요지

매매예약 가등기는 당사자 사이에 행사기간을 약정한 때에는 그 기간 내에, 약정이 없는 때에는 예약이 성립한 때부터 10년 내에 이를 행사하여야 하고, 그 기간이 지난 때에는 예약완결권은 제척기간의 경과로 소멸하고, 별도의 행사기간을 정하였다는 점에 대한 입증책임은 이를 주장하는 당사자에게 있음

판결내용

판결 내용은 붙임과 같습니다.

상세내용

주 문

1. 제1심판결 중 피고에 대한 부분을 취소한다.

2. 이 법원에서 확장된 청구를 포함하여, 피고는 BBB에게 별지 목록 기재 각 부동산 중 2/3 지분에 관하여 수원지방법원 안산지원 등기과 1986. 8. 25. 접수 제18720호로 마친 소유권이전청구권가등기의 각 말소등기절차를 이행하라.

3. 원고와 피고 사이에 생긴 소송총비용은 피고가 부담한다.

청 구 취 지

주문과 같다(원고는, 제1심에서 피고가 공동상속하였음을 이유로 공동상속분에 해당하는 6/33 지분에 관한 말소를 구하다가, 당심에 이르러 피고가 단독상속하였음을 이유로 상속분 전부에 해당하는 2/3 지분에 관한 말소를 구하는 것으로 청구취지를 확장하였다).

이 유

1. 인정사실

(1) ’○○○교회‘ 시무장로였던 망 CCC은, ○○○교회 관련 종교기념사업(순교기념사업, 조만식 장로 기념사업 등)을 추진하기 위하여, 별지 목록 기재 각 토지(이하 ’이 사건 각 토지‘라고 한다) 및 ○○시 ○○구 ○○동 산147-1 임야(이하 ’소외 토지‘라고 한다)에 관하여¹⁾ 1977. 11. 8. DDD, EEE, FFF에게 증여를 원인으로 각 1/3 지분의 지분이전등기를 마쳐 주었다.²⁾

(2) DDD, EEE, FFF은 1983~1984년경 이 사건 각 토지 및 소외 토지의 각

1/3 본인들 지분을 다음과 같이 이전해 주었다. ① DDD, EEE은 1984. 12. 19. BBB에게 매매를 원인으로 지분이전등기를 마쳐 주었다. ② FFF은 1983. 11. 21. GGG(FFF의 오촌 당질이자 ○○○교회 시무장로)에게 증여를 원인으로 지분이전등기를 마쳐 주었다.

(3) 망 CCC의 아들인 망 FFF은, 1986년경 이 사건 각 토지 및 소외 토지에 관하여 다음과 같이 지분이전등기 내지 소유권이전청구권가등기를 마쳤다. ① 이 사건 각 토지의 경우, BBB의 2/3 지분에 관하여는 1986. 8. 23.자 매매예약을 원인으로 1986. 8. 25. 소유권이전청구권가등기를 마쳤고(이하 ’이 사건 가등기‘라고 한다), GGG의 1/3 지분에 관하여는 1986. 7. 21.자 매매예약을 원인으로 1986. 7. 28. 소유권이전청구권가등기를 마쳤다. ② 소외 토지의 경우, BBB의 2/3 지분에 관하여는 1986. 8. 25. 매매를 원인으로 지분이전등기를 마쳤고, GGG의 1/3 지분에 관하여는 1986. 7. 28. 증여를 원인으로 지분이전등기를 마쳤다.

○ 이 사건 각 토지 및 소외 토지의 권리변동 과정을 요약하면, 아래 표와 같다.

(4) 망 FFF은 1997. 5. 6. 사망하였고 그 상속인으로 피고(망 FFF의 아내)와 HHH, III, JJJ, KKK(망 FFF의 자녀들)이 있었는데, 그 무렵 위 상속인들은 피고가 이 사건 가등기에 관한 권리를 단독으로 상속하기로 하는 상속재산분할협의를 하였다.

(5) 한편 LLL는 2011. 3. 1.경 피고로부터 이 사건 각 토지를 매수하였다면서 매수인의 지위에서, 2017. 8. 3. 피고 및 BBB, GGG을 상대로 이 사건 각 토지에 관하여 피고를 대위하여 BBB와 GGG에게 이 사건 가등기 등에 기한 본등기절차의 이행을 구하는 소송을 제기하였다. BBB와 관련한 청구원인은, BBB가 피고에게 2017. 10. 24. 매매예약 완결을 원인으로 이 사건 가등기에 기한 본등기절차를 이행하고, 피고가 LLL에게 2011. 3. 1. 매매를 원인으로 소유권이전등기절차를 이행하라는 취지였다. 위 소송은 2018. 1.경 무변론 승소판결이 선고되어 그 무렵 그 판결이 확정되었다(수원지방법원 안산지원 2017가단13526. 다만 위 소송 당시 BBB에 대한 송달은 BBB 본인이 아닌 동거인이라는 친척에게 송달되었다).

(6) 원고는 BBB에 대하여 종합소득세 107,622,030원 상당의 조세채권을 가지고 있는 반면, BBB는 채무초과 상태로 무자력 상태에 있다. 원고는 2018. 1. 15. 이 사건 가등기가 그 매매예약완결권의 제척기간이 경과하여 말소되어야 한다는 이유로 소유자인 BBB를 대위하여 이 사건 가등기의 말소를 구하는 이 사건 소를 제기하였다.

[인정근거] 다툼 없는 사실, 갑 제1 내지 5호증, 을 제1 내지 7호증의 각 기재(가지번호 포함), 제1심 증인 GGG의 증언, 변론 전체의 취지

2. 본안전 항변에 관하여

피고는, LLL 관련 소송에서 BBB가 피고에 대하여 매매예약완결을 원인으로 이 사건 가등기에 기한 본등기의무가 있다는 점이 확정되었음에도, BBB가 피고에 대하여 이 사건 가등기의 말소를 구할 권리가 있다고 주장하는 이 사건 소는, LLL 관련 소송의 판단과 모순되는 것으로 기판력에 저촉된다고 주장한다.

그러나 LLL 관련 소송의 기판력은 그 소송물인 피고의 BBB에 대한 본등기청구권 즉 소유권이전등기청구권의 존부에만 미칠 뿐, ⁠‘가등기의 효력’이나 ⁠‘소유권의 존부’에 관한 판단에는 미치지 않는바(대법원 1997. 10. 10. 선고 96다36210 판결, 대법원1995. 3. 24. 선고 93다52488 판결 등 참조), 원고의 이 사건 소는, 이 사건 가등기의 효력과 관련해서 그 예약완결권의 제척기간이 경과하였음을 이유로 이 사건 가등기의 말소를 구하는 것이므로, LLL 관련 소송의 기판력에 저촉된다고 볼 수 없다.

3. 원고의 청구원인에 관하여

가. 원고의 주장 이 사건 가등기는 그 매매예약일인 1986. 8. 23.로부터 10년이 지나도록 예약완결권이 행사되지 않아 제척기간이 경과하였으므로, 이 사건 가등기는 제척기간 경과로 말소되어야 한다. 원고는 BBB의 채권자로서 BBB를 대위하여 이 사건 가등기의 말소를 구한다.

나. 피고의 주장 이 사건 가등기는 매매예약에 기한 것이 아니다. 즉 ① ⁠(‘망 CCC의 DDD, EEE에 대한 증여’) 미국에 있던 망 CCC은 ○○○교회의 종교기념사업을 추진하기 위해서 DDD, EEE, FFF에게 이 사건 각 토지의 1/3 지분씩을 증여하였다. ② ⁠(‘망 CCC의 BBB에 대한 명의신탁’) 위 기념사업이 부진하자 망 CCC은 본인이 직접 위 사업을 하기로 하고 이 사건 각 토지를 처분해서 그 자금을 마련하기로 하여, 위 3인에게 BBB에게 이 사건 각 토지를 이전해 줄 것을 요청했고 BBB는 이 사건 토지를 처분하여 망 CCC에게 전달하기로 하였다. 이에 DDD, EEE이 BBB에게 매매 형식으로 해당 소유지분인 2/3 지분을 이전함으로써, 망 CCC이 위 2/3 지분을 BBB에게 명의신탁하였다. ③ ⁠(‘망 CCC의 BBB에 대한 명의신탁해지’ 및 ⁠‘망 CCC의 망 FFF에 대한 증여’) 이후로도 위 기념사업이 부진하자 망 CCC은 BBB에게 위 2/3 지분을 망 FFF에게 이전할 것을 요청함으로써 명의신탁을 해지하였다. 이후 망 CCC이 망 FFF에게 증여함에 따라, BBB가 망 FFF에게 위 2/3 지분을 이전하려 했지만 법률적인 문제로 불가능하자 부득이 매매예약 형식으로 이 사건가등기를 해 준 것이다.

다. 판단

(1) 앞서 든 증거들에 의하여 인정되는 다음과 같은 사정들에 비추어 보면, 이 사건 가등기는 원고의 주장과 같이 매매예약에 기한 것으로 봄이 타당하다. 즉 ① 이 사건 가등기는 등기원인이 매매예약으로 기재되어 있고, 달리 다른 등기원인을 알 수 있을 만한 객관적인 문서를 찾아볼 수 없다. ② 제1심 증인 GGG도 등기원인인 매매예약에 부합되는 취지의 증언들을 한 바 있다. 그 취지는, BBB는 DDD, EEE과는 아무런 관계가 없고 다만 망 CCC이 미국에서 종교기념사업을 추진하는데 필요한 사업 자금을 BBB를 통해 마련하기 위해 BBB에게 지분을 이전한 것으로 알고 있고, 다만 GGG 본인은 BBB를 모르기 때문에 지분 이전을 해 주지 않았다는 것이다.³⁾ 증여로 지분 이전을 받았던 GGG 측과 달리, BBB의 경우에는 위와 같이 사업자금 마련이라는 거래 동기가 개입되어 있었던 점을 감안할 때, BBB에 관한 권리변동의 원인은 그 등기원인 기재대로 매매 및 매매예약이라고 보는 것이 합리적이다. ③ BBB는 2017. 3. 3. 이 사건 각 토지 중 본인 지분에 관하여 제3자에게 채권최고액 7,500만 원의 근저당권을 설정해 주었는바, BBB는 2017년경에도 소유명의자로서 본인의 권리행사를 하였다. 또한 권리변동의 시기가 이 사건 각 토지와 유사한 소외 토지의 경우에, GGG은 증여를 원인으로 망 FFF에게 지분 이전을 해 준 반면, BBB는 매매를 원인으로 망 FFF에게 지분 이전을 해 주었다. 이러한 정황은, BBB가 GGG 측과 마찬가지로 망 CCC으로부터 그 소유 명의만을 보유한 지위에 불과했다는 피고의 주장 취지에는 부합되지 않는 반면, 그 등기원인 기재대로 권리변동이 이루어졌다고 보는 것이 자연스럽다(앞서 LLL 관련 소송에서도, LLL는 기재된 등기원인을 전제로 해서 피고의 BBB에 대한 예약완결권을 대위 행사한다는 취지로 본등기절차를 구한 바 있다). ④ 한편 피고의 경위에 관한 주장은 설득력이 떨어진다. 즉 피고는, 종전에는 이 사건 가등기 무렵에 예약완결권을 행사하였다고 주장하거나, BBB의 지분 취득이 망 CCC에 의한 증여계약에 기한 것이고 이후 증여계약이 해제되어 망 CCC에게 원상복귀된 소유권의 이전을 위한 방편으로 편의상 이 사건 가등기를 하게 된 것이라고 주장하다가, 당심에서 최종적으로 앞서와 같이 BBB의 지분 취득이 망 CCC에 의한 명의신탁이라는 취지로 주장을 변경하였다. 또한 피고의 최종적 주장과 같이 명의신탁 사실을 인정할 만한 자료도 없다.

(2) 이와 같이 매매예약에 기한 이 사건 가등기에 관하여 그 예약당사자인 망 FFF와 BBB 사이에 예약완결권 행사기간에 관한 별도의 약정이 없는 이 사건에서, 이 사건 가등기는 그 등기원인대로 매매예약일인 1986. 8. 23.로부터 10년이 지나도록 예약완결권이 행사되지 않음으로써 제척기간이 경과하였다.⁴⁾ 따라서 이 사건 가등기는 제척기간 경과로 말소되어야 하고, 피고는 BBB에게 이 사건 가등기의 말소등기절차를 이행할 의무가 있다. 이러한 BBB의 말소청구권을 대위 행사하는 원고의 주장은 이유 있다.

4. 피고의 점유취득시효 주장에 관하여

피고는, 1986년경부터 2011년경까지 20년 이상 피고가 이 사건 각 토지를 점유해옴으로써 점유취득시효가 완성되었고 2011. 3. 1.경 피고로부터 이 사건 각 토지를 매수한 LLL가 현재까지 점유하고 있는바, BBB는 LLL에게 점유취득시효 완성을 원인으로 소유지분을 이전해 줄 의무가 있고 그에 따라 LLL 명의로 소유권이전등기가 된다면 BBB의 소유권에 가하여진 각종 제한은 소멸되므로(대법원 2004. 9. 24. 선고 2004다31463 판결 참조), 원고의 청구는 실익이 없다고 주장한다. 그러나 먼저 을 제4호증(LLL와 피고 사이의 매매약정서)을 비롯하여 피고가 제출한 증거들만으로는 피고 주장과 같은 점유 사실을 인정하기에 부족하다. 그리고 BBB의 소유지분에 대해서 원고가 가처분을 해 둠으로써 피고의 주장과 같은 LLL 명의로 소유권이전등기가 마쳐질 수 없는 상태에 있는 이 사건에서서는, 이 사건 가등기의 부담이 그대로 유지된다는 측면에서도 피고의 주장은 이유 없다.⁵⁾

5. 결론

그렇다면, 원고의 피고에 대한 청구는 이유 있어 인용하여야 한다. 제1심판결 중 피고에 대한 부분은 이와 결론을 달리하여 부당하므로 원고의 항소를 받아들여 이를 취소하고, 이 법원에서 확장된 청구를 포함하여 피고에 대하여 위와 같은 의무의 이행을 명한다.

1) 이 사건 토지와 소외 토지는 위 ○○동 산147 토지에서 분할된 토지들이다.

2) ①DDD: ○○○교회 교우회 회원이자 ’조만식 장로‘의 딸, ②EEE: ○○○교회 장로 및 교우회 총무, ③FFF: ○○○교회 목사

3) GGG의 증언: ①“EEE, DDD와 BBB의 관계는 어떻게 되나요. 아무 관계가 없습니다.”, ②“BBB에게 증여한 이유를 알고 있나요. 한국에서 기념사업을 하는데 원활하지 않아서 CCC이 미국으로 이민을 가서 뉴욕에서 ⁠‘○○○교회’를 설립하고 순교사업을 진행하기 위해서 BBB를 통해서 모든 것을 추진하려고 BBB에게 명도해 줄 것을 요구해서 DDD와 EEE은 BBB에게 해주었습니다.”, ③“BBB가 3필지에 대한 2/3 지분에 대해서 소유권이전등기를 하게 된 이유가 무엇인가요. ○○○교회에서 기념사업회를 법인으로 등록하지 못하고 그것이 부진한데 또 CCC이 뉴욕에 가서 7개의 교회를 설립하기 위해서 그 자금을 마련하려고 BBB와 손을 잡고 일한 것으로 압니다. 그래서 CCC이 BBB를 통해서 모든 사업자금을 마련하기 위해서 했는데, 그것을 제가 명도를 거절했기 때문에..”

4) 민법 제564조가 정하고 있는 매매예약에서 예약자의 상대방이 매매예약 완결의 의사표시를 하여 매매의 효력을 생기게 하는 권리, 즉 매매예약의 완결권은 일종의 형성권으로서 당사자 사이에 행사기간을 약정한 때에는 그 기간 내에, 약정이 없는 때에는 예약이 성립한 때부터 10년 내에 이를 행사하여야 하고, 그 기간이 지난 때에는 예약완결권은 제척기간의 경과로 소멸하고, 별도의 행사기간을 약정하였다는 점에 대한 입증책임은 이를 주장하는 당사자(즉 이 사건에서는 피고)에게 있다(대법원 2019. 7. 25. 선고 2019다227817 판결, 대법원 2018. 11. 29. 선고 2017다247190 판결 등 참조).

5) 앞서 대법원 2004다31463 판결: 부동산점유취득시효는 20년의 시효기간이 완성한 것만으로 점유자가 곧바로 소유권을 취득하는 것은 아니고 민법 제245조에 따라 점유자 명의로 등기를 함으로써 소유권을 취득하게 되며, 이는 원시취득에 해당하므로 특별한 사정이 없는 한 원소유자의 소유권에 가하여진 각종 제한에 의하여 영향을 받지 아니하는 완전한 내용의 소유권을 취득하게 되고, 이와 같은 소유권취득의 반사적 효과로서 그 부동산에 관하여 취득시효의 기간이 진행 중에 체결되어 소유권이전등기청구권가등기에 의하여 보전된 매매예약상의 매수인의 지위는 소멸된다고 할 것이지만, 시효기간이 완성되었다고 하더라도 점유자 앞으로 등기를 마치지 아니한 이상 전 소유권에 붙어 있는 위와 같은 부담은 소멸되지 아니한다고 할 것이다.

출처 : 서울서부지방법원 2021. 08. 13. 선고 서울서부지방법원 2020나47905 판결 | 국세법령정보시스템