요지

이 사건 검인계약서에 기재된 매매가액 허위로 볼 수 있는 특별한 사정이 없으므로 이 사건 제2토지의 취득 당시의 실지거래가액에 해당한다고 봄이 타당하다

판결내용

판결 내용은 붙임과 같습니다.

상세내용

주 문

1. 원고의 청구를 기각한다.

2. 소송비용은 원고가 부담한다.

청 구 취 지

피고가 2019. 1. 2. 원고에 대하여 한 2016년 귀속 양도소득세 000,000,000원(가산세

포함)의 부과처분을 취소한다.

이 유

1. 처분의 경위

가. 원고는 1993. 12. 29. 서울 00구 00동 000-4 대 334.7㎡(이하 ⁠‘이 사건 제1토지’라 한다)를, 2001. 10. 23. 소외 김AA로부터 같은 동 000-3 대 398.8㎡(이하‘이 사건 제2토지’라 하고, 이 사건 제1토지와 이 사건 제2토지를 합하여 ⁠‘이 사건 토지’라한다)를 각 매매를 원인으로 취득하였다. 원고는 2001. 12. 28. 이 사건 토지 지상에 2층 건물을 신축하였고, 2002. 12. 28. 3층을 증축하였다(이하 ⁠‘이 사건 건물’이라 한다).

나. 원고는 2001. 10. 17. 소외 ◈◈전자 주식회사와 사이에 이 사건 토지 및 그 위 에 신축될 이 사건 건물에 관하여 임대차계약을 체결하고 이를 임대하다가, 2016. 11. 2. 이 사건 토지 및 건물을 소외 주식회사 ◇◇에 양도하였다.

다. 원고는 2017. 1. 25. 이 사건 토지 및 건물의 양도가액을 실지거래가액 000,000,000원으로, 취득가액을 아래 표와 같이 환산가액으로 하여 2016년 귀속 양도소득세 000,000,000원을 신고, 납부하였다.

라. 피고는 원고에 대한 세무 조사를 실시한 결과, ① 이 사건 제2토지의 경우, 서울○○구청장이 검인한 매매계약서(갑 제9호증, 이하 ⁠‘이 사건 검인계약서’라 한다)에 김AA로부터 이 사건 제2토지를 대금 xxx,xxx,xxx원에 취득하였다는 내용이 기재되어 있어 위 대금을 실지거래가액으로 보아 취득가액을 산정하여야 하고, ② 이 사건 건물

의 경우, 장부상 감가상각 후 잔존가액 000,000,000원을 취득가액으로 추정하여야 한다는 사유로 이 사건 제2토지 및 이 사건 건물의 취득가액을 각 경정하고, 2019. 1. 2. 원고에 대하여 2016년 귀속 양도소득세 000,000,000원(가산세 포함)을 경정, 고지(이하 ⁠‘당초 처분’이라 한다)하였다.

마. 이에 원고는 2019. 8. 26. 조세심판원에 ① 이 사건 제2토지의 실지거래가액이 xxx,xxx,xxx원이 아니라는 점 및 ② 이 사건 건물의 취득가액 추정에 위법이 존재한다는 점을 청구이유로 당초 처분의 취소를 구하는 심판을 청구하였고, 조세심판원은 2020. 1. 15. 원고의 청구이유 중 위 ② 이유는 받아들이고, ① 이유는 배척하여, 원고의 청구를 일부 인용하는 결정을 하였다.

바. 피고는 조세심판원의 일부 인용 결정을 반영하여 2020. 1. 22. 이 사건 처분의

세액 000,000,000원 중 일부 감액하고 남은 금액 000,000,000원(가산세 포함)을 경정,

고지(이하 ⁠‘이 사건 처분’이라 한다)하였다.

[인정근거] 다툼이 없는 사실, 갑 제1 내지 4호증, 갑 제5호증의 1, 2, 갑 제9호증, 을 제1 내지 3호증, 을 제7호증의 각 기재, 변론 전체의 취지

2. 이 사건 처분의 적법 여부

가. 원고의 주장

  이 사건 제2토지의 취득 당시 실제 거래가액은 y,yyy,yyy,yyy원이다. 당시 전 소유자가 속칭 다운계약서 작성을 요청하여 매매대금을 xxx,xxx,xxx원으로 하여 이 사건 검인계약서가 작성된 것이다. 이 사건 검인계약서에 기재된 매매대금은 취득 당시 이 사건 제2토지의 기준시가(약 890,000,000원)나 감정평가액(약 1,000,000,000원)에 미달하는 금액으로 거래의 합리성이 담보되지 않아 신뢰할 수 없다. 또한 이 사건 제2토지에 관하여 ◈◈전자 주식회사가 설정한 근저당권 채무액이 800,000,000원인 점, 통상계약금이 총 거래금액의 10%인 점에 비추어 볼 때 이 사건 검인계약서상의 계약금이

yyy,yyy,yyy원이라는 사실은 이 사건 제2토지의 실제 매매대금이 y,yyy,yyy,yyy원임을

반증하는 점 등을 종합하여 볼 때 이 사건 제2토지의 매매대금은 y,yyy,yyy,yyy원이고, 그에 따른 취득세 등 부대비용을 정확하게 산정할 수 없으므로, 이 사건 제2토지는 취득 당시 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에 해당하여 구 소득세법(2016. 12. 20.법률 제14389호로 개정되기 전의 것, 이하 같다) 제97조 제1항 제1호 나목에 따른 환산가액에 의해 취득가액을 계산하여야 한다. 그럼에도 피고는 이 사건 검인계약서 기재 매매대금이 취득 당시의 실지거래가액에 해당한다고 보아 양도소득세를 산정하였으므로, 이 사건 처분은 위법하다.

나. 관계 법령

별지 기재와 같다.

다. 판단

1) 관련 법리

가) 구 소득세법 제97조 제1항 제1호에 의하면 부동산의 양도차익은 양도가액에서 취득가액 등을 공제하되 양도가액과 취득가액은 실지거래가액으로 함이 원칙이나, ⁠‘취득 당시 실지거래가액’을 확인할 수 없는 경우에는 대통령령이 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액에 의하도록 규정하고 있다(나목). 위와 같이 양도차익을 계산할 때에 기준이 되는 ⁠‘실지거래가액’이란 객관적인 교환가치를 반영하는 일반적인 시가가 아니라 ⁠‘실지의 거래대금 그 자체 또는 거래 당시 급부의 대가로 실지 약정된

금액’을 의미한다(대법원 2011. 2. 10. 선고 2009두19465 판결, 대법원 2015. 10. 15. 선고 2011두24286 판결 등 참조). 그리고 매매당사자들이 작성하여 시장, 군수 등의검인을 받은 검인계약서는 특별한 사정이 없는 한 당사자 사이의 매매계약 내용대로

작성되었다고 추정되고, 그 계약서가 실제와 달리 작성되었다는 점은 주장자가 입증하

여야 한다(대법원 1991. 9. 10. 선고 91누5938 판결, 대법원 1993. 4. 9. 선고 93누

2353 판결 등 참조).

2) 구체적 판단

앞서 거시한 증거 및 갑 제8호증, 을 제5 내지 7호증의 각 기재, 증인 임○○의 증언과 변론 전체의 취지를 종합하여 알 수 있는 다음과 같은 사실 및 사정들을 종합하면, 이 사건 검인계약서에 기재된 매매대금 xxx,xxx,xxx원은 이 사건 제2토지의 취득 당시의 실지거래가액에 해당한다고 봄이 상당하고, 원고가 제출한 증거들만으로는 이를 뒤집고 이 사건 제2토지의 실지거래가액이 y,yyy,yyy,yyy원이라는 점을 인정하기에 부족하고, 달리 이를 인정할 만한 증거가 없다. 따라서 원고의 주장은 이유 없다.

가) 이 사건 검인계약서에는 원고가 2001. 10. 19. 전소유자 김AA와 사이에 이 사건 제2토지를 매매대금 xxx,xxx,xxx원에 매수하되, 계약금 110,000,000원은 계약일에, 잔금 000,000,000원은 2001. 10. 23. 지불한다는 내용이 기재되어 있다. 이 사건 검인계약서 말미에는 매매당사자인 원고와 김AA의 도장이 날인되어 있어 그 진정성립이 인정되는바, 그 기재 내용을 부정할 만한 분명하고도 수긍할 수 있는 반증이 없는 이상, 문서의 기재 내용에 따른 의사표시의 존재 및 내용을 인정하여야 한다.

나) 우선, 이 사건 검인계약서 이외에 원고가 김AA와 사이에 이 사건 제2토지의 취득과 관련하여 작성한 매매계약서는 없는 것으로 보인다.

다) 이 사건 검인계약서의 매매대금이 이 사건 제2토지의 개별공시지가인 889,324,000원에 비하여 낮은 것은 사실이나, 이 사건 제2토지 매매계약은 김AA가 2001. 5. 29. 임의경매절차에서 이를 000,000,000원에 낙찰 받아 그로부터 5개월도 되지 아니한 2001. 10. 19. 평소 알고 지내던 원고에게 매도하면서 체결된 것인 점, 김AA의 남편으로 위 매매계약에 관여한 임○○는 이 법정에 출석하여 원고로부터 이 사건 제2토지 매매대금으로 위 낙찰대금에 경비를 합한 금액 정도를 받았을 뿐이라고 증언한 점 등에 비추어 보면, 시세보다 이 사건 검인계약서의 매매대금이 낮다는 사정만으로 그 기재된 매매대금이 허위라고 단정할 수는 없다.

라) 원고의 금융거래내역에 의하면, 원고의 예금계좌에서 이 사건 제2토지 계약일인 2001. 10. 19. 자기앞수표로 70,000,000원, 현금 10,000,000원이 출금되었고, 당좌수표로 30,000,000원이 김AA측에게 지급되어 2001. 10. 25. 결제가 이루어진 것으로 보인다.

원고는 이 사건 제2토지의 계약금으로 합계 yyy,yyy,yyy원이 지급되었고, 이 사건 검인계약서의 계약금이 yyy,yyy,yyy원으로 기재되어 있다는 점이 바로 이 사건 제2토지의 매매대금이 y,yyy,yyy,yyy원임을 반증하는 것이라고 주장하나, 이 사건 검인계약서의 매매대금을 당시의 거래 관행과 전 소유자의 요청에 의하여 허위로 기재하면 서 그 중 계약금만 진실하게 기재하였다는 주장은 상식에 부합하지 않아 그대로 받아들이기 어렵다. 오히려 위 예금거래내역 및 결제내역은 이 사건 검인계약서에 기재된 계약금yyy,yyy,yyy원을 계약일인 2001. 10. 19. 지불한다는 내용에 부합하여 이 사건 검인계

약서 기재 내용에 대한 신빙성을 높여줄 뿐이다.

마) 또한, 원고는 2001. 10. 23. 김AA에게 잔금 을 지급함에 있어, 자신이 현금으로 000,000,000원을 지급하고 나머지 000,000,000원은 ◈◈전자 주식회사가 김AA에게 직접 지급하였다고 주장하나, ① 원고의 예금계좌에서 2001. 10. 23. 000,000,000원이 출금되었다는 사정만으로 그 금액 중 000,000,000원이 김AA에게 잔금 중 일부로 지급되었다고 바로 인정하기 어렵고, 달리 원고 주장에 부합하는 추가 금융자료가 없는 점, ② ◈◈전자 주식회사가 2001. 10. 17. 원고와 사이에 이 사건 토지 및 그 지상에 신축될 예정인 이 사건 건물을 임차보증금 0,000,000,000원, 월 차임 0,000,000원에 임차하는 내용의 계약(을 제7호증)을 체결하였는데, 위 계약 내용에 따르면 ◈◈전자 주식회사가 임대차보증금 0,000,000,000원을 위 매매대금 잔금일 전인 2001. 10. 22.까지 원고에게 모두 지급한 것으로 보이는 점, ③ 전 소유자인 김AA가 2001. 5. 29. 이 사건 제2토지를 경락받으면서 000,000,000원을 농협협동조합중앙회로부터 대출받고 위 중앙회 앞으로 이 사건 제2토지에 채권최고액 000,000,000원의 근저당권 등을 설정하여주었다가 이 사건 제2토지의 잔금일인 2001. 10. 23. 위 대출금을 모두 상환함에 따라 같은 날 위 근저당권 등이 말소된 것으로 보이는데, 위 대출금액이 이 사건 검인계약서에 기재된 잔금 000,000,000원에 근접한 금액인 점 등에 비추어 보면, 원고가 ◈◈전자 주식회사로부터 임대차보증금을 지급받아 이를 보관하고 있다가 잔금기일인 2001. 10. 23. 김AA에게 000,000,000원을 지급하고 위 근저당권을 말소시킨 것으로 보이는바, 이는 이 사건 검인계약서에 기재된 내용에 부합하므로 이 사건 검인계약서의 내용은 충분히 신뢰할 만하다.

3. 결론

원고의 청구는 이유 없으므로 이를 기각하기로 하여 주문과 같이 판결한다.

출처 : 서울행정법원 2021. 04. 23. 선고 서울행정법원 2020구단58161 판결 | 국세법령정보시스템