요지

이 사건 주택은 소득세법 시행령 제155조 제15항 단서 규정이 정하는 다가구주택에 해당하지 않고, 이는 4층 부분이 증축되었다고 하더라도 마찬가지다. 따라서 1세대 1주택 비과세 특례 규정을 적용할 수 없다.

판결내용

판결 내용은 붙임과 같습니다.

상세내용

주 문

1. 원고의 청구를 모두 기각한다.

2. 소송비용은 원고가 부담한다.

청 구 취 지

피고가 원고에 대하여, 2019. 7. 24. 한 2018년 귀속 양도소득세 경정청구거부처분과2019. 8. 6. 한 2018년 귀속 양도소득세 267,321,990원의 부과처분을 모두 취소한다.

이 유

1. 처분의 경위

가. 원고는 1997. 3. 20. 원고 소유의 서울 ☆☆구 ○○동1가 토지(이하 ⁠‘이 사건 토지’라 한다) 위에 건물(지하 1층, 지상 3층, 옥탑)을 신축하여 사용승인을 받고, 1997. 5. 21. 원고 앞으로 위 건물에 관한 소유권보존등기를 마쳤다. 이후 원고는 위 건물에 4층 부분을 증축하였고, 2014. 8. 1. 증축한 4층 부분을 특정건축물 정리에 관한 특별조치법(2013. 7. 16. 법률 제11930호로 한시법으로 제정되어 2014. 1. 17.부터 2015. 1. 16.까지 시행되었던 것, 이하 ⁠‘특정건축물법’이라 한다)에 따라 사용승인을 받아 일반건축물대장에 등재하였다.

나. 원고는 2018. 12. 28. 이 사건 토지와 그 지상 4층 건물(이하 통틀어 ⁠‘이 사건 주

택’이라 한다)을 ◇◇억 원에 양도(이하 ⁠‘이 사건 양도’라 한다)하였다. 원고는 이 사건 주택이 다가구주택으로서 1세대 1주택(고가주택) 비과세대상에 해당한다고 보아, 피고에게 2018년 귀속 양도소득세 37,766,880원을 신고·납부하였다.

그 후 원고는 2019. 5. 8. 피고에게, 이 사건 주택 중 원고가 거주한 주택 부분만이 1세대 1주택 비과세 대상이고, 나머지 주택 부분은 과세 대상임을 전제로 다시 산정한 양도소득세 189,761,460원을 수정신고·납부하였다.

라. 그러나 다시 원고는 2019. 7. 16. 피고에게, 이 사건 주택이 다가구주택으로서 1세대 1주택 비과세대상에 해당한다고 주장하면서 양도소득세 189,761,460원의 환급을 구하는 경정청구를 하였다. 이에 피고는 2019. 7. 24. 이 사건 양도 당시 이 사건 주택은 4개의 층이 주택으로 사용하고 있으므로, 건축법 시행령 별표 1 제1호의 다가구주택의 요건을 충족하지 못한다고 보아, 원고의 경정청구를 거부하는 결정(이하 ⁠‘이 사건 경정거부처분’이라 한다)을 하였다. 그 후 피고는 2019. 8. 6. 이 사건 양도가 조정대상지역 내 다주택자의 양도로 보아 중과세율을 적용하고 장기보유특별공제를 배제하여 산정한 2018년 귀속 양도소득세 267,321,990원(가산세 포함)을 결정·고지하였다(이하 이 사건 경정거부처분과 통틀어 ⁠‘이 사건 처분’이라 한다) 한편, 이 사건 주택의 일반건축물대장상 건축물현황은 아래 표 기재와 같다.

이 사건 건물 사용현황

마. 원고는 이 사건 처분에 불복하여 조세심판원에 심판청구를 하였으나, 조세심판원은 2019. 12. 10. 심판청구를 기각하였다.

[인정 근거] 다툼 없는 사실, 갑 제1 내지 6호증(가지번호 있는 경우 각 가지번호 포함), 을 제1 내지 3호증의 각 기재, 변론 전체의 취지

2. 이 사건 처분의 적법 여부

가. 원고 주장의 요지

  이 사건 주택은 신축 당시 3층 다가구주택이었고 일반건축물대장에도 다가구주택으로 등재되어 있다. 이 사건 주택의 4층 부분은 불법으로 증축되어 철거의 대상이므로 4층 부분이 증축되었다고 하더라도 이 사건 주택은 여전히 건축법 시행령에서 정한 다가구주택으로 보아야 한다. 비록 이 사건 주택 4층 부분이 특정건축물법에 따라 사용승인을 받은 사실은 있으나 이는 불법건축물을 합법으로 전환시켜 주기 위한 시혜적인 조치에 불과하므로 불법건축물이라는 사실에는 변함이 없다. 따라서 이 사건 주택은 다가구주택으로서 단독주택에 해당하므로 이 사건 양도에 1세대 1주택 비과세규정이 적용되어야 한다. 이와 다른 전제에서 내린 피고의 이 사건 처분은 위법하므로 취소되어야 한다.

나. 관계 법령

별지 관계 법령 기재와 같다.

다. 판단 이 사건의 쟁점은 이 사건 주택이 구 소득세법 시행령(2019. 2. 12. 대통령령 제29523호로 개정되기 전의 것, 이하 같다) 제155조 제15항 단서 규정(이하 ⁠‘이 사건 특례조항’이라 한다)이 적용되는 ⁠‘다가구주택’에 해당된다고 볼 수 있는지 여부이다. 그러나, 아래에서 보는 바와 같이 이 사건 주택은 이 사건 특례조항이 정하는 다가구주택에 해당하지 않고, 이는 이 사건 주택 4층 부분이 불법으로 증축되었다고 하더라도 마찬가지이다. 따라서 이 사건 양도에 이 사건 특례조항이 적용되어 1세대 1주택 비과세규정을 적용할 수 없다. 그 이유는 다음과 같다.

① 조세법률주의의 원칙상 과세요건이거나 비과세요건 또는 조세감면요건을 막론하 고 조세법규의 해석은 특별한 사정이 없는 한 법문대로 해석할 것이고, 합리적 이유 없이 확장해석하거나 유추해석하는 것은 허용되지 아니하며, 특히 감면요건 규정 가운데에 명백히 특혜규정이라고 볼 수 있는 것은 엄격하게 해석하는 것이 조세 공평의 원칙에도 부합한다(대법원 2010. 4. 29. 선고 2009두18325 판결 등 참조).

② 이 사건 특례조항은, 1세대 1주택 양도소득세 비과세에 관하여 규정한 구 소득세법 시행령 제154조 제1항을 적용할 때, ⁠“건축법 시행령 별표 1 제1호 다목에 해당하는 다가구주택은 한 가구가 독립하여 거주할 수 있도록 구획된 부분을 각각 하나의 주택으로 본다. 다만, 해당 다가구주택을 구획된 부분별로 양도하지 아니하고 하나의 매매단위로 하여 양도하는 경우에는 그 전체를 하나의 주택으로 본다.”고 규정하고, 건축법 시행령 별표 1 제1호 다목은 ⁠“다가구주택은 다음의 요건을 모두 갖춘 주택으로서 공동주택에 해당하지 아니하는 것을 말한다. 1) 주택으로 쓰는 층수(지하층은 제외한다)가 3개 층 이하일 것(단서 생략) 2) 1개 동의 주택으로 쓰이는 바닥면적의 합계가 660㎡ 이하일 것 3) 19세대 이하가 거주할 수 있을 것”이라고 규정하고 있다.

③ 위와 같이 이 사건 특례조항의 법 문언상 건축법 시행령이 정한 다가구주택의 요건을 충족하여야만 이 사건 특례조항이 적용됨은 명백하다. 따라서 이 사건 주택의 4개 층을 주택으로 사용한 사실이 인정되는 이상, 이 사건 주택은 다가구주택의 요건(‘주택으로 쓰는 층수가 3개 층 이하일 것’)을 갖추지 못하여, 다가구주택에 대해서만 적용되는 이 사건 특례조항의 적용대상에 포함되지 않는다.

④ 원고는 이 사건 주택 4층 부분이 불법으로 증축되었으므로 이 사건 주택의 층수에서 제외하여야 한다는 취지로 주장한다. 그러나 증축된 건축물의 현황이 건축법령에서 정하는 건물 층에 해당하는 이상 그 건물의 층수로 산정되는 것이지 건축법령 등에 위반한 불법건축물이라 하여 그 건물의 층수 산정에서 제외되는 것은 아니다. 나아가 특정건축물법은 건축법령상의 위법건축물을 양성화하는 것이 입법 취지이므로, 특정건축물법에 따라 사용승인을 받은 이 사건 주택의 4층 부분을 불법건축물이라고 보기도 어렵다.

⑤ 더욱이 양도소득세 비과세대상으로서 ⁠‘1세대 1주택의 양도’ 중 ⁠‘주택’은 그 실질에 있어 공동주택에 해당한다면, 비록 단독주택으로 건축허가를 받아 건축물관리대장상 단독주택으로 등재되었다거나 건축주 한 사람 앞으로 소유권보존등기가 경료되었다 하더라도 공동주택으로 봄이 상당하다(대법원 1993. 8. 24. 선고 92누15994 전원합의체 판결 참조). 위 대법원 판례에서 설시한 법리에 비추어 보면, 1세대 1주택 비과세규정의 주택 수 산정은 공부상 기준이 아닌 그 실질에 비추어 판단하되, 하나의 건축물안에서 구획된 부분이 각각 독립되어 그 실질에 있어 공동주택에 해당하는 경우에는 원칙적으로 한 가구가 독립하여 거주할 수 있도록 구획된 부분을 각각 하나의 주택으로 보아 주택 수를 산정하여야 한다. 다만, 이 사건 특례조항은, 다가구주택도 원칙적으로 공동주택에 해당하나, 다가구주택이 무주택영세민의 주거안정을 위해 건축하고 있는 점을 고려하고 일반단독주택을 부분 임대하다가 양도시 1주택으로 비과세하는 것과 형평을 유지하기 위해 도입된 예외적인 규정이다. 따라서 이 사건 특례조항은 법문언에 따라 엄격하게 해석함이 타당하고, 명시적인 예외 규정을 두고 있지 않은 이상 이 사건 특례조항을 확대해서 적용할 수는 없다.

⑥ 다가구주택이나 다세대주택은 소유자가 실제로 거주하는 부분 외의 부분은 임대를 통하여 수익하는 부분이므로 그 수익 부분의 양도는 주거생활의 안정 및 거주이전의 자유와 직접적인 관련이 없다는 측면을 고려해 보아도, 이 사건 특례조항은 위와 같이 엄격하게 해석함이 타당하다.

따라서 이와 다른 전제에 선 원고의 주장은 이유 없고, 피고의 이 사건 처분은 적법하다.

3. 결론

그렇다면 원고의 청구는 이유 없으므로 이를 모두 기각하기로 하여 주문과 같이 판결한다.

출처 : 서울행정법원 2020. 05. 27. 선고 서울행정법원 2020구단53524 판결 | 국세법령정보시스템