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1세대 3주택 일시적 보유와 양도소득세 중과 적용 기준

의정부지방법원 2024구단5610

판결 요약

부부가 일시적으로 1세대 3주택을 보유했으나 투기 목적 부재나 보유기간의 단기성은 양도소득세 중과 예외사유에 해당하지 않는다고 판단하였습니다. 법령에서 규정한 예외에 포함되지 않으면 중과세율 적용은 적법하며, 소득세법 시행령을 엄격히 해석해야 함을 분명히 하였습니다.

#1세대3주택 #양도소득세 #중과세율 #일시적다주택 #부부공동주택

질의 응답

1. 1세대 3주택이 15일밖에 안 되는 일시적 보유여도 양도소득세 중과를 피할 수 있나요?

답변

보유기간이 극히 짧아도 소득세법 시행령에 명시적 예외사유가 없으면 양도소득세 중과 배제가 어렵습니다.

근거

의정부지방법원-2024-구단-5610 판결은 단기간 3주택 보유·투기 목적 부재 등은 법령상 예외사유 불인정으로, 중과세율 적용이 적법하다고 판시하였습니다.

2. 투기 목적이 없는 실거주·가족 거주용이라면 다주택 양도세 중과를 적용하지 않나요?

답변

투기 목적의 유무 또는 실거주 목적만으로 중과세 예외가 인정되진 않음을 유념하셔야겠습니다.

근거

의정부지방법원-2024-구단-5610 판결은 투기 목적이 없다는 것만으로는 예외 불인정으로 명확히 판시하였습니다.

3. 소득세법상 1세대 3주택 중과 예외는 어떤 경우에만 인정되나요?

답변

소득세법 시행령에서 정한 명시적 예외사항(예: 일정 범주의 주택만 해당 또는 제외 주택)이 아닌 한 확장해석이나 유추해석은 불허됩니다.

근거

의정부지방법원-2024-구단-5610 판결은 조세법률주의 원칙에 따라 예외 요건은 엄격 해석해야 한다고 밝혔습니다.

4. 계약·등기 시기를 조정하지 못해 일시적 다주택자가 된 경우 구제받을 수 있나요?

답변

법에 따른 예외사유가 없는 이상 계약·등기 시기에 대한 개인적 사정만으로는 중과세율 적용을 피하기 어렵습니다.

근거

의정부지방법원-2024-구단-5610 판결은 계약·등기 등 절차 미준수는 납세자가 책임 부담이라 하였습니다.

* 본 법률정보는 대법원 판결문을 바탕으로 한 일반적인 정보 제공에 불과하며, 구체적인 사건에 대한 법률적 판단이나 조언으로 해석될 수 없습니다. 동일해 보이는 상황이라도 사실관계나 시점 등에 따라 결론이 달라질 수 있으므로, 자세한 내용은 변호사와 상담을 권장합니다.

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판결 전문

요지

투기목적이 없었다거나 일시적으로 1세대 3주택자였다는 사정은 구 소득세법 시행령 167조의3에서 정하고 있는 예외사유에 해당하지 아니함

판결내용

판결 내용은 붙임과 같습니다.

상세내용

사 건	2024구단5610 양도소득세경정거부처분취소
원 고	이AA 채BB
피 고	○○세무서장
변 론 종 결	2025. 3. 5.
판 결 선 고	2025. 4. 16.

주 문

1. 원고들의 청구를 모두 기각한다.

2. 소송비용은 원고들이 부담한다.

청 구 취 지

피고가 20xx. xx. xx. 원고들에게 대하여 한 20xx년 귀속 양도소득세 및 가산세 xxx,xxx,xxx원의 각 부과처분을 취소한다.

이 유

1. 이 사건 처분의 경위

가. 원고들은 법률상 부부로, 20xx. xx. xx.경 ○○시 ○○구 ○○동 ○○번지 소재 단독주택(이하 ⁠‘○○ 주택’이라 함)에 관한 매매계약을 체결하고, 20xx. xx. xx.경 원고들 명의로 각 1/2 지분씩 소유권이전등기를 마쳤다.

나. 원고들은 20xx. xx. xx.경 ○○주택을 주식회사 ○○○○○에게 x,xxx,xxx,xxx원에 매도하고, 20xx. xx. xx. 소유권이전등기를 마쳐주었다(이하 ⁠‘이 사건 양도’라 함).

다. 한편 원고들은 20xx. xx. xx.경 원고들 부부 및 아들 이CC 부부 거주용으로 ○○시 ○○로 ○○번 소재 xxx동 xxxx호(이하 ⁠‘대체주택 1’이라 한다) 및 xxx동 xxxx호(이하 ⁠‘대체주택 2’라 한다)를 매수하고, 20xx. xx. xx. 및 20xx. xx. xx.에 1/2지분씩 각 소유권이전등기를 마쳤다.

표 1> 이 사건 양도 당시 원고들 세대 주택 보유현황

구 분	등기사항전부증명서			매매계약서		비고
구 분	소유자(지분)	소유권이전일	등기원인	작성일	인도일(잔금일)	비고
○○주택 (양도)	원고들 (각 2분의1)	20x. xx. xx.	20x. xx. xx. (매매)	20x. xx. xx.	20x. xx. xx.	양도 당시 조정대상지역
대체주택 1 (취득)	원고들 (각 2분의1)	20x. xx. xx.	20x. xx. xx. (매매)	20x. xx. xx.	20x. xx. xx.	원고들 자녀 거주
대체주택 2 (취득)	원고들 (각 2분의1)	20x. xx. xx.	20x. xx. xx. (매매)	20x. xx. xx.	20x. xx. xx.	원고들 거주

라. 원고들은 20xx. xx.경 1세대 1주택 양도로 보아 장기보유특별공제 및 일반세율을 적용하여 양도소득세 예정신고(xx,xxx,xxx원)를 하였다가, 20xx. xx. xx. ⁠‘1세대 3주택 이상의 양도’에 해당한다는 세무서 안내를 받아 장기보유특별공제를 배제하고 중과세율을 적용하여 수정신고(xxx,xxx,xxx원 –자진납부세액 xx,xxx,xxx원 = xxx,xxx,xxx원)를 하였다.

마. 이후 원고들은 20xx. xx. xx. 위 수정신고건에 대해 ⁠‘1가구 3주택 이상에 해당하는 주택 양도로 볼 수 없는 특별한 사정이 있음을 들어 최초 신고액으로 경정을 구하는 청구를 하였으나, 피고는 20xx. xx. xx. 위 경정청구를 거부하는 처분(이하 ’이 사건 처분‘이라 한다)을 하였다.

바. 원고들은 20xx. xx. xx. 및 20xx. xx. xx. 조세심판원에 불복심판을 하였으나, 20xx. xx. xx. 기각결정을 받았고, 20xx. xx. xx. 원고들에게 통지되었다.

[인정근거 : 다툼 없는 사실, 갑 제1 내지 14호증의 각 기재, 변론 전체의 취지]

2. 이 사건 처분의 적법 여부

가. 원고의 주장

이 사건 ○○주택의 양도 당시 일시적으로 1가구 3주택자에 해당된 것은 사실이나, 원고들과 자녀 부부의 실거주를 위한 것으로 투기목적이 없는 점, 잔금지급 및 소유권 이전시기의 우연한 사정에 의해 원고들의 3주택 보유기간이 단 15일에 불과하여 일시적이었던 점, 소득세법상 다가구 주택의 양도세 중과규정의 입법취지를 고려하여 현재 한시적으로 유예 중인 다주택자에 대한 양도세 중과배제가 연장되고 있는 점 등을 종합해보면, 원고들에게 1가구 다주택자로서 양도세 중과세율이 적용되어서는 안될 특별한 사정이 있음에도, 이를 무시하고, 1가구 1주택자가 아닌 1가구 3주택자의 양도로 보아 양도세중과세율을 적용하고 장기보유 특별공제를 적용하지 아니한 이 사건 처분은 위법하다.

나. 관계 법령

별지 관계 법령 기재와 같다.

다. 구체적 판단

이 사건 쟁점은 원고들의 이 사건 ○○주택 양도 당시 1가구 3주택자로서 양도세 중과세율의 적용대상이 되는지 여부이다.

조세법률주의의 원칙상 과세요건이나 비과세요건 또는 조세감면요건을 막론하고 조세법규의 해석은 특별한 사정이 없는 한 법문대로 해석할 것이고 합리적 이유 없이 확장해석하거나 유추해석하는 것은 허용되지 아니한다(대법원 2009. 8. 20. 선고 2008두11372 판결 참조).

이 사건 양도 당시 시행중이었던 구 소득세법(2020. 8. 18. 법률 제17477호로 일부개정되어 2021. 1. 1.부터 시행되기 전의 것) 104조 제1항 제1호, 제7항, 제94조 제1항 제1호, 제95조, 구 소득세법 시행령(2020. 2. 11. 대통령령 제30395호로 일부 개정되어 같은 날 시행되기 전의 것) 제167조의3, 제167조의4(1세대 3주택 해당 주택 범위, 제외 주택 범위)에 의하면, 원고들과 같이 일시적으로 매매로 1세대 3주택에 해당하는 경우를 예외로 한다고 명시적으로 정하고 있지 아니하는 바, 원고의 이 사건 양도 관련 소득세법 제95조 제2항에서 장기보유 특별공제 대상에서 제외되는 1세대 3주택 소유자로서 양도소득세 중과세 대상에 해당하고, 당시 시행법률에 따라 내려진 이 사건 양도소득세 부과 처분은 적법하다.

원고들은 이미 이 사건 양도 당시 조정대상 지역이라거나 1세대 2주택 이상, 1세대 3주택 이상의 경우 장기보유특별공제가 적용되지 않고 세율을 차등 적용하여 양도소득세가 중과되는 법이 시행 중이었으므로, 매매계약 체결시기나 소유권이전등기 시기를 조절함으로써 이 사건 법률의 적용 여부를 회피할 수 있었음에도 이를 제대로 살피지 않고 대체주택 1 뿐만 아니라 아들 부부의 거주용이라고 하면서 대체주택 2까지 추가로 매입하였는 바, 투기목적이 없었다거나 일시적으로 1세대 3주택자였고, 15일만에 해소되었다는 원고들의 사정은 구 소득세법 시행령 167조의3에서 정하고 있는 예외사유에 해당하지 아니하고, 위 양도소득세 중과 등을 배제할만한 정도의 특별한 사정이라고 보기 어렵다.

3. 결 론

원고들의 이 사건 청구는 이유 없으므로 이를 기각하기로 하여 주문과 같이 판결한다.

출처 : 의정부지방법원 2025. 04. 16. 선고 의정부지방법원 2024구단5610 판결 | 국세법령정보시스템

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