양아파트 3층 매물이 830,000,000원에 거래된 바가 있으나, 그 이후로는 900,000,000원 미만의 가격으로 거래된 바는 전혀 없는 점’ 등에 비추어 이 사건 부동산의 이 사건 매매예약 당시의 기준가액을 KB부동산 시세 하위평균가에 따라 965,000,000원으로 봄이 타당하다고 판단하였던 점, ③ BBB와 EEE도 이 사건 매매예약 당시 이 사건 부동산의 가격을 900,000,000원으로 산정하여 매매매예약계약서를 작성한 점, ④ 앞서 본 주식회사 GGG이 평가한 감정평가액은 이 사건 소송 진행 도중인 2021. 4.경에 이르러 관련 회사의 개별적 의뢰에 따라 산정된 것으로서 이를 선뜻 그대로 받아들이기는 어려울 뿐만 아니라 여기에서 말하는 재산의 가액은 원칙적으로 ⁠‘통상적인 시장에서 충분한 기간 거래된 후 그 대상재산의 내용에 정통한 거래당사자 간에 성립한다고 인정되는 적정가격’이고, 그와 같은 적정가격을 확인하기 어려울 때에는 객관적이고 합리적인 방법으로 평가한 가액이라고 할 것인바(대법원 2007. 6. 15. 선고 2006다5611 판결 등 참조), 위 KB부동산 시세 하위평균가 965,000,000원이 거래 관행에 비추어 현저히 불합리한 금액이라고 볼 아무런 자료가 없는 점 등에 비추어 보면, 이 사건 부동산의 기준가액은 KB부동산 시세의 하위평균가에 따라 965,000,000원으로 봄이 타당하다.

(나) 선순위 피담보채권액의 공제

살피건대, 이 사건 부동산에 이 사건 가등기에 우선하는 선순위 근저당권이 존재하였음은 앞서 본 바와 같고, 앞서 든 증거 및 변론 전체의 취지를 종합하면, BBB가 ① 1, 2순위 근저당권자인 주식회사 신한은행에 부담하던 채무는 합계 450,000,000원, ② 3순위 근저당권자인 수원새마을금고에 부담하던 채무는 275,000,000원이었던 사실이 인정되는바, 결국 이 사건 부동산의 기준가액에서 선순위 피담보채권액을 모두 공제하면 240,000,000원(= 965,000,000원 –450,000,000원 –275,000,000원)이 남게 된다.

(생략)

(3) 소결

결국 이 사건 매매예약 당시의 이 사건 부동산의 가액 240,000,000원은 BBB의 이 사건 차용금 170,000,000원을 초과하므로, 이 사건 가등기에는 가등기담보법이 적용된다고 봄이 상당하다.

3) 이 사건 본등기의 무효 여부

가) 관련 법리

가등기담보법 제3조는 채권자가 담보계약에 의한 담보권을 실행하여 그 담보 목적 부동산의 소유권을 취득하기 위해서는 그 채권의 변제기 후에 같은 법 제4조의 청산금의 평가액을 채무자 등에게 통지하여야 하고, 이 통지에는 통지 당시 부동산의 평가액과 민법 제360조에 규정된 채권액을 밝혀야 하며, 그 통지를 받은 날부터 2월의 청산기간이 지나야 한다고 규정하고 있다. 가등기담보법 제4조는 채권자는 위 통지 당시 부동산의 가액에서 피담보채권의 가액을 공제한 청산금을 지급하여야 하고, 부동산에 관하여 이미 소유권이전등기를 마친 경우에는 청산기간이 지난 후 청산금을 채무자 등에게 지급한 때에 부동산의 소유권을 취득하고, 담보가등기를 마친 경우에는 청산기간이 지나야 그 가등기에 따른 본등기를 청구할 수 있으며, 이에 반하는 특약으로서 채무자 등에게 불리한 것은 그 효력이 없다고 규정하고 있다. 위 규정들은 강행법규에 해당하여 이를 위반하여 담보가등기에 기한 본등기가 이루어진 경우 그 본등기는 무효라고 할 것이고, 설령 그와 같은 본등기가 가등기권리자와 채무자 사이에 이루어진 특약에 의하여 이루어졌다고 할지라도 만일 그 특약이 채무자에게 불리한 것으로서 무효라고 한다면 그 본등기는 여전히 무효일 뿐, 이른바 약한 의미의 양도담보로서 담보의 목적 내에서는 유효하다고 할 것이 아니다. 다만 가등기권리자가 가등기담보법 제3조, 제4조에 정한 절차에 따라 청산금의 평가액을 채무자 등에게 통지한 후 채무자에게 정당한 청산금을 지급하거나 지급할 청산금이 없는 경우에는 채무자가 그 통지를 받은 날부터 2월의 청산기간이 지나면 위와 같이 무효인 본등기는 실체적 법률관계에 부합하는 유효한 등기로 될 수 있을 뿐이다(대법원 2019. 6. 13. 선고 2018다300661 판결 참조).

나) 구체적 판단

살피건대, 위 인정사실과 앞서 든 증거 및 변론 전체의 취지를 종합하면, 관련 회사가 2019. 4. 5. 가등기담보법이 정한 담보권실행 통지 등의 청산절차를 거치지 아니한 채 이 사건 본등기를 마친 사실을 인정할 수 있으므로 이 사건 본등기는 무효이고, 결국 이 사건 부동산의 소유권은 여전히 BBB에게 있다고 할 것이다. 따라서 특별한 사정이 없는 한 이 사건 부동산에 관한 이 사건 임의경매는 집행권원상의 채무자(관련 회사)가 아닌 제3자, 즉 BBB가 소유하는 재산을 대상으로 한 것이므로 불허되어야 한다.

4) 피고의 주장에 관한 판단

가) 쟁점의 정리

피고는 관련 회사가 이 사건 본등기 당시 BBB와 사이에 이 사건 부동산의 가액을 1,472,000,000원으로 정하고, BBB 등에게 청산금 명목으로 총 1,620,000,000원을 지급하기로 하는 내용의 정산합의를 하고 이 사건 본등기를 경료하였으므로 위 본등기는 유효하다는 취지로 주장하는바, 을 제17호증의 1, 2의 각 기재에 의하면, 관련 회사가 2021. 2. 2. BBB에게 ⁠‘2019. 4. 5.을 기준으로 이 사건 부동산의 가액은 1,472,000,000원이고, 그 가액에서 공제하여야 할 채권액은 1,590,000,000원이므로 관련 회사가 BBB에게 지급하여야 할 청산금이 없다’는 취지의 가등기에 기한 청산금통지서(을 제17호증의 1, 이하 ⁠‘이 사건 통지서’라 한다)를 발송하였고, 이 사건 통지서가 2021. 2. 3. BBB에게 도달한 사실이 인정되기는 한다. 이하에서는 위와 같은 관련 회사의 사후적인 담보권실행의 통지를 통하여 관련 회사가 이 사건 부동산의 소유권을 취득하였는지 여부에 관하여 본다.

나) 이 사건 본등기 경료 당시 이 사건 부동산의 가액

(1) 살피건대, 갑 제5호증의 기재 및 변론 전체의 취지를 종합하면, 2019. 4.경 기준 이 사건 부동산의 KB부동산 시세의 하위평균가 기준액이 1,950,000,000원인 사실, 선행 경매절차에서 2018. 7.경 무렵 평가된 이 사건 부동산의 감정가액이 1,840,000,000원인 사실을 인정할 수 있고, 위 인정사실에 앞서 든 증거 및 변론 전체의 취지를 종합하여 인정할 수 있는 다음과 같은 사정들, 즉 ① 관련 민사사건 제1심은 ⁠‘이 사건 부동산과 동일 단지․평형 아파트의 2019. 5.경의 실거래가가2,060,000,000원(8층), 1,940,000,000원(2층), 2019. 6.경의 실거래가가 2,100,000,000원(4층), 2,080,000,000원(10층), 2,200,000,000원(11층), 2019. 7.경의 실거래가가 2,130,000,000원(3층), 2,150,000,000원(4층)에 달하는 점’ 등을 고려하여 이 사건 본등기 당시 이 사건 부동산의 가액은 적어도 1,840,000,000원 이상으로 봄이 합리적이라고 판단하였던 점, 위 1,840,000,000원이 감정평가의 일반적인 기준에 현저히 반한다거나 사회통념상 현저하게 부당하다고 볼 자료가 없는 점 등을 보태어 보면, 이 사건 본등기가 마쳐진 2019. 4. 5. 이 사건 부동산의 가액은 적어도 1,840,000,000원 이상이라고 봄이 타당하다.

(2) 이에 대하여 피고는, 선행 경매절차에서 이 사건 부동산의 당초 감정가는 1,840,000,000원이었으나 1회 유찰되어 2019. 4. 17. 2차 매각기일에서의 최저매각가격이 1,472,000,000원으로 결정되었고, 이 사건 본등기가 마쳐진 당시(2019. 4. 25.)는 위 매각기일을 불과 몇일 앞둔 시기였으므로, 당시 위 최저매각가격인 1,472,000,000원을 이 사건 부동산의 가액으로 보아야 한다는 취지로 주장한다.

살피건대, 앞서 든 증거 및 변론 전체의 취지를 종합하여 인정할 수 있는 다음과 같은 사정들, 즉 ① 경매절차에 있어 최저매각가격이란 부동산이 부당하게 염가로 매각되는 것을 방지하기 위하여 당해 부동산을 그 가격보다 저가로 매각할 수 없다는 의미의 최저기준가격에 불과한 점, ② 1차 매각기일에서 경매가 유찰된 후 2차 매각기일에서의 최저매각가격이 약 20% 감액된 1,472,000,000원으로 결정된 것은 통상의 경매실무례에 따른 것일 뿐 실제 이 사건 부동산의 매각가격이 위 금액으로 확정된 것이 아닌 점, ③ 피고는 관련 민사사건에서도 이 사건 본등기 경료 당시 이 사건 부동산의 가액을 위 최저매각가격인 1,472,000,000원으로 보아야 한다는 취지로 주장하였으나, 제1심은 ⁠‘BBB와 관련 회사 등도 이 사건 부동산이 위와 같이 시세에 비해 저가에 낙찰되는 것을 방지하기 위해 노력하였던 것으로 보이고, 그 결과 임의경매가 2019. 4. 5.경 취하된 점’ 등에 비추어 피고의 위 주장을 배척하는 판단을 하였던 점 등에 비추어 보면, 피고가 주장하는 위 최저매각가격을 이 사건 본등기 경료 당시 이 사건 부동산의 가액이라 보기 어렵다. 따라서 피고의 이 부분 주장은 이유 없다.

다) 이 사건 부동산 가액에서 공제하여야 할 피담보채권액 등

(1) 1, 2, 3순위 근저당권자인 FFF의 피담보채권액 920,000,000원

피고는 이 사건 본등기 경료 당시 관련 회사가 이 사건 부동산에 관한 1, 2, 3순위 근저당권에 관한 피담보채무를 변제한 사실이 없다는 취지로 주장하나, 관련 회사가 2019. 4. 5. 이 사건 부동산에 관한 제1, 2, 3순위 근저당권자인 FFF에게 위 각 근저당권의 피담보채무액 합계 920,000,000원을 변제하였고, 같은 날 위 각 근저당권설정등기가 모두 말소된 사실은 앞서 본 바와 같으므로, 위 금원은 관련 회사가 BBB에게 지급하여야 할 청산금을 산정함에 있어 공제함이 타당하다. 피고의 이 부분 주장은 이유 없다.

(2) 차용원리금 대위변제액 270,000,000원

피고는 관련 회사가 EEE로부터 양수한 270,000,000원 상당의 이 사건 가등기 양수대금채권을 BBB의 관련 회사에 대한 매매대금채권과 상계하였다는 취지로 주장하나, EEE이 2019. 4. 5. 관련 회사로부터 이 사건 차용금인 170,000,000원과 그 이자 100,000,000원을 합한 270,000,000원을 변제받으면서 관련 회사에 이 사건 가등기상의 권리를 양도한 사실은 앞서 본 바와 같고, 위 인정사실에 앞서 든 증거 및 변론 전체의 취지를 종합하여 인정할 수 있는 다음과 같은 사정들, 즉 ① 관련 회사가 2021. 2. 2. BBB에게 보낸 청산금 통지에 관한 이 사건 통지서에는 이 사건 부동산의 가액에서 공제되어야 할 채권액으로 ⁠“이 사건 가등기의 피담보채권 270,000,000원”이라는 문구가 기재되어 있는바, 그 하단에 기재된 ⁠“통지인이 EEE에게 가등기양도대금으로 지급하였습니다.”라는 문구의 내용을 종합하여 보면, 관련 회사는 EEE로부터 이 사건 가등기상의 권리를 양수하기 위하여 EEE에게 그 피담보채권액인 차용원리금 270,000,000원을 지급하였던 것으로 보이는 점, ② EEE과 관련 회사가 2019. 4. 5. 작성한 소유권이전청구권가등기 양도계약서(을 제11호증)에 매매예약금으로 900,000,000원이 기재되어 있음에도 피고는 이 사건 가등기 양수대금채권액이270,000,000원이라 주장하고 있는바, 이는 EEE이 2019. 4. 5. 관련 회사에 이 사건 가등기상의 권리를 양도할 당시 관련 회사로부터 변제받은 270,000,000원과 일치하는 금액인 점 등을 보태어 보면, 피고가 관련 회사가 BBB의 관련 회사에 대한 매매대금채권과 상계하였다고 주장하는 이 부분 금원은 관련 회사가 이 사건 본등기 경료 당시 EEE에게 차용원리금을 대위변제한 금원이라고 봄이 상당하고, 위 금원도 관련 회사가 BBB에게 지급하여야 할 청산금을 산정함에 있어 공제함이 타당하다.

(3) 관련 근저당권의 피담보채권액 400,000,000원

피고는 관련 회사가 이 사건 본등기를 마칠 당시 관련 근저당권의 피담보채권액 400,000,000원을 매매대금으로 계산하여 이를 지급하였다는 취지로 주장하는 바, 앞서 든 증거 및 변론 전체의 취지를 종합하면, 이 사건 본등기 경료 당시 관련 근저당권의 피담보채권액이 400,000,000원인 사실을 인정할 수 있고, 위 금원도 관련 회사가 김상규에게 지급하여야 할 청산금을 산정함에 있어 공제함이 타당하다.

(4) 이 사건 부동산 가액에서 공제하여야 할 금원의 정리

결국 이 사건 부동산 가액에서 공제하여야 할 피담보채권액의 합계액은 1,590,000,000원(= 1, 2, 3순위 근저당권자 FFF에 대한 대위변제액 920,000,000원 + 차용원리금 대위변제액 270,000,000원 + 관련 근저당권의 피담보채권액 400,000,000원)이 된다.

라) 기타 지급액

살피건대, 앞서 든 증거 및 을 제15호증의 기재에 의하면, 관련 회사가 2019. 4. 5. BBB에게 30,600,000원을 지급한 사실이 인정되는바, 위 금원도 관련 회사가 BBB에게 지급하여야 할 청산금을 산정함에 있어 공제함이 타당하다.

마) 소결

앞서 본 바와 같이 이 사건 본등기 당시 이 사건 부동산의 가액은 1,840,000,000원이고, 그 가액에서 공제하여야 할 금액은 피담보채권액 1,590,000,000원과 관련 회사가 지급한 청산금 30,600,000원이며, 그 차액은 219,400,000원(=1,840,000,000원 –1,590,000,000원 –30,600,000원)에 이름에도, 관련 회사가 BBB에게 위 차액을 지급한 사실을 인정할 아무런 증거가 없으므로, 관련 회사가 BBB에게 가등기담보법에 따른 정당한 청산금을 지급한 것으로 볼 수 없다.

다. 소결론

따라서 이 사건 본등기는 가등기담보법을 위반하여 이루어진 것으로서 무효이고, 이 사건 부동산은 여전히 BBB의 소유라고 할 것이다. 원고는 BBB에 대하여 국세채권을 보유하고 있으므로, 원고는 BBB의 채권자로서 BBB에 대한 위 채권을 보전하기 위하여 무자력 상태인 BBB를 대위하여 피고를 상대로 이 사건 임의경매의 불허를 구할 수 있고, 이 사건 임의경매는 집행권원상의 채무자(관련 회사)가 아닌 BBB가 소유하는 재산을 대상으로 한 것이므로 불허되어야 한다.

4. 결론

그렇다면, 원고의 이 사건 청구는 이유 있어 이를 인용하기로 하여, 주문과 같이 판결한다.

출처 : 서울중앙지방법원 2022. 11. 11. 선고 서울중앙지방법원 2020가합551290 판결 | 국세법령정보시스템