요지

확정된 형사판결이 유죄로 인정한 사실은 특별한 사정이 없는 한 이와 반대되는 사실을 인정할 수 없는 점, 이 사건 검인계약서에 기재된 매매대금이 원고에게 지급되었음을 인정할 만한 금융자료가 없는 점, 양수인이 이 사건 쟁점계약서를 작성하였다고 진술한 점 등으로 볼 때 원고의 주장은 이유 있음

판결내용

판결 내용은 붙임과 같습니다.

상세내용

주 문

1. 피고가 20xx. xx. x. 원고에 대하여 한 20xx년 귀속 양도소득세 xxx원(가산세 포함)의 부과처분을 취소한다.

2. 소송비용은 피고가 부담한다.

청 구 취 지

주문과 같다.

  이 유

1. 처분의 경위

  가. 원고는 20xx. x. xx. 취득한 경기도 XX군 XX면 XX리 X-X 전 XX㎡, XX리 X-X 임야 XXX㎡, XX리 X-X 도로 XX㎡, XX리 X-X 전 XX㎡, XX리 X-X 도로 XX㎡, XX리 XX-X 임야 XX㎡의 총 6필지(이하 ⁠‘이 사건 토지’라 한다)를 20xx. xx. x. CCC에게 양도하고(이하 ⁠‘이 사건 양도’라 한다), 20xx. x. xx. 실지거래가액에 따른 양도차익 산정방식으로 양도가액을 XXX원, 취득가액을 XXX원으로 하여 양도소득세 XXX원을 산정하여 기한후신고(이하 ⁠‘이 사건 신고’라 한다)를 하였다.

   나. 피고는 원고가 양도가액을 확인할 수 있는 이 사건 토지의 매매계약서(20xx. xx. xx. XX군수의 검인을 받음, 갑 제12호증, 을 제2호증의 1, 이하 ⁠‘이 사건 검인계약서’라 한다)는 제출하였으나, 취득가액을 확인할 수 있는 매매계약서 및 관련 금융자료를 제출하지 않는 등 취득가액을 소명하지 못하였음을 이유로 구 소득세법 시행령(2017. 2. 3. 대통령령 제27829호로 개정되기 전의 것) 제176조의2 제2항에 따라 환산한 XXX원을 취득가액으로 하여 20xx. xx. x. 원고에게 20xx년 귀속 양도소득세 XXX원(가산세 포함)을 결정· 고지(이하 ⁠‘이 사건 처분’이라 한다)하였다.

  다. 이에 불복한 원고는 20xx. x. xx. 이의신청을 거쳐 20xx. x. xx. 국세청장에게 심사청구를 하였으나, 20xx. x. xx. 그 청구가 기각되었다.

  [인정 근거] 다툼 없는 사실, 갑 제1 내지 5호증, 갑 제21 내지 24호증, 을 제1호증, 을 제2호증의 1, 2의 각 기재, 변론 전체의 취지

2. 이 사건 처분의 적법 여부

  가. 원고의 주장

   1) 이 사건 검인계약서는 실질적 양수인인 DDD가 이 사건 토지를 담보로 신규대출을 받기 위하여 매매대금을 부풀려서 작성한 것으로서 이 사건 신고 당시의 취득가액과 양도가액은 원고를 대리한 DDD가 실질과 다르게 허위로 신고한 것이다.

   2) 원고는 DDD의 소개로 20xx. x. xx. 이 사건 토지와 함께 경기도 XX군 XX면 XX리 XX-X, XX리 XX-X 임야를 매수하였는데, 매수 당시 DDD가 요구할 때마다 매수대금 명목의 돈을 송금하여 이 사건 토지의 실질 취득가액은 원고로서도 정확히 알 수가 없다.

     원고는 20xx. xx. xx. DDD에게 이 사건 토지를 양도하는 계약을 체결하였는데, 당시 DDD과 사이에 이 사건 토지의 양도대금을 XXX원으로 정하였고, 양도대금 지급에 갈음하여 DDD가 원고의 남편 EEE 소유의 토지에 공사대금 XXX원을 들여 주택을 건축해주고, 원고 소유의 경기도 XX군 XX면 XX리 XX-X, XX리 XX-X 임야에 관하여 비용 XXX원을 들여 산지전용(토지형질변경) 허가를 받아주기로 약정하였다.

   3) 그럼에도 DDD가 주택 신축공사를 이행하지 않고, 산지전용 허가절차도 이행하지 않자 원고는 20xx. x. x. 이 사건 토지에 관한 매매계약을 해제하였다. 따라서 매매계약의 효력은 소급하여 상실하여 이 사건 토지 양도에 따른 소득이 있다고 할 수 없으므로, 이 사건 처분은 위법하다.

     설령 매매계약의 효력이 존속한다고 하더라도 양도소득세를 산정함에 있어 실제 거래가액인 XXX원으로 산정하여야 함에도 실제와 다른 이 사건 검인계약서에 기재된 양도가액 XXX원으로 산정한 이 사건 처분은 위법하다.

  나. 인정사실

   1) 원고는 DDD의 소개로 이 사건 토지(면적 합계 XXX㎡) 및 경기도 XX군 XX면 XX리 XX-X 임야 XX㎡, XX리 XX-X 임야 XX㎡를 20xx. x. xx. 취득하였는데, 취득 당시 DDD가 요구할 때마다 DDD 명의의 계좌로 20xx. x. x.부터 20xx. x. xx.까지 매매대금 명목으로 합계 XXX원을 송금하였다.

   2) 원고는 20xx. xx. x. DDD에게 이 사건 토지를 양도하면서 DDD의 딸인 CCC 명의로 소유권이전등기를 마쳐주었는데, 당시 XX군수가 20xx. xx. xx. 검인한 이 사건 검인계약서에는 계약체결일이 20xx. xx. xx., 잔금지급일이 20xx. xx. xx., 매매대금이 XXX원으로 기재되어 있고, 특약사항으로 이 사건 토지에 경료되어 있는 근저당권설정등기의 채무는 매수인이 인수한다고 되어 있으며, 매도인 원고, 매수인 CCC의 도장이 날인되어 있다.

   3) 한편, 이 사건 토지 중 5필지(XX리 xx-x 제외)에 관하여 20xx. x. xx. 근저당권자 XX새마을금고, 채무자 FFF, 채권최고액 xxx원의 근저당권이 설정되어 있다가(이 사건 토지 이외에 26필지가 공동담보로 되어있다) 이 사건 양도 이후 20xx. xx. xx. ⁠‘일부포기’를 원인으로 말소되었고, 같은 날 근저당권자 GGG 앞으로 채무자 CCC, 채권최고액 xxx원의 근저당권설정등기가 마쳐졌다. 또한, 이 사건 토지에 관하여 20xx. xx. xx. 근저당권자 HHH 앞으로 채무자 CCC, 채권최고액 xxx원의 근저당권설정등기가 마쳐졌다. 이후 이 사건 토지 중 XX리 x-x 토지에 관하여 20xx. x. x. xx지방법원 xx지원에서 근저당권자 GGG의 신청에 의한 임의경매개시결정이 있었고, 그 경매절차에서 20xx. xx. xx. 위 토지들이 매각되었다.

   4) 한편, 원고가 DDD과 20xx. xx. xx.자 매매계약서(갑 제10호증, 이하 ⁠‘이 사건 쟁점계약서’라 한다)와 20xx. x.자 매매계약서(을 제3호증, 이하 ⁠‘이 사건 추가계약서’라 한다)를 작성하였는데, 그 내용은 아래와 같다(이하, 이 사건 쟁점계약서 내용을 ⁠‘이 사건 매매계약’이라 한다).

   5) 한편, 원고의 남편 EEE 소유의 경기도 xx군 xx리 xx-x 대 xx㎡(이하 ⁠‘EEE 소유 부지’라 한다) 주택 신축공사와 관련하여, EEE와 CCC은 20xx. x.경 원고, DDD의 보증 아래 착공일은 20xx. x. x., 준공일은 20xx. x. xx., 공사금액은 xxx원, 공사비 지급방법은 이 사건 토지 매매대금 중 xxx원으로 지급으로 각 정하여 주택 신축공사계약을 체결하였다.

   6) 원고는 이 사건 소 제기 직전인 20xx. x. x. CCC을 상대로 이 사건 매매계약에 기하여 CCC에게 이 사건 토지에 관하여 소유권이전등기를 마쳐주었음에도, 그 매매대금의 지급에 갈음한 주택 신축공사 의무 등을 이행하지 않고 있다면서 이 사건 매매계약을 해제한다는 의사표시를 함과 동시에 이 사건 매매계약 해제에 기한 원상회복을 구하는 내용의 민사소송을 제기하였다(서울xx지방법원 20xx가단xx 계약해제에 따른 원상회복청구). 위 소송에서 원고는 원상회복과 관련하여 이 사건 토지 중 일부가 임의경매로 인한 매각 등으로 원물반환이 불가능한 상황이므로 원상회복에 갈음하는 손해배상금으로 이 사건 토지의 매매대금 상당인 xxx원 및 그에 대한 지연손해금의 지급을 구하였고, 위 소송에서 20xx. x. xx. 무변론 원고 승소판결이 선고되어 그 무렵 그 판결이 확정되었다.

   7) 또한, 원고는 20xx. x. x. DDD을 사기 및 이 사건 검인계약서 위조(인장부정사용) 등의 혐의로 고소하였는데, xx지방법원 xx지원에서 20xx. x. xx. DDD이 원고에 대하여 EEE 소유 부지에 주택을 신축하여 인도하여 주거나 원고 소유 토지의 형질을 변경하여 줄 의사와 능력이 없음에도 원고에게 ⁠‘이 사건 토지를 xxx원에 매입하는 대신 그 대금 지급에 갈음하여 EEE 소유 부지에 공사대금 xxx원을 들여 주택을 건축해주고, xx리 xx-x, xx-x 임야에 관하여 xxx원의 비용을 들여 형질변경을 해주겠다’고 거짓말하여 20xx. xx. x. 이 사건 토지를 CCC 명의로 소유권이전등기를 받아 그 대금 xxx원 상당의 재산상 이익을 취득하였다는 범죄사실로 징역 1년, 집행유예 2년의 유죄판결이 선고되었고, 위 판결은 그 무렵 확정되었다(xx지방법원 xx지원 20xx고단xx사기 등). 다만, 이 사건 검인계약서 위조 혐의에 관하여는, DDD이 수사과정에서 이 사건 검인계약서는 원고의 허락 아래 대출을 많이 받기 위하여 실제 계약 내용과 다르게 매매대금을 높게 기재하여 작성한 것이라는 취지로 혐의를 부인하고 있고, 달리 위조 혐의 등을 인정할 증거가 없다는 이유로 xx지방검찰청 xx지청 검사로부터 20xx. x. xx. ⁠“혐의없음”의 처분이 내려졌다.

  [인정근거] 다툼 없는 사실, 갑 제1 내지 25호증, 을 제1 내지 3호증, 을 제5, 6호증(가지번호가 있는 증거는 가지번호 포함)의 각 기재, 변론 전체의 취지

  다. 판단

   1) 이 사건 검인계약서 내용대로 매매계약이 체결된 것으로 볼 수 있는지

     가) 매매당사자들이 작성하여 시장, 군수 등의 검인을 받은 검인계약서는 특별한 사정이 없는 한 당사자 사이의 매매계약 내용대로 작성되었다고 추정되나, 그 계약서가 실제와 달리 작성되었다는 점을 주장자가 입증하는 경우에는 그 추정이 깨진다고 봄이 상당하다(대법원 1991. 9. 10. 선고 91누5938 판결, 대법원 1993. 4. 9. 선고 93누2353 판결 취지 등 참조). 한편, 진정한 것임이 증명된 처분문서라고 하더라도, 반증이 있거나 그 문서에 기재된 내용이 객관적인 진실에 반하는 것으로 볼 만한 합리적인 이유가 있는 경우에는 그 증명력을 배척할 수 있으며(대법원 1994. 2. 8. 선고 93다57117 판결 참조), 조세재판에 있어서 동일한 사실관계에 관하여 이미 확정된 민사판결 및 형사판결은 조세재판에서 제출된 다른 증거들에 비추어 그 사실 판단을 그대로 채용하기 어렵다고 인정되는 특별한 사정이 없는 한 유력한 증거자료가 되는 것이고, 특히 이미 확정된 형사판결이 유죄로 인정한 사실은 특별한 사정이 없는 한 이와 반대되는 사실을 인정할 수 없다(대법원 2012. 5. 24. 선고 2011두28240 판결, 대법원 1995. 10. 13. 선고 95누3398 판결 등 참조).

     나) 살피건대, 이 사건 검인계약서에 매매당사자인 원고, CCC의 각 인장이 날인되어 있어 그 진정성립이 인정되는 사실, DDD가 수사기관에서 원고의 허락 아래 이 사건 검인계약서를 작성하였다고 진술한 사실은 앞서 인정한 바와 같으나, 한편, 앞서 인정한 사실 및 앞서 거시한 증거에 변론 전체의 취지를 종합하여 인정되는 다음의 각 사정, 즉 ① 이 사건 검인계약서에 기재된 매매대금이 이 사건 토지의 반대급부로 원고에게 지급되었음을 인정할 만한 금융자료가 전혀 존재하지 않는 점, ② DDD가 수사기관에서 이 사건 검인계약서는 대출을 위하여 매매대금을 허위로 부풀려 작성한 것이고, 실제는 원고와 사이에 이 사건 토지의 매매대금을 xxx원으로 하여 이 사건 매매계약이 체결되었고, 그와 같은 내용을 담아 이 사건 쟁점계약서를 작성하였다고 진술한 점, ③ DDD가 20xx. xx. x. 이 사건 토지에 관하여 소유권이전등기를 경료받은 이래 이 사건 소 제기 전까지 이 사건 매매계약에서 정한 채무를 이행하지 못한 점, ④ 이에 원고가 이 사건 소 제기에 앞서 DDD를 상대로 이 사건 쟁점계약서에 기재된 계약 내용에 따른 채무의 불이행을 이유로 이 사건 매매계약을 해제하고, 그에 따른 원상회복을 구하는 민사소송을 제기하여 승소판결을 받았고 그 판결이 확정된 점, ⑤ 원고의 형사고소에 의한 형사절차에서, DDD에 대하여 이 사건 쟁점계약서에 기재된 계약 내용을 이행할 의사나 능력이 없음에도 원고를 기망하여 이 사건 매매계약을 체결하고 이 사건 토지에 관한 소유권이전등기를 경료받아 대금 상당의 재산상 이익을 취득하였다는 범죄사실로 유죄판결이 선고되었고, 그 무렵 위 형사판결이 확정된 점, ⑥ DDD가 수사기관에서 EEE 소유 부지에 주택을 신축하기 위하여 건축신고를 하는 등 노력을 하였으나 인근 주민의 반대로 결과적으로 착공하지 못한 것이고, 이 사건 검인계약서는 원고의 동의 아래 작성된 것이라며 혐의사실을 부인하는 등 수사과정에서 자기의 입장을 적극적으로 해명한 것으로 보아 위 형사사건의 유죄판결이나 민사사건의 원고 승소판결이 원고와의 모의에 따라 이루어진 것이라고 단정하기 어려운 점, ⑦ 여기에 이 사건 재판에서 위 민사판결 및 형사판결의 사실 판단을 그대로 채용하기 어렵다고 인정할 만한 특별한 사정이 증명되었다고 보기 어려운 점을 더하여 보면, 이 사건 양도에 있어 매매계약의 당사자인 원고와 DDD 사이에 약정한 계약 내용을 그대로 담은 것은 이 사건 쟁점계약서라고 봄이 상당하고, 이 사건 검인계약서는 이 사건 토지를 담보로 고액 대출을 받기 위하여 허위로 작성된 것으로 보이므로 실제 거래 관계를 확인할 수 있는 증빙자료로 인정하기 어렵다. 따라서 이 사건 검인계약서에 기재된 매매대금을 실지거래가액으로 하여 양도차익을 산정한 이 사건 처분은 위법하고, 이를 다투는 원고의 주장은 이유 있다.

  2) 이 사건 매매계약의 해제로 이 사건 토지의 양도가 있었다고 볼 수 있는지 여부

     가) 양도소득세는 자산의 양도로 인한 소득에 대하여 과세되는 것이므로, 외관상 자산이 매매계약에 의하여 양도된 것처럼 보이더라도, 그 매매계약이 처음부터 무효이거나 나중에 취소되는 등으로 효력이 없는 때에는, 양도인이 받은 매매대금은 원칙적으로 양수인에게 원상회복으로 반환되어야 할 것이어서 이를 양도인의 소득으로 보아 양도소득세의 과세대상으로 삼을 수 없음이 원칙이다(대법원 2011. 7. 21. 선고 2010두23644 전원합의체 판결). 그리하여 부동산에 대한 매매계약을 체결하면서 양수인 앞으로 미리 소유권이전등기를 경료하였는데 양수인이 잔대금지급채무를 이행하지 아니하는 등으로 양도인이 매매계약을 해제하거나 해제조건이 성취되었다면, 위 매매계약은 그 효력이 소급하여 상실되어 양도가 이루어지지 않는 것이 되므로 양도소득세의 과세요건인 자산의 양도가 있다고 볼 수 없고, 위 부동산에 대한 제3취득자가 있어 양도인 앞으로의 원상회복이 이행불능이 됨으로써 양도인이 이로 인한 손해배상청구권을 취득하더라도 이를 위 부동산의 양도로 인한 소득이라고 볼 수는 없으므로(대법원 1989. 7. 11. 선고 88누8609 판결, 2012. 11. 29. 선고 2011두31802 판결 참조), 매도인에게 양도로 인한 소득이 있었음을 전제로 한 양도소득세부과처분은 위법하며, 과세관청의 부과처분이 있은 후에 계약해제 등 후발적 사유가 발생한 경우 이를 원인으로 한 경정청구제도가 있다 하더라도 이와는 별도로 그 처분 자체에 관하여 다툴 수 있다고 할 것이다(대법원 2002. 9. 27. 선고 2001두5972 판결, 2015. 2. 26. 선고 2014두44076 판결 참조).

     나) 위 인정사실 및 앞서 든 증거들에 변론 전체의 취지를 종합하여 알 수 있는 아래와 같은 사정들에 비추어 보면, 이 사건 매매계약은 DDD의 채무불이행을 이유로 한 원고의 해제 의사표시에 의해 적법하게 해제되었고, 달리 이 사건 매매계약이 여전히 유효하다고 볼 사정이 있음을 인정할 증거가 없으므로, 위 법리에 비추어 이 사건 토지의 양도가 있었다고 볼 수 없고, 원고가 DDD에 대한 손해배상청구권을 취득하였다 하더라도 이를 이 사건 토지의 양도로 인한 소득이라고 볼 수 없으므로, 그 소득의 존재를 전제로 하는 이 사건 처분은 위법하다.

       ① DDD는 이 사건 토지에 관하여 소유권이전등기를 경료받은 때로부터 이 사건 소 제기 무렵까지 약 5년 동안 이 사건 매매계약에서 정한 매매대금 지급에 갈음하는 의무인 EEE 소유 부지에 주택 공사를 이행하거나 원고 소유의 임야에 관한 형질변경 허가절차를 이행하지 아니하였다.

       ② 이에 원고는 DDD를 상대로 형사고소 및 이 사건 매매계약 해제를 원인으로 한 원상회복을 구하는 민사소송을 제기하였고, 사기 범죄사실에 대하여 유죄판결이 선고되어 확정되었고, 민사소송에서 원고 승소판결이 선고되어 확정되었는바, 수사기관에서의 DDD의 태도, 형사 유죄판결 및 그 양형, 그리고 민사소송 진행 과정 등에 비추어 관련 판결이 양도소득세를 회피하기 위한 수단이었다고 보기는 어렵다.

       ③ 이 사건 토지에 관하여 CCC 앞으로 소유권이전등기가 마쳐진 이후 제3자인 III, HHH 앞으로 각 근저당권설정등기가 경료되었는데, 근저당권자는 민법 제548조 제1항 단서의 제3자에 해당하므로 이 사건 매매계약이 해제되더라도 이 사건 토지의 원상회복은 불가능하다. 따라서 이 사건 토지가 원상회복되지 아니한 외관을 들어 이 사건 토지에 관한 매매계약이 실제 해제되지 아니하였다고 볼 수는 없다.

       ④ 원고가 DDD에 대하여 이 사건 토지의 원물반환에 갈음하는 손해배상청구권을 취득하여 이 사건 쟁점계약서에 따른 계약이 이행되는 것과 같은 결과가 되었다고 하더라도 이를 들어 원고가 위 매매계약의 효력을 여전히 긍정한 것으로는 볼 수 없다.

     다) 따라서 이 사건 처분은 위법하므로 취소되어야 하고, 이를 다투는 원고의 주장은 이유 있다.

3. 결론

  원고의 청구는 이유 있어 이를 인용하기로 하여 주문과 같이 판결한다.

출처 : 서울행정법원 2021. 07. 09. 선고 서울행정법원 2019구단68094 판결 | 국세법령정보시스템