요지

이 사건 주택이 실제로 유치원 교육에 직접 사용되는 재산이 아닌 이상, 양도인의 주택 수를 산정할 때 이를 제외시킬 수는 없다.

판결내용

이 사건 주택은 사립학교법상 매도 등 처분이 금지되는‘학교교육에 직접 사용되는 학교법인의 재산’에 해당하지 않고, 일반 주택에 해당한다. 따라서 이 사건 주택은 양도인의 주택수를 계산할 때 산입해야 한다.

상세내용

주 문

1. 원고의 청구를 기각한다.

2. 소송비용은 원고가 부담한다.

청 구 취 지

피고가 2020. 2. 18. 원고에 대하여 한, 2018년 귀속 양도소득세 133,737,500원의 경정거부처분을 취소한다.

이 유

1. 관련 법리

가. 관련 법령 : 이 사건에 적용될 관련 법령의 규정은 아래와 같다.

나. 사립학교법상 ⁠‘학교 교육에 직접 사용되는 재산’에 관한 법리

○ 앞서 보았듯이 구 사립학교법2) 제28조 제2항, 같은 법 시행령 제12조는 학교교육에 직접 사용되는 학교법인의 재산 중 교지, 교사, 체육장, 실습 또는 연구시설 등은 이를 매도하거나 담보에 제공할 수 없다고 규정하고 있고, 사립학교법 제51조는 사립학교경영자에게도 학교법인에 관한 제28조 제2항을 준용한다고 규정하고 있다. 그러므로 사립학교경영자가 사립학교의 교지, 교사로 사용하기 위하여 출연․편입시킨 토지나 건물이 등기부상 사립학교경영자 개인 명의로 있는 경우에도 그 토지나 건물에 관하여 마쳐진 근저당권설정등기 및 매매로 인한 소유권이전등기는 사립학교법 제51조에 의하여 준용되는 같은 법 제28조 제2항, 같은 법 시행령 제12조에 위배되어 전부 무효이다(대법원 2011. 4. 4.자 2010마1967 결정, 대법원 2011. 9. 29. 선고 2010다5892 판결 등 참조). 따라서 위와 같이 매매 등 사적자치가 허용되지 않는 학교교육에 직접 사용되는 학교법인의 재산은 압류 등 강제집행의 목적물이 될 수도 없다(대법원 1972. 4. 14.자 72마330 결정, 대법원 1996. 11. 15. 선고 96누4947 판결, 대법원 2011. 4. 4.자 2010마1967 결정 등 참조).

○ 사립학교법 및 유아교육법에 의하면 사립유치원에서 원지ㆍ원사ㆍ유원장은 사립 유치원의 설립ㆍ운영에 필수적인 시설로서 사립유치원의 설립인가를 받기 위하여는 유아교육법령에서 정한 설립기준을 충족하여야 하고, 설립인가 당시의 원지ㆍ원사ㆍ유원장을 나중에 변경하고자 하는 경우에도 별도로 변경인가를 받도록 규정하고 있는 점 및 사립학교법 제28조 제2항의 입법 취지가 사립학교의 존립 및 목적 수행에 필수적인 교육시설을 보전함으로써 사립학교의 건전한 발전을 도모하려는 데에 있는 점 등에 비추어 보면, 사립유치원의 경우에 사립학교법 제28조 제2항, 제51조, 같은 법 시행령 제12조 제1항에서 규정하고 있는 '학교교육에 직접 사용되는 사립학교경영자의 재산으로서 매도하거나 담보에 제공할 수 없는 재산' 중 교지ㆍ교사ㆍ체육장은 유치원 설립인가를 받을 당시의 원지ㆍ원사ㆍ유원장으로서 실제로 유치원 교육에 직접 사용되는 것 또는 설립인가 이후에 원지ㆍ원사ㆍ유원장의 변경인가를 받은 경우에는 그 변경인가를 받은 원지ㆍ원사ㆍ유원장으로서 실제로 유치원 교육에 직접 사용되는 것을 의미한다고 보아야 한다(대법원 2004. 12. 10. 선고 2004도6261 판결, 대법원 2008. 12. 11. 선고 2008다12279 판결 등 참조).

○ 따라서 사립유치원이 종전에 원사로 사용하던 건물 중 일부를 유치원의 교육시설에서 제외시키는 것으로 변경인가를 받았다면 변경인가에서 제외된 건물 부분은 유치원 교육에 직접 사용하는 재산에서 제외되었다고 봄이 타당하고, 그 후 설령 유치원경영자가 변경인가 이후에도 제외된 건물 일부를 강당 등 유치원의 교육장소로 간헐적으로 사용했다 하더라도 그러한 일시적 사용만을 가지고 제외된 건물 일부를 사립학교법이 정한 ⁠‘매도하거나 담보에 제공할 수 없는 학교교육에 직접 사용되는 재산’이라고 할 수는 없다(위 대법원 2004도6261 판결 참조).

○ 기존에 사립학교의 교육에 직접 사용하는 재산으로 인가받은 건물 중 일부(유치원 강당)에 관하여 향후에도 계속 유치원 교육시설로 사용하려는 의사 하에, 다만 현실적으로 유치원에서 사용하지 아니하는 기간 동안에만 교회의 예배장소로 사용하는 등 타용도로 전용하였더라도 여전히 사립학교의 교육에 직접 사용되는 재산이 아니라고 단정할 수는 없다(대법원 2000. 6. 23. 선고 2000다12761, 12778 판결 참조). 반면에, 명목상으로만 학교법인에 직접 사용되는 재산으로 등재되어 있을 뿐 실제로는 학교교육에 직접 사용되는 시설ㆍ설비 등이 아니어서 사실상 교육시설로 볼 수 없는 경우에는 그러한 교육시설에 관하여 소유권이전등기 내지 근저당권설정등기 신청도 할 수 있고(대법원 2011. 9. 29. 선고 2010다5892 판결 및 대법원 2000. 6. 9. 선고 99다70860 판결의 반대취지 참조), 학교법인의 교육용 기본재산으로 등재되어 있음에 도 실제로는 농경지로 사용하는 등 그 실제 사용현황이 사립학교 교육에 직접 사용되지 아니하고 있는 재산은 압류금지재산인 교육용 기본재산에 해당하지 아니하여 압류 등 강제처분도 가능하다(대법원 2017. 2. 9. 선고 2014두40029 판결 참조).

○ 나아가, 비록 유치원의 운영장소 변경에 따른 위치변경인가를 받기 이전부터 사실상 유치원 건물로 사용하였다손 치더라도, 위치변경인가가 이루어지기 이전에는 유치원 건물로 사용하던 부동산이 학교교육에 직접 사용되는 사립학교경영자의 재산으로서 매도하거나 담보에 제공할 수 없는 재산에 해당한다고 할 수 없다(위 대법원 2008 다12279 판결 참조). 이는 유치원 설립허가 이전 단계에서 제공된 담보권 설정행위는 적법․유효하다는 법리에 따른 것이다(대법원 2004. 7. 5.자 2004마97 결정 참조).

2. 사실관계 ⁠[별도의 거시증거 외에, 다툼 없다]

원고는 2009. 5. 12. ○○시 ○○구 ○○동 705 ○○마을아파트 105동 303호(이하 ⁠‘양도주택’이라 약칭)를 취득하여 2018. 11. 20. 9억 6,500만 원에 양도하고, 2019. 1. 31. ○○세무서에 2018년 귀속 양도소득세 134,210,300원을 신고․납부하였다. 원고는 양도 당시 위 양도주택 외에도 2017. 8. 8. 본인 명의로 ⁠‘○○시 ○○동 ○○ 마을10단지 아파트 1011동 904호’를 분양받아 취득하였다. 한편, 동일 세대원인 원고의 배우자 신AA은 2011. 3. 2. 유치원 운영을 위해 ○○ 시 ○○구 ○○명 ○리 584-50 외 1필지 지상 유치원 건물을 포함하여 그 운영권 일체를 인수하였는바, 위 토지 지상에는 ① 가동(3층, 용도: 유치원), ② 나동(연와구조스라브․스레트 지붕 2층 주택 및 변소), ③ 다동 단층, 용도: 노유자시설(유치원) 등 3채의 건물이 위치해 있고, 그 중 가동 및 다동 건물만 유치원 교육시설로 인가 받았을 뿐, 이 사건 쟁점건물인 ⁠‘나동’ 건물(이하 ⁠‘이 사건 주택’이라 칭한다)은 유치원 교육시설 인가대상에서 제외되었다[갑 4, 10(56쪽 이하), 을 1]. 원고는 2019. 12. 10. 피고에게, 이 사건 주택은 유치원 교지에 포함되어 있어 재산권 행사가 불가능한 주택이므로 양도주택의 양도는 일시적 1세대2주택자의 양도임을 내세워, 양도소득세 133,737,500원의 환급을 요청하였다. 피고는, 이 사건 주택은 이AA 외 7인이 임대차계약을 체결하여 거주하는 등 주거용으로 사용되고 있고(을 2호증 참조) 관할 관청인 ○○교육지원청 또한 이 사건 주택을 유치원의 교육시설로 관리하고 있지 않아 유치원 건물(원사)로 볼 수 없으므로 양도주택의 양도 당시 원고는 일시적 2주택자가 아니라는 이유로, 2020. 2. 18. 원고의 양도소득세 경정청구를 거부하였다. 원고는 재차 이 사건에서, 이 사건 주택은 신AA이 운영하는 ○○유치원의 교지에 포함된 지상건물로 사립학교법에 의하여 매도․처분이 금지되는 재산으로서 원고 세대가 보유한 주택에서 제외되고, ○○시 아파트를 취득한 후 양도주택을 매각한 것이므로 이는 일시적인 1세대2주택에 해당하여, 양도주택의 양도에 대하여는 소득세법 제89조, 같은 법 시행령 제154조 제1항, 제155조 제1항에 의하여 비과세 혜택이 주어져야 하므로, 이를 이유로 양도소득세 133,737,500원(양도가액 중 9억 원 초과분 제외)의 환급을 요구한 원고의 경정청구를 거부한 피고의 처분은 부당하다고 주장한다.

3. 이 법원의 판단

위 인정사실에 의하면 이 사건 주택이 비록 유치원 부지 안에 위치해 있다 하더라도 관할 교육청으로부터 정식으로 유치권 교육시설로 인가 받은 건물에 속하지 않고 그동안 다수의 세입자가 원고측과 임대차계약을 체결하여 거주해 온 사실이 인정된다.

신AA이 ○○유치원 설립인가 신청 당시 이 사건 주택에 관한 서류도 함께 제출하였다고 하여, 사실인정이 달라지지 않는다. 관할 교육청으로부터 이 사건 주택에 관하여는 교육시설로 정식 인가를 받지 못하였다는 점은 변함이 없기 때문이다. 그렇다면 앞서 본 법리에 비추어 이 사건 주택은 주거용 건물일 뿐 실제로 유치원 교육에 직접 사용되는 재산이 아니므로(원고는 재차, 이 사건 주택이 유치원 교사를 위한 ⁠‘복지시설’로 볼 수 있다는 취지로도 주장하나, 앞서 보았듯이 원고측이 이 사건 주택을 타에 임대하는 등 유치원 교육시설이 아닌 일반 주거용 건물로 사용해 왔음이 명백한 이상, 위 주장 역시 받아들이기 어렵다), 사립학교법상 매도 등 처분이 금지되는 ⁠‘학교교육에 직접 사용되는 학교법인의 재산’에 해당하지 않고, 일반 주택에 해당한다. 따라서 이 사건 주택은 양도인의 주택수를 계산할 때 산입해야 한다. 피고가 원고의 양도소득세 경정청구를 거부한 것은 앞서 본 법리에 따른 것으로서 정당하고, 거기에 양도소득세에서 비과세 대상이 되는 ⁠‘1세대1주택의 범위’ 내지 주택수 계산에서 제외되는 주택의 범위에 관한 법리를 오해한 잘못은 없다.

이 사건 주택이 위치한 ⁠‘부지’가 ○○유치원의 교지로서 매각 등 처분이 금지된다는 사정만으로 그 지상 건물인 이 사건 주택에 대해서까지 사립학교법에 의하여 처분이 금지되는 교육용 재산에 포함시킬 수는 없고, 나아가 이 사건 주택이 ○○유치원에 출연된 재산으로 볼 여지가 있다 하더라도, 이 사건 주택이 실제로 유치원 교육에 직접 사용되는 재산이 아닌 이상, 양도인의 주택수를 산정할 때 이를 제외시킬 수는 없다. 앞서 보았듯이 사립학교에 출연된 재산이라 하더라도, 그 이용현황이 학교교육에 직접 사용되는 재산이 아닐 경우에는 다르게 취급되어야 하기 때문이다.

설령 원고의 주장처럼 이 사건 주택과 유치원 건물 사이에 기존에 설치된 연결통로를 계속 존치하여 유치원 원아들의 비상대피통로로 이용할 예정이거나 또는 그와 같은 용도로 간헐적으로 사용하였다는 사정만으로, 달리 볼 것은 아니다. 앞서 본 법리에 비추어 볼 때, 이 사건 주택이 유치원 교육시설로 인가 받지 않고 제외된 이상 이 사건 주택 중 유치원 건물과 연결된 통로 부분을 원아들의 비상대피통로로 사용했다 하더라도 그러한 일시적인 사용만을 가지고 이 사건 주택을 사립학교법상 매도하거나 담보에 제공할 수 없는 ⁠‘학교교육에 직접 사용되는 재산’이라고는 할 수 없기 때문이다.

원고측이 정식으로 유치원 교육시설로 변경인가를 받기 이전까지 위와 같이 간헐적으로나마 교육시설로 이용한 경우에도 동일한 법리가 적용된다. 양도주택의 양도 이후 원고측이 이 사건 주택의 노후화를 이유로 철거하였다는 사정역시 마찬가지이다. 양도 시점에는 명백히 존재하였고 실제로 주거용으로 사용해 온 주택이기 때문이다.

4. 결론

그렇다면 원고의 양도소득세 경정청구를 거부한 피고의 이 사건 처분은 정당하다. 따라서 이에 반하여 그 취소를 구하는 원고의 이 사건 청구는 결국 이유 없음으로 돌아간다. 기각한다.

출처 : 수원지방법원 2021. 12. 08. 선고 수원지방법원 2020구단9771 판결 | 국세법령정보시스템