요지

양도소득을 판단할 때 이 사건 제1토지와 제2토지는 각 양수자와 양도시기가 달라 원고가 최초에는 이 사건 각 부동산을 함께 양도하고자 하였다는 점, 원고로서는 이 사건 제1토지만을 따로 양도할 동기나 이해관계가 없었던 점 등 원고가 주장하는 사정만으로는 판단에 영향을 미치지 않음

판결내용

판결 내용은 붙임과 같습니다.

상세내용

주 문

1. 원고의 청구를 기각한다.

2. 소송비용은 원고가 부담한다

청구취지

  피고가 2023. 2. 6. 원고에 대하여 한 0000년 귀속 양도소득세 000,000,000원(가산세

포함)의 부과처분을 취소한다.

이 유

1. 처분의 경위

가. 원고와 ㈜0000의 위임계약 등 계약관계

1) ⁠‘00부동산’이라는 상호로 공인중개업을 운영하던 원고는 2018. 0. 15.경 서울 000구 00동 00-0 일원에서 00구역 제0지구 정비사업(이하 ⁠“이 사 건 정비사업”)을 시행하려던 ㈜0000과의 사이에 사업대상부지의 각 소유자들로부 터 ㈜0000이 토지를 매수할 수 있도록 업무를 처리하고 일정한 용역대금을 지급받 기로 하는 내용의 용역계약을 체결하였고, 2018. 0. 12.과 2018. 00. 26. 위 용역계약에 일부 특약사항을 추가하였다.

 2) 원고는 사업대상부지 안에 서울 000구 00동 00-00 대 37.6㎡(이하 ⁠“이 사 건 제1토지”), 00동 00-** 대 58.9㎡(이하 ⁠“이 사건 제2토지”) 및 위 각 토지 지상 벽돌조 기와지붕 1층 단독주택 49.14㎡(이하 ⁠“이 사건 주택”)(이 사건 제1, 2토지와 이 사건 주택을 통틀어 ⁠“이 사건 각 부동산”이라 한다)을 소유하고 있었고, 이 사건 각 부 동산 역시 ㈜0000에 대한 매도대상에 포함되었다.

 3) 원고는 2018. 00. 29. ㈜0000에 이 사건 각 부동산을 0,000,000,000원에 매도하는 내용의 매매계약을 체결하였는데, 그 대금의 지급시기와 관련해서는 아래와 같은 기재만 있었을 뿐 구체적으로 정해진 것은 없었다.

나. 원고의 이 사건 각 부동산에 관한 매매계약체결

  1) 원고는 2018. 00. 30. ㈜0000에게 이 사건 제1토지를 000,000,000원에 매도 하는 내용의 매매계약을 체결하였다. 그 주된 내용은 아래와 같다.

  2) 같은 날 원고는 이 사건 제2토지 및 주택 역시 ⁠(주)0000에게 000,000,000원 에 매도하는 내용의 매매계약을 체결하였는데(매매계약서의 서식은 가. 3)항의 매매계약서와 동일함), 그 대금의 지급시기는 아래와 같이 기재되어 있었다.

  3) 원고는 같은 날 2건의 매매계약에 따른 계약금으로 ⁠(주)0000로부터 000,000,000원을 지급받았고, 2018.00.8. 위 매매계약에서 정한대로 잔금 중 000,000,000원만 수령한 상태에서 이 사건 제1토지에 관하여 ⁠(주)0000에게 소유권이전등기를 마쳐 주었다(등기원인: 2018. 00. 30.자 매매, 거래가액: 000,000,000원). 아울러 원고는 이 사건 제1토지에 관하여 ⁠(주)0000에게 소유권이전등기를 마쳐준 직후 자신을 가등기권자로 하여 소유권이전청구권가등기를 마쳤다.

  4) (주)0000은 원고를 비롯한 사업대상부지 내 여러 토지소유자들로부터 토지를 매수하는 계약을 체결하였으나 사업추진이 원활하지 않자 매매계약에 따른 잔금을 지급하지 않았다. 이에 원고를 비롯한 토지소유자들은 매매대금 잔금 지급시기를 2020. 0. 31.까지 연장해 주었다가, 다시 2020. 00. 31.까지 연장해 주었다.

  5) ⁠(주)0000은 2021. 0.경 이 사건 정비사업을 000000㈜에 양도하였다.

  6) 원고는 2021. 0. 9. 이 사건 정비사업을 양수한 000000(주)와의 사이에 이 사건 제2토지 및 주택을 000,000,000원에 매도하는 내용의 매매계약을 체결하였다. 그 주된 내용은 아래와 같다.

   7) 원고는 000000(주)로부터 2021. 0. 9. 000,000,000원을, 2021. 0. 31.

000,000,000원을 지급받았다. 원고는 2021. 0. 9. 이 사건 제1토지에 설정된 소유권이전청구권가등기를 말소해 주었고, 2021. 0. 31. 이 사건 제2토지 및 주택에 관하여 000000㈜에게 소유권이전등기를 마쳐 주었다(등기원인: 2021. 0. 9.자 매매, 거래 가액 000,000,000원)

    8) 한편 000000(주)는 이 사건 제1토지에 관하여도 2021. 0. 31. ⁠(주)0000로 부터 소유권이전등기를 넘겨받았다(등기원인: 2021. 0. 9.자 매매, 거래가액 000,000,000원).

다. 원고의 양도소득세 신고‧납부 및 피고의 부과처분

  1) 원고는 이 사건 제1토지의 양도와 관련하여 이를 1세대 1주택에 딸린 토지의 양도로서 비과세 양도소득에 해당하는 것으로 보고 2019. 0. 31. 양도소득세를 신고하 였다.

  2) 피고는 이 사건 제1토지의 양도는 1세대 1주택에 딸린 토지의 양도로 볼 수 없다고 판단하고 2023. 0. 6. 원고에 대하여 양도소득금액(000,000,000원)에 대한 양도소득세 000,000,000원, 가산세 00,000,000원 합계 000,000,000원을 부과하는 처분을 하였다(이하 “이 사건 부과처분”이라 한다).

   [인정근거] 다툼 없는 사실, 갑 제1 내지 15호증, 을 제1 내지 9호증의 각 기재

2. 이 사건 부과처분의 위법 여부

 가. 원고의 주장

1) 이 사건 제1토지는 이 사건 제2토지, 이 사건 주택과 함께 2021. 0. 31. 양도된 것으로 판단되어야 한다. 결국 이 사건 제1토지의 양도는 1세대 1주택에 딸린 토지의 양도에 해당한다.

2) 설령 이 사건 제1토지가 2018. 00. 8.에 먼저 양도된 것으로 판단된다고 하더라 도, 제1토지의 양도가액은 원고가 ⁠(주)0000로부터 양도시점까지 실제 취득한 000,000,000,000원으로 평가되어야 한다.

3) 원고가 양도소득세를 신고‧납부하지 못한 정당한 사유가 있으므로 이 사건 가산세 부과는 부당하다.

나. 이 사건 양도소득세 부과처분에 대한 판단

  1) 관련 법규정

   구 소득세법(2018. 3. 20. 법률 제15522호, 이하 ⁠“구 소득세법”이라고만 한다)에 의하면 ⁠“양도”란 자산에 대한 등기 또는 등록에 관계없이 매도, 교환, 법인에 대한 현 물출자 등을 통하여 그 자산을 유상으로 사실상 이전하는 것을 말한다고 규정되어 있고(제88조 제1호), 자산의 양도차익을 계산할 때 그 취득시기 및 양도시기는 대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우 등 대통령령으로 정하는 경우를 제외하고는 해당 자산의 대금을 청산한 날로 하도록 되어 있다(제98조). 구 소득세법 시행령(2018. 10. 23. 대통령령 제29242호, 이하 “구 소득세법 시행령”이라고만 한다)에서는 위의 “대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우 등 대통령령으로 정하는 경우”와 관련하여 ⁠“1. 대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우에는 등기부‧등록부 또는 명부 등에 기재된 등기‧등 록접수일 또는 명의개서일, 2. 대금을 청산하기 전에 소유권이전등기(등록 및 명의의개서를 포함한다)를 한 경우에는 등기부‧등록부 또는 명부등에 기재된 등기접수일”이라고 규정되어 있다(제162조 제1항).

2) 이 사건 제1토지의 양도시기 및 양도가액에 대한 판단

위의 증거에 의하여 인정되거나 알 수 있는 아래의 사실 및 사정들을 종합하면, 구 소득세법령의 해석에 의할 때 이 사건 제1토지는 2018. 00. 8. ⁠(주)0000에 양도된 것으로 판단할 수 있고, 그 양도가액은 000,000,000원이라고 봄이 상당하다.

① 원고가 2018. 10. 29. ⁠(주)0000에 이 사건 각 부동산을 합계 0,000,000,000원에 매도하는 내용의 매매계약서를 작성하였으나 그 대금지급시기나 소유권 이전시기가 구체적으로 특정되지 않았다. 원고는 2018. 00. 30. 이 사건 제1토지에 관하여 별도의 매매계약을 체결하였는데, 이로써 원고는 이 사건 제1토지 부분의 매매 대금을 000,000,000원으로 특정하고 그 토지에 대해서만 먼저 잔금 중 일부를 지급받고 2018. 00. 8.까지 소유권이전등기를 마쳐주기로 합의하였다고 보아야 한다(이하 이 사건 제1토지에 관하여 ⁠(주)0000과의 사이에 2018. 00. 30. 체결된 매매계약을 ⁠“제1 차 매매계약”이라고 한다).

② 원고는 2018. 00. 30. 이 사건 제2토지 및 이 사건 주택에 관하여도 매매 계약서를 작성하고 매매대금을 000,000,000원으로 정하였으나, 그 대금지급시점이나 소유권이전시기를 구체적으로 정하지는 아니하였다. 원고가 계약당일인 2018. 10. 30. ⁠(주)0000로부터 수령한 000,000,000원은 제1차 매매계약에 따른 계약금 00,000,000 원과 이 사건 제2토지 및 주택의 매매계약에 따른 계약금 00,000,000원을 합산한 금 액이고, 2018. 00. 8. 수령한 000,000,000원은 제1차 매매계약에 따른 잔금이라고 봄이 상당하다. 원고는 제1차 매매계약에서 정한대로 제1토지 매매대금 000,000,000원 중 000,000,000원만 수령한 상태에서 2018. 00. 8. 매수자인 ⁠(주)0000에 소유권이전등기 를 마쳐 주었고, 나머지 잔금의 보전을 위하여 본인 명의로 소유권이전청구권가등기를 마쳐 놓았다.

③ 원고는 2021. 0. 15. 000000(주)와 이 사건 제2토지 및 주택에 관한 매매계약을 체결하면서 매매대금을 000,000,000원으로 특정하고, 원고가 ⁠(주)0000과 이 사건 제2토지 및 주택에 관하여 체결하였던 기존 매매계약은 해지하고 ⁠(주)0000 로부터 지급받았던 계약금 00,000,000원은 매수인 000000(주)가 지급한 것으로 처리하기로 하였다. 반면 이 사건 제1토지에 관한 매매계약을 해지한다는 언급은 없고, ⁠‘매도인은 ㅇㅇ건설로부터 잔금 000,000,000원을 지급받는 즉시 이 사건 제1토지에 대 한 소유권이전청구권가등기를 포기한다’는 내용이 포함되어 있는바, 이는 제1차 매매계약의 효력이 유지되고 있으며 매수인인 ⁠(주)0000이 원고에게 여전히 잔금 000,000,000원을 지급할 의무가 있다는 것을 전제로 하는 것이다(이하 이 사건 제2토지 및 주택에 관하여 000000(주)와의 사이에 2021. 0. 15. 체결된 매매계약을 “제2차 매매계약”이라고 한다).

④ 000000(주)는 원고에게 2021. 0. 9. 00,000,000원을 지급하였고, 원고는 같은 날 이 사건 제1토지에 관한 소유권이전청구권가등기를 말소하였다. 제1차 및 제2차 매매계약의 내용, 소유권이전청구권가등기의 말소경위 등 제반사정을 종합해 보면, 위 000,000,000원 중 000,000,000원 부분은 000000(주)가 ⁠(주)0000의 원 고에 대한 제1차 매매계약 잔금채무(000,000,000원)를 대위변제한 것이라 봄이 상당하고, 나머지 97,955,000원은 제2차 매매계약에 따른 잔금을 지급하였다고 평가할 수 있 다. 한편 000000(주)는 2021. 0. 31. 원고에게 000,000,000,000원을 지급함으로써 제 2차 매매계약에서 약정한 매매대금 000,000,000원을 전액(= 계약금 00,000,000원 + 2021. 0. 9.자 00,000,000원 + 2021. 0. 31.자 000,000,000원) 지급하였고 같은 날 이 사건 토지 및 주택에 관한 소유권이전등기를 마쳤다.

⑤ 구 소득세법 제98조, 시행령 제162조 제1항 제2호는 ⁠‘대금을 청산하기 전 에 소유권이전등기를 한 경우’ 소득세법상의 양도차익을 계산함에 있어서 양도 및 취 득시기를 ⁠‘소유권이전등기의 접수일’로 의제하고 있다. 이 사안에서 원고는 ⁠(주)0000 로부터 제1차 매매계약에 따른 매매대금 000,000,000원 중 000,000,000원만을 수령한 상태에서 2018. 00. 8. 이 사건 제1토지에 관한 소유권이전등기를 마쳐주었는바, 제1차 매매계약에 따른 매매대금은 사후적으로 ⁠(주)0000로부터 전액 지급받았고{000000㈜가 대위변제하였음} 제1차 매매계약의 효력도 상실되지 않았으므로, 위 소득 세법령의 해석에 의할 때 이 사건 제1토지의 양도시기는 등기접수일인 2018. 00. 8.로 인정되어야 할 것이다.

         ⑥ 매매대금은 매매계약에서 핵심적인 요소에 해당하고 특별한 사정이 없는 한 처분문서인 매매계약서에 기재 된대로 인정되어야 한다. 원고는 이 사건 제1토지에 관하여 ⁠(주)0000과 매매대금 000,000,000원으로 제1차 매매계약을, 이 사건 제2토지 및 주택에 관하여 000000(주)와 매매대금 000,000,000원으로 제2차 매매계약을 각 체결하였고, 이 사건 각 부동산의 등기부등본에도 위 매매계약서의 내용과 같이 거래가액이 기재되었으며, 대금의 지급도 각 매매계약서의 내용에 따라 이루어졌다. 원고는 제2차 매매계약 체결과정에서 ⁠(주)0000로부터 매매대금 잔금 000,000,000원을 수령한다는 점을 기재하기도 하였던바, 해당 시점에서 원고의 의사 역시 이 사건 제1토 지의 매매대금을 제1차 매매계약의 기재대로 000,000,000원으로 하려는 것이었다고 볼 수 있다.

⑦ 원고는 이 사건 제1토지에 관하여 2018. 00. 8. ⁠(주)0000에게 마쳐진 소유 권이전등기는 명의신탁등기라고 주장하기도 하나, 위 소유권이전등기는 원고가 이 사건 제1토지를 상대방에게 이전하고 ⁠(주)0000은 그 대금 000,000,000원을 지급하기로 약정한 제1차 매매계약에 따라 이루어진 것으로, 단지 일부 잔금이 지급되지 않은 상태에서 먼저 소유권이전등기를 마쳤다는 이유만으로 원고와 ⁠(주)0000 사이에 명의신탁약정이 있는 것으로 볼 수는 없다. 아울러 원고는 제1차 매매계약에 따른 매수인 지위를 000000(주)가 양수하였다고 주장하나, 이를 인정할 아무런 근거가 없고{000000㈜가 ⁠(주)0000로부터 이 사건 정비사업을 양수하였다고 하여 자동적으로 제1차 매매계약에 따른 매수인 지위 역시 양수된다고 인정할 수 없고, 사후적으로 2021. 0. 31. ⁠(주)0000로부터 이 사건 제1토지의 소유권을 이전받았다고 하여 제1차 매매계약에 따른 매수인 지위가 승계된 것으로 평가할 수 있는 것도 아니다}, 오히려 제2차 매매계약에 따르면 000000(주) 역시 이미 소유권이전등기까지 마친 ㈜0000이 제1차 매매계약에 따른 매수인 지위를 유지하고 있음을 전제로 그 대금만을 대위변제하였던 것으로 봄이 상당하다. 결국 원고의 위 주장들은 모두 받아들이기 어렵다.

     3) 소결

 구 소득세법령에 규정된 양도소득을 판단할 때 이 사건 제1토지는 2018. 00. 8.(주)0000에게 양도된 것으로 판단되어야 하고, 이 사건 제2토지 및 주택은 2021. 0. 31. 000000(주)에게 양도된 것으로 판단되어야 한다(원고가 최초에는 이 사건 각 부동산을 함께 양도하고자 하였다는 점, 원고로서는 이 사건 제1토지만을 따로 양도할 동기나 이해관계가 없었던 점 등 원고가 주장하는 사정만으로는 이러한 판단에 영향을 주지 아니한다). 결국 이 사건 제1토지는 구 소득세법 제89조 제1항 제3호 가목에 따른 1세대 1주택에 부수되는 토지로 볼 수 없고(소득세법 시행규칙 제72조 제2 항 참조) 그 양도가액은 000,000,000원에 해당하므로, 이를 전제로 이루어진 이 사건 양도소득세 부과처분은 정당하다. 원고의 이 부분 주장은 이유 없다.

다. 가산세 부과처분에 대한 판단

세법상 가산세는 과세권의 행사와 조세채권의 실현을 용이하게 하기 위하여 납세자가 정당한 이유 없이 법에 규정된 신고, 납세 등 각종 의무를 위반한 경우에 개별세법이 정하는 바에 따라 부과되는 행정상의 제재로서 납세자의 고의·과실은 고려되지 않고, 납세의무자가 그 의무를 알지 못한 것을 정당시할 수 있는 사정이 있거나 그 의무의 이행을 당사자에게 기대하는 것이 무리라고 하는 사정이 있을 때 등 그 의무해태를 탓할 수 없는 정당한 사유가 있는 경우가 아닌 한 세법상 의무의 불이행에 대하여 가산세가 부과되어야 할 것이다(대법원 2011. 4. 28. 선고 2010두16622 판결 등 참조).

살피건대 원고가 이 사건 제1토지에 관하여 제1차 매매계약을 체결하고 이 사건 주택과 분리하여 2018. 00. 8. ⁠(주)0000에 양도한 이상 그에 따른 양도소득세 신고‧ 납부의무가 있었다고 할 것인바, ⁠(주)0000이 매매대금의 지급을 지연하였다고 하더라도 원고가 양도소득세를 제대로 신고‧납부하지 못할 사유가 된다고 보기 어렵고, 달리 원고의 의무해태를 탓할 수 없는 정당한 사유가 있었다고 볼 수 없다. 원고의 이 부분 주장 역시 이유 없다.

3. 결론

원고의 이 사건 청구는 이유 없으므로 이를 기각한다.

출처 : 서울행정법원 2025. 04. 25. 선고 서울행정법원 2024구단56323 판결 | 국세법령정보시스템