요지

소급감정하였더라도 이 사건 감정가액은 관리처분계획인가일을 기준으로 이 사건 현물출자 자산의 시가를 객관적이고 합리적인 방법으로 평가한 가액으로 볼 수 있음

판결내용

판결 내용은 붙임과 같습니다.

상세내용

주 문

1. 피고가 2020. 8. 11. 원고에게 한 2016 사업연도 법인세 58,375,730원, 2017 사업연도 법인세 271,098,302원, 2018 사업연도 법인세 456,786,597원, 2019 사업연도 법인세 23,006,222원 합계 809,266,851원의 경정거부처분을 취소한다

2. 소송비용은 피고가 부담한다.

청 구 취 지

주문과 같다.

이 유

1. 처분의 경위

가. 원고는 2014. 6. 11. 제주시 0000 일원 4개 필지 23,610㎡에서 aaaaaaaa 재건축정비사업(이하 ⁠‘이 사건 정비사업’이라 한다)을 수행하기 위하여 설립된 법인으로, 2015. 10. 22. 이 사건 정비사업에 관한 사업시행계획인가를 받아 공사를 완료한 후 2019. 5. 29. 준공인가를 받았다.

나. 원고는 2016 ~ 2019 사업연도 법인세 신고 시 조합원으로부터 현물출자 받은 부동산(이하 ⁠‘이 사건 현물출자 자산’이라 한다)의 취득가액을 사업시행계획인가일로부터 6일 후인 2015. 10. 28.을 기준으로 감정평가한 40,214,386,600원(아래 표 기재와 같이 2개 감정평가법인의 감정가액 평균액이다. 이하 ⁠‘종전 감정가액’이라 한다)으로 신고하였다.

다. 원고는 이 사건 현물출자 자산의 취득가액을 관리처분계획인가일인 2016. 3. 18.을 기준으로 2020. 3. 30.에 소급하여 감정평가한 47,433,661,700원(아래 표 기재와 같이 2개 감정평가법인의 감정가액 평균액이다. 이하 ⁠‘이 사건 감정가액’이라 한다)으로 증액하여 2020. 6. 19. 피고에게 이 사건 감정가액과 종전 감정가액의 차액에 해당하는 2016 ~ 2019 사업연도 법인세 합계 809,266,851원2)의 환급을 구하는 경정청구를 하였다.

라. 이에 대하여 피고는 관리처분계획인가일을 이 사건 현물출자 자산의 취득시기로 인정함이 타당하다고 판단하면서도, 이 사건 감정가액은 위 취득시기로부터 4년이 경과하여 평가가 이루어진 소급감정가액을 상속세 및 증여세법(이하 ⁠‘상증법’이라 한다)상 시가 규정에 따라 인정하는 시가로 보기 어렵다는 이유로 원고의 위 경정청구를 거부하였다(이하 ⁠‘이 사건 처분’이라 한다).

마. 원고는 2020. 9. 9. 이 사건 처분에 대하여 조세심판원에 심판청구를 제기하였으나, 조세심판원은 2020. 12. 16. 이를 기각하였다.

[인정 근거] 다툼 없는 사실, 갑 제1 내지 4호증(가지번호 있는 것은 각 가지번호 포함)의 각 기재, 변론 전체의 취지

2. 이 사건 처분의 적법 여부

가. 원고의 주장

 원고가 이 사건 현물출자 자산의 취득가액을 관리처분계획인가일을 기준으로 한 이 사건 감정가액으로 본 것은 법인세법 제41조 제1항 제3호, 법인세법 시행령 제72조 제2항 제3호 나목, 제89조 제2항 제1호에 따른 것으로서 정당하고, 피고가 법인세법 시행령 제89조 제2항 제2호에 근거하여 상증법상 시가 규정에 따라 이 사건 감정가액이 평가기준일 전후 6개월 이내에 평가한 감정가액이 아니라는 이유로 이를 이 사건 현물출자 자산의 취득가액으로 인정하지 않은 것은 아무런 법적 근거가 없는 것이어서 위법하다.

나. 관계 법령

별지 관계 법령 기재와 같다.

다. 판단

가) 관련 법리

법인세법 제41조 제1항 제3호, 법인세법 시행령 제72조 제2항 제3호 나목에 의하면, 현물출자에 따라 취득한 자산의 취득가액은 ⁠‘그 취득 당시의 시가’에 의하여 산정하여야 한다.

한편 법인세법 시행령 제14조 제1항 제1호 라목의 괄호에서 ⁠‘법 제52조의 규정에 의한 시가’를 그 이하의 조문에서는 ⁠‘시가’로 약칭하도록 하고 있으므로, 법인세법 시행령은 제72조 제2항 제3호 나목에서 말하는 ⁠‘시가’ 역시 법인세법 제52조의 규정에 의한 시가를 의미한다. 따라서 이는 원칙적으로 법인세법 제52조 제2항의 규정에 따라‘건전한 사회통념 및 상관행과 특수관계자가 아닌 자 간의 정상적인 거래에서 적용되거나 적용될 것으로 판단되는 가격’에 의하여야 하고, 그 가격이 불분명한 경우에는 법인세법 제52조 제4항의 위임을 받은 법인세법 시행령 제89조 제2항의 규정에 따라 감정평가 및 감정평가사에 관한 법률에 따른 감정평가법인 등이 감정한 가액이 있는 경우 그 가액(감정한 가액이 2 이상인 경우에는 그 감정한 가액의 평균액)에 의하여야 하며, 그러한 감정가액도 없는 경우 상속세 및 증여세법 제38조·제39조·제39조의2·제39조의3, 제61조부터 제66조까지의 규정을 준용하여 평가한 가액에 의하여야 한다. 그리고 이 경우 시가에 cc 증명책임은 과세관청인 피고에게 있다(대법원 2013. 6. 14. 선고 2011두29250 판결 참조).

법인세법 시행령 제89조 제2항 제1호에 따라 감정평가 및 감정평가사에 관한 법률에 따른 감정평가법인 등이 감정한 가액을 시가로 볼 때, 그 가액이 소급감정에 의한 것이라 하여도 달리 볼 수는 없다. 다만 위와 같이 감정가격을 시가로 볼 수 있기 위해서는 어디까지나 감정이 적정하게 이루어져 객관적이고 합리적인 방법으로 평가되었다는 점이 인정되어야 한다(대법원 2002. 6. 28. 선고 2000두6244 판결, 대법원 2005. 9. 30. 선고 2004두2356 판결 등 참조).

나) 구체적 판단

앞서 인정한 사실에 앞서 든 증거들, 갑 제9호증의 1, 2, 을 제1호증, 제3호증의 1, 2의 각 영상, 이 법원의 감정평가법인 bb감정원(이하 ⁠‘bb감정원’이라 한다), 주식회사 cc감정평가법인(이하 ⁠‘cc감정평가법인’이라 한다)에 cc 각 사실조회결과 및 변론 전체의 취지를 종합하여 인정되는 아래와 같은 사정들을 고려하면, 이 사건 감정가액은 관리처분계획인가일을 기준으로 이 사건 현물출자 자산의 시가를 객관적이고 합리적인 방법으로 평가한 가액으로 볼 수 있으므로, 이는 법인세법 시행령 제89조 제2항 제1호에 따라 감정평가법인 등이 감정한 가액에 해당한다고 할 것이다. 따라서 이 사건 감정가액을 이 사건 현물출자 자산의 취득가액으로 인정할 수 있고, 달리 이 사건 감정가액보다 객관적이고 합리적인 평가방법에 의하여 평가된 가액으로서 이 사건 현물출자 자산의 객관적 교환가격을 적정하게 반영하는 시가에 해당하는 가액이 존재한다고 인정할 만한 증거가 없다.

 ① 이 사건 현물출자 자산에 관하여 관리처분계획인가일 이전에 원고 앞으로 신탁을 원인으로 한 소유권이전등기가 마쳐졌다고 인정할 만한 자료가 없으므로, 이 사건 현물출자 자산의 취득가액은 관리처분계획인가일을 기준으로 산정하는 것이 타당한데¹⁾, 종전 감정가액은 기준시점이 사업시행계획인가일로부터 6일 후인 2015. 10. 28. 이어서 관리처분계획인가일 당시의 시가를 적정하게 반영하였다고 보기 어렵고, 이와 달리 이 사건 감정가액은 관리처분계획인가일인 2016. 3. 18.을 기준으로 산정되었다.

② 이 사건 감정가액은 bb감정원의 감정평가액과 cc감정평가법인의 감정평가액의 평균액이다. 그런데 bb감정원과 cc감정평가법인의 각 감정평가서(갑 제4호증의 1, 2, 이하 ⁠‘이 사건 각 감정평가서’라고 한다)는 구 감정평가에 관한 규칙(2022. 1. 21. 국토교통부령 제1100호로 개정되기 전의 것) 제14조 내지 제16조가 규정한 바와 같이 토지의 경우 공시지가기준법, 건물의 경우 원가법, 구분건물의 경우 거래사례비교법을 각 적용하여 작성된 것으로서, 감정평가액의 산정요인들을 특정·명시함과 아울러 각 요인별 참작 내용과 정도를 객관적으로 납득이 갈 수 있을 정도로 설명하고 있다고 보이고, 그 감정평가 방법에 있어 관련 법령 또는 실무기준을 명백히 위반하였다거나 경험칙에 반하여 합리성이 없는 등의 현저한 잘못이 있다고 볼 만한 사정을 찾을 수 없다.

③ 피고는, 이 사건 감정가액이 원고가 주장하는 평가기준일로 약 4년이 지나 이루어진 소급감정에 의한 것이고, 대상 목적물이 모두 사라지고 인근지역도 급격한 변화를 겪어 원형 그대로를 감정하지 못한 도상감정에 의한 것이므로, 이 사건 감정가액은 객관성과 합리성을 결여하여 이 사건 현물출자 자산의 시가로 볼 수 있는 감정가액이 아니라는 취지로 주장한다. 그러나 bb감정원과 cc감정평가법인의 각 감정평가액은 원고가 제시한 대상 목적물의 목록, 현황 측량도서, 현장사진 등과 종전 감정평가사례, 유사감정평가사례, 거래사례, 항공사진, 공부상 구조 및 용도 등 객관적 자료를 토대로 산출된 것으로 보이고, 현실적으로 시가 감정에 있어 소급감정이나 도상감정이 이루어지는 경우가 많다는 점을 고려하면, 특별히 이 사건 감정가액이 객관적이고 합리적인 평가방법에 의하여 평가된 가액이 아니라고 인정할 만한 사정이 없는 이상, 소급감정 또는 도상감정에 의한 감정가액이라는 사정만으로 이 사건 감정가액이 이 사건 현물출자 자산의 시가를 적정하게 반영하지 못한다고 단정할 수는 없다.

한편, 피고는 상증세법 제60조 제2항 및 상증세법 시행령 제49조 제1항의 취지를 원용하여 이 사건 감정가액은 평가기준일 전후 6개월 이내에 평가한 감정가액이 아니므로 객관적이고 합리적으로 평가된 시가로 볼 수 없다는 취지로 주장한다. 그러나 앞서 본 바와 마찬가지로 평가기준일로부터 6개월을 경과하여 이루어진 소급감정 또는 도상감정에 의한 감정가액이라는 사정만으로 이 사건 감정가액이 법인세법 시행령 제89조 제2항 제1호가 정한 감정가액에 해당하지 않는다고 단정할 수는 없다.

④ 피고는, bb감정원의 감정평가서에는 이 사건 현물출자 자산 중 종전 집합건물(aaaaaaaa, 이하 ⁠‘이 사건 연립주택’이라 한다)을 감정평가함에 있어 ㉠기준호수를 왜 제1동 제206호로 선정하였는지 구체적인 설명이 없고, ㉡ 이 사건 연립주택 자체의 거래사례가 있음에도 이를 비교대상으로 사용하지 않은 채 이 사건 연립주택과 거리가 상당히 멀고 연립주택이 아니라 아파트인 이도주공2차아파트의 거래사례를 비교대상으로 선정하면서 어떤 유사성이 있는지 설명이 없으며, ㉢ 비교대상 거래사례 금액을 거래시점(2015. 10.)으로부터 기준시점(2016. 3.)까지 시점수정하면서 이 사건 연립주택이 연립주택임에도 아파트 매매가격지수를 사용하였고, ㉣ 비교대상 거래사례 대비 이 사건 연립주택 기준호수의 개별요인 비교치를 구체적인 근거 없이 0.732로 정하였으며, ㉤ 이 사건 연립주택의 1, 6호 라인 외에 3, 4호 라인도 외벽이 야외에 노출되어 있음에도 이를 반영하지 않고 위치별 효용지수를 산정하는 등의 문제가 있고, cc감정평가법인의 감정평가서에도 위와 유사한 문제가 있어 이 사건 감정가액이 과대평가 되었다고 주장한다.

살피건대, 이 사건 연립주택에 cc 감정평가는 거래사례비교법을 적용하여 이루어졌는데, 거래사례비교법에 따른 평가는 세대별 효용지수가 표준인 기준호수를 선정한 다음, 인근 유사 부동산의 매매사례를 기준으로 사정보정, 시점수정 및 제반 가격형성요인 비교를 거쳐 기준호수의 가격을 비준가격으로 산정한 후 이에 세대별 효용지수를 적용하여 각 세대별 가격을 산출하는 방식으로 이루어진다. 그런데 아래에서 보는 바와 같이 이 사건 각 감정평가서에 피고의 위 주장과 같은 문제점이 있다고 보기 어렵다.

㉠ 기준호수는 층별, 향별, 위치별 차이가 있는 이 사건 연립주택의 여러 세대 중 표준이 될 수 있는 세대로서 세대별 효용지수가 표준인 세대 중에 선정하면 족하므로, 이 사건 각 감정평가서에서 세대별 효용지수가 1(표준)인 제1동 제206호를 기준호수로 선정한 것에 어떠한 잘못이 있다고 보기 어렵다.

㉡ 비교대상 거래사례 선정에 있어서, 이도주공2차아파트는 이 사건 연립주택과 약 1.3㎞ 떨어져 있어 인근에 위치한다고 볼 수 있고, 이 사건 연립주택과 같은 재건축 대상 공동주택이면서 단지 규모, 세대수, 입주년도 등도 유사하므로, 비교대상이 될 수 있다고 보이고, 달리 인근지역에 위 아파트보다 더 이 사건 연립주택과 유사한 공동주택은 없는 것으로 보인다. 종전에 이 사건 현물출자 자산을 감정평가한 주식회사 ee감정평가법인과 주식회사 dd감정평가법인(이하 ⁠‘dd감정평가법인’이라 한다)의 각 감정평가서(갑 제3호증의 1, 2)에서도 인근지역 공동주택의 가격수준을 검토하면서 우선적으로 이도주공아파트를 검토하였고, 특히 dd감정평가법인의 감정평가서에 의하면, 이 사건 연립주택의 거래사례는 기준시점에 근접한 사례가 없다는 점, 전체적인 사례 수 부족 및 최고가격과 최저가격과의 격차 등으로 평균가격의 설명력이 떨어진다는 점에서 보정의 필요성이 있고, 이도주공아파트는 이 사건 연립주택 인근지역에 위치하여 대체·경쟁의 관계에 있고, 이 사건 연립주택과 물적·위치적으로 유사한 재건축 대상 아파트로서 이 사건 연립주택의 가격형성에 직접적으로 영향을 미치는 요소가 유사하며, 그 거래사례는 시장성이 반영되어 있어 객관성과 신뢰성의 측면에서 가격결정에 고려할 필요가 있다고 보아 이 사건 연립주택과 이도주공아파트의 거래사례들을 종합적으로 참작하여 기준가격을 결정하였다. 따라서 이 사건 각 감정평가서에서 이도주공2차아파트의 거래사례를 비교대상으로 선정한 것에 어떠한 잘못이 있다고 보기 어렵고, 비록 이 사건 각 감정평가서에서 이 사건 연립주택의 거래사례를 고려하지 않았다고 하더라도, 이 사건 연립주택의 거래사례는 2014년부터 2015년까지 2건에 불과하고, 마지막 거래일은 2015. 1. 21.이어서 기준시점(2016. 3.)과도 1년 이상 시차가 있는 점 등을 고려하면, 그러한 사정만으로 이 사건 각 감정평가서에 위법이 있다고 단정할 수 없다.

㉢ 비교대상 거래사례 금액의 시점수정에 있어서, 이 사건 각 감정평가서에서는 비교대상 거래사례가 아파트인 이도주공2차아파트 제207동 제304호이기 때문에 아파트 매매가격지수를 적용하여 시점수정을 한 것으로 보이고, 시점수정을 한 금액은 다시 이 사건 연립주택 기준호수와 개별요인 비교를 통하여 수정되는 것이므로, 위와같이 아파트 매매가격지수를 적용하여 시점수정을 하였다는 사정만으로 이 사건 각 감정평가서에 위법이 있다고 보기 어렵다.

㉣ 비교대상 거래사례 대비 이 사건 연립주택 기준호수의 개별요인 비교치산정에 있어서, 이 사건 각 감정평가서에서는 단지외부요인, 단지내부요인, 호별요인, 기타요인 등을 구체적으로 검토하여 비교대상 거래사례 대비 이 사건 연립주택 기준호수의 개별요인 비교치를 0.732 또는 0.742로 정하였는데, 위와 같은 개별요인 비교치가 자의적으로 위법하게 산정되었다고 단정할 수 없다. 더구나 dd감정평가법인의 감정평가서에서는 이도주공아파트의 거래사례들을 검토하면서 이도주공아파트 대비 이 사건 연립주택 기준호수의 개별요인 비교치를 0.824로 정하였는데, 이는 이 사건 각 감정평가서의 개별요인 비교치인 0.732 또는 0.742보다 높은 수치인바, 이 사건 각 감정평가서에서 개별요인 비교치를 과다하게 높게 산정하였다고 보기도 어렵다.

㉤ 이 사건 연립주택 개별 세대의 위치별 효용지수 산정에 있어서, 피고가 제출한 이 사건 연립주택의 전경사진 및 항공사진(을 제3호증의 1, 2)만으로는 이 사건연립주택의 3, 4호 라인이 측면세대로서 방열·결로가능성에 있어 중간세대와 차이가 있는지 여부가 불분명하고, 이 사건 각 감정평가서의 위치별 효용지수 산정 방법에 어떠한 위법이 있다고 단정하기 어렵다.

⑤ bb감정원과 cc감정평가법인은 원고로부터 감정평가의뢰서를 송부받아 이를 계약서에 갈음하여 감정평가를 진행하였고, 별도의 용역계약서를 작성하지는 않았다. 또한, bb감정원과 cc감정평가법인은 현재까지 원고로부터 감정평가수수료를 지급받지 못하였고, 이에 관한 세금계산서도 미발행 상태이다. 이처럼 원고와 bb감정원과 cc감정평가법인 사이의 용역계약 내용 및 조건이 불분명한 것으로 보이기는 dd, 감정평가수수료는 일응 ⁠‘감정평가업자의 보수에 관한 기준’이 정한 법정 요율에 근거하여 산정될 수 있다고 보이고, 위와 같은 사정만으로 위 각 감정평가법인이 오로지 원고의 세금 환급만을 위하여 위법하거나 허위인 감정평가를 하였다고 단정하기는 어렵다.

다) 소결

결국 이 사건 감정가액이 관리처분계획인가일로부터 약 4년이 경과하여 평가가 이루어진 소급감정가액으로서 이 사건 현물출자 자산의 시가로 보기 어렵다는 취지로 원고의 경정청구를 거부한 이 사건 처분은 위법하여 취소되어야 한다.

3. 결론

그렇다면 원고의 청구는 이유 있으므로 이를 인용하기로 하여, 주문과 같이 판결한다.

1) 피고는 예비적으로 이 사건 현물출자 자산의 취득가액은 주택조합설립인가일을 기준으로 산정하여야 한다고 주장한다. 살피건대, 법인세법 시행령 제68조 제1항 제3호는 상품 등 외의 자산의 취득시기를 대금청산일, 소유권이전등기일·인도일, 사용수익일 중 빠른 날로 규정하고 있는데, 주택조합설립인가일이 위 규정이 정한 대금청산일, 소유권이전등기일·인도일, 사용수익일 중에 dd에 해당한다고 보기 어렵고, 오히려 구 도시 및 주거환경정비법(2017. 2. 8. 법률 제14567호로 전부개정되기 전의 것) 제49조 제6항은 관리처분계획인가처분이 고시되면 종전의 토지 또는 건축물의 소유자·지상권자·전세권자·임차권자 등 권리자는 소유권이전고시가 있은 날까지 종전의 토지 또는 건축물에 대하여 이를 사용하거나 수익할 수 없다고 규정하고 있는바, 위 규정에 따라 관리처분계획인가일부터 종전 소유자 등의 해당 목적물에 cc 사용·수익이 정지되고, 사업시행자는 별도의 수용 또는 사용 절차 없이 해당 목적물을 사용·수익할 수 있게 되므로(대법원 2018. 5. 15. 선고 2017다289712 판결 참조), 관리처분계획인가일은 법인세법 시행령 제68조 제1항 제3호에서 규정한 사용수익일이 될 수 있다. 따라서 피고의 위 주

장은 받아들이지 않는다.

출처 : 제주지방법원 2022. 06. 28. 선고 제주지방법원 2021구합5301 판결 | 국세법령정보시스템