요지

차임의 지급과 관련하여 전세권설정계약과 임대차계약은 서로 양립할 수는 없는 관계에 있는 점에 비추어 보면, 전세권설정등기가 유효하므로 전세금에서 임대차계약에 따른 연체차임이 공제되어야 한다는 주장은 그 주장 자체로 이유 없음

판결내용

판결 내용은 붙임과 같습니다.

상세내용

주 문

1. 원고의 항소를 모두 기각한다.

2. 항소비용은 원고가 부담한다.

청구취지 및 항소취지

제1심판결 중 원고 패소 부분을 취소한다. 피고들은 원고에게 별지 목록 기재 건물에 대하여 ○○지방법원등기국 2015. 5. 4. 접수 제○○○○호로 마친 전세권설정등기의 말소등기에 관하여 승낙의 의사표시를 하라.

  이 유

1. 기초사실

가. 원고는 2012. 5. 21. 제1심 공동피고 주식회사 BBB마트(이하 ⁠‘BBB마트’라 한다)와 사이에, 원고가 BBB마트에게 원고 소유의 별지 목록 기재 건물(이하 ⁠‘이 사건 점포’라 한다)을 임대차보증금 3억 원, 임대차기간 2012. 5. 25.부터 2019. 5. 24.까지, 월 차임 2012. 5. 25.부터 2014. 5. 24.까지는 1,500만 원, 2014. 5. 25.부터 2019. 5. 24.까지는 1,650만 원(부가가치세 별도)으로 정하여 임대하는 내용의 임대차계약을 체결하면서(이하 ⁠‘이 사건 임대차계약’이라 한다), ⁠“원고는 전세권설정에 동의한다. 전세권 설정등기비용 및 말소등기비용은 임차인이 부담한다”는 특약을 하였다.

나. BBB마트는 2015. 4. 9. 제1심 공동피고 전CC(이하 ⁠‘전CC’라 한다)로부터 1억 원을 차용하면서, 전CC에게 ⁠“전세권 3억 원 설정 후 전세권부근저당 1억 원을 설정해 주기로 한다”는 내용의 확인서를 작성해 주었다.

다. 위 가.항의 특약 및 위 나.항의 확인서에 따라, BBB마트는 이 사건 점포에 관하여 ○○지방법원등기국 2015. 5. 4. 접수 제○○○○호로 전세금 3억 원(이하 ⁠‘이 사건 전세금’이라 한다), 존속기간 2012. 5. 25.부터 2019. 5. 24.까지, 전세권자 BBB마트로 하는 전세권설정등기(이하 ⁠‘이 사건 전세권설정등기’라 한다)를 마치고, 그 직후 전CC에게 위 전세권설정등기에 관하여 ○○지방법원등기국 2015. 5. 4. 접수 제○○○○호로 채권최고액 1억 원, 채무자 BBB마트, 근저당권자 전CC로 하는 근저당권설정등기를 마쳐 주었다.

라. 이후 피고 DD시 ○○구는 전CC에 대한 지방소득세 채권을, 피고 대한민국은 전CC에 대한 양도소득세 채권을 확보하기 위하여 각 전CC의 BBB마트에 대한 전세권근저당권부채권을 압류하고 ○○지방법원등기국 2018. 5. 3. 접수 제○○○○호와 ○○지방법원등기국 2018. 6. 25. 접수 제○○○○호로 각 근저당권부채권압류등기를마쳤다.

마. 한편 BBB마트는 2017. 4. 25.부터 원고에게 이 사건 임대차계약에 따른 월 차임을 지급하지 아니하였고, 이에 원고는 2018. 4. 25.경 BBB마트에게 차임 연체를 이유로 이 사건 임대차계약을 해지한다는 통보를 하였다.

[인정 근거] 다툼 없는 사실, 갑 제1, 2, 5, 6, 7호증, 을다 제1, 4, 5, 6호증(가지번호 포함, 이하 같다), 을라 제1, 2, 3호증의 각 기재, 변론 전체의 취지

2. 원고의 주장에 대한 판단

가. 원고의 주장 요지 이 사건 전세권설정등기는 이 사건 임대차계약상의 특약에 따라 임대차보증금반환채권을 담보하기 위하여 마쳐진 유효한 등기이므로, 원고는 피고들에게 이 사건 전세금에서 이 사건 임대차계약에 따른 연체차임이 공제되었음을 주장할 수 있다. 그런데 이 사건 전세금은 이미 BBB마트의 차임 연체로 모두 소멸하였는바, 피고들은 이 사건 전세권설정등기의 말소에 대하여 승낙의 의사표시를 할 의무가 있다.

나. 관련 법리

실제로는 임대차계약만 있을 뿐 전세권설정계약이 없으면서도 임대차계약에 기한 임차보증금 반환채권을 담보할 목적으로 임차인과 임대인 사이의 합의에 따라 임차인 명의로 전세권설정등기를 경료한 후 그 전세권에 대하여 근저당권이 설정된 경우, 가사 위 전세권설정계약만 놓고 보아 그것이 통정허위표시에 해당하여 무효라 하더라도 이로써 위 전세권설정계약에 의하여 형성된 법률관계를 토대로 별개의 법률 원인에 의하여 새로운 법률상 이해관계를 갖게 된 근저당권자에 대하여는 그와 같은 사정을 알고 있었던 경우에만 그 무효를 주장할 수 있다(대법원 1998. 9. 4. 선고 98다20981 판결, 2006. 2. 9. 선고 2005다59864 판결, 대법원 2008. 3. 13. 선고 2006다29372, 29389 판결 등 참조). 그리고 여기에서 선의의 제3자가 보호될 수 있는 법률상 이해관계는 위 전세권설정계약의 당사자를 상대로 하여 직접 법률상 이해관계를 가지는 경우 외에도 그 법률상 이해관계를 바탕으로 하여 다시 위 전세권설정계약에 의하여 형성된 법률관계와 새로이 법률상 이해관계를 가지게 되는 경우도 포함된다(대법원 2013. 2. 15. 선고 2012다49292 판결 참조).

다. 판단

전세권설정계약에서 전세금의 지급은 전세권의 성립요건이나 차임의 지급은 그 성립요건이 아니고(이 사건 전세권설정등기에도 이 사건 전세금에 관한 내용만 있을뿐 차임에 관한 내용은 없다), 전세금은 전세권설정계약에 따라 존속기간이 만료하면 전세권자가 전세권설정자에게 그 반환을 구할 수 있는 금원으로 그 성격에 비추어 민법 제315조 소정의 전세권설정자의 전세권자에 대한 손해배상채권 외 다른 채권까지 담보한다고 볼 수 없다(대법원 2008. 3. 13. 선고 2006다29372, 29389 판결). 위와 같이 본래 차임이 존재하지 않는 전세권설정계약의 성질, 차임의 지급과 관련하여 전세권설정계약과 임대차계약은 서로 양립할 수는 없는 관계에 있는 점에 비추어 보면, 이 사건 전세권설정등기가 유효하므로 이 사건 전세금에서 이 사건 임대차계약에 따른 연체차임이 공제되어야 한다는 원고의 주장은 그 주장 자체로 이유 없다.

다만, 피고들이 각 전CC의 BBB마트에 대한 전세권근저당권부채권을 압류하고 그에 따른 압류등기를 마쳤을 무렵 이 사건 전세권설정등기가 이 사건 임대차계약상의 임대차보증금반환채권을 담보할 목적으로 마쳐진 것이라는 사실을 알고 있었다면, 이 사건 전세권설정등기의 유·무효와 관계없이 위 관련 법리에 따라 이 사건 전세금에서 이 사건 임대차계약에 따른 연체차임이 공제되어야 한다고 주장할 수 있을 것이다.

그러므로 피고들이 이 사건 전세권설정등기가 이 사건 임대차계약상의 임대차보증금반환채권을 담보할 목적으로 마쳐진 것이라는 사실을 알고 있었는지의 점에 관하여 보건대, 이를 인정할 만한 아무런 증거가 없다. 따라서 원고는 BBB마트, 전CC에 대해서는 별론으로 하더라도, 이 사건 전세권설정등기의 외형을 신뢰하여 순수한 전세권으로 믿고 전CC의 전세권근저당권설정등기에 대하여 압류등기를 마침으로써 새로이 법률상 이해관계를 가지게 된 선의의 피고들에 대하여는 이 사건 전세권이 임대차보증금 반환채권 담보 목적임을 주장하여 연체차임 공제를 주장할 수 없다.

3. 결론

그렇다면 원고의 피고들에 대한 청구는 이유 없어 이를 기각하여야 한다. 제1심판결은 정당하므로 원고의 항소를 기각하기로 하여 주문과 같이 판결한다.

(별지 생략)

출처 : 대구고등법원 2020. 07. 24. 선고 대구고등법원 2020나21429 판결 | 국세법령정보시스템