요지

이 사건 매매계약 당시 이 사건 건물의 용도가 주택이 었음을 인정하기에 부족함. 오히려 이 사건 건물은 제2종 근린생활시설(일반음식점)이었던 것으로 판단되며, 가사 원고가 이 사건 건물 1, 2, 3층에 일시 거주하였다고 하더라도, 이는 고가 주택에 대한 1세대 1주택 공제 혜택을 누리기 위한 가장행위에 불과한 것으로 보이고, 실제 이 사건 건물 1, 2, 3층을 주택 용도로 사용하려는 의사가 있었다고 볼 수 없음.

판결내용

판결 내용은 붙임과 같습니다.

상세내용

주 문

1. 원고의 청구를 기각한다.

2. 소송비용은 원고가 부담한다.

이 유

1. 처분의 경위

 가. 원고는 1998. 9. 25. 서울 AA구 BB동 11-5 대 113.9㎡, 11-6 대 17.9㎡, 12-6 대 6.9㎡ 및 위 지상 3층 건물 248.13㎡를 매수하였고, 2010. 5. 14. 같은 동 11-15 대 3.5㎡를 추가로 매수하였다(이하 위 3층 건물을‘이 사건 건물’이라 하고, 대지와 건물을 합쳐‘이 사건 각 부동산’이라 한다).

 나. 이 사건 건물의 2018. 7. 5.까지의 용도변경 내역을 보면 다음과 같다.

  1) 2009. 3. 4. 위 건물 지하층이 주택에서 제2종 근린생활시설로 변경되었다.

  2) 2012. 9. 17. 위 건물 1층이 제2종 근린생활시설로 변경되었다.

  3) 2012. 11. 1. 위 건물 2, 3층이 제2종 근린생활시설로 변경되었다. 이로써 이 사건 건물 전부가 제2종 근린생활시설 용도로 변경되었다.

 다. 원고는 2013. 7. 25. 정CC에게 이 사건 건물 지하층을 보증금 2,000만 원, 월차임 200만 원, 임대차 기간 2013. 8. 15.부터 2018. 8. 15.까지로 정하여 임대하였고, 2013. 8. 15. 이 사건 건물 1, 2, 3층을 보증금 2억 원, 월차임 300만 원, 임대차 기간 2013. 8. 15.부터 2018. 8. 15.까지로 정하여 임대하였다. 이로써 정CC은 이 사건 건물 전체를 임차하였다.

 라. 정CC은 이 사건 건물에서‘DDD’라는 상호로 프랑스 가정식 전문식당을 운영하였다.

 마. 원고는 2016. 7. 1. 정CC과 이 사건 건물 1, 2, 3층에 관하여 임대차계약 내용을 재조정하는 임대차계약서를 다시 작성하였는데, 임대차기간을 기존과 같이 2018. 8. 15.까지로 하되 월차임을 400만 원으로 정하였다.

 바. 원고는 2018. 5. 29. 손EE와 이 사건 각 부동산을 매매대금 18억 원에 매도하기로 하는 매매계약을 체결하고, 계약금 1억 8,000만 원을 지급받았다(이하‘최초 매매계약’이라 한다).

 사. 원고는 2018. 6. 22. 손EE와 사이에 최초 매매계약을 해제하고 손EE에게 계약금 1억 8,000만 원을 반환하였다.

 아. 원고는 2018. 6. 28. FF건축사사무소와 용도변경 용역계약을 체결하였다.

 자. 원고는 2018. 6. 30. 정CC에게 이 사건 건물 지하층을 월 차임 200만 원, 임대차기간 2013. 8. 15.부터 2018. 8. 15.까지로 정하여 임대하면서, 특약사항으로“임대 1, 2, 3층에서 지층으로 이전은 합의하여(6월 30일) 이행함”을 추가하였다.

 차. 원고는 2018. 7. 2. 서울시 GG구청장에게 이 사건 건물 1, 2, 3층을 제2종 근린생활시설에서 단독주택으로 용도변경하는 내용의 신고서를 제출하였고, 2018. 7. 5. 이 사건 건물 1, 2, 3층에 대하여 단독주택으로 용도변경 사용승인을 받았다.

 카. 손EE는 2018. 7. 13. 정CC과 이 사건 건물 전체를 2018. 7. 20.부터 2020. 7. 19.까지 월 차임 600만 원에 임대하는 내용의 임대차계약을 체결했다. 원고는 같은 날 손EE로부터 계약금 1억 8,000만 원을 다시 받았다.

 타. 원고는 2018. 7. 14. 손EE에게 이 사건 각 부동산을 매매대금 18억 원에 매도하기로 하는 매매계약을 다시 체결하였다(이하‘이 사건 매매계약’이라 한다)

 파. 원고는 2018. 8. 2. 손EE로부터 잔금을 지급받고 이 사건 각 부동산에 관하여 소유권이전등기를 해줌으로써 손EE에게 이 사건 각 부동산을 양도하였다.

 하. 손EE는 위 FF건축사사무소에 설계를 맡겨 2018. 9. 10. 서울시 GG구청장에게 이 사건 건물 1, 2, 3층에 대하여 주택에서 다시 제2종 근린생활시설(일반음식점)로용도변경하는 신고서를 제출하였고, 2018. 9. 19. 이 사건 건물 1, 2, 3층에 대하여 다시 제2종 근린생활시설로 용도변경 사용승인을 받았다.

 거. 원고는 2018. 10. 18. 피고에게 이 사건 건물 전체를 양도 당시 주택에 해당하는 것으로 보아 고가주택에 관한‘1세대 1주택 비과세’ 규정을 적용하여 비과세대상에서 제외되는 9억 원을 초과한 부분의 양도소득금액만을 계산하여 2018년 귀속 양도소득세 44,760,020원을 신고·납부하였다

 너. HH세무서장은 2019. 3. 11.부터 같은 해 5. 21.까지 양도소득세 세목별 조사를 실시한 후, 양도 당시 이 사건 건물 전체의 용도를 주택으로 볼 수 없고 제2종 근린생활시설에 해당하는 것으로 판단하여 원고에게‘고가주택에 관한 1세대 1주택 비과세 규정’을 배제해야 한다는 취지로 피고에게 과세자료를 통보하였다.

 더. 피고는 이에 따라 2019. 9. 2. 원고에게 양도소득세 479,455,590원을 경정·고지하였다(이하‘이 사건 처분’이라 한다).

 러. 원고는 이에 불복하여 2019. 11. 29. 조세심판원에 조세심판을 청구하였으나 2020. 6. 8. 기각되었다.

 [인정근거] 다툼 없는 사실, 갑 제 1 내지 6, 9호증, 을 제 1 내지 4, 6, 10, 11호증의 각 기재(가지번호 포함), 변론 전체의 취지

2. 관계 법령

 별지 기재와 같다.

3. 원고의 주장

 원고는 2013년경부터 정CC에게 이 사건 건물 전체를 임대하여 음식점을 운영하게 하였는데, 정CC이 차임을 제대로 지급하지 못하자, 2017. 12.경 이 사건 건물 중 지하층만을 인도받아 거주하였다.

 원고는 2018. 5. 29. 손EE와 매매계약을 체결하였으나, 남편과 어머니의 반대로 매

매계약을 해지하고 계약금 1억 8,000만 원을 돌려주었다.

 그 과정에서 정CC이 계속하여 차임을 지급하지 못하자 2018. 6. 30. 정CC의 음식점을 지하층으로 내려보내고 지상층을 인수받아 수리 후 주택으로 용도변경하여 원고와 어머니가 직접 거주하였다.

 이후 손EE와의 해지된 매매계약으로 인하여 중개수수료 1,000만 원을 돌려받지 못하게 되자 2018. 7. 14. 다시 손EE와 매매계약을 체결하고 이 사건 건물을 양도하였다.

 이 사건 건물은 양도일인 2018. 7. 14. 주택으로 사용되었는바, 이와 다른 전제에서 이루어진 이 사건 처분은 위법하므로, 취소되어야 한다.

4. 판 단

 가. 구 소득세법(2018. 12. 31. 법률 제16104호로 개정되기 전의 것) 제89조 제1항 제3호 가목, 구 소득세법 시행령(2018. 10. 23. 대통령령 제29242호로 개정되기 전의 것) 제154조 제1항, 제156조 제1항, 제160조 제1항 제1호는 거주자 및 그 배우자가 그들과 동일한 주소 또는 거소에서 생계를 같이 하는 가족과 함께 구성하는 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 주택 및 이에 딸린 토지의 양도 당시 실지거래가액 합계액이 9억 원을 초과하는 주택에 관하여는 양도차익을 계산할 때 양도가액에서 9억 원을 공제하도록 규정하고 있다.

   한편 과세처분 취소소송에서 비과세요건이나 공제요건 등에 대한 증명책임은 원칙적으로 납세의무자에게 있다고 할 것이다(대법원 2009. 7. 9. 선고 2007두4049 판결 등참조).

 나. 살피건대, 원고가 2018. 7. 5. 이 사건 건물 1, 2, 3층을 주택으로 용도변경 승인받아 이 사건 매매계약 당시 이 사건 건물의 공부상 용도가‘주택’이었음은 앞서 본 바와 같다.

   그러나 앞서 본 사실, 앞서 든 증거들과 갑 제19, 22호증, 을 제5, 7, 8, 9, 12호증의 각 기재 및 변론 전체의 취지를 종합하여 인정되는 다음과 같은 사정들을 종합해보면, 원고가 제출한 증거들만으로는 이 사건 매매계약 당시 이 사건 건물의 용도가 주택이었음을 인정하기에 부족하고, 달리 이를 인정할 증거가 없다.

  오히려 이 사건 건물은 제2종 근린생활시설(일반음식점)이었던 것으로 판단된다.

  ① 앞서 본 2018. 5. 29. 최초 매매계약 시부터 같은 해 9. 19. 제2종 근린생활시설로 다시 용도변경 되기까지의 과정 즉, 원고와 송II 사이의 최초 매매계약 체결과 해제, 원고와 정CC 사이의 임대차계약 변경, 원고의 이 사건 건물에 대한 용도변경, 송II와 정CC 사이의 임대차계약 체결 및 원고와 송II 사이의 이 사건 매매계약 체결, 송II의 이 사건 건물에 대한 재용도변경의 일련의 과정을 살펴보면, 원고는 송II와의 최초 매매계약 후 오로지 고가주택에 대한 1세대 1주택 공제 혜택을 누리기 위해 위와 같은 과정을 거친 것으로 판단된다.

  ② 위 과정에 대한 원고의 설명은 일반 경험칙에 비추어 납득하기 어렵다. 즉 원고가 매매대금 18억 원의 거액의 매매계약을 체결하면서 어머니, 남편과 충분히 상의하지 아니하고 송II로부터 계약금 1억 8,000만 원을 받고 최초 매매계약을 체결하였다가, 어머니와 남편이 반대한다고 하여 이를 일방적으로 해제한 점, 원고의 단순변심에 의하여 일방적인 의사로 송II와의 최초 매매계약을 해제하면서 계약금 배액이 아니라 계약금 1억 8,000만 원만을 반환한 점, 원고가 송II와의 최초 매매계약 당시 계약금만 지급한 상태에서 중개수수료 1,000만 원을 미리 지급하고 이 중개수수료를 반환받지 못해 이 사건 매매계약을 다시 체결하였다는 점 등의 원고의 주장을 쉽게 받아들이기 어렵다.

  ③ 정CC은 2013. 8. 15.부터 이 사건 매매계약 이후로도 계속하여 이 사건 건물 전체에서‘DDD’을 운영해 온 것으로 보인다. 다만, 정CC은 2018. 7.경 원고의 요구에 따라 지상층에 대한 일부 리모델링 공사를 하면서 원고가 이 사건 건물 1, 2, 3층을 주택으로 용도변경하고 여기서 일시 거주하였다는 점을 증거로 남기는데 도움을 준것으로 보인다. 정CC이 운영하는‘DDD’은 서울 AA구 BB동에 위치한 프랑스 가정식 전문식당인바, 고급스러운 이미지와 비교적 비싼 가격의 식당이다. 정CC이 월차임을 밀렸다고 하여, 위와 같은 고급스러운 이미지의 식당을 이 사건 건물 지하에서만 운영할 의사로 원고와 2018. 6. 30. 임대차계약을 다시 체결하였다는 점은 납득하기 어렵다. 정CC은 처음부터 이 사건 건물 지하에서만‘DDD’을 운영할 의사가 없었던 것으로 보이고, 위 임대차계약 당시 이미 송II와의 임대차계약을 염두고 지상층에 대하여 원고가 비과세 혜택을 볼 수 있도록 협조하면서 리모델링을 한 것으로 보인다.

  ④ 원고는 2009. 4. 1.부터‘삼JJJ’이라는 상호로 이 사건 건물을 사업장 소재지로 하여 부동산 임대업을 신고하였다가 2018. 8. 2. 폐업하였다. 원고는 2017년 제2기(2017. 7. 1.~ 12. 31.)와 2018년 제1기(2018. 1. 1.~ 6.30.) 매출을 각 2,400만 원(DDD 월 임대료 400만 원 × 6개월)으로 부가가치세 신고하였다. 정CC이 월차임을 지급하지 못하여 이 사건 건물 지하로‘DDD’을 이전하기로 하였다는 원고의 주장을 그대로 받아들이기 어렵다.

  ⑤ 원고가 이 사건 건물에서 거주하였다고 주장하는 기간 동안 전기요금을 부담하거나, 자신의 명의로 주거용 전기사용을 신청한 적이 없다. 정CC이 위 기간 동안 상업용 전기요금을 계속 부담한 것으로 보인다.

  ⑥ 가사 원고가 이 사건 건물 1, 2, 3층에 일시 거주하였다고 하더라도, 이는 고가 주택에 대한 1세대 1주택 공제 혜택을 누리기 위한 가장행위에 불과한 것으로 보이고, 실제 이 사건 건물 1, 2, 3층을 주택 용도로 사용하려는 의사가 있었다고 볼 수 없다.

 다. 따라서 원고의 위 주장은 이유 없고, 이 사건 처분은 적법하다.

5. 결 론

 그렇다면, 원고의 청구는 이유 없으므로, 이를 기각하기로 하여 주문과 같이 판결한

다.

[별지]

관계 법령

■ 구 소득세법(2018. 12. 31. 법률 제16104호로 개정되기 전의 것)

제89조(비과세 양도소득)

① 다음 각 호의 소득에 대해서는 양도소득에 대한 소득세(이하 "양도소득세"라 한다)를 과세하지 아니한다.

 3. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 주택(가액이 대통령령으로 정하는 기준을 초과하는 고가주택은 제외한다)과 이에 딸린 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령으로 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지(이하 이 조에서 "주택부수토지"라 한다)의 양도로 발생하는 소득

  가. 1세대가 1주택을 보유하는 경우로서 대통령령으로 정하는 요건을 충족하는 주택

제95조(양도소득금액)

① 양도소득금액은 제94조에 따른 양도소득의 총수입금액(이하 "양도가액"이라 한다)에서 제97조에 따른 필요경비를 공제하고, 그 금액(이하 "양도차익"이라 한다)에서 장기보유 특별공제액을 공제한 금액으로 한다.

② 제1항에서 "장기보유 특별공제액"이란 제94조 제1항 제1호에 따른 자산(제104조 제3항에 따른 미등기양도자산과 같은 조 제7항 각 호에 따른 자산은 제외한다)으로서 보유기간이 3년 이상인 것 및 제94조 제1항 제2호 가목에 따른 자산 중 조합원입주권(조합원으로부터 취득한 것은 제외한다)에 대하여 그 자산의 양도차익(조합원입주권을 양도하는 경우에는 「도시 및 주거환경정비법」 제74조에 따른 관리처분계획 인가 및 「빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법」 제29조에 따른 사업시행계획인가 전 토지분 또는 건물분의 양도차익으로 한정한다)에 다음 표 1에 따른 보유기간별 공제율을 곱하여 계산한 금액을 말한다. 다만, 대통령령으로 정하는 1세대 1주택(이에 딸린 토지를 포함한다)에 해당하는 자산의 경우에는 그 자산의 양도차익에 다음 표 2에 따른 보유기간별 공제율을 곱하여 계산한 금액을 말한다.

③ 제89조 제1항 제3호에 따라 양도소득의 비과세대상에서 제외되는 고가주택(이에 딸린 토지를 포함한다)에 해당하는 자산의 양도차익 및 장기보유 특별공제액은 제1항에도 불구하고 대통령령으로 정하는 바에 따라 계산한 금액으로 한다.

④ 제2항에서 규정하는 자산의 보유기간은 그 자산의 취득일부터 양도일까지로 한다. 다만, 제97조의2 제1항의 경우에는 증여한 배우자 또는 직계존비속이 해당 자산을 취득한 날부터 기산하고, 같은 조 제4항 제1호에 따른 가업상속공제가 적용된 비율에 해당하는 자산의 경우에는 피상속인이 해당 자산을 취득한 날부터 기산한다.

⑤ 양도소득금액의 계산에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.

■ 구 소득세법 시행령(2018. 10. 23. 대통령령 제29242호로 개정되기 전의 것)

제154조(1세대1주택의 범위)

① 법 제89조 제1항 제3호 가목에서 "대통령령으로 정하는 요건"이란 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 해당 주택의 보유기간이 2년(제8항 제2호에 해당하는 거주자의 주택인 경우는 3년) 이상인 것[취득 당시에 「주택법」 제63조의2 제1항 제1호에 따른 조정대상지역(이하 이 조에서 "조정대상지역"이라 한다)에 있는 주택의 경우에는 해당 주택의 보유기간이 2년(제8항제2호에 해당하는 거주자의 주택인 경우에는 3년) 이상이고 그 보유기간 중 거주기간이 2년 이상인 것]을 말한다. ⁠(단서 이하 생략)

제156조(고가주택의 범위)

① 법 제89조 제1항 제3호 각 목 외의 부분에서 "가액이 대통령령으로 정하는 기준을 초과하는 고가주택"이란 주택 및 이에 딸린 토지의 양도당시의 실지거래가액의 합계액 {1주택 및 이에 딸린 토지의 일부를 양도하거나 일부가 타인 소유인 경우에는 실지거래가액 합계액에 양도하는 부분(타인 소유부분을 포함한다)의 면적이 전체주택면적에서 차지하는 비율을 나누어 계산한 금액을 말한다 }이 9억원을 초과하는 것을 말한다.

② 제1항의 규정을 적용함에 있어서 제154조 제3항 본문의 규정에 의하여 주택으로 보는 부분(이에 부수되는 토지를 포함한다)에 해당하는 실지거래가액을 포함한다.

③ 제155조 제15항의 규정에 의하여 단독주택으로 보는 다가구주택의 경우에는 그 전체를 하나의 주택으로 보아 제1항의 규정을 적용한다.

제160조(고가주택에 대한 양도차익등의 계산)

① 법 제95조 제3항에 따른 고가주택에 해당하는 자산의 양도차익 및 장기보유특별공제액은 다음 각 호의 산식으로 계산한 금액으로 한다. 이 경우 해당 주택 또는 이에 부수되는 토지가 그 보유기간이 다르거나 미등기양도자산에 해당하거나 일부만 양도하는 때에는 9억원에 해당주택 또는 이에 부수되는 토지의 양도가액이 그 주택과 이에 부수되는 토지의 양도가액의 합계액에서 차지하는 비율을 곱하여 안분계산한다.

1. 고가주택에 해당하는 자산에 적용할 양도차익

   법 제95조 제1항에 따른 양도차익 × ⁠(양도가액-9억원)/양도가액

2. 고가주택에 해당하는 자산에 적용할 장기보유특별공제액

   법 제95조 제2항에 따른 장기보유특별공제액 × ⁠(양도가액-9억원)/양도가액

출처 : 인천지방법원 2021. 10. 29. 선고 인천지방법원 2020구단51799 판결 | 국세법령정보시스템